高雄簡易庭103年度雄小字第2614號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 103年度雄小字第2614號

原告

港隆不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

許俊賢

訴訟代理人

林義智

被告

王玉琳

上列當事人間請求給付仲介報酬事件，本院於民國104 年5 月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國103 年9 月29日與原告簽訂專任委託銷售契約，委託原告銷售門牌號碼高雄市○○區○○路000○0 號4 樓房地（下稱系爭房地），委託銷售金額新臺幣（下同）396 萬元、委託銷售期限自103 年10月1 日至103 年12月31日、仲介服務報酬為成交價額4%後，同日再與原告簽訂委託事項變更契約書，委託銷售金額變更為396 萬元至350 萬元、仲介服務報酬變更為成交價額3%，原告簽約後即將系爭房地訊息上傳聯賣網站，然被告竟於上開專任委託銷售期間之103 年10月17日，委由其他仲介以328 萬元出售系爭房地予訴外人蔡張英月，並於103 年11月3 日移轉所有權登記，被告違反專任委託義務，依兩造專任委託銷售契約第8 條第3 項第1 款，及變更後仲介服務報酬成交價額3%之約定，被告應給付原告9 萬8400元（0000000*0.03=98400）等語，爰依據兩造契約關係，聲明：被告應給付原告9 萬8400元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息。

二、被告則以：被告前將系爭房地委託原告即永慶不動產小港捷運加盟店銷售，原告員工楊勝雄曾向被告表示：系爭房地登錄於永慶不動產網站後，永慶不動產人員均可銷售系爭房地，銷售後永慶不動產內部會依比例分配簽約者與銷售者仲介費等語，嗣系爭房地經由永慶不動產三多捷運加盟店人員戴偉森仲介出售，被告已支付全部仲介費用9 萬8400元，原告與永慶不動產其他人員應自行分配仲介費，被告無重複支付仲介費用之理等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第252 條，定有明文。又約定之違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上第1915號判例意旨參照）。經查：

㈠原告主張被告於103 年9 月29日與原告簽訂專任委託銷售契約，委託原告銷售系爭房地，專任委託銷售期限自103 年10月1 日至103 年12月31日、仲介服務報酬經兩造同日變更為成交價額3%等情，為被告所不爭執，並有原告提出之專任委託銷售契約書、委記事項變更契約書、系爭房地登記地政電傳資訊資料影本各1 份（見本院卷第5 頁至第6 頁、第9 頁至第18頁）可證，堪信為真實。

㈡兩造所簽立之專任委託銷售契約第8 條第3 項第1 款係約定「專任委託之遵守：如有下列情形之一者，均視為乙方（即原告）已完成居間仲介之義務，…甲方（即被告）仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付乙方。①委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的出售或另行委託第三人居間仲介者。」等語，有兩造系爭房地專任委託銷售契約影本1 份（見本院卷第5 頁）可證。而兩造所簽立之委託事項變更契約書特別條款約定：「服務費成交價3%」等語，有委託事項變更契約書影本1 份（見本院卷第6 頁）可稽。依上開二契約堪認兩造就系爭房地專任委託銷售係約定：被告於系爭房地專任委託原告銷售期間，將系爭房地委託第三人出售，被告即應支付委託銷售價3%予原告，甚為明確。惟該售價3%之性質，依兩造所簽立之專任委託銷售契約第8 條第3 項第1 款雖載明為服務報酬，然該款既係針對被告於專任委託銷售期間「違反」專任委託銷售，而自行或委託第三人出售之違約行為所為之約定，自應屬違約金之性質，而非委託銷售（居間）報酬之性質。

