高雄簡易庭100年度雄簡字第1126號

• 裁判案由: 遷讓房屋
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 高雄簡易庭
• 裁判日期: 100 年 11 月 15 日
• 法官: 李宜璇
• 當事人: 洪素蘭、唐宏功

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 100年度雄簡字第1126號原　　　告　洪素蘭
被　　　告　唐宏功
複　代理人　蔡玉燕
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國100 年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告向伊承租門牌號碼高雄市新興區○○○路31號9 樓之3 之房屋（下稱系爭房屋，連同坐落基地部分合稱系爭房地），租賃期間自民國93年5 月15日起至100 年5 月15 日 止，租金每月新臺幣（下同）5,500 元，並約定如租期屆滿拒不交還房屋，應按月支付按租金1 倍計算之違約金。然租賃期間屆滿，被告拒返還系爭房屋，即應按月支付違約金5,500 元，又被告無權占用系爭房屋，受有占用房屋之利益，致原告受有損害，應自租賃期滿至返還房屋之日止，按月返還原告相當於租金之不當得利，爰依租賃契約及不當得利之法律關係提起本訴。並聲明：被告應將系爭房屋遷讓交還予原告，並自100 年5 月16日起至清償日止，按月給付原告11,000元。
二、被告則以：伊向原告承租系爭房屋，作為經營「唐氏聯合室內裝修設計有限公司」（下稱唐氏公司）之辦公室使用，因租賃多年，恐搬遷後客戶流失，乃於99年間多次與原告、訴外人即原告丈夫卞崎岩磋商購買系爭房地，兩造於99年12月21 日 簽定買賣協議書，約定買賣價金102 萬元，增值稅由原告負擔，契稅由被告負擔，被告並於同日給付訂金20萬元。然因系爭房屋供商業使用，增值稅較高，故約定被告先將設於系爭房地之公司址遷移，待1 年後原告再以自用住宅方式移轉所有權給被告，並約定原於100 年5 月15日屆滿之租約延期至兩造完成移轉登記之時止，被告並依約於99年12月31日將公司地址遷離。是被告於原租期屆滿後占有系爭房屋，乃基於兩造延期租賃之約定，係有權占有，亦無違約情事，原告主張自無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第119-120頁） ：
（一）原告為系爭房地之所有權人。被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自93年5 月15日起至100 年5 月15日止，租金每月5,500 元（下稱原租約）。
（二）兩造為買賣系爭房地，於99年12月19日簽訂協議書1 紙。（三）被告於100年1月至5月均有按期支付租金予原告。
（四）如被告於原租約期滿後占有系爭房屋係無權占有，則原告得請求被告按月支付之違約金及相當租金之不當得利數額各為5,500 元。
四、本件之爭點：兩造是否有延期租約之約定？被告於原租約屆滿後占有系爭房屋是否為無權占有？
五、本院得心證之理由：
（一）被告辯稱：兩造於99年12月21日達成買賣系爭房地之協議，然為節稅約定伊先將公司址遷移，1 年後以自用住宅移轉所有權，原租約則延期至完成移轉登記云云，業據其提出系爭協議書、土地增值稅試算表各1 份在卷可佐（見本院卷第22、67-69 頁），並舉證人蘇銘生為證。而被告於簽定系爭協議書後之100 年1 月至5 月均有按期支付租金，為兩造所不爭，且依約於99年12月31日將唐氏公司之址遷離系爭房屋，亦有被告提出之高雄市政府99年12月31日高市府四維經商公字第09900790430 號函1 紙在卷可稽（見本院卷第23頁），是堪信被告上開抗辯之事實為真實。（二）按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第92條第1 項前段定有明文。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17 年 上字第917 號判例參照）。本件原告主張伊係受詐欺而為系爭協議書之意思表示，已依民法第92條規定撤銷等語，依上開說明，自應由原告就伊受詐欺而為意思表示之有利於己之事實舉證以實其說。
