高雄簡易庭104年度雄小字第1793號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 104年度雄小字第1793號

原告

陳俊龍

訴訟代理人

余靜雯

被告

高鳳資產有限公司

法定代理人

謝至真

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104 年12月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按小額訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436條之23、第436 條第2 項、第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時原請求：被告應給付原告新臺幣（下同）9 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率20% 計算之利息；嗣於訴狀送達後，變更聲明為：㈠、被告應給付原告3 萬元。㈡、被告應返還原告所簽發之票面金額7 萬元，票據號碼TH0000000 號之本票（下稱系爭本票）。經核原告變更聲明所據之事實，與起訴時主張兩造於民國104 年5 月16日所簽訂之台灣房屋權益確認書及台灣房屋不動產買賣意願書（下稱系爭確認書、系爭買賣意願書；合稱系爭契約）有無效或得撤銷之情形均屬同一，徵諸上揭規定，並無不合，應予准許。

二、原告主張：原告於104 年間因有購屋需求，遂向被告洽詢其代為銷售之門牌號碼高雄市○○區○○路000 ○0 號4 樓房屋（下稱系爭房屋），並於同年5 月16日簽訂系爭契約，由原告簽署系爭本票連同3 萬元之斡旋金（下稱系爭斡旋金）交予被告，委託被告就系爭房屋以290 萬元之價格，向訴外人即系爭房屋所有人徐鳳霙斡旋買屋事宜。嗣因徐鳳霙於系爭買賣意願書上簽名表示同意以該價格出售，被告旋以買賣契約成立為由，將系爭斡旋金交付徐鳳霙，並要求原告應協同簽立正式買賣契約，否則即屬違約。惟被告於原告簽訂系爭契約前，均未曾逐條說明契約內容，且於原告未理解前，即指示誤導原告簽名，剝奪原告審閱契約之權利，是系爭權益確認書雖有勾選：「業已當場充分瞭解契約內容，無須另行攜回審閱」等語，仍未合法成立。再者，系爭確認書第2點：『選擇注意事項，買方請就「不動產買賣意願書」或「要約書」任選其一簽署』，原告雖勾選簽署系爭買賣意願書，然該選項後方並未有買方及受託人之簽章，顯處於未完成之階段。且系爭買賣意願書僅係表明原告有買屋之意願，縱經賣方徐鳳霙於其上簽名，亦難謂原告與徐鳳霙已成立買賣契約。況被告員工即訴外人李御丞於原告簽署系爭契約前，曾向原告表示系爭房屋附近有實價登錄成交價格為280 萬元，並於原告簽約時，接連以屋主要求290 萬元才要出售、有他人出價已逾於300 萬元等語欺瞞原告，經原告事後查詢發覺，與系爭房屋屋齡暨坪數相符者應為215 萬元，是原告顯係受到李御丞之欺騙方簽訂系爭契約，自得撤銷該部分之意思表示。基此，系爭契約既有如上無效或得撤銷之事由，原告自得依法提起本訴，請求被告返還系爭本票及斡旋金等語，並聲明：㈠、被告應給付原告3 萬元。㈡、被告應返還系爭本票予原告。

三、被告則以：原告於簽訂系爭契約前，係經被告員工李御丞對其為詳細解說後，方於系爭確認書勾選「業已當場充分瞭解契約內容，無須另行攜回審閱」此一項目，原告亦親自簽名於後。又系爭買賣意願書第4 條已約定：「1.斡旋有效期間至104 年5 月21日24時止，若賣方於期間內接受買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前條斡旋金即轉為購屋定金之一部分，此據即視為訂金收據。買方與賣方應於轉定之日起五日內或依書面約定日至受託人處簽訂不動產買賣契約書。…買方充分了解於斡旋有效期間賣方隨時可能同意買方之承購總價款及付款條件。2.買方於契約成立後，應於3 日內補足定金（成交價10% 或10萬元整）…」等語，並經原告簽名確認，是原告於104 年5 月16日，以總價款290 萬元請被告代為向徐鳳霙斡旋系爭房屋買賣事宜時，已知悉徐鳳霙隨時可能同意出售而使雙方間之買賣契約成立生效，遑論該條第2 項所約定之定金10萬元亦係原告親自書寫。復系爭本票自始即為原告欲補足定金10萬元所簽發，且系爭斡旋金亦因原告事後反悔不買，由被告依系爭買賣意願書第6 條之約定：「斡旋金轉為定金後如買方有反悔不買情事或違反已約定事項，致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。」交予徐鳳霙收訖，並代徐鳳霙保管系爭本票。再不動產買賣成交行情有高有低，本不得一概而論，李御丞向原告解說近期成交價格時，均有確實查詢內政部實價登錄網站，並無原告所指欺騙或隱瞞之情事，原告提起本訴實無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

