高雄簡易庭102年度雄簡字第2609號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 102年度雄簡字第2609號

原告

石震宇

被告

上玉不動產經紀有限公司

法定代理人

楊家濬

訴訟代理人

尤挹華律師

上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國103 年3 月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告原任職於被告公司擔任仲介人員，緣訴外人高慶皮革有限公司（下稱高慶公司）於民國101 年間委託被告公司出售屏東縣○○區○○段000 ○000 地號二筆土地（下稱系爭土地），原告乃為高慶公司尋獲買主即訴外人新勝鋼鐵有限公司（下稱新勝公司），並就本件仲介報酬與高慶公司達成合意，嗣高慶公司與新勝公司於101 年12月22日簽署系爭土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），則高慶公司既與新勝公司成立系爭買賣契約，即應給付被告新臺幣（下同）525,000 元報酬，被告亦應給付原告280,088 元之佣金，惟高慶公司與新勝公司自行解除契約，並對被告就解除系爭買賣契約所生仲介服務費糾紛聲請調解，而原告已向訴外人即被告公司主管徐華隆報備，徐華隆亦同意原告應按金額收取仲介服務費，然被告及其代理人徐華隆卻於調解過程中允諾高慶公司與新勝公司均無庸給付仲介服務費用，且不容原告置喙，逕達成調解（下稱系爭調解），然被告自行免除高慶公司之報酬請求權，應不影響原告對被告之佣金請求權，縱認原告因而不得向被告請求佣金，然被告免除高慶公司報酬之行為致原告受有取得仲介服務獎金之損失，爰依民法第487 條之1 、第546 條第3 項之規定、委任或承攬報酬請求權之法律關係請求擇一判命被告給付原告280,088 元等語，並聲明：被告應給付原告28,088元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告則以：依原告所簽署之經紀人員業務規範確認書（下稱系爭確認書）第12條約定，已領取佣金之案件，若事後買賣雙方發生爭執，經訴訟或調解或仲裁成立，其內容為被告應退回服務費者，經紀人原應即刻將已領取之佣金全數退還公司，是本件被告公司既因系爭買賣契約經調解後解除，而未取得任何報酬，舉重以明輕，原告對被告自無請求佣金之權利，且系爭買賣契約之爭議實係肇因於原告未善盡善良管理人注意義務，隱瞞系爭土地疑似遭化學污染之瑕疵，依系爭確認書第7 條第3 款約定，原告自不得向被告請求受領佣金，退步言之，縱認系爭確認書不得拘束兩造，然兩造並非僱傭關係，且被告係因原告未善盡居間善良管理人注意義務致系爭買賣契約解除而無法向高慶公司請求報酬，原告自無報酬請求權，且無法向被告請求損害賠償等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、本件不爭執事項

㈠原告原為被告所屬之仲介人員，且受高慶公司委託出售系爭土地，而為高慶公司居間買主即新勝公司，嗣高慶公司及新勝公司於101 年12月22日簽立系爭買賣契約，惟新勝公司未依約給付分期買賣價金175 萬元，高慶公司乃於102 年1 月10日寄發存證信函催告新勝公司給付買賣價金，新勝公司則寄發存證信函表示高慶公司應提供系爭土地土壤污染檢測資料與新勝公司，俟高慶公司、新勝公司及被告於102 年3 月14日以恢復原狀及高慶公司無庸支付本案仲介費、代書費、違約金等一切費用成立系爭調解。

