高雄簡易庭100年度雄調簡字第1號

• 裁判案由: 宣告調解無效
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 高雄簡易庭
• 裁判日期: 101 年 06 月 13 日
• 法官: 梁志偉
• 法定代理人: 孫宛玉、謝志長
• 原告: 飛揚大廈管理委員會
• 被告: 齊裕建設股份有限公司法人

臺灣高雄地方法院民事簡易判決　　　　100年度雄調簡字第1號原　　　告　飛揚大廈管理委員會
法定代理人　孫宛玉
訴訟代理人　汪長安
張麟德
被　　　告　齊裕建設股份有限公司
法定代理人　謝志長
訴訟代理人　張永富
原告對於民國99年11月30日.
效，本院於101 年5 月11.
主 文
確認本院民國九十九年十一月三十日所為之九十九年度雄簡移調字第一三○號調解為無效。
被告應依附件即高雄市建築師公會第00000000號鑑定報告之方案一重新裝修高雄市○○區○○路78號等之飛揚大廈如附圖即高雄市政府地政局鹽埕地政事務所100 年5 月4 日埕法土字第3700號土地複丈成果圖斜線所示之排煙室及門廳區域。
訴訟費用新臺幣壹拾參萬玖仟參佰陸拾伍元由被告負擔。
本判決第二項得假執行；但該項被告如以新臺幣壹佰參拾肆萬參仟柒佰參拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告就本院民國99年11月30日所為之99年度雄簡移調字第130 號調解，業已於該調解成立時之30日內即99年12月28日，具狀請求宣告調解無效或撤銷調解，有卷附起訴狀上本院收狀戳印可證（本院卷第3 頁），是與民事訴訟法第416 條第4 項不變期間之規定，並無不合，爰予准許。
二、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」。而「共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分」，公寓大廈管理條例第10條第2 項、第3 條第4 款分別定有明文。又按「依社會通常觀念，構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體」，亦有最高法院93年度第228 號判決意旨可供參照。經查原告係高雄市○○區○○路78號等之飛揚大廈（地上15層、地下2 層、1 幢、98戶，94年11月15日竣工，96年3 月21日點交，下稱系爭大廈）之管理委員會，被告則為系爭大廈之起造人。緣兩造就如附圖即高雄市政府地政局鹽埕地政事務所100 年5 月4 日埕法土字第3700號土地複丈成果圖斜線所示之排煙室及門廳區域（下稱系爭區域），被告原先之裝修是否不符建築行政法規，而應對系爭大廈之區分所有權人負買賣契約上之不完全給付及物之瑕疵責任一節之爭執，本可由特定區分所有權人向被告起訴主張，原告其實並非該訴訟標的之主體。然依上開規定及判決意旨可知，系爭區域既屬門廊，其構造及使用上均不具獨立性，乃系爭大廈之共用部分，原告對之仍有管理權。則考量公寓大廈管理條例第38條第1 項規定：「管理委員會有當事人能力」目的，在承認管理委員會就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，允許區分所有權人基於程序選擇權之訴訟擔當法理，委託管理委員會就本身之法律關係提起訴訟，俾迅速而簡易確定並實現私權，以免浪費當事人勞力、時間、費用及有限司法資源。並審酌原告業已提出卷附系爭大廈區分所有權人會議通過委託管理委員會進行本件訴訟之決議紀錄（本院卷第171 頁），被告當庭亦表示同意由原告為區分所有權人與被告間之買賣糾紛提告（本院卷第52頁）等情，認為原告就後述爭執，確為適格之當事人，可對被告起訴請求，合先敘明。
