高雄簡易庭101年度雄簡字第677號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 高雄簡易庭
• 裁判日期: 102 年 02 月 23 日
• 法官: 賴建旭
• 當事人: 林建進、林鋼雄

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　101年度雄簡字第677號原　　　告　林建進
被　　　告　林鋼雄
訴訟代理人　陳妙泉律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民102 年1 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴：伊向訴外人林承翰買受高雄市○○區○○段○○段0000○00○0000○00地號土地及其上同段4056建號即門牌號碼高雄市○○區○○○街00號之建物（下稱系爭不動產），並於民國100 年6 月6 日訂立買賣契約，並於同年11月7
日完成所有權移轉登記，伊業已取得系爭不動產所有權。詎被告仍無權占用系爭不動產，拒不歸還，為此爰依民法第
767 條第1 項前段規定請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第17 9條前段規定請求被告給付其無權占用系爭不動產期間相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠被告應自系爭系爭不動產遷出並騰空返還原告。㈡被告應自100 年11月7 日起至遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1 萬元。
二、被告抗辯：系爭不動產價值實已逾800 萬元，原告僅以550
萬元購得，顯遠低於市場行情，且原告購屋前竟未要求林承翰提出系爭不動產所有權狀，再原告明知被告居住於系爭不動產竟未與被告接洽即賣受系爭不動產，均有違常情，原告與林承翰間之買賣契約應屬虛偽訂立而無效。系爭不動產係被告向訴外人許義民450 萬元購買，於96年5 月23日以訴外人陳志瓊名義與許義民簽訂買賣契約書，並於96年6 月20日將系爭不動產借名登記於林承翰名下，而由林承翰向大眾銀行辦理貸款353 萬元，且自買受後均為伊所居住，伊始為系爭不動產之所有人，林承翰僅為系爭不動產之借名登記人，林承翰將系爭不動產移轉登記與原告，實屬無權處分，且原告對於被告與林承翰間有借名登記關係存在知之甚詳，不受信賴登記之保護，原告並未取得所有權，被告既為系爭不動產之真正所有人，自有權使用系爭房屋，並非無權占用等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項
㈠被告於96年5 月23日以陳志瓊名義與許義民簽訂買賣契約，以450 萬元向許義民購買系爭不動產，並支付100 萬元頭期款。
㈡被告於96年6 月20日將系爭不動產登記於訴外人林承翰名下，並由林承翰向大眾銀行辦理貸款353 萬元。
㈢被告與林承翰於100 年5 月18日簽訂同意書（下稱系爭同意書）表示系爭房屋係「寄名登記」於林承翰名下，且同意林承翰以800 萬元將系爭房屋土地出售，以賣得價款清償積欠林承翰及訴外人林易橙之債務195 萬元（實際債務依清償日為準）。
㈣原告與林承翰於100 年6 月6 日訂立買賣契約書，約定以550 萬元向林承翰購買其名下之系爭不動產，並約定：「賣方（林承翰）與林鋼雄清理債權債務關係、占用人遷讓房屋後，本契約始生效力。買賣標的（系爭建物）現由林鋼雄、吳春美占用中，買方應協助賣方處理，占用人遷讓房屋後賣方不得另將標的出售予他人，否則賠償買方違約金新臺幣伍拾萬元正，但排除林鋼雄自行出售」等語，雙方簽訂買賣契約前，林承翰曾將系爭同意書交原告閱覽。
㈤因林承翰未將系爭不動產依約移轉登記，原告遂對林承翰起訴請求履行買賣契約，經本院以100 年度審移調字第231 號民事事件審理，雙方於100 年10月11日調解成立，原告於100 年11月7 日完成系爭不動產之移轉登記程序。