㈡倘高慶公司與新勝公司未解除契約，則被告可向高慶公司取得之仲介報酬為525,000 元，而原告得向被告請求之仲介報酬則為288,088 元。

四、本院得心證之理由

㈠系爭確認書是否可拘束原告？按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示，本院21年上字第1598號及29年上字第672 號判例意旨可資參照。經查，原告於94年6 月1 日與訴外人岑信不動產仲介經紀股份有限公司（下稱岑信公司）簽立系爭確認書，嗣後岑信公司結束營業，由被告法定代理人楊家濬於同址成立被告公司，原告則繼續受雇於被告公司擔任營業員乙情，有系爭確認書在卷可稽，且核與證人即被告公司員工曾勝宗所述相符（見本院卷第35頁、第113 頁至第116 頁），堪信屬實，然岑信公司與被告係二不同法人格，系爭確認書既為原告與岑信公司所簽立，基於債之相對性，自難認系爭確認書得拘束兩造，被告雖抗辯被告公司核發原告佣金計算方式與岑信公司相同，且被告公司沿用系爭確認書時並未提出異議，足徵兩造間就系爭確認書之沿用已有默示合意等情，惟原告否認兩造已就系爭確認書之沿用達成默示合意，且本院酌以系爭確認書並未記載報酬計算方式，則被告以其計算給付原告之佣金方式與岑信公司相同進而推論兩造已默示合意以系爭確認書規範兩造間之權利義務，自無可採，又被告未能舉證證明原告有為何意思表示足認其已默示同意被告適用系爭確認書規範原告，則徵諸前揭最高法院判例，自難認系爭確認書可繼續援用於兩造之間並拘束原告。

㈡兩造間之法律關係為何？

⒈按法院本於職權適用法律，不受當事人法律上主張之拘束，最高法院43年台上字第607 號判例意旨可資參照，而契約性質為法律上之定性係屬法律適用，應屬法院之職權行使，合先敘明。次按，勞動契約與委任契約固均約定以勞動力之提供作為契約當事人給付之標的。惟勞動契約係當事人之一方，對於他方在從屬關係下提供其職業上之勞動力，而他方給付報酬之契約，與委任契約之受任人處理委任事務時，並非基於從屬關係不同，是兩造間之法律關係究為勞動關係或委任關係，應視其是否基於人格上、經濟上及組織上從屬性而提供勞務等情加以判斷，而勞動契約之從屬性通常具有：⑴人格上從屬性，即受僱人在雇主企業組織內，服從雇主權威，並有接受懲戒或制裁之義務。⑵親自履行，不得使用代理人。⑶經濟上從屬性，即受僱人並不是為自己之營業勞動而是從屬於他人，為該他人之目的而勞動。⑷組織上從屬性，即納入雇方生產組織體系，並與同僚間居於分工合作狀態等項特徵，初與委任契約之受委任人，以處理一定目的之事務，具有獨立之裁量權者迥然不同，此有最高法院97年台上字第1542號、96年台上第2630號判決意旨可資參照。

⒉經查，本件原告任職於被告期間，被告並無固定支付底薪，而係以原告成交標的之金額及數量按比例計算當月可得領取之佣金，如原告當月無成交之案子，尚須支付廣告費等費用業據原告自承不諱，且有原告之仲介報酬明細表在卷可參（見本院卷第146 頁），是兩造契約除與一般勞動契約有固定底薪之情形不同，且原告尚需自行支付廣告費刊登廣告，以促進案件曝光率，增加成交量進而取得佣金，足徵兩造間並無經濟上之從屬性，又雖原告主張如其未依被告指示準時於上午9 時至公司上班，將受到被告之懲罰乙情，固以證人曾勝宗之證詞為證（見本院卷第113 頁），惟原告自承被告並未規定下班時間，且如未準時上班之懲罰為喪失值班之機會，而值班目的係可接觸到訪洽談之客人（見本院卷第78頁、第191 頁），足見兩造間就原告上下班之規範與一般勞動契約對勞工上下班均定有管理制度並作為懲處之依據上有不同，自難認兩造間之契約存在人格上之從屬性，據此，兩造間之契約關係應非僱傭契約乙情堪以認定。

⒊準此以論，自原告任職於被告公司處理仲介不動產事宜，且兩造係以原告成交標的金額及數量即以原告完成一定之工作給付被告當月應核付原告之佣金等情以觀，則兩造之間之契約應屬委任及承攬混合契約，是以，原告依民法第487 條之1 規定請求被告賠償其損害乙情，自屬無據。