三、原告之法定代理人，起訴時原為楊芷婕，嗣於訴訟進行中，雖變更為孫宛玉，有卷附高雄市鼓山區公所100 年8 月5 日高市鼓區民字第1000009386號函文可證（本院卷第105 頁），原告並為此具狀聲明承受訴訟（本院卷第104 頁）。惟原告於上開法定代理人變更前，業已委任訴訟代理人，有卷內委任狀可參（第35、49頁），依民事訴訟法第173 條之規定，本件並無當然停止訴訟之問題，原告前揭聲明者，其真意應在更正法定代理人，爰記載如當事人欄所示。
四、原告起訴時，本有併將公寓大廈管理條例第57條之規定列為訴訟標的。而其聲明第1 項，復曾排列備位聲明為請求撤銷調解，又該聲明第2 項請求，本僅要求被告以耐火板材裝修系爭區域之牆飾板，或給付是項裝修費用，如其起訴狀所示（本院卷第3 頁）。惟於訴訟進行中，已當庭分別撤回及變更，而終如實體方面原告主張項下所示。茲因被告均表示同意（本院卷第149 至150 頁），核與民事訴訟法第262 條及第255 條第1 項第1 款之規定，即無不合，爰同准許。
五、原告變更其請求如下列聲明所示後，本件財產權訴訟之標的金額，雖已逾50萬元，但因兩造當庭均同意繼續適用簡易程序（本院卷第150 頁），參照民事訴訟法第435 條第1 項之規定，即毋庸裁定改用通常訴訟程序續行，併此敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
被告為系爭大廈之起造人，詎其裝修1 樓之系爭區域時，除天花板外，並未依建築技術規則第97條規定選用耐燃一級之材料，致系爭大廈無法通過建築物公共安全檢查，凡此對於不知情之購屋者，應構成不完全給付及物之瑕疵。至於買賣契約第25條第4 項、第5 項免除被告該部分責任之約定，則因顯失公平為無效。而系爭區域既屬共用部分，伊有管理權責，乃代全體區分所有權人，訴請被告依建築法規重新裝修系爭區域、或給付該筆費用，並經本院前以99年度雄簡字第1042號修繕房屋事件審理。嗣於99年11月30日，兩造雖成立訴訟上調解，內容略以「一、相對人（即被告）願於99年12月30日前將移交聲請人（即伊）之門牌號碼高雄市○○區○○路72號1 樓如附件（龍中段2943建號建物測量成果圖紅色部分）1 樓排煙室兼門廳牆裝飾板木質裝潢部分拆除，或由聲請人拆除，拆除費用由相對人負擔。二、若拆除後住戶有意見，由聲請人自行協調排除」（99年度雄簡移調字第130
號，下稱系爭調解）。然該拆除事項，不但逾越伊當時訴訟代理人賈智存之特別代理權，及起訴時之訴訟標的範圍，事前亦未經區分所有權人會議同意，具有訴訟法上之無效原因。為此求為宣告系爭調解無效，及命被告重新裝修系爭區域之判決等語。並聲明如主文第1 及第2 項所示。
二、被告則以：
系爭調解係屬有效。縱認無效，依買賣契約第25條第4 項、第5 項所載，系爭區域之裝潢，乃伊無償贈與，區分所有權人不得再以違背建管法令有所請求，伊自無不完全給付或物之瑕疵責任可言。如今為求系爭大廈通過公共安全檢查，伊固願拆除系爭區域除天花板外之裝潢，並以結構體粉光之方式恢復。但原告所要求之如附件即高雄市建築師公會第00000000號鑑定報告方案一裝修方式，主要係以系爭區域電梯旁之相同尺寸、顏色瓷磚重新鋪設，顯非必要，依不能接受等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執及爭執之事項：
（一）不爭執之部分：
1.系爭大廈為地上15層、地下2 層、1 幢、98戶之公寓大廈，於94年11月15日竣工，96年3 月21日點交，被告為其起造人。並有卷附高雄市建築師公會第00000000號鑑定報告內之使用執照（外放證物袋）及公共設施點交清冊（本院99年度雄簡移調字第130號卷第35至49頁）可證。
