高雄簡易庭103年度雄簡字第998號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　103年度雄簡字第998號

原告

千采不動產仲介經紀股份有限公司

法定代理人

宋春梅

訴訟代理人

游千毅

被告

張瓊容

上列當事人間請求給付服務費等事件，本院於民國103 年9 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國102 年12月29日委託被告仲介銷售原告所有之高雄市○○區○○里○○路0 號9 樓房地（下稱系爭不動產），委任期間為自102 年12月29日起至103 年1 月31日止，委託價新臺幣（下同）330 萬元，仲介費為成交價款4%，但經原告居間，訴外人林先生已願以350 萬元買受系爭房屋，且原告收斡旋金10萬元後，通知被告，被告竟於103 年1 月7 日來函表示終止委託，經原告一再促其履行義務，被告仍拒絕，但被告卻另於103 年3 月19日售出系爭房地，原告自得依兩造委任銷售合約第7 條之約定，請求被告給付賣方4%及買方2%計算共19萬8000元之費用等語，爰依據兩造委任銷售關係，聲明：被告應給付原告19萬8000元，及自103 年1 月13日起至清償日止，按週年利率1 ﹪計算之利息。

二、被告則以：系爭不動產價值遠逾330 萬元，其因原告公司人員之誤導，且原告未給予審閱期間，伊始與原告簽約，簽約後，伊認為伊有房貸，又是單親扶養小孩，委託價與實際價錢差太多，乃不願意出售，而與原告終止契約，再委由東森房屋出售系爭不動產，嗣東森房屋為其以390 萬元成交，二者價差極大等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第252 條，定有明文。又約定之違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上第1915號判例意旨參照）。經查：ꆼ被告於102 年12月29日委託被告仲介銷售原告所有之系爭不動產，委任期間為自102 年12月29日起至103 年1 月31日止，委託價330 萬元，仲介費為成交價款4%，嗣有訴外人林先生於102 年12月30日表示願以350 萬元買受系爭房屋，而原告收斡旋金10萬元後，通知被告，而被告於103 年1 月7 日終止兩造委託銷售契約，嗣被告另於103 年3 月19日以390萬元售出系爭房地等情，為兩造所不爭執，並有兩造不動產委任銷售契約（見本院卷第24頁）、買賣斡旋金契約（見本院卷第36頁）、系爭不動產建物謄本（見本院卷第37頁至第40頁）、價金履約保證書（見本院卷第54頁）、存證信函（見本院卷第58頁至第59頁）影本各1 份為證，足以認定。ꆼ兩造所簽立之委任銷售契約第7 條第1 項第2 款係約定「如有下列情形之一應視為甲方（即被告）違約，並應依委任條款報酬計算方式（委售4%委租一個月）給付乙方（即原告）違約。…(2) 甲方於委任期限內…中途撤銷委任者。」等語（見本院卷第24頁），有兩造不動產委任銷售契約影本1 份可證。該條約定之用語雖係「中途撤銷」，惟按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」民法第98條，定有明文，且解釋當事人所立書據之真意，應通觀全文，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院18年上第1727號、19年上第28號判例意旨參照），是該條約定之用語雖係「中途撤銷」，但依前後文義之記載，堪認兩造約定之真意，應係被告於上揭委任期限內終止委任，仍應依委任條款報酬計算違約金甚明。而被告於103 年1 月7 日終止兩造委託銷售契約之情形，業如前述，則被告自應依兩造委任銷售契約第7 條第1 項第2 款之約定，給付違約金。ꆼ又兩造委任銷售期間為自102 年12月29日起至103 年1 月31日止，委託價330 萬元，而102 年12月30日有訴外人表示願以350 萬元買受系爭房屋，但被告於103 年1 月7 日終止兩造委託銷售契約，並另於103 年3 月19日以390 萬元售出系爭房地等情，業如前述。依此客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形觀之，原告實際為被告從事委任銷售之時間僅有1 、2 天，即有訴外人表示願以350 萬元買受系爭房屋，原告所付出之心力應尚非甚多，且被告約3 個月後以390 萬元售出系爭房屋，與原告所提出之訴外人林先生願買之350 萬元，差距高達40萬元，亦堪認原告接受被告之委任銷售，卻未以被告之最大利益評估系爭房屋之價值及仲介，嚴重低估系爭房屋之價值，始致系爭房屋於原告受委任銷售之第2 日，即有訴外人願以350 萬元買受之結果，換言之，原告甫受託銷售系爭房屋，系爭房屋隔日即有訴外人願買，絕大部分係因系爭房屋開價過低所致，並非原告努力仲介之結果，況且，倘若被告仍繼續信任原告，不選擇終止契約，受損之金額反而高達40萬元之鉅，是被告雖有前揭應依兩造委任銷售契約第7 條第1 項第2 款給付違約金之情形，但依上開規定及說明，兩造所約定之違約金額，如依該條之約定高達14萬元（即350 萬元之4%），顯有過高，應減至1 萬元為適當。