㈢原告得否依委任或報酬請求權向被告請求系爭買賣契約成立之佣金？若可，金額若干？本件被告接受當事人之居間委託後，如原告所承辦之仲介之事宜成交，則被告即得向當事人請求居間報酬，原告亦可向被告請求佣金乙情，為兩造所不爭執，另依民法第567 條第1 項前段規定「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。」，是被告接受當事人之居間委託後，隸屬於被告之仲介人員即需依民法第567 條規定善盡告知義務，倘因仲介人員未善盡告知義務致當事人雙方解除不動產買賣契約時，則當事人亦多以此為由解除其與被告間之居間契約，致被告無從向當事人請求居間報酬，則仲介人員自不得向被告請求成交之佣金，反之，當事人成交不動產買賣契約後，非因可歸責於仲介人員之事由，而係因其他或自身事由解約時，被告仍得依居間契約向當事人請求報酬，若被告自行免除當事人給付居間報酬之義務，則其因為被告自身免除之行為，尚無礙於原告向被告請求佣金之權利。據此以論，本件被告抗辯系爭買賣契約係因原告未善盡告知系爭土地已遭環保署檢測之義務致高慶公司與新勝公司解約，是原告不得向被告請求本件報酬等情，為原告所否認，則本院應審究者應為原告居間系爭買賣契約是否已善盡告知義務，經查：

⒈本件原告自承因系爭土地為工業用地，是其曾上網查詢系爭土地是否曾遭污染，且於一般土地交易情形下，如伊知悉賣方之土地遭環保署檢測，自會將檢測事宜告知買方等情（見本院卷第79頁、第151 頁），足見原告倘知悉系爭土地曾遭環保署檢測，自有告知買方之義務。又查，環保署辦理「全國廢棄工廠土壤及地下水污染潛勢總體檢第一期計畫」，於101 年6 月21日通知高慶公司協助進行現場堪查，並於同年7 月4 日進場進行環境廠址評估作業，另於8 月27日、12月24日通知進廠進行土壤及地下水採樣及分析工作，並分別於101 年10月15日、16日及102 年1 月3 、10、16日完成現場調查及查證作業，經檢測結果為系爭土地鉻及鎳含量已達土壤污染管制標準，而地下水經102 年1 月確認未有達管制標準情形，有環保署103 年1 月2 日環署土字第0000000000號函、環保署103 年1 月29日環署土字第0000000000號函在卷可考（見本院卷第104 頁至第105 頁、第139 頁至第140 頁），另證人即高慶公司之法定代理人呂正雄到庭證稱：原告於101 年10月間至系爭土地勘查時發現環保署正在檢測系爭土地，而曾向伊詢問環保署在做什麼，伊向原告表示環保署在檢測土壤，且係在系爭買賣契約成立前即已告知原告等語無訛（見本院卷第121 頁至第123 頁），本院審酌呂正雄因與被告達成系爭調解，應無恐嗣後遭被告追償報酬及自冒偽證之風險而為偏袒被告之證述，兼衡以其尚能明確指出原告知悉系爭土地遭環保署檢測之緣由，是呂正雄前揭證述尚可採信，雖原告主張伊於102 年1 月3 日發現系爭土地正遭環保署檢測，乃電聯新勝公司到現場，且因此遭高慶公司責怪，足見高慶公司隱瞞系爭土地遭檢測之事實，固據呂正雄之證述為證（見本院卷第121 頁），惟原告既於101 年10月即於系爭土地現場看到環保署檢測之情形，高慶公司亦告知此係環保署之檢測，則原告即應將該情通知新勝公司，自無從以高慶公司刻意隱瞞免除告知義務等語推諉，又新勝公司於簽立系爭買賣契約時因對系爭土地遭環保署檢測乙情不知情，則無從就此與高慶公司磋商詳談，致新勝公司於得知系爭土地遭環保署檢測後即拒絕依系爭買賣契約給付買賣價金，此有高慶公司鳳山三民路16號存證信函及新勝公司岡山仁壽路郵局第6 號存證信函附卷可稽（見本院卷第68頁至第70頁、第71頁至第71頁背面），足見系爭買賣契約解除係因原告未善盡告知義務所致，則揆諸前揭說明，原告自無從依委任或承攬之報酬請求權向被告請求佣金。

㈣原告得否依民法第546 條第3 項規定向被告請求損害賠償？若可，金額若干？復按，受任人處理委任事務，因非可歸責於自己之事由，致受損害者，得向委任人請求賠償。民法第546 條第3 項定有明文，惟系爭買賣契約係因可歸責於原告未善盡告知義務而遭買賣雙方解除，是原告自無從依前揭規定向被告請求損害賠償。

五、綜上所述，原告依民法第487 條之1 、第546 條第3 項之規定、委任或承攬報酬請求權之法律關係請求被告給付原告280,088 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。