2.系爭區域為被告所裝修，其中天花板係使用耐燃一級之矽酸鈣板，其他牆面裝修材料，則非耐燃一級材料。並有卷附銷售廣告（外放證物袋）及高雄市政府工務局99年11月18日高市工務建字第0990049121號函所附會勘會議紀錄可證（本卷第18至19頁）。
3.系爭大廈因1 樓排煙室兼門廳牆飾板為木造易燃材料，已遭高雄市工務局列為公安缺失。並有卷附該機關98年7 月16日高市工務建字第0980025384號函及暨所附建築物公共安全申報改善計畫，及正安公共安全檢查機構98年8 月18日正檢南字第980818-2 號函可證（本卷第14至第17頁）。
4.原告前為系爭大廈全體區分所有權人，依買賣契約之法律關係，訴請被告依建築法規裝修系爭區域、或逕給付其費用，前經本院以99年度雄簡字第1042號修繕房屋事件予以審理，嗣於99年11月30日，成立系爭調解（99年度雄簡移調字第130 號）。並經本院職權調取該事件全卷核閱無誤。
（二）爭執之部分：
1.系爭調解有無訴訟法上無效之原因？
2.系爭調解若為無效，被告應否就系爭區域之裝潢，不符合建築行政法規一節，負擔買賣契約之不完全給付或物之瑕疵責任（包括被告得否援引買賣契約25條第4 項、第5 項約定免責）？
3.倘被告應負買賣契約之不完全給付或物之瑕疵責任，則原告請求被告以附件方案一之方式重新裝修系爭區域，是否適當？
四、本院就兩造爭執之事項，判斷如下：
（一）關於系爭調解有無訴訟法上無效之原因部分：
1.按調解之無效，有其訴訟法與實體法上之原因，凡調解有實體法所規定法律行為無效之事由者，均屬實體法上之無效，不以民法之規定為限，實體法所定法律行為無效之原因甚多，例如調解內容是否違反強制或禁止規定，或違背公共秩序善良風俗，或不備法定方式，或調解內容標的為自始客觀不能，當事人無行為能力等，只須調解有實體法上無效之原因，當事人即可聲請訴請宣告調解無效。而訴訟法上之無效之情形為調解之當事人無當事人能力，或當事人無訴訟能力，或當事人並無調解之權限，或有當事人不適格及對不得自由處分之權利及法律關係成立調解等五種情形。又「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之」，公寓大廈管理條例第11條第1 項定有明文。故管理委員會對於公寓大廈共用部分及其相關設施之拆除事宜，必須遵照區分所有權人會議之決議為之，在該項決議作成前，不得擅自決定，遑論於訴訟上就此與他造調解。否則該調解即因管理委員會欠缺自由處分該事項之權限，而存在訴訟上無效之原因。
2.本件原告前為系爭大廈區分所有權人，依買賣契約之法律關係，訴請被告依建築法規重新裝修系爭區域、或逕給付該筆費用，嗣經本院以99年度雄簡字第1042號修繕房屋事件審理後之99年11月30日，固成立系爭調解，有如兩造不爭執事項第4 項所示。惟依卷附該調解筆錄顯示（本院卷第9 頁），原告係同意由被告拆除系爭區域內之牆裝飾板木質裝潢，或於原告自行拆除後，給付是項費用，而對於被告擔心住戶恐有不同意見者，原告則承諾將自行協調、排除。但系爭區域既屬共用部分，有如上述，其相關設施即所附著之裝潢，若要拆除，參照首揭公寓大廈管理條例規定，事前應有系爭大廈區分所有權人會議之認可決議才行。然原告當時並未得到此般授權，兩造亦未爭執，則縱然原告於系爭調解事件所委任之訴訟代理人賈智存，如被告所抗辯者，有特別代理之權限，亦係針對房屋修繕事宜進行訴訟（第27頁），但該人就原告本不能自行決定之共用部分相關設施拆除一節為調解，揆諸前段調解效力之說明，仍有訴訟法上之無效原因。原告為此請求宣告系爭調解為無效者，洵屬有據，堪予准許。
