98年度重訴字第61號｜民事：返還租賃物等｜裁判日期：98 年 12 月 04 日

台灣高雄地方法院民事判決　　98年度重訴字第61號原　　　告　高雄市政府海洋局法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　施旭錦律師複代理人　　陳炳彰律師被　　　告　濃厚家企業股份有限公司號法定代理人　乙○○ 號（訴訟代理人　丙○○ 上當事人間返還租賃物等事件，本院於民國98年11月5 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落高雄市○鎮區○○段四三六之ㄧ地號土地，如附圖所示A面積三九.三四平方公尺及同上地段四三六之ㄧ、四三六之三地號土地，如附圖所示B面積三一六四.三一平方公尺，及其上之建物（高雄市○鎮區○○段1039建號），不包括二樓視聽教室部分，交還原告。被告應給付原告新台幣壹佰伍拾陸萬伍仟柒佰柒拾捌元，及自民國九十八年一月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國九十八年一月一日起至交還土地之日止，按月給付原告新台幣貳拾伍萬玖佰貳拾陸元。訴訟費用由被告負擔。本判決第二項於原告以新台幣伍拾貳萬元及自民國九十八年一月一日起至被告交還土地之日止，於每月清償期屆至後未受清償時，每月以新台幣捌萬元供擔保後，得假執行，但被告以新台幣壹佰伍拾陸萬伍仟柒佰柒拾捌元及自民國九十八年一月一日起至被告交還土地之日止，每月以新台幣貳拾伍萬玖佰貳拾陸元為原告供擔保後，得免假執行。事實及理由一、原告於訴狀送達被告後，變更訴之聲明為：（一）被告應將坐落高雄市○鎮區○○段三三六之ㄧ地號土地，如附圖所示A 面積三九‧三四平方公尺及同上地段四三六之ㄧ、四三六之三地號土地，如附圖所示B 面積三一六四‧三一平方公尺，及其上之建物交還原告。（二）被告應給付原告新台幣壹佰伍拾陸萬伍仟柒佰柒拾捌元，及自民國九十八年一月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國九十八年一月一日起至交還土地之日止，按月給付原告新台幣貳拾伍萬玖佰貳拾陸元。（三）前項聲明部份，原告願供擔保請准宣告假執行等，與民事訴訟法第1 項第2 、3 款之規定核無不合，應予准許。二、原告主張：原告於民國（下同）96年3月23日，與被告簽訂「高雄市政府海洋局前鎮漁港漁獲直銷中心租賃契約書」（下稱系爭租約），將坐落高雄市○鎮區○○段336-1地號土地，如附圖所示A面積39.34平方公尺及同上地段436-1、436-3地號土地，如附圖所示B面積3164.31平方公尺，及其上之建物即門牌號碼為高雄市前鎮區○○○○路35號1～4樓建物（扣除2樓視聽教室）出租予被告，租期自96年7月1日至101年6月30日止，每年租金為新台幣（下同）3,011,111 元，被告應於每年1月31日及7月31日前自動向原告以即期支票或現金繳納。惟查，被告本應於97年7月31日向原告繳納97年度第2期租金，卻逾期未繳，經原告於同年7月8日、7月23日、8月7日、9月3日、9月26日、10月15日共6次發函催告，仍未繳納，依系爭租約第4條規定，原告得終止契約、加收違約金，並沒收保證金500,000元，遂於同年10月15日、11月 12日、12月4日發函通知被告自97年10月1日起終止系爭租約，並要求辦理點交與繳交97年7～9月份租金752,778元（計算式：3,011,111元×3/12＝752,778元）及違約金60,222元（計算式：3,011,111元×1/2×4%＝60,222元）。然被告仍置之不理。又被告於系爭租約終止後，仍於97年10月1日起至12月31日止無權占用系爭房地，致原告受有無法使用系爭房地之損害，應返還相當於租金之不當得利損害金752,778 元（計算式：3,011, 111元×3/12＝752,778元）。為此，爰依系爭租約第4條、第8條第3款、民法第179條前段規定及參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨，提起本訴等語。