四、原告雖主張依兩造委任銷售合約第7 條之約定，請求被告給付賣方4%及買方2%計算共19萬8000元云云。惟除上開准許部分外，原告並無提出任何證據證明被告尚有其他得依兩造委任銷售合約第7 條請求違約金之違約情形，且兩造委任銷售合約第7 條之違約金之計算係約定「依委任條款報酬計算方式（委售4%委租一個月）」，並非「賣方4%及買方2%」。且訴外人林先生於102 年12月30日表示願以350 萬元買受系爭房屋，而原告收斡旋金10萬元後，通知被告等情，雖如前述，但該訴外人於交付斡旋金10萬元之時，原告即與該訴外人約定被告有不賣之權利，且倘被告不賣，原告亦僅負無息退還該訴外人斡旋金10萬元之責，並無其他賠償該訴外人之責任等情，有原告與訴外人之買賣斡旋金契約第3 條載稱：「若期滿賣方仍不同意出售時，千采不動產則將斡旋金無息返還予買方」等語（見本院卷第36頁）可證，另原告亦無證明被告之違約有致其受有其他損害，堪認原告並無受有其他損害而得依兩造委任銷售合約第7 條請求除上開准許部分之違約金或損害賠償之情形。

五、被告雖主張原告違反消費者保護法關於審閱期間之規定云云。惟有關主管機關公告之定型化契約審閱期間，倘消費者於簽訂契約前確已瞭解契約內容，而自願提前簽訂契約者，判決實務有承認此種情形係屬消費者對自身權利之拋棄，尚非法所不許。惟企業經營者倘以定型化契約條款使消費者拋棄定型化契約之審閱權，則判決實務傾向於認定此種定型化拋棄權利條款對消費者顯失公平，不生效力（行政院消費者保護委員會99年7 月15日消保法字第0000000000號函參照），又不動產委託銷售著重於交易之時效，且不動產委託銷售合約，除有特殊情形外，多數人均可透過文字了解契約內容，倘消費者已可充分了解契約內容，卻強求消費者不得拋棄審閱期間，反可能造成交易時機延誤等不利於消費者之情形。經查，兩造不動產委託銷售契約全文僅有1 頁，條文總共10條，且被告業於該契約中簽名拋棄審閱期間等情，有該契約書影本1 份可稽（見本院卷第24頁），被告雖為消費者，但是該契約內容甚為簡單，一般人閱讀後可以輕易了解雙方權義，被告自願拋棄審閱期間使該契約立即生效，自無不可。被告既可拋棄審閱期間，且已拋棄審閱期間，今復以原告未給予審閱期間，爭執該契約效力，自無理由。又被告雖以系爭不動產價值遠逾330 萬元，其因原告公司人員之誤導伊以委託價330 萬元簽約云云。惟不動產之成交價格，非但與仲介人員之專業有關，亦同時涉及買賣方之主觀認知及客觀條件，是本件原告雖以委託價330 萬元與被告簽約，但於原告僅收取斡旋金時，被告仍有最後之決定權，並非原告以高於330 萬元之價格收取斡旋金時，被告即有出賣之義務，此觀兩造委任銷售合約第9 條對於斡旋金與訂金分列不同處理方式，且原告與訴外人之買賣斡旋金契約第3 條載稱：「若期滿賣方仍不同意出售時，千采不動產則將斡旋金無息返還予買方」等語（見本院卷第36頁）甚明。由此堪認原告以委託價330 萬元與被告簽約，並以收取斡旋金之方式，促成交易，僅是為了促成更多的交易機會及仲介方便而已，最後成交與否，仍取決於被告，原告並無詐欺被告以委託價330 萬元簽立兩造委任銷售契約。

六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。經查，原告請求被告之給付，並無給付期限、利息之約定，依上開規定，原告請求利息「期間」部分，於原告支付命令繕本送達被告翌日即103 年1 月29日起至被告清償日止，請求利息「利率」，於原告主張之週年利率1%之範圍內，應予准許，其餘部分，不能准許。

七、綜上所述，原告基於委任銷售關係，請求被告給付1 萬元，及自103 年1 月29日起至清償日止，按週年利率1%計算之利息，即屬正當，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

八、本件原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行。

九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。