（二）關於系爭調解若為無效，被告應否就系爭區域之裝潢，不符合建築行政法規一節，負擔買賣契約之不完全給付或物之瑕疵責任（包括被告得否援引買賣契約25條第4 項、第5 項約定免責）部分：
1.按「所謂不完全給付，係指債務人提出之給付，不合債之本旨而言，而於債之關係中，債務人之給付義務包括主給付義務與從給付義務在內。又各項建築行政法規就興建房屋時為之規範與限制，其目的除要求房屋主體建物之安全外，更要求房屋其他附屬機能如水電、消防、排水設備應健全設置以維居住環境之安全及健康，而不論建物之主體安全，抑或是滿足上開必要附屬機能之相關設備，就建物之買受人而言，均屬必要，基於誠信原則及契約意旨之解釋，應認仍屬出賣人之從給付義務。故上開附屬設備應合於相關建築法規範之要求即內化為契約內容之一部，房屋之買受人應可要求出賣人給付合於相關建築法規所建造之房屋及相關設備」，有臺灣高等法院高雄分院99年度上字第97號判決意旨可參。故公寓大廈之起造人，就建物主體以外之共用部分設施，於興建時，亦須注意建築行政法規有關消防上之要求，以確保買受人入住後之居住安全。苟未注意及此，即與買賣契約之從給付義務有違，而應負不完全給付之賠償責任。
2.本件被告係系爭大廈之起造人，系爭區域為其所裝修，而天花板部分固使用耐燃一級之矽酸鈣板，惟其他牆面裝修材料，則非耐燃一級材料，有如兩造不爭執事項第1 及第2 項所示。而依卷附高雄市建築師公會第00000000號鑑定報告記載（外放證物袋），系爭區域之性質為排煙室，依建築技術規則第97條規定，除外牆部分外，應具有1 小時以上之防火時效，故裝修時應以耐燃一級材料為之，如今系爭區域之天花板因使用耐燃一級之矽酸鈣板，符合規定，但其餘如牆面部分，所用之裝修材料並非耐燃一級之材料，與該規定有違。嗣後系爭大廈果遭高雄市工務局以1 樓排煙室兼門廳牆飾板為木造易燃材料，而列為公安缺失，同如兩造不爭執事項第3 項所示。準此，被告就屬於共用部分之系爭區域，當初未注意以耐燃一級之材料裝修天花板以外之部分，致不符合有關消防安全之建築行政法規，影響向其買受系爭大廈之區分所有權人居住安全，依照首揭從給付義務之說明，自應負擔不完全給付之責任。原告代替區分所有權人向被告訴請損害賠償者，亦屬有據，無由不許。
3.至於被告於銷售系爭大廈時，依卷附買賣合約書第25條第4
及第5 項約定（外放證物袋），固曾特別載明系爭大廈1 樓之多功能休閒區、管理員室、花台、人行步道、門廳及接待休閒室等區域內之設施，乃被告無償所贈與，買受之各區分所有權人不得以某項設施違反建管法令而向被告為請求等語。惟縱如被告抗辯所稱，系爭區域亦屬該約定之「無償贈與」及「雙方均不得以違反建管法令為由‧‧‧另互再有請求」範圍內。惟查建設公司之出售房屋，對於屬於共用部分之1 樓門廳區域，一般均會先行裝潢完畢，並以之招攬消費者，絕少係以毛胚現狀予點交者，本件亦然，此由卷內廣告文宣照片即知（外放證物袋）。而類此設施，既已成購屋之參考因素，即當然為房屋之買賣契約效力所及，不得單獨割裂，將之別視作贈與，以免建設公司於免除有償買賣標準較嚴之不完全給付及物之瑕疵責任後，對該部分建物，從此只需注意裝潢時之美觀與否，而不顧是否可能隱存其他消防等安全問題，導致消費者事後還需擔心及此。準此，被告於其預擬而供與系爭大廈區分所有權人成立買賣時所簽屬之上開契約，其中有關前揭1 樓相關設施係被告所贈與，被告得因而免負該部分建物違背建管法令所生責任之約定，因其目的只在減免被告之買賣契約上不完全給付及物之瑕疵責任，顯失公平，參照民法247 條之1 規定，自屬無效，被告仍不得藉此免責。
（三）關於倘被告應負買賣契約之不完全給付或物之瑕疵責任，則原告請求被告以附件方案一之方式重新裝修系爭區域，是否適當部分：