㈢被告於上開專任委託銷售期間之103 年10月17日，委由第三人永慶不動產三多加盟店（下稱三多店），以328 萬元出售系爭房地予訴外人蔡張英月，並於103 年11月3 日移轉所有權登記等情，業據證人即原告員工楊勝雄於本院審理時證稱：伊與被告之前即有認識，被告本身是投資客，曾於102 年簽2 間房屋的專任委託銷售約，103 年9 月被告又打電話給伊說奢侈稅到期再簽3 間房屋的專任委託銷售約，其中1 間即系爭房地，由伊代表原告與被告簽署系爭房地103 年9 月29日專任委託銷售契約，在102 年簽2 件專任委託銷售約時，伊即有告訴被告，永慶不動產每家加盟店都是獨立經紀業，且在103 年9 月29日簽立系爭房地專任委託銷售約時，當場亦有告訴被告每家加盟店是獨立經紀業，當時，被告也有先跟伊說三多店及信義房屋也想簽仲介合約但他優先給伊簽，伊有跟被告說不能再與他人簽仲介合約，要聯賣也要先通知原告，嗣被告將系爭房地委由三多店售出後，向伊謊稱是三多店說會自行與原告討論仲介費分配，伊才會說如果是這樣原告會與三多店自行討論等語（見本院卷第48頁至第50頁）；證人即三多店員工邱佳新於本院審理時證稱：伊有協助伊三多店同事戴偉森銷售系爭房地議價，被告在三多店談價過的過程中，有提及其與原告簽委託銷售約，但說不知道是專任委託或是一般委託，伊有跟被告說若是簽專任委託銷售約，被告將因違約條款而要付對方即原告違約金，若是一般委託銷售就沒有，被告當下說他自己會去處理，而三多店當時與被告係簽立一般委託銷售，且永慶加盟店都是獨立營業，無法查詢其他加盟店所簽是否為專任委託銷售，乃未通知原告或任何加盟店等語（見本院卷第51頁至第54頁），證人即三多店員工戴偉森於本院審理時證稱：伊103 年9 月間在三多店任職，獲中安路318 號5 樓屋主委託銷售，正好在系爭房地樓上，伊在1 樓做廣告看板，隔幾天被告打電話給伊說他4 樓有房子要賣，問伊是否有客人可以帶看，伊探詢被告是否要簽委售約，但被告說已有人在談價錢，先不要簽委售約，過幾天再說，嗣5 樓房屋有買方，伊就想起被告說系爭房地要賣，伊就帶看3 、4 次後，買方出價與被告有段差距，就請雙方到三多店，當天被告先到，伊就拿委託銷售合約給被告簽，被告說他好像有跟永慶其他仲介簽約，伊就傻了，問被告是簽什麼約，被告說他也忘記是專任或是一般約，伊查詢後發現確實有其他永慶店也在賣系爭房地，但伊無法確認是專任或一般約，伊就跟被告說永慶不動產是獨立加盟體系，三多店可以賣被告系爭房地，但被告如果是簽專任約，可能要多付一筆費用，伊當時有提到，最壞打算就是要付3%服務費的違約金，當下被告就拿計算機出來，計算違約金額後，認為這個金額OK，他可以處理，所以被告就與三多店簽一般委售約，出售系爭房地等語（見本院卷第63頁至第65頁）明確，並有系爭房地登記地政電傳資訊資料影本1 份（見本院卷第5 頁至第6 頁、第9 頁至第18頁）可證，足以認定。

㈣被告既於上開專任委託銷售期間，另委由三多店以328 萬元出售系爭房地予訴外人蔡張英月，並於103 年11月3 日移轉所有權登記，則被告自應依兩造專任委託銷售契約第8 條第3 項第1 款之約定，給付原告「違約金」。而原告雖主張被告應給付原告系爭房地成交價額3%之金額云云。惟依上開規定及說明，約定之違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，本院審酌依本件原告自稱其已有將系爭房地登錄永慶不動產網站及積極找尋買方及帶看等情，及同為永慶不動產之加盟店，三多店可以更積極地即時為被告覓得買方，而原告反而在簽立專任委託銷售契約後，並無顯著成效，暨依社會經濟狀況、原告所受損害情形觀之，如依兩造所之約定高達系爭房地成交價328 萬元之3%，9 萬8400元，顯有過高，應減至5 萬元為適當。

四、被告雖執前詞抗辯三多店乃永慶不動產之加盟店，並非專任委託銷售契約第8 條第3 項第1 款之第三人云云。惟依上開證人楊勝雄、邱佳新、戴偉森之證述，被告與三多店簽立委託銷售契約出售系爭房地予訴外人蔡張英月之前，即已明知三多店與原告乃不同之權利主體，且各自經營經紀業務，並明知其與原告所簽立之專任委託銷售契約具有排他性，甚至被告亦有當場持計算機核算違約金3%是否可以負擔後，始決定「違約」（違反與原告所簽立之專任委託銷售契約）與三多店簽立委託銷售契約出售系爭房地予訴外人蔡張英月等情。被告辯詞，與上揭證人之證述不合，自無足取。另被告雖辯稱：本件係原告與三多店應依永慶不動產加盟店經管會流通規章第9 條所應自行分配解決，與被告無關云云。惟該規章所定加盟店間分配仲介費之情形，係物件經加盟站間互相同意分享仲介費用，而互相提供開發、銷售之情形，與本件原告並無意與其他加盟店分享仲介報酬、分享專任委託銷售，及被告係明知其與原告所簽立之專任委託銷售契約後，仍決定違約而與三多店簽立委託銷售契約出售系爭房地予訴外人蔡張英月之情形不同，自不能比附援引。

五、綜上所述，原告基於兩造契約關係，請求被告給付5 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年12月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分，係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436 條之20之規定，應依職權宣告假執行。

七、本件兩造各為一部勝訴、一部敗訴，因原告確有提起本件訴訟必要，且起訴後應徵之裁判費至少為1,000 元（民事訴訟法第77條之13規定參照），且證人日旅費乃被告未據實抗辯所致之支出，是本院認應依民事訴訟法第79條規定，酌量情形由被告全部負擔。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。