四、兩造爭執事項
㈠原告是否取得系爭不動產之所有權？
⒈林承翰將系爭不動產移轉登記予原告是否構成無權處分？林承翰與原告間就系爭不動產是否存有無借名登記關係存在？
⒉原告是否因善意信賴登記而取得所有權？
㈡原告與林承翰間就系爭不動產之買賣是否為通謀虛偽意思表示？
㈢原告請求被告按月給付1萬元之不當得利有無理由？
五、得心證之理由
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。次按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1
項前段定有明文。而第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，最高法院著有48年台上字第29號判例意旨可循。復按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約；如出名者違反借名登記契約之約定，將登記之財產為物權處分者，對借名者而言，即屬無權處分，除相對人為善意之第三人，應受善意受讓或信賴登記之保護外，如受讓之相對人係惡意時，自當依民法第118 條無權處分之規定而定其效力，以兼顧借名者之利益，最高法院98年度台上字第76號判決業已明揭其旨。又借名登記契約存否，除有兩造間就不動產確有借名登記契約關係存在之直接證據外，亦得由不動產係由何人係其出面洽簽契約及出資購買，貸款、房地稅捐繳納人、出租與他人收取租金，所有權狀保管人等間接證據推認之，最高法院98年度台上字第1048號判決意旨可資參照。
㈡經查：
⒈被告於96年5 月23日以陳志瓊名義與許義民簽訂買賣契約，以450 萬元向許義民購買系爭不動產，並支付100 萬元頭期款，於96年6 月20日將系爭不動產登記於林承翰名下，由林承翰向大眾銀行辦理貸款353 萬元等情，業據提出不動產買賣契約書、駿霆工程管理顧問有限公司之合作金庫銀行存摺、合作金庫支票（金額80萬元、受款人許義民）影本1 紙、異動索引等件為證，並有大眾銀行不動產擔保借款合約、大眾銀行個人信用貸款約定書、申請暨約定書在卷可憑（見本卷第160-166 頁、第191-194 頁、第201-203 頁、第209 頁、第210 頁），為原告所不爭執，堪認被告曾於96年買賣系爭不動產出資100 萬元。又細繹系爭同意書記載系爭不動產係寄名登記於林承翰名下，且同意林承翰以800 萬元將系爭房屋土地出售，以賣得價款清償積欠林承翰及訴外人林易橙之債務195 萬元，有系爭切結書在卷可稽（參本院卷第38頁），證人林承翰於本院審理時證稱：被告前積欠伊60餘萬，96 年6月時被告提議投資系爭不動產，由伊出名登記且向銀行貸款，並約定1 年後將系爭不動產出售，清償先前積欠債務。但系爭不動產並未於1 年後賣出，伊應被告要求向銀行申請展延利息，並出資50萬元裝潢系爭不動產，並自98年4
月開始由伊繳納貸款，系爭不動產之所有權狀係由被告保管等語（見本卷第131-133 頁），是互核系爭同意書及證人林承翰所述，林承翰於96年間受被告之託擔任系爭不動產登記名義人並向銀行貸款，被告於100 年5 月18日授權林承翰以800 萬元出售系爭不動產等情，可知被告始為有權處分系爭不動產之人，林承翰僅為系爭不動產之登記名義人至明。雖林承翰稱伊自98年4 月起繳納系爭不動產貸款，然系爭不動產係於96年間由被告出面向原所有人許義民購買並出資100
萬元，已如前述，且自買受系爭不動產後至98年3 月之貸款並非林承翰所繳納，而係由被告繳納等情為林承翰所自承，是96年間買受系爭不動產確由被告出資一情，應屬信實，林承翰縱於98年4 月後繳納系爭不動產之貸款，僅為其與被告間債權債務關係，尚不因林承翰繳納系爭不動產之貸款即使林承翰成為系爭不動產之所有人。再者，林承翰若為真正所有人何需與被告訂立系爭同意書，取得被告同意方得出賣系爭房屋？何以將所有權狀交給被告保管？是林承翰證稱伊始為系爭不動產之所有人云云，尚難採憑。林承翰於100 年6