1.按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」，民法第227 條第1 項定有明文。而債權人於不完給付之內容尚得補正時，應先依給付遲延之規定行使權利，即請求債務人改善，亦屬當然。
2.本件被告就系爭區域上開天花板以外之裝修材質不符建築技術規則第97條所訂之耐燃一級標準乙情，因違反其與系爭大廈區分所有權人間之買賣契約從給付義務，應負不完全給付之損害賠償責任，已認定如上。本院考量被告作為系爭大廈及系爭區域之起造人及裝修者，如兩造不爭執事項第1 及第2 項所示，確有建築及裝修之專業，與一般中古屋之出賣者往往係消費者不同，其對於前揭不完全之給付，當有補正之能力，揆諸首揭說明，原告自得為區分所有權人請求被告按照建築行政法規之方式，重新裝修系爭區域，以改善該消防安全之問題。至於裝修方式，被告雖稱只要拆除天花板外之裝潢，再以結構體粉光為恢復即可等語。惟查系爭區域之原來設施外觀，無論壁面、信箱架等，依卷內現場照片顯示（本院卷第72至73頁、及外放證物袋之廣告及鑑定報告內照片），均可說是美輪美奐，今後拆除，若僅將破損牆面抹平、再外塗油漆遮掩，未免也相差太過矣！姑不論此種變更是否會影響系爭大廈之房價，試問被告當初果以此般平凡、單調，幾與毛胚屋相近之方式裝潢系爭區○○○道不怕挑剔之消費者進入門廳後便掉頭而去？被告所辯之失諸誠信者，應至明顯，不足為採。
3.經查卷附上開鑑定報告所示（外放證物袋），附件方案一之裝修方式，主要係於拆除系爭區域之木質部分後，將原為裸牆隔間部分，選用與1 樓電梯兩側之相同尺寸及顏色壁磚為鋪設。此種方式，經比對卷內電梯之現場照片後（本院卷第83頁），即可知係為維護系爭區域之一體外觀所不得不然，應屬恰當。至於該方案併將原有2 處信箱更換為不銹鋼材質，及將系爭區域中間本來之防火門及鐵捲門拆除、並新設雙開之防火門等設計者，亦乃為提升系爭區域之消防安全而施作，難認毫無必要。尤其依卷存竣工圖標示（外放證物袋），系爭區域中間之防火門，本應為雙開之型式，可認原告要求被告依此重新裝修系爭區域者，確屬適當，無由不許。
五、綜上所述，原告本於前開原因事實，請求宣告本院99年11月30日所為之系爭調解無效，並依不完全給付之法律關係，請求被告依附件方案一之方式，重新裝修系爭大廈之系爭區域，如主文第1 及第2 項所示，為有理由，應予准許。又本件係民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，就原告第2 項聲明職權宣告假執行。惟被告所陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行者，亦合於法律規定，爰參照卷附首揭鑑定報告（外放證物袋）對於該方案之估價，酌定相當之擔保金額併宣告之。
六、本件事證已臻明確，原告另主張被告就系爭區域之天花板以外裝潢不符建築技術規則第97條規定一事，應負瑕疵擔保責任者，乃係以單一聲明，請求法院與不完全給付之規定為同一之判決，固屬訴之重疊合併，但本院既認原告依不完全給付之規定為有理由，該瑕疵擔保主張，縱經審酌，亦無從為更有利之判斷，即無需再加論究，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 101 年 6 月 13 日高雄簡易庭 法 官 梁志偉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 101 年 6 月 13 日書記官 鄒秀珍
訴訟費用計算式：
裁判費 15,365 元
測量費 4,000 元
鑑定費 120,000 元
合計 139,365 元