高雄簡易庭100年度雄簡字第2549號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 100年度雄簡字第2549號

原告

大威不動產仲介經紀股份有限公司

法定代理人

王振芬

代理人

吳淑靜律師

被告

周惠琪

訴訟代理人

陳依伶 律師

上列當事人間給付服務費事件，本院於民國101 年6 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國100 年3 月17日簽立專任委託銷售契約書，約定被告將其所有坐落高雄市○○區○○段491 地號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路1439號13樓房屋(下稱系爭房地) 委託原告公司銷售，委託銷售價格為新臺幣(下同)890萬元，委託銷售期間自100 年3 月17日起至同年6 月30日止，並約定如買賣成交，被告同意給付原告成交總價款3%之服務報酬，另約定為順利求售，被告同意原告得與其他其他仲介經紀商合作流通銷售( 下稱系爭專任委託銷售契約書) 。原告並於100 年3 月17日與訴外人信義房屋仲介股份有限公司( 下稱信義房屋) 簽立買賣仲介一般委託書，約定服務報酬為買賣成交價額的3%。嗣因考慮市場價格因素，兩造於100 年4 月11日簽立委託銷售內容變更同意書(下稱系爭內容變更同意書) ，約定委託銷售價格變更為850 萬元，而被告支付之仲介服務費最高為5%，但被告實拿至少須有800 萬元。嗣系爭房地由信義房屋成功仲介由訴外人李天明以850 萬元買受，並於100 年4 月15日簽訂不動產買賣契約書( 下稱系爭買賣契約書) 。而扣除被告應支付之增值稅1 萬9,794 元、房屋稅8,040 元及成交總價款最高5%之仲介服務費42萬5,000 元( 計算式：850 萬x5%=42萬5,000元)，被告實拿金額已達804 萬7,166 元( 計算式：850 萬-1萬9,794-8,040-42萬5,000 =804萬7,166)，則依系爭內容變更同意書之約定，被告應支付成交總價款5%之仲介服務費共42萬5,000 元。而被告已給付信義房屋25萬5,000 元，故被告尚應給付原告17萬元( 計算式：42萬5,000 元-25 萬5,000=17萬元) 。爰依契約之法律關係，請求被告應給付原告17萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告則以：訴外人黃振銘為被告委託之代理人，系爭專任委託銷售契約書及系爭內容變更同意書均係由黃振銘代理被告簽立。而依系爭內容變更同意書之約定，兩造所約定之服務費率並未固定，尚要依原告的服務品質決定，被告調高服務費率之上限，係用以激勵原告將實際銷售總價拉高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實

(一)兩造於100 年3 月17日簽立專任委託銷售契約書，約定被告將其所有系爭房地委託原告公司銷售，委託銷售價格為890萬元，委託銷售期間自100 年3 月17日起至同年6 月30 日止，並約定如買賣成交，被告同意給付原告成交總價款3%之服務報酬。另約定為順利求售，被告同意原告得與其他其他仲介經紀商合作流通銷售。

( 二)兩 造於100 年4 月11日簽立委託銷售內容變更同意書，約定委託銷售價格變更為850 萬元，而被告支付之仲介服務費最高為5%，但被告實拿至少須有800 萬元。

( 三) 嗣系爭房地由信義房屋成功仲介由李天明以850 萬元買受，並於100 年4 月15日簽訂不動產買賣契約書。而扣除被告應支付之增值稅1 萬9,794 元、房屋稅8,040 元及成交總價款最高5%之仲介服務費42萬5,000 元( 計算式：850 萬元x5%=42萬5,000元) ，被告實拿金額已達804 萬7,166 元(計算式：850 萬-1萬9,794-8,040-42萬5,000 =804萬7,166)。

(四)被告已給付信義房屋25萬5,000 元。

四、兩造爭執之爭點

(一)系爭內容變更同意書所約定：「賣方支付之仲介服務費最高為5%，但賣方實拿至少須有800 萬元。」為何意？

1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。最高法院96年台上字第286號判決可資參照。

2.原告主張上開約定係指若賣方實拿已達800 萬元，則賣方即應支付5%之仲介服務費等語，惟為被告所否認，並辯稱：依系爭內容變更同意書之約定，兩造所約定之服務費率並未固定，尚要依原告的服務品質決定，被告調高服務費率之上限，係用以激勵原告將實際銷售總價拉高云云。

