高雄簡易庭 - 101年度雄簡字第2468號（分割共有物） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 101年度雄簡字第2468號原　　　告　陳瑞榮訴訟代理人　謝勝合律師被　　　告　郭克銘訴訟代理人　周村來律師周元培律師洪郁婷律師被　　　告　蔡崑山訴訟代理人　蔡沈雪櫻被　　　告　陳文英陳瑞華陳易鴻張顥騰龍海生活事業股份有限公司兼　上一人法定代理人　陳秋白上列當事人間分割共有物事件，本院於民國103 年6 月12日言詞辯論終結，判決如下：主文兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○地號土地（面積一百三十二平方公尺）分割如附圖三所示：即編號A 部分土地（面積三十平方公尺）分歸被告郭克銘單獨所有；編號B 部分土地（面積三平方公尺）分歸被告蔡崑山單獨所有；編號C 部分土地（面積九十九平方公尺）分歸原告、被告陳秋白、被告陳瑞華、被告陳文英、被告陳易鴻、被告張顥騰、被告龍海生活事業股份有限公司所有，並按如附表一所示應有部分之比例維持共有。原告、被告陳秋白、被告陳瑞華、被告陳文英、被告陳易鴻、被告張顥騰、被告龍海生活事業股份有限公司應各給付被告郭克銘、被告蔡崑山如附表二所示之補償金額。訴訟費用由兩造各按如附表一所示比例負擔。事實及理由壹、程序事項一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第254 條第1 項定有明文。本件訴訟繫屬中，被告張顥騰於民國103 年2 月6 日將其就坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地（地目建、面積132 平方公尺，下稱系爭土地）571/40000 之應有部分贈與被告陳文英，並於同年2 月20日辦理所有權移轉登記完畢；被告陳瑞華於103 年3 月5 日將其就系爭土地571/40000 之應有部分贈與被告陳秋白，並於同年3 月20日辦理所有權移轉登記完畢（本院卷二第378 頁、第379 頁、第380 頁），而受讓人即被告陳文英、陳秋白既未經兩造同意且聲明承擔訴訟，本於當事人恒定之法則，被告張顥騰、陳瑞華分別將其應有部分移轉與被告陳文英、陳秋白對本件訴訟尚無影響，被告張顥騰、陳瑞華仍為本件訴訟之當事人，合先敘明。二、被告陳秋白、陳瑞華、陳文英、陳易鴻、張顥騰、龍海生活事業股份有限公司經合法通知，均無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項一、原告主張：系爭土地為兩造共有，應有部分如附表一所示，兩造間就系爭土地並無不為分割之約定，亦無因使用目的不能分割之情形，惟各共有人無法達成協議分割，爰依民法第824 條規定提起本訴，請求將如附圖二所示編號甲部分土地（面積18.8628 平方公尺）分歸被告郭克銘單獨所有；乙部分土地（面積3.0175平方公尺）分歸被告蔡崑山單獨所有；丙部分土地（面積110.1197平方公尺）分歸原告、被告陳秋白、陳瑞華、陳文英、陳易鴻、張顥騰、龍海生活事業股份有限公司依原有應有部分比例維持共有，如認上開分割方案有無法利用之情形，則請求系爭土地准予變賣，所得價金按兩造應有部分之比例分配等語，並聲明：㈠先位聲明：系爭土地應依附圖二方案分割，即甲部分土地（面積18.8628 平方公尺）分歸被告郭克銘所有；乙部分土地（面積3.0175平方公尺）分歸被告蔡崑山所有；丙部分土地（面積110.1197平方公尺）分歸原告、被告陳秋白、陳瑞華、陳文英、陳易鴻、張顥騰、龍海生活事業股份有限公司依原有應有部分比例維持共有。㈡備位聲明：系爭土地准予變價分割，所得價金按兩造應有部分之比例分配。二、被告答辯：㈠被告郭克銘則以：原告主張之分割方案不僅導致被告郭克銘分配之土地為狹長型無法使用，且須拆除被告郭克銘所有建物，更使原告所有建物坐落於被告郭克銘、蔡崑山受分配之土地上，而使系爭土地分割後，兩造間之土地、建物產權仍然糾葛不清，而難以利用各自受分配之土地，此分割方案顯不利於土地利用及社會經濟之維護，而悖於土地分割之目的。