並聲明：（一）被告應將坐落高雄市○鎮區○○段436-1 地號土地，如附圖所示A面積39.34平方公尺及同上地段436-1、436-3地號土地，如附圖所示B面積3164.31平方公尺，及其上之建物即門牌號碼為高雄市前鎮區○○○○路35號1～4樓建物（扣除2樓視聽教室）返還原告。（二）被告應給付原告1,565,778元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自98年1月1日起至交還土地之日止，按月給付原告250926元。（三）第二項聲明願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：原告未依系爭租約之約定，提供合於約定使用、收益狀態之租賃物予被告，被告自得依民法第264條雙務契約之同時履行抗辯權之規定，於原告依約履行前，拒絕給付租金。茲將原告之違約情狀詳述如下：（一）原告於96年3 月23日與被告簽訂系爭租約前，曾為招商而發布「高雄市政府海洋局前鎮漁港魚貨直銷中心標租投標須知」（以下簡稱系爭投標須知），其中第1條、第12條（三）規定本件標租案之租賃物以現況招租點交，並於第3條規定投標廠商承租後，僅限於經營水產品加工、水產品批發、餐飲業、倉儲、物流、罐頭、冷凍、脫水及醃漬食品製造業與漁貨直銷等七行業，且將系爭租賃建物3樓所附設之餐廳建物列為宣傳重點，致被告誤信該宣傳文件與系爭投標須知，以為該餐廳係租賃範圍之一而予投標。原告於95年12月21日得標後，上開餐廳建物即遭拆除，故原告於簽約後，未按投標現狀（即投標須知所定之租賃物）點交予被告使用，以致原告租賃系爭建物開設餐廳之訂約目的落空，損失重大。（二）原告交付之系爭租賃物本身即存有瑕疵，嚴重影響被告依照租約所限定之產業的經營，而無法使用、收益租賃物，其違約情形如下：1、本件系爭租賃物交付後，被告即陸續發現其建物之二、三樓樓地板會有漏水情形。另海水供應系統損壞，無法使用，建物內部存有諸多裝潢隔間、瓦斯間、廚房…等物，影響被告對租賃物之使用、收益。其中樓層地板漏水部份，業經被告分別於96年8月23日、96年9月21日、96年9月28日發文請求會勘、修繕，而原告除於96年8月28日進行勘查，並責由高國營造有限公司進行改善外，另於96年10月11日高雄海四字第0960012475號函中坦認確實仍有漏水情形。另原告遲至97年10月1日仍未修復漏水情形，此有被告函文可佐。而原告未修繕情形，迄今仍同。2、另就海水抽水系統部份，被告曾於96年12月20日函述損壞情形，而原告亦以96年12月29日高市海四字第0960017117號函覆將予檢查修復。誰知迄今仍未予更換修復，致系統迄今仍無法使用。更令被告與水產試驗所的海水鳳凰螺開發合作案，因無水可用而胎死腹中。3 、至於租賃物一樓矮隔間及二樓原攤商遺留之裝潢及設備、工作物之拆除、清運部分，除高雄區漁會於取走有價值的白鐵桌外，租賃標的物內遺留了大批木桌、用具、用品及裝潢、磚塊、間隔矮牆等，被告為求租賃物之使用、收益，當然需予拆除、清運。而當被告於打掉隔間矮磚牆時，原告並未主張該等遺棄物之所有權，然於被告清除其他裝潢拆除下之廢木材、木柱，而予以資源再利用時，原告竟以報警方式將被告人員以侵害公物罪送進法院，並於牢中過了一夜，至今仍繫訟中（嗣原告也將比較能資源再利用之木柱運回原告海洋局本部）。被告經此事件，也就再也不敢做任何遺棄物之拆除及清運，以免遭設計陷入無謂莫須有之刑事法糾葛。惟其結果即已造成被告無法使用完整的租賃物。原告雖辯稱漏水現象並不影響建築物之使用…云云。然查，1 、漏水情形，確對建物內之活動造成影響、不便，當然會造成被告產業經營之阻礙及內部物品之損壞。原告以漏水並不影響建物之使用，圖以卸免出租人義務，自無理由。2 、原告另辯稱海水系統故障係因沈水馬達墊片遭海水浸蝕破損所致，並擬由永蜂企業社承包改為陸上型抽水馬達。惟海水系統之損毀情形，除馬達外，尚包括連接之水管、固定架等物，被告業於96年12月20日函告原告在案，原告僅就馬達發包更換，亦無法改變其無法使用之情事，且原告就上開損壞情形，並未舉證證明其損壞情形，業經修復完畢。而事實上被告仍於97年10月1 日函知原告漏水、海水系統未完全行繕交接。故，原告確實係交付有瑕疵之租賃物予被告，而影響被告對約定產業之經營。