(1)就兩造簽立系爭內容變更同意書之原因乙節，原告主張係因信義房屋介紹買家李天明，當時李天明僅願出價約750 萬元，與被告委託之銷售價格890 萬元差距太大，原告遂與黃振銘商議將委託銷售價格降低為850 萬元，且因原告與信義房屋合作聯賣，信義房屋要求向原告抽取買賣總價3%之服務費，故原告告知黃振銘須提高仲介服務費，黃振銘表示只要賣方實拿有800 萬元，即同意支付仲介服務費5%等語。查證人即系爭房地之買家李天明證稱：我當時打算在高雄買房子，看到信義房屋有在仲介本件系爭建物，我就打電話到店裡，表示我要確定標的物方位並要求當天看房子，仲介賴德恩安排我當天看屋，我看了房子之後覺得不錯，我記得原來網路上標價是約960 萬元，但是我認為太高，賴德恩告訴我可以先出一個價錢，這樣信義房屋就可以出具一個出價意願書以便向屋主談價，我就向賴德恩出價850 萬元。後來1 、2 天後賴德恩打電話告訴我，他的主任鍾明宏表示屋主說我開的價錢太低，希望我再提高，我表示超過850 萬元，我就不會買。後來賴德恩以及他的主任鐘明宏都有打電話來表示屋主同意該價錢，並希望我趕快簽約。我當時在提出850 萬元之前是有向仲介詢問過當地的合理價格及屋主的底價，當時我確實有提到其他的數字，但是我已經不記得是否提過750 萬元這個價格等語明確，核與證人即信義房屋之仲介鍾明宏所證稱：本件買賣契約書是在100 年4 月15日簽立的，當天是星期五。在簽契約書的大概前三天左右，李先生到我們河堤店說要看房子，後來就建議到本件房屋。看完房屋之後，李先生在樓下有先向我提出700 萬的價錢，但因為這個價格與賣方的價格差太多，所以後來李先生說他最多只能到750 萬元。我向王振芬作報告，買方僅願意以750 萬元購買，王振芬就說他去與屋主溝通看看。到了晚上，王振芬就跟我說屋主願意用800 萬元的價格賣，但是不包括仲介服務費，也就是扣掉仲介服務費，賣方要實拿800 萬元。從李先生看屋到王振芬告訴我屋主願意用800 萬元的價格賣是在同一天的事情。後來與李先生討論的結果最後以850 萬元成交並約定星期五簽約大致相符，復以李天明之出價既與系爭內容變更同意書所載銷售總價款相符，是應可認系爭內容變更同意書降低原委託銷售之價格確係因被告原委託銷售價格過高所致。又系爭專任委託銷售契約第7 條第2 項約定：被告同意原告得與其他其他仲介經紀商合作流通銷售等情，有系爭專任委託銷售契約書在卷可稽，而兩造既係於當日方確定買家係由信義房屋所仲介，而原告與信義房屋所約定之報酬為買賣成交價額的3%，則衡情原告應會要求被告提高服務報酬，否則原告即無獲利可言，是應可認兩造約定支付之仲介服務報酬最高為5%確係因買方係由信義房屋所仲介，原告因而要求被告提高仲介服務費所致，且如此方能合理解釋何以系爭內容變更同意書約定之委託銷售總價降低，服務報酬卻提高。證人黃振銘固證稱：系爭專任委託銷售契約書是我簽的，我與原告公司法定代理人王振芬在我的事務所簽立。因為100 年4 月11日時王振芬通知我說有一個人表示有意願要購買，而且要去看房子，所以王振芬就急忙跑來事務所表示他可以賣到比較好的條件，要求服務費要提高。我表示這可以考慮，但是要看他實際上能夠賣到多少再斟酌給他多一點，但是當時沒有講死，只有說最高是5 ％，因為最終也是要由被告決定，所以就簽立了本件變更同意書云云，惟其證述與系爭內容變更同意書事實上係降低委託銷售價格及李天明之證述顯不相符，且黃振銘係被告之代理人，其並證稱其在簽立系爭內容變更同意書前之前沒有跟被告講，後來有跟他講，被告不同意提高服務費等語，故黃振銘與本件服務報酬之認定顯有利害關係，應認其上開證詞，不足為採。

(2)另就系爭內容變更同意書之文義而言，其係記載：「賣方支付之仲介服務費最高為5%，但賣方實拿至少須有800 萬元。」，則依其文句，但書應為本文取得5%仲介服務費之條件，而黃振銘係律師，若兩造確有約定其餘條件，應可期待一併記載於系爭內容變更同意書中，復以證人鍾明宏證稱：( 問：黃振銘是否曾經向你表示關於仲介服務費的事情？) 成交之後隔一個禮拜黃振銘就一直要與我約時間，說要談服務費的事情。我在大統新世紀的星巴克與被告、黃振銘談這件事情。黃振銘表示這個案件他總共要被扣5 ％的服務費，他認為太多，問我王振芬這邊有無辦法縮減，王振芬當天因為出國沒有到場等語明確，是綜合兩造簽立系爭內容變更同意書之原因、目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，應足認兩造確係約定若賣方實拿已達800 萬元，則賣方即應支付5% 之仲介服務費。

(3)被告雖辯稱黃振銘並未向鍾明宏表示兩造約定之仲介費率為5%，且鍾明宏與王振芬係仲介同業，常有物件互通有無，故鍾明宏之證詞顯有偏頗及不實之虞云云，並請求傳喚黃振銘作證上開事實並與鍾明宏對質云云。惟鍾明宏既經具結作證，其證詞已受相當之擔保，且綜觀其當日證詞，並無何偏袒原告之處，復以黃振銘就兩造簽訂系爭內容變更同意書降低原委託銷售價格之原因此等重要事項之證述已有不實，黃振銘並與本件服務報酬之認定顯有利害關係，業經說明於前，是本院認無再予傳喚之必要，並此敘明。被告復辯稱100 年3 月18日原告既僅能向被告收取3%仲介費，卻又須支付3%之仲介費予信義房屋，顯與常情不合云云，惟兩造約定支付之仲介服務報酬最高為5%確係因買方係由信義房屋所仲介，原告因而要求被告提高仲介服務費所致等情，業經認定於前，故被告上開所辯，即無合不合情理之處。

(二)原告得請求被告給付之金額為何？查兩造確係約定若賣方實拿已達800 萬元，則賣方即應支付5%之仲介服務費等情，業經認定於前，而扣除被告應支付之增值稅1 萬9,794 元、房屋稅8,040 元及成交總價款最高5%之仲介服務費42萬5,000 元( 計算式：850 萬x5%=42萬5,000)，被告實拿金額已達804 萬7,166 元( 計算式：850萬-1萬9,794-8,040-42萬5,000 =804萬7,166)，且被告已給付信義房屋仲介服務費25萬5,000 元等情，已如前述，則被告依約即尚應給付原告17萬元之服務費( 計算式：42萬5,000 元-25 萬5,000=17萬)。

五、從而，原告依契約之法律關係，請求被告給付原告17萬元，及自支付命令送達翌日即100 年8 月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法78條。