至原告主張變價分割云云，然依民法第824 條第2 項第2 款規定，需原物分配顯有困難時，始得變價分割，本件並無原物分配困難之情況，且變價分割將使系爭土地變賣屬他人所有，而使被告郭克銘所有建物坐落於他人土地上，須予拆除，不僅未能顧及系爭土地使用現狀，嚴重損害被告郭克銘權益，有害社會經濟，實不可採。希望採附圖三所示之分割方案，以維持被告郭克銘所有建物之完整，並應依鑑價報告予以補償等語置辯。㈡被告蔡崑山則以：不同意原告所提變價分割方案，不希望完全用價金補償，希望採附圖三所示之分割方案，並予以補償等語置辯。㈢被告陳秋白、陳瑞華、陳文英、陳易鴻、張顥騰、龍海生活事業股份有限公司則以：同意原告所提分割方案，願意與原告就分得之土地依原有應有部分比例維持共有等語。三、到場當事人不爭執事項㈠系爭土地為兩造分別共有，各人之應有部分如附表一所示。㈡系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情形，兩造亦無不分割之約定。㈢系爭土地之環境與使用現況：系爭土地南側面臨10米竹圍路，臨路面寬約9.7 公尺，北側面臨6 米民生一路363 巷9 弄，臨路面寬約3.2 公尺。系爭土地上有未保存登記建物，如附圖一所示編號A 為原告所有未保存登記建物1 棟，門牌號碼為高雄市○○區○○路00○0 號、現出租予他人使用；編號B 為原告所有未保存登記建物1 棟，門牌號碼為高雄市○○區○○路00○0 號、現出租予他人使用；編號C 為他人越界建築所蓋之未保存登記建物1 棟，門牌號碼為高雄市○○區○○路00號；編號D 為被告郭克銘所有之未保存登記建物1 棟，無門牌號碼；編號E 為他人越界建築所蓋之未保存登記建物1 棟，門牌號碼為高雄市○○區○○路00○0 號。㈣高雄市○○區○○段○○段0000地號土地為被告郭克銘所有。㈤兩造同意分割系爭土地，然就分割方法不能達成協議。四、本件爭執事項㈠系爭土地之分割方案，以採用何方案為適當？㈡採用之分割方案，如就土地面積增減或土地所在位置等造成的價值高低，應如何相互補償？五、本院之判斷㈠系爭土地之分割方案，以採用何方案為適當？ ⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第823 條第1 項、第824 條第1 項、第2 項、第3 項、第4 項分別定有明文。次按法院裁判分割共有物，應斟酌各共有人之意願、利害關係、經濟效用、共有土地之實際使用情形及共有人分得部分所得利用之價值等情形，為適當公平之分割，不受當事人主張之拘束，又分割共有物固不受分管契約之拘束，惟儘量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則，最高法院88年度台上字第2199號、69年度台上字第3100號判決要旨、77年度台上字第632 號及82年度台上字第1990號等判決意旨參照。又共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，始予變賣，以價金分配於各共有人。而就原物分配時，倘共有人中有不能按其應有部分受分配者，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之，並非定出於變賣之一途，，如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原則，即值推求，最高法院51年台上字第271 號判例、57年度台上字第2117號判例、98年度台上字第2058號判決意旨可資參照。要之，裁判分割共有物，必以原物分割為原則，兼顧各共有人使用現況及利益平衡，務使共有物之經濟效用於分割後，獲得最大之效益，並使受到不利益之共有人獲得金錢補償。 ⒉經查，系爭土地上如附圖一所示編號A 、B 為原告所有未保存登記建物，現均出租予他人使用，編號D 為被告郭克銘所有未保存登記建物，現由被告郭克銘占有使用等情，為兩造所不爭執，是系爭土地既業已由兩造於其上占有並各自使用，自應依系爭土地之使用現狀為準而為實物分割。