（三）原告未協力配合，積極履行其應使被告得就租賃物為合於所約定之使用、收益狀態之義務；甚至還作違背租賃契約精神內涵的設計規劃，阻礙被告用益，其詳如下：1 、原告限制被告僅得經營投標須知所定之七項營業，而該等產業之合法經營，需有提供貨物裝卸之月台、有大型貨車之停車空間、行車動線需順暢、必須辦理工廠設立登記、需有合於餐飲經營之周遭景觀環境…等，上開產業經營條件，係屬原告應積極協力配合之附隨義務，以使被告得按所約定之產業使用、收益租賃物。然而原告於96年6 月間，在系爭租賃建物所在之西岸碼頭規劃船舶修護碼頭，使環境景觀驟變，經營觀光餐飲已屬不可能。並於西碼頭設置地磅置及超低溫冷凍廠，而為使該等設置能之使用營運，原告又重新規劃車輛動線，使被告所承租之魚貨直銷中心，完全受車輛行車動線之包圍，根本無剩餘空間可供被告所營產業用車停放之用。被告如何得就租賃物為合於約定經營事業之使用、收益？2 、更有甚者，系爭魚貨直銷中心前設置之所謂「公共藝術及植栽」空間範圍、四周，更被規劃成小型車停車格環繞四周；而實際上完工結果，該等區域則設置成殘障車位停車格。其結果即使魚貨直銷中心之大門遭到圍堵，被告根本無法經營任何產業。（四）另被告為設立工廠，多次於96年9 月28日、96年10月9 日、97年3 月12日、97年3 月13日函請原告協力配合工廠執照申請、設立，惟原告則均藉口推拖，未予配合，自屬未盡其應協力配合之義務。按被告自訂約承租原告之魚貨直銷中心以來，業已斥資大量成本，以作產業經營之準備，或租金之交付，惟原告卻自始未交付合於兩造所約定使用、收益之租賃物予被告，亦未提供產業經營之必要協力予被告，甚至處處掣肘，根本不讓被告使用租賃物，以經營所約定之產業，使被告損失慘重。則本於首揭規定，被告當然可以拒絕租金之給付。此外，依土地法第103 條之規定，租金未繳2 年以上才得解約，原告以被告未付租金逾期2 個月為由，終止兩造租賃契約，於法即有未合，故本件訴訟請求並無理由。（五）另，兩造租約，就所欠租金之給付，違約金之給付部份，業經約定可逕受強制執行，並經公證在案。則原告提起本訴，請求被告給付租金、違約金部份即欠缺權利保護之必要，而無理由。（六）原告所交付之租賃物存有諸多瑕疵，已致被告無法完整充分使用其物，則原告起訴主張所謂每月受有相當於租金之損失25 萬0926 元部份，因其是按被告得以完整使用租賃物之價值，而為投標之租金金額計算而來，故上開所謂之損失損害金額，即明顯過高。綜上所述，原告終止租約，請求給付積欠之租金及返還相當於租金之不當得利等，均為無理由等語置辯，並答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免假執行。四、下列事項為兩造所不爭執：（一）兩造於96年3月23日簽定「高雄市政府海洋局前鎮漁港漁貨直銷中心租賃契約書」。（二）系爭租約租期自96年7月1日起至101年6月30日，年租金為3,011,111元，繳付方式為每年分兩期繳納，被告應於每年 1月31日及7月31日前自動向原告以即期支票或現金繳納。（三）依系爭租約約定，被告應於97年7月31日前向原告繳納97年度第2期租金（即97年7月1日至97年12月31日）1,505,555元，然屆期被告並未繳納，經原告於97年7月8日、97年7 月23日、97年8月7日、97年9月3日、97年9月26日、97年 10月15日屢次發函催告，仍未繳納。原告遂於97年10月15日、97年11月12日、97年12月4日發函通知被告自97年10 月1日起終止系爭租約，並要求被告辦理點交。（四）被告因系爭租約繳納履約保證金50萬元及二期租金3,011,111元，合計3,511,111元。五、兩造爭執事項：（一）原告終止系爭租約有無理由？（二）若原告終止租約有理由，則原告得請求被告給付之租金若干？違約金若干？不當得利損害金若干？六、法院之判斷：（一）本件訴訟是否欠缺權利保護要件？按系爭租約就被告所欠租金、違約金之給付部份，雖已約定可逕受強制執行，並經公證在案。惟上開約定並無具體、可得確定之金額以供執行，是以原告提起本訴，即非欠缺權利保護之必要。被告辯稱本件無權利保護必要，應逕予駁回云云，為無理由，不足採信。（二）原告終止系爭租約為有理由：按「租金每年分兩期繳納，乙方應於每年1月31日及7月31日前自動向甲方以即期支票或現金繳納，逾期未繳納以違約論，並除依下列各款規定加收違約金外，逾期二個月以上，甲方得終止契約，並沒收保證金，乙方絕無異議：（1）逾期未滿一個月者，照半年租金加收百分之一。