臺灣高雄地方法院98年度重訴字第321號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 98年度重訴字第321號

原告

臺灣糖業股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

李明益律師

被告

誌楠有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

上列當事人間請求交還土地等事件，本院於民國99年3 月9 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國97年11月18日與原告簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），承租原告所有坐落於高雄縣仁武鄉○○段455 地號如附圖所示面積17,053.55 平方公尺土地及同段455-1 地號全部面積2,762.03平方公尺土地（下稱系爭土地），租期自97年11月1 日起至98年1 月31日止。惟被告於租期屆滿後，並未返還系爭土地，仍繼續占有使用而享有相當於租金之利益，致原告受有損害。依系爭租約第3 條、第7 條第8 項及第9 項等約定，租期屆滿時，被告應恢復圍籬，並應按原告原設置規格辦理圍籬，另應清除臨時工作所及所有地上物，如仍為占用時，應按每日新臺幣（下同）5,000 元計算不當得利。為此，爰依據民法第767 條前段、455 條、第179 條及本件租約第3 條、第7 條第8 項、第9項規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將坐落於系爭土地之地上物拆除並回復原狀後，將土地返還予原告，及自98年2 月1 日起至交還上開土地之日止，按日給付原告5,000元；㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：伊確有與原告簽訂系爭租約，向原告租用系爭土地供作臨時堆置土方砂石處所，且租約業已屆期，惟因覓地實屬不易，致無法立即返還土地予原告。因系爭土地地勢較低，希望原告同意伊得以放置在系爭土地上之砂石為原告填土，俾儘快將系爭土地返還予原告，並請求以每日2,500 元計算相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本件兩造不爭執事項及爭點：

㈠、不爭執之事項：

1、兩造於97年11月18日就原告所有之系爭土地簽訂系爭租約，租期自97年11月1 日起至至98年1 月31日止，租用土地位置詳如附圖（即系爭租約之附圖）所示，其中善德段455 地號租用面積為17,073.55 平方公尺，另善德段455-1 地號租用面積為全部即2,762.03平方公尺，合計原告租用系爭土地面積為19,835.58 平方公尺。

2、被告於系爭租約到期後，並未交還系爭土地予原告，迄今仍占有使用中。

3、系爭租約第3 條約定，租期屆滿或終止後被告仍為占用時，應按每日5,000 元計算不當得利予原告。

4、系爭土地一邊面臨高雄市○○路，可通往民族路，交通便利，而鄰近大樓林立，且有台鐵新左營站、高雄捷運左營站及台灣高鐵左營站，三鐵共構，另有新光三越百貨公司左營店（預定99年4 月間正式開幕），生活機能及商業機能佳。

㈡、爭點：

1、被告自98年2 月1 日起占用系爭土地，是否有合法權源？原告請求被告拆除地上物並回復原狀後，交還系爭土地，是否有理？

2 、原告如得請求相當租金之不當得利，其金額以若干為適當？

四、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：

㈠、被告自98年2 月1 日起占用系爭土地，是否有合法權源？原告請求被告拆除地上物並回復原狀後，交還系爭土地，是否有理？

1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民法第767 條前段、民事訴訟法第277 條前段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院72年度臺上字第2516號判決參照）。

2、原告於97年11月1 日起至98年1 月31日止將其所有之系爭土地出租予被告，且系爭租約第3 條約定不得續約等情，有系爭土地登記謄本、系爭租約影本在卷可憑（見本院卷第8 頁至第15頁），且為兩造所不爭之事實。兩造就系爭土地之租約於98年1 月31日業已屆滿，原告據此主張自98年2 月1 日起兩造間就系爭土地已無租賃關係存在，堪信為真。系爭土地既為原告所有，被告復未舉證自租期屆滿後就系爭土地尚有何得占有使用之合法權源，則原告自98年2 月1 日起繼續占用系爭土地，即屬無權占有，可堪認定。