若依原告主張之附圖二方案分割，將使被告郭克銘所有建物同時坐落在被告蔡崑山分得之土地、及原告與其餘被告分得之土地上；原告所有建物則同時坐落在被告郭克銘、及蔡崑山之土地上，不符系爭土地使用現況，而使建物與基地所有權人分屬二人，法律關係趨於複雜，亦可能衍生拆屋糾紛，而破壞建物之居住使用功能，有礙社會經濟，且依此分割方案，將使分割後之土地呈現細長型，不利將來土地之使用，亦減損土地之經濟價值，應認此分割方案並未兼顧各共有人使用現況及利益平衡，而未使共有物之經濟效用於分割後獲得最大之效益。 ⒊至附圖三之分割方案，係按共有人目前建物坐落之位置加以分割，與系爭土地使用現狀較屬相符，法律關係單純，不致有互相拆屋而減損建物經濟價值之結果，且分割後之土地亦較為完整而利於使用，對各共有人亦無何特別不利之處。原告固主張如不能依附圖二方案分割，則請求變價分割等語，然系爭土地上已有上開建物占用，且依共有人之使用現狀而以原物分配並無困難，亦無經濟效益大幅減損之情形，如逕以變價分割，亦將造成建物與基地所有權人分屬二人，徒增糾紛，且恐致系爭土地上之建物全部遭拆除，況系爭土地上既已有上開建物占用，占有人以外之人應買之意願較低，其潛在之買方人數應較一般同地段土地交易之買方人數為少，且變價分割係以拍賣方式為之，潛在之應買人更難於應買前排除系爭土地被占用情況，應買人所欲出之價額，自更受影響，是土地變價所得之價額，應亦較一般同地段土地交易價額為少。依此，將土地變價拍賣而將其價款分配予各共有人，對於共有人之整體而言，並無明顯之利益，且為免分割程序耗費過多無益費用而需由兩造負擔，應認系爭土地不宜以變價分割方式為之。從而，本院審酌各共有人之意願、系爭土地之使用現狀、相鄰情形、分割後土地格局方整性、經濟效用及全體共有人利益考量等情，認應採用附圖三之分割方案將編號A 部分土地（面積30平方公尺）分歸被告郭克銘單獨所有、編號B 部分土地（面積3 平方公尺）分歸被告蔡崑山單獨所有、編號C 部分土地（面積99平方公尺）分歸原告與其餘被告按如附表一所示應有部分之比例維持共有，並因本院考量維持系爭土地使用現況、避免拆除現有建物造成損失、促進土地有效利用，致被告郭克銘分得較應有部分面積為多之土地，原告及被告陳秋白、陳瑞華、陳文英、陳易鴻、張顥騰、龍海生活事業股份有限公司分得較應有部分為少之土地，另就各共有人分得土地之位置、地形亦會影響土地價值高低，自應依各共有人分割後之土地面積增減及分得土地所在位置所造成之價值高低落差為補償（如下述），較符合系爭土地分割之整體效益及共有人全體之利益，應屬公平適當，爰判決如主文第一項所示。㈡採用之分割方案，如就土地面積增減或土地所在位置等造成的價值高低，應如何相互補償？ ⒈按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項定有明文。次按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權；各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，民法第824 之1 條第1 項、第825 條分別定有明文。依此，倘共有人中因分割而取得超出其原應有部分比例之土地所有權者，就其超出應有部分比例所取得之土地所有權，相較於其他因此按其應有部分比例減少取得土地所有權之共有人而言，實質上等同土地所有權之交易買賣，故有關金錢補償部分，自應以合理的市場交易價格為補償標準。另因分割後土地之地形及所面臨之道路出入不同，價值隨之而異亦甚顯然，是於原物分割時，即有採取價值而非面積分割之必要，以符各共有人公平原則。 ⒉經查，本院就系爭土地分割後，各共有人分得之土地，因土地分割後面積增減及分得土地所在位置、地形等所造成之價值高低落差等經兩造同意後送請黃志豪不動產估價師事務所為鑑定，經該事務所綜合考量本件估價目的及價格種類，針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，並以鄰近土地面積與標的規模相當之鄰街地設為基準地，以路線價的觀念運用採用比較法及成本法之土地開發分析等二種估價方法進行評估，復依其評估結果就其他分割宗地做個別條件差異性比較，據以計算系爭土地鄰竹圍路之路線價為每平方公尺新臺幣（下同）148,600 元、鄰民生一路363 巷9 弄之路線價為91,300元，並依此得出附圖三編號A 、B 、C 部分之土地價格各為2,273,370 元、361,098 元、14,711,400元，及依各共有人分得土地面積增減情形，按前揭鑑定價值標準核算各共有人應補償及應受補償之數額如附表二所示，此有上開事務所提出之不動產估價報告書可參，本院審酌鑑定人據以鑑定之參酌數據明確，且該鑑定並無何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事等其他一切情狀，應認上開鑑定結果可資憑採。 ⒊至原告主張上開鑑價報告並未針對原告與被告陳秋白、陳瑞華、陳文英、陳易鴻、張顥騰、龍海生活事業股份有限公司所分配之土地地形不完整、且有他人建物占用所產生之價值減少做評估，亦未考量被告郭克銘分配之土地地形完整、無他人建物占用，且可與相鄰亦為被告郭克銘所有之同地段1425地號土地合併使用之利益，另就送鑑價之分割方案中，其中2 個分割方案中被告蔡崑山分得之土地位置、面積相同，然應受補償金額卻不同，另2 個方案中，被告郭克銘分得之土地位置、面積相同，然應受補償金額亦不同，故上開估價報告顯不可採等語。惟查，估價報告書第27頁至第29頁之個別因素分析，即已載明各分割方案中之A 、B 、C 地之地形地勢，難謂上開估價報告未斟酌分割後各筆土地之地形而為評估。且經本院函詢上開估價師事務所，並經函覆略以：一般於估價理論實務上，就法院分割共有物評估案件，其地上有未保存登記建物者，因其權屬狀態有別於已保存登記建物，於無相關公證登記證明文件下，權利關係無由確認（實質違章、程序違章等相關事由之判定）。且未保存建物多為低度建築利用，其地上建築改良物總價值遠低於土地總價值，故不動產交易市場常有拆屋賣地、併同買賣（俗稱買地送屋）等交易型態。換言之，分割共有物評估，著重評估分割後各宗土地相對價值差異，以為核算分割分配後各共有人之價值差額找補參考，採獨立估價理論為實務上主要依據且符合估價相關理論。系爭土地東西兩側部分遭共有人以外之人無權占用興建房屋，未來事涉調處或私權訴訟等過程，或有移除變更或支付償金或為購買請求等不確定性處分可能，估價師難逕以認定未來可能處分結果條件與期程，於不確定相關估價條件下，無法據以量化影響評估。另就分割方案一、二中之C 地及分割方案中之B 地價格，已分別於估價報告書第66、67頁分割方案各宗地之價格決定調整表中，考量不完整地形（不規則形），於宗地個別條件項目中予以調整評估考量。另共有物分割之價值差額找補估價原則，係以推定分割後各宗分配土地分得部分價值與其總價計算應有部分比例之價值差額為相對補償，著重整體分割效用後，致各共有人分配土地所得經濟效益增減為相對性之補償。雖分割方案一、二中，蔡崑山分配B 地之位置、面積相同，其分割後分配價值如表中所示無變動，然相對各方案之其他分割分配A 、B 地，因分割面積、條件不同而存有不同之分配價值與合計總價變動，致他共有人所得分割後分配土地價值與共有人原應有部分持份價值互有增減，相對造成分割方案一、二中蔡崑山應受補償金額不同，應為合理相對變動。反之，分割方案二、三中，郭克銘分配A 地之位置、面積雖相同，然因各方案他分配土地分割面積、條件不同，致有不同應受補償金額，亦為相同之原因等語；某筆土地與鄰地合併使用，因鄰路、地形、面積等個別因素改變，故其價格亦會異動。又以不動產合併為目的之價格為限定價格，此係指具有市場性之不動產，在限定條件之一所形成之價值。一般估價評估為正常價格，除估價目的為限定條件下（合併使用為目的），並無考量與鄰地合併使用之因素。不動產合併使用除相關土地所有人相同外，尚須考量合併是否符合經濟效率等相關因素，故某筆土地與鄰地之所有人相同是合併條件之一，其是否須合併尚須考量合併後是否符合最大利益等因素等語，有黃志豪不動產估價師事務所103 年4 月11日黃估字第CHZ0000000000 號-1、103 年5 月21日黃估字第0000000000-CH 號函附卷可參（本院卷第369 頁、第445 頁），依上開函覆內容所示，足徵分割共有物評估鑑價著重於分割後各宗土地相對價值差異，係就土地獨立估價，而不考慮地上物對土地價值之影響，且除估價目的為限定條件下（合併使用為目的），並無考量與鄰地合併使用之因素，又各分割方案中縱某一共有人分配之土地位置、面積均相同，僅其他共有人分配部分有異，亦會因他共有人分配土地價值與共有人原應有部分持分價值互有增減，相對造成該共有人於各分割方案中應受補償之金額不同，是原告以上情質疑上開估價結果不合理，尚非有據，堪認上開估價報告可資憑採，是本院參酌上開鑑定結果，認兩造間以如附表二所示之金額為金錢補償應屬公允，爰判決如主文第二項所示。