（2）逾期在一個月以上未滿二個月者，照半年租金加收百分之二。（3）逾期在二個月以上未滿三個月者，照半年租金加收百分之四。（4）逾期在三個月以上者一律照半年租金加收百分之五。」，系爭租約第4條定有明文。經查，被告依約應於97年7月31日前繳納97年度第2期租金1,505,555元，至今均未繳納，並已逾期二個月以上，此為被告所不爭執，從而原告依上開條款，通知被告自97年10 月1日起終止租約，應有理由。被告另辯稱原告終止系爭租約，違反土地法第103條第4款之規定云云，惟查，同法條第5款明定承租人違反租賃契約時，出租人得收回土地，且該條之適用，係以租用建築房屋之基地為前提，亦與本件單純租用房屋及附屬基地之情形有別，被告上開辯稱不足採信。（三）被告雖辯稱原告未依系爭租約，提供合於所約定使用、收益狀態之租賃物予被告，亦未配合被告設廠需求，予以協助，反予刁難等，被告自得依民法第264條之規定，主張同時履行抗辯權，並以前詞置辯云云，惟查： 1、系爭租賃物3樓餐廳建物是否屬於租賃範圍部分：被告辯稱系爭租約之承租範圍，包括3樓前方之餐廳建物，無非係以系爭投標須知第1條、第12條（三）、第3條之規定為依據，惟查，原告於上開須知第1條已明定標租不動產魚貨直銷中心共一標..., 其現況請投標人自行勘驗標的物，本局即原告不另辦理招租說明會等語，且上開3 樓餐廳建物之原經營者，於95年11月15日已派人及機具（怪手）利用大型吊車將怪手吊至直銷中心頂樓，進行鐵皮屋拆除工程，此有原告提出之當日漁港管理站工作日誌1 紙在卷可查，而系爭租賃標案係於95年12月21日開標，足見開標前上開餐廳已不存在，自邏輯上而言，系爭租約之租賃範圍，自不包括訂約時已不存在之建物，從而被告辯稱系爭租約之租賃範圍包括三樓前方之餐廳建物，原告未依約點交云云，不足採信。 2、被告所指稱系爭租賃物之瑕疵，是否構成拒付租金之事由：按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定、使用收益之狀態」、「租賃屋之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」、「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人逾期期限內不為修繕者，承租人終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。」，民法第423條、第429條、第430條分別定有明文。經查，系爭租約對於租賃物之修繕義務由何人負擔，並未有任何約定，是以應適用上開法律之規定，於出租人交付之租賃物因無法保持合於所約定使用之狀態而有瑕疵時，由出租人負擔修繕義務。出租人倘未盡其修繕義務，承租人僅有終止租約或自行修繕而請求出租人償還其費用之權，承租人並無拒付租金之權利。是以不論系爭建物是否有被告所辯稱之漏水未修復、海水供應系統損壞之瑕疵存在，被告均不得拒付租金，被告上開辯稱於法不合，不足採信。 3、兩造關於被告是否有權拆除系爭租賃建物一樓矮隔間及將二樓原攤商所遺留之裝潢及設備、工作物予以拆除、清運或變賣之爭議，得否構成被告拒絕給付租金之合法事由？經查：乙方即被告倘為配合營運需要而有自行增建或改建者，應先取得甲方即原告之同意，系爭租約書第8條第（二）款定有明文。是以被告欲打掉系爭租賃物內隔間矮牆時，應事先經由原告同意，被告無權逕予拆除，故被告未經事先聲請而逕予拆除，遭原告制止時，自不得拒絕給付租金。至於租賃物內由前承租人所遺留之物品如何處理，端視兩造於系爭租賃物點交時，雙方如何約定而定，然無論如何均與不動產租賃之本件契約效力無關，故被告以兩造因上開糾紛興訟而拒付租金，顯無理由，不足採信。 4、被告另辯稱原告未履行提供被告貨物裝卸之月台、大型貨車之停車空間、順暢之行車動線、合於餐飲經營之周遭景觀環境…等，足以使被告順利經營產之附隨義務，構成拒付租金之同時履行抗辯權云云。惟查，民法第264 條第1 項所定同時履行抗辯權之適用，須一方未為對待給付，他方始得拒絕自己之給付，此處所稱之「對待給付」，係指主給付義務而言，並非被告被告所稱之附隨義務。