（三）經查，原告固提出伊與卞崎岩之診斷證明書（見本院卷第35至39頁數）為佐，並舉證人謝力莉為證。然原告及卞崎岩之診斷證明書，至多僅能證明其2 人因健康狀況不佳，系爭協議書簽立過程須經他人轉述內容，惟尚不足以證明原告係受詐欺之事實，而證人謝力莉於兩造簽立系爭協議書時並未在場，其所為證述均是聽聞原告及卞崎岩之轉述，亦難據以為有利於原告之認定。
（四）次查，關於兩造簽定系爭協議書之過程，業經證人蘇銘生到庭具結證稱：99年12月21日伊陪同被告至原告家中商談買賣事宜，當時原告不在場，只有卞崎岩跟外傭在。而賣方有表示要賣115 萬元，伊就建議如果用自用住宅移轉可節省增值稅，被告可先將營業址遷出再來辦移轉，後來他們有接受，就在談論可以省多少並評估賣價多少，被告提出以100 萬元購買，然後增值稅由賣方、契稅由買方負擔，但卞崎岩認為太少，被告就再加2 萬元，達成協議後被告才去領錢支付訂金，後來原告就回來了，向原告說明後，原告也同意，就在系爭協議書上簽名等語明確。再者，依土地稅法第34條規定：「（第1 項）土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過3 公畝部分或非都市土地面積未超過7 公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之10徵收之；超過3 公畝或7
公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之。（第2 項）前項土地於出售前1 年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。」本件於洽談買賣時，系爭房屋仍設有唐氏公司之營業址，為兩造所不爭，佐以原告提出之增值稅試算表（見本院卷第61-69 頁），系爭房地依一般稅率計算土地增值稅為389,238 元，然依自用住宅稅率計算則為104,830 元，其間差額達28萬餘元，是兩造為達減少課稅負擔之目的，於契約中透過適當安排，使本件交易符合前開「出售前1 年未曾供營業使用」要件，而得適用自用住宅用地之優惠稅率課徵土地增值稅，亦符合賣賣雙方之利益。
（五）復依土地稅法第5 條第1 款規定，土地為有償移轉者，土地增值稅之納稅義務為原所有權人。契稅條例第2 條、第4 條規定，不動產之買賣應申報繳納契稅。買賣契稅，應由買受人申報納稅。是系爭協議書關於增值稅、契稅分別由賣方及買方各自分擔，此與一般不動產買賣約定之稅額分擔情形無異，亦符合上開規定。是本院依證人蘇銘生之證詞，並參酌上情，認系爭協議書之內容並未有不合理之處，復原告未能舉證使本院就其主張為系爭協議書之意思表示係遭被告詐欺所為之事實獲致相當確切之心證，原告主張之事實自難信為真正，自不得以詐欺為由而撤銷簽立系爭協議書之意思表示。是兩造間確有達成如系爭協議書所載內容之合意，堪以認定。
（六）準此，被告抗辯兩造有約定原租約延期至系爭房地完成移登記一情，除經證人蘇銘生證述：兩造有協議在這1 年期間房租照付，付到買賣完成等語明確外，衡以兩造間既已達成買賣系爭房地之合意，並約定1 年後方為所有權移轉登記，已如前述，則若原告主張未有延期約定之情為真實，則被告豈非應先於原租約期滿之100 年5 月15日將系爭房地遷讓返還予原告，原告復於協議書所定100 年12月間完成移轉登記後再將系爭房地交付予被告？然上開時間間隔僅約半年餘，如此周折實與常情相違。是被告抗辯有約定完成移轉前將原租約延期之事實，應屬真實可信。
（七）從而，被告自原租約期滿後占有系爭房屋，係本於兩造間延期租約之約定而為占有，非無權占有，是原告主張被告應遷讓返還系爭房屋並給付相當於租金之不當得利，於法即屬無據。
六、綜上所述，原告主張被告應遷讓返還系爭房屋予原告，並自100 年5 月16日起至清償日止，按月給付原告11,000元，均為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 100 年 11 月 15 日高雄簡易庭 法 官 李宜璇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 11 月 15 日書 記 官 廖佳玲