六、末按，因共有物分割、經界或其他性質上類似之事涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。又分割共有物本質上並無訟爭性，由本院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，故兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，而本件因各共有人均因分割而同受分割之利益，故訴訟費用應由兩造按附表一所示應有部分之比例加以分擔，附此敘明。七、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第80條之1 ，判決如主文。中華民國 103 年 6 月 27 日高雄簡易庭法官翁熒雪以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。書記官陳長慶中華民國 103 年 6 月 27 日附表一： ┌────────┬─────────┐ │所有權人 │ 應有部分 │ ├────────┼─────────┤ │陳瑞榮 │ 571/40000 │ ├────────┼─────────┤ │陳秋白 │ 561539/0000000 │ ├────────┼─────────┤ │陳文英 │ 10095/40000 │ ├────────┼─────────┤ │陳瑞華 │ 571/40000 │ ├────────┼─────────┤ │陳易鴻 │ 571/40000 │ ├────────┼─────────┤ │張顥騰 │ 571/40000 │ ├────────┼─────────┤ │龍海生活事業股份│ 571/40000 │ │有限公司 │ │ ├────────┼─────────┤ │ 郭克銘 │ 1429/10000 │ ├────────┼─────────┤ │ 蔡崑山 │ 12573/550000 │ └────────┴─────────┘ 附表二： ┌─────┬───────────────────────────────────┬─────┐ │ │ 應付補償人 │合計受補償│ │ ├─────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┤金額（新臺│ │ 受補償人 │ 陳秋白 │ 陳瑞華 │ 陳文英 │ 陳瑞榮 │ 陳易鴻 │ 張顥騰 │龍海生活│幣） │ │ │ │ │ │ │ │ │事業股份│ │ │ │ │ │ │ │ │ │有限公司│ │ ├─────┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼─────┤ │ 郭克銘 │136,060元 │4,062元 │67,014元│4,062元 │4,062元 │4,062元 │4,062元 │223,384元 │ ├─────┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼─────┤ │ 蔡崑山 │ 20,178元 │ 602元 │ 9,939元│ 602元 │ 602元 │ 602元 │ 602元 │ 33,127元 │ ├─────┼─────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼─────┤ │ 合計應 │156,238元 │4,664元 │76,953元│4,664元 │4,664元 │4,664元 │4,664元 │256,511元 │ │補償金額 │ │ │ │ │ │ │ │ │ └─────┴─────┴────┴────┴────┴────┴────┴────┴─────┘

高雄簡易庭101年度雄簡字第2468號

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