3、又系爭租約租期屆滿時，被告應恢復圍籬，並應按原告原設置規格辦理圍籬，另應清除臨時工作所及所有地上物，業據兩造於系爭租約第7 條第8 項、第9 項約定明確，此有系爭租約影本在卷可按。被告於租約屆滿後之98年2 月1 日起，既屬無權占用系爭土地，已如前述，是以，原告本於民法第767 條前段所有物返還請求權及系爭租賃契約第7 條第8 項、第9 項規定，請求被告將系爭土地之地上物拆除並回復原狀後，將土地返還予原告，洵屬有據。

㈡、原告如得請求相當租金之不當得利，其金額以若干為適當？

1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又按，無權占有他人土地，獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年臺上字第1695號著有判例可資參照。本件被告自98年2 月1 日起無權占用系爭土地，面積為19,835.58 平方公尺，業經本院認定屬如前，則依前揭法律規定及判例意旨，原告依據民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告就其無權占有系爭土地期間所受有相當於租金之利益予以返還，自屬有據。

2、本件兩造於系爭租約第3 條約定，租期屆滿後，被告如繼續占用系爭土地，應按每日5,000 元計付不當得利予原告，原告即據此主張被告自98年2 月1 日起至交還系爭土地之日止，應以每日5,000 元計算相當於租金之不當得利。就此，被告則抗辯請求改以每日2,500 元計算相當租金之不當得利金額。按土地法第97條第1 項、第105 條固規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息10 %為限，租用基地建築房屋準用之，然其規定之立法意旨，乃城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房租最高限制之拘束（最高法院54年度臺上字第1528號判例意旨參照）。查被告租用系爭土地，除在土地上堆置土方砂石外，並有搭建臨時工寮，有本院勘驗筆錄在卷可參（見本院卷第70頁），被告租用系爭土地搭建臨時工寮之目的係供被告公司營業使用，可堪認定，揆諸前揭說明，系爭租約自不受土地法關於租金上限規定之限制。觀諸系爭土地一邊面臨高雄市○○路，可通往民族路，交通便利，而鄰近大樓林立，且有台鐵新左營站、高雄捷運左營站及台灣高鐵左營站，三鐵共構，另有新光三越百貨公司左營店（預定99年4 月間正式開幕），生活機能及商業機能佳，業據原告陳報在卷（見本院卷第77頁），並有周遭環境照片及電子地圖附卷足稽（見本院卷第79頁至第81頁），且為被告所不爭執，足認系爭土地交通極為便利，周遭商業繁榮，有助於被告載運土方砂石之營業活動；佐以系爭土地96年1 月申報地價為每平方公尺720 元，有系爭土地登記謄本在卷可參（見本院卷第14頁、第15頁），兩造約定以每日5,000 元計算租期屆滿後被告繼續占用系爭土地之相當租金之不當得利，其約定金額僅為系爭土地申報地價之年息12.78%【計算式：5,000 元÷（720 元×19,835.58 平方公尺÷365 日）＝12.78%】，以被告承租系爭土地係供營業用途觀之，系爭租約既不受土地法關於租金不得逾土地及其建築物申報總價額年息10 %限制，即難謂此約定金額有過高之情；再者，系爭租約租期為97年11月1 日起至98年1 月31日止共計92日，租金為374,893 元，換算被告承租系爭土地期間之每日租金為4,075 元，為兩造所不爭之事實（見本院卷第84頁），與租期屆滿後改以每日按5,000 元計付不當得利之金額相去非鉅，且可見被告抗辯應以每日2,500 元計付，顯與情理相悖；綜合上開各情交互參析，兩造於系爭租約第3 條約定，租期屆滿後被告如繼續占用系爭土地，應按每日5,000 元計算相當於租金之不當得利，應屬適當，基於契約自由原則，被告自應受此約定之拘束。被告抗辯租期屆滿後應以每日2, 500元計算繼續占用系爭土地之不當得利，洵無足採。

五、綜上所述，被告自98年2 月1 日起即屬無權占用原告所有之系爭土地。從而，原告依據民法第767 條前段所有物返還請求權、系爭租約第7 條第8 項、第9 項請求被告將系爭土地之地上物拆除並回復原狀後，將土地交還予原告，並依據民法第179 條及系爭租約第3 條，請求被告自98年2 月1 日起至返還系爭土地之日止，按日給付相當租金之不當得利5,000 元，為有理由，應予准許。

六、又兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。