高雄簡易庭102年度雄小字第1281號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 102年度雄小字第1281號

原告

蘇準安

原告

蘇升清

被告

穩苑不動產有限公司

法定代理人

沈映伶

上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國102 年7 月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按小額訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436 條之23、第436 條第2 項、第255 條第1 項第1 、2 、3 款定有明文。查原告起訴請求訴外人沈映伶給付新臺幣（下同）68,320元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，嗣於本院審理中，變更為請求被告穩苑不動產有限公司給付68,930元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息（下稱變更後聲明），原訴與變更之訴均係基於兩造間簽訂之不動產承攬契約所生，請求之基礎事實同一，並擴張請求之金額，核與前開規定相符，應予准許。

二、原告主張：原告蘇準安、蘇升清分別於100 年11月14日、同年12月5 日與被告公司簽訂不動產承攬契約，由原告擔任被告公司房屋仲介人員，並約定仲介佣金率為原告蘇準安58%、原告蘇升清55% ，亦即如原告代表被告公司接受賣方委託，報酬以不動產買賣總價金乘以4%，再分別乘以58% 、55%計算。嗣訴外人黃淑珍於100 年11月24日、101 年2 月24日與被告公司簽訂土地專任委託銷售契約書及委託事項變更契約書，委託被告公司出售坐落高雄市○○區○○段000000○00000 ○000000地號土地（下稱上開土地），委託總價金300 萬元，委託期間自100 年11月24日至101 年7 月30日，並由原告2 人擔任承辦人員（下稱系爭案件）。其後訴外人廖明松與黃淑珍於101 年4 月30日簽訂土地買賣契約書，由廖明松以305 萬元價金買受上開土地，黃淑珍並已給付被告公司買賣價金4%服務費122,000 元，詎被告公司尚未給付原告報酬68,930元。為此，爰依承攬契約之法律關係，請求被告公司給付上開報酬等語。並聲明：如變更後聲明。

三、被告則以：原告蘇準安並非系爭案件承辦人，況系爭案件成交時，原告2 人已自行終止契約離職，自不得請求報酬等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執之事項：

㈠原告蘇準安與被告公司於100 年11月14日簽訂不動產承攬契約，由原告蘇準安擔任被告公司房屋仲介人員，並約定原告蘇準安仲介佣金率為58% ，亦即如接受賣方委託，報酬以不動產買賣總價金乘以4%再乘以58% 計算，契約期間至101 年4 月20日止。

㈡原告蘇升清與被告公司於100 年12月5 日簽訂不動產承攬契約，由原告蘇升清擔任被告公司房屋仲介人員，並約定原告蘇升清仲介佣金率為55% ，亦即如接受賣方委託，報酬以不動產買賣總價金乘以4%再乘以55% 計算，契約期間至101 年4 月18日止。

㈢訴外人黃淑珍於100 年11月24日、101 年2 月24日與被告公司簽訂土地專任委託銷售契約書及委託事項變更契約書，委託被告公司出售上開土地，委託總價金300 萬元，委託期間自100 年11月24日至101 年7 月30日，契約所載原始承辦人員為蘇升清。

㈣訴外人廖明松與黃淑珍於101 年4 月24日簽訂土地買賣契約書，由廖明松以305 萬元價金買受上開土地，黃淑珍並已給付被告公司買賣價金4%服務費122,000 元。

五、本院得心證之理由：原告主張被告應給付上開報酬，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：原告蘇準安、蘇升清得否請求被告給付報酬？如可，金額若干？本院判斷如下：

㈠按稱承攬者，謂當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約；報酬應於工作交付時給付之，無須交付者，應於工作完成時給付之民法第490 條第1 項、第505 條第1 項定有明文。又僱傭與承攬同屬於供給勞務之契約，惟前者係以一定工作之完成為目的之契約，供給勞務不過為其手段而已，後者則係以供給勞務本身為目的之契約，別無其他目的，此為兩者之不同，準此，承攬人之報酬請求權，必待完成一定之工作後始行發生。查兩造間簽訂不動產承攬契約書，約定由原告擔任被告公司不動產仲介人員，契約內容以一定工作之完成為目的，報酬亦並以不動產成交之仲介費用計算，並無底薪之約定（見本院卷第60頁至第65頁），揆其性質係屬承攬契約，是原告報酬請求權之發生，自以依兩造契約內容完成一定工作為要件，亦即原告須於契約存續期間，仲介被告公司客戶完成不動產交易，始得向被告公司請求報酬，倘被告公司客戶完成不動產交易之時，兩造間契約關係已經終止而消滅，縱原告於契約存續期間確有付出勞務，基於承攬契約之本質，亦不得向被告公司請求報酬甚明。

㈡經查，原告主張兩造間簽訂不動產承攬契約，由原告擔任被告公司房屋仲介人員，嗣黃淑珍委託被告公司出售上開土地與廖明松，並已給付被告公司仲介費用等情，為被告所不爭執，並有穩苑不動產承攬契約書、土地專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書、土地買賣契約書、價金履約專戶明細暨點交證明書等在卷可稽（見本院卷第8 頁至第16頁、第60 頁 至第65頁），固堪信為真實。又原告蘇升清、蘇準安分別於101 年4 月18日、20日自被告公司離職離職，而黃淑珍與廖明松係於101 年4 月24日始簽訂買賣契約等情，亦為兩造所不爭執，並有被告公司成員基本資料檢視表、土地買賣契約書等在卷可查（見本院卷8 頁至第13頁、第40頁至第41頁），亦堪認屬實。從而，被告公司仲介黃淑珍成交上開土地時，原告2 人既已離職，兩造間並無契約關係存在，復無其他情事能認係被告公司惡意使原告報酬請求權發生之條件不成就，揆諸前揭說明，原告自不得向被告請求報酬，已堪認定。至證人黃淑珍於本院審理時固證稱：伊當初和被告公司簽約係與原告2 人接洽，後來也是原告蘇準安載伊到被告公司簽訂買賣契約，簽約時蘇準安也有在場等語（見本院卷第81頁至第83頁），然證人黃淑珍係與被告公司簽訂不動產委託銷售契約，而非與原告2 人簽訂，此觀上開土地專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書甚明（見本院卷第15頁至第16頁），證人黃淑珍亦證稱：伊契約是和被告公司簽的，所以仲介費就付給被告公司等語（見本院卷第83頁），而被告公司仲介黃淑珍與廖明松簽訂買賣契約之際，原告2人均已離職，業如上述，原告前揭主張，自屬無據，遑論被告蘇準安是否為系爭案件承辦人，亦非無疑。況房仲實務上，一般房屋仲介案件嗣後如有更換承辦人員，係由成交時之承辦人員取得報酬，此為原告所自承（見本院卷第59頁），被告公司抗辯原告離職後系爭案件由被告公司法定代理人沈映伶承辦，核與證人黃淑珍於本院審理時證稱：土地鑑界時沈映伶有去，簽約時亦有在場，幫忙把價金從300 萬講到305 萬元等語相符（見本院卷第83頁至第84頁），尚與常情無悖。

六、綜上所述，本件原告依承攬契約之法律關係，請求被告給付68,930元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、又本件應適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436 條之19第1 項規定，法院為訴訟費用之裁判時，併確定訴訟費用額為1,000元。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項。

訴訟費用計算書：裁判費(新臺幣) 1,000元合計 1,000元