本件原告既已履行交付租賃物之主給付義務，被告即不得以原告違反附隨義務為由，主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金，故被告上開辯詞不足採信。 5、被告另辯稱原告於被告申請設立保稅工廠之過程中，多次於96年9月28日、96年10月9日、97年3月12日、97年3月13日函請原告協力配合工廠執照申請、設立，惟原告則均藉口推拖，未予配合等情，雖據本院訊問證人之張義到庭證述在卷，惟原告上開配合被告開設工廠之義務係屬附隨義務，並非主給付義務，原告縱有拖延敷衍情事（原告否認之）而造成被告損失，亦僅屬是否構成債務不履行之損害賠償責任，與是否構成拒付租金之同時履行抗辯權無關，故被告上開辯稱亦不足採信。（四）按原告終止系爭租約，係屬有理由，已如前述，且兩造租賃之範圍，依系爭租約第1條所示，係指高雄市前鎮區○ ○○○路35號之1至4樓（2樓視聽教室除外）及其所屬基地（前鎮區○○段436-1至436-4），從而其依系爭租約第8 條第（三）款約定：「乙方（即被告）終止契約時，除依第二款規定不得拆除外，應將租賃房地恢復原狀交還，並不得要求任何補償。」之規定，請求被告應將坐落高雄市前鎮區○○段436之1地號土地，如附圖所示A面積39.34平方公尺及同上地段436之1、436之3地號土地，如附圖所示B 面積3164.31平方公尺，及其上之建物（高雄市○鎮區 ○○段1039建號（不包括二樓視聽教室部分）交還原告，為有理由，應予准許；又原告已於97年10月1日合法終止系爭租約，自得依租賃契約第4條之規定，請求被告給付 97年7月至9月份之租金752,778元（計算式：3,011, 111 元×3/12＝752,778元）及違約金60,222元（計算式：3, 011,111元×1/2×4%＝60,222元）；另被告於系爭租約終止後，仍於97年10月1日起至12月31日止，無權占用系爭房地，致原告受有無法使用系爭房地之損害，原告自得依民法第179條前段「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」之規定，並參酌最高法院61 年台上字第1695號判例意旨，請求被告返還相當於租金之不當得利損害金752,778元（計算式：3,011,111元×3/12 ＝752, 778元）。原告上開請求合計0000000元，並得依民法第233 條、第203 條之規定，請求自起訴狀繕本送達被告翌日起（即98年1 月23日起），至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。另被告迄今仍無權占有系爭租賃物，從而原告依不當得利之法律關係，請求被告自98年1 月1 日起仍無至交還土地之日止，按月給付原告250926元相當於租金之不當得利，亦屬有理由，應予准許。被告辯稱原告主張之損害金額過高，應予酌減云云。惟查，系爭租賃建物之每月租金為25萬0926元，此為被告所不爭執，系爭租約終止後，被告本得將之轉租他人賺取同額之租金收入，卻因被告拒絕返還，而受有同額之損害，被告則受有同額之利益，故原告請求被告返還相當上開租金所受之不當得利，並無過高情形，被告請求酌減，為無理由。綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告返還上開土地、建物及給付積欠之租金、賠償違約金與返還相當於租金損失之不當得利均有理由，應予准許。七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決結果不生影響，爰不予一一論駁，併予敘明。九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　98　　年　　12　　月　　4 　　日民事鳳山分庭法　官　吳文婷正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　98　　年　　12　　月　　3 　　日書記官　林仕興

臺灣高雄地方法院98年度重訴字第61號

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