月6 日與原告訂立系爭不動產之買賣契約，嗣後經本院以100 年度審移調字第231 號民事事件審理，雙方於100 年10月11日調解成立等情，有原告提出之不動產買賣契約書、收據、匯款單，並經本院向三民地政事務所調取原告100 年11月7 日就系爭不動產申請登記資料，核閱無訛（見本院卷第47-54 、57-74 頁），堪信為真實，是被告並非系爭不動產之所有人，竟透過前揭民事訴訟程序以成立調解，再由原告持調解筆錄為所有權移轉登記，林承翰此舉即屬無權處分，又被告既為系爭不動產之真正所有人，並已多次表示不同意此一處分行為，依民法第118 條規定，林承翰與原告就系爭不動產所成立調解及登記之處分行為，已由真正所有人拒絕同意而歸於無效，原告自不得因此取得系爭不動產之所有權。⒉原告與林承翰於100 年6 月6 日訂立買賣契約，約定以550
萬元向林承翰購買其名下之系爭不動產，並約定：「賣方（林承翰）與林鋼雄清理債權債務關係、占用人遷讓房屋後，本契約始生效力。買賣標的（系爭建物）現由林鋼雄、吳春美占用中，買方應協助賣方處理，占用人遷讓房屋後賣方不得另將標的出售予他人，否則賠償買方違約金新臺幣伍拾萬元正，但排除林鋼雄自行出售」等語，有買賣契約書在卷可佐（見本院卷第57頁），且原告與林承翰簽訂買賣契約前，林承翰曾將系爭同意書交原告閱覽，原告對此節並不爭執，又證人林承翰於本院證稱：伊與原告簽訂買賣契約時，有將系爭同意書交給原告看，並將系爭不動產係借名登記伊名下但由伊出資裝潢等情告知原告等語（見本院卷第132 、133
頁），為原告所不爭執，且系爭同意書已明確記載林承翰僅為「寄名登記」之人，並由被告授權林承翰以800 萬元出售系爭不動產，原告與林承翰於買賣契約書中特約「排除林鋼雄自售」等情觀之，原告與林承翰訂立買賣契約書之際對於被告始為系爭不動產之所有人，對系爭不動產有處分權限並由被告管理使用系爭不動產，系爭不動產之登記與真實所有狀態不一致等節，均已知悉。原告雖主張伊係信賴登記謄本而為之移轉登記，依土地法第43條規定，其100 年11月7 日就系爭不動產所為之移轉登記應屬有效云云，然上開規定既在保障交易第三人，而賦予登記有絕對真實之公信力，但該第三人若為惡意即無適用上開規定保護之必要，原告既已知林承翰僅為借名登記人，系爭不動產登記與真實所有狀態不符一情，自無適用土地法第43條而受信賴登記保護之必要，從而，被告不能依土地法第43條取得系爭不動產之所有權。⒊至被告抗辯原告與林承翰間為通謀虛偽意思表示云云，為原告所否認，並提出不動產買賣契約書、仲介費收據、玉山銀行匯款回條為證，且林承翰於本院證稱伊有告知系爭不動產係借名登記，因為售價便宜所以原告才有意願買等語（見本院卷第133 頁），且自原告與林承翰之交易情形觀之，尚難認有何通謀虛偽之情形，被告就此復未舉證供本院調查，應認被告此部分抗辯，並不足採。
⒋承上，林承翰於100 年10月11日於本院100 年度審移調字第231 號與原告所為之調解，同意將系爭不動產移轉登記與原告屬無權處分，經被告拒絕同意而無效，原告於買受系爭不動產之際已知系爭不動產登記與真實所有狀態不符，不得主張土地法第43條信賴登記保障，原告雖於100 年11月7 日完成系爭不動產之移轉登記程序，但並未因此取得所有權。是被告仍為系爭不動產之所有人，自有權使用系爭不動產，原告主張被告應將系爭不動產遷讓返還並按月給付1 萬元相當於租金之不當得利，即屬無據。
六、綜上所述，本件原告並非系爭不動產之所有人，其依民法第767 條、第179 條請求被告應將系爭房屋遷出騰空返還返還原告，及自100 年11月7 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1 萬元，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其他攻擊防禦方法或證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 102 年 2 月 23 日高雄簡易庭 法 官 賴建旭
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 2 月 23 日書 記 官 湯正裕