四、本院得心證之理由：

㈠、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。經查，兩造簽訂系爭契約時，已就委託被告代為協調之標的、委託協調之總價額、報酬計算方式、房屋買賣契約如何成立等必要事項詳細約定，並經兩造簽名如上，有系爭契約在卷可稽（見本院卷第5 頁、第6 頁），是依上揭規定，系爭契約自已合法成立無誤。原告雖主張：系爭買賣意願書僅係表明原告有買屋之意願，賣方徐鳳霙縱於上簽名，亦無法使原告與徐鳳霙成立系爭房屋之買賣契約等語。惟觀之系爭買賣意願書第4 條第1 項：「斡旋有效期間至104 年5 月21日24時止，若賣方於期間內接受買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效，買方同意前條斡旋金即轉為購屋定金之一部分，此據即視為訂金收據。」等語（見本院卷第6 頁）；參以證人徐鳳霙於本院審理時亦證稱：系爭買賣意願書簽署前，伊已向房仲確認原告確有意願購買，且確定原告簽名完後伊才簽名，當天原告看契約看很久才簽名等語明確（見本院卷第128 頁、第129 頁），是系爭契約既已約定賣方即徐鳳霙接受原告所提出之承購總價款時，原告與徐鳳霙間就系爭房屋之買賣契約即成立生效原告自不得無視兩造之約定，逕謂系爭買賣意願書僅係表明其有買屋之意願云云，是原告此部份之主張，實難憑採。原告與徐鳳霙已因雙方均同意系爭買賣意願書之約定，並經徐鳳霙簽名確認而成立系爭房屋之買賣契約乙情，應堪認定。

㈡、原告另主張：被告於簽訂系爭契約前，未曾逐條說明契約內容，且於原告未理解前，即指示誤導原告簽名，剝奪原告審閱契約之權利云云，惟查：

１、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 第1 項、第2 項定有明文。而參諸上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，是消費者僅得因未於合理期間審閱某條款，進而主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。倘企業經營者於消費者簽約時，已使消費者有充分了解契約條款內容之機會，縱消費者未達規定期間即基於其他考量而選擇放棄審閱期間，要屬消費者自行放棄權利，則在私法自治、契約自由原則之精神下，並無不可。消費者事後自不得再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。

２、據證人李御丞到庭結證稱：系爭契約內容勾選前，伊有跟原告講解內容，並且原告是講完才簽名，因為如果原告不清楚內容的話，簽名也會有疑慮等語（見本院卷第124 頁）；及原告自承：簽立系爭契約時只有1 個多小時等語觀之（見本院卷第132 頁），可徵原告簽訂系爭契約時，尚非全無思考審酌之期間。再系爭確認書已勾選「業已當場充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱」欄位，並經原告於後方簽名確認等情，有系爭確認書在卷可佐（見本院卷第5 頁）；衡以該文書篇幅不大，所使用之字體並無明顯過小致無法辨識之情，為一般人在短期間內經由閱讀即得瞭解之內容；且原告係有相當社會經驗之成年人，其所委託購買之系爭房屋尚非小額價值之交易，對契約內容應無不重視之理，當無可能完全不閱讀契約內容即均依被告指示簽名，原告主張係受被告指示誤導簽名云云，顯與常理有違。又原告對其主張，迄至本院言詞辯論終結前亦未見其舉證以實其說。是本院綜合上情，堪認原告確已知悉並瞭解系爭契約之約款內容，徵諸上揭說明，自不容原告事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。從而，原告主張系爭契約違反審閱期間之規定云云，尚不可採。

㈢、原告復主張：原告係受到李御丞之欺騙方簽訂系爭契約，自得撤銷該部分之意思表示云云，惟被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例意旨可供參照）。本件原告主張有受李御丞詐欺而簽訂系爭契約之情事，為被告所否認，自應由原告就李御丞如何使其陷於錯誤，並因錯誤而為意思表示等節負舉證責任。而原告就此均未見舉證以實其說，且觀諸被告提出之內政部不動產交易實價登錄資料（見本院卷第113 頁、第114 頁），系爭房屋坐落地點附近房產，於103 年8 月至104 年3 月時成交價款確實有於280 萬元至315 萬元區間，與系爭房屋成交價格290 萬元相近，尚難認被告員工李御丞就交易行情方面，有提供不實資料之情事。況不動產價格高低是基於當事人之磋商而決定，取決於買賣雙方之資力、需用款項之迫切性、議價手腕及市場行情等因素，本無一定客觀之價格標準。故本件原告既未提出其他積極證據證明其確受有詐欺，則其主張系爭契約有民法第92條第1 項得撤銷之情事云云，自不可採。

㈣、原告又主張：依系爭確認書第2 點：『選擇注意事項，買方請就「不動產買賣意願書」或「要約書」任選其一簽署』之約定，勾選簽署系爭買賣意願書，然該選項後方並未有買方及受託人之簽章，顯處於未完成之階段云云。惟系爭確認書填載完畢後，經兩造簽名於上，已如前述，而依一般社會常理判斷，倘契約雙方當事人均已於契約簽名時，應表示兩造均已承認該契約所載之內容，基於誠信原則，尚不容一方事後恣意主張契約中某項條款未經其同意而排除。是原告無視於此，仍謂系爭權益確認書上，勾選系爭買賣意願書之選項後方未有兩造簽名，應處於未完成之階段云云，洵非可採。

㈤、末原告主張：被告未依不動產說明書向伊解說，已違反不動產經紀業管理條例第23條第1 項之規定云云。惟「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」固為不動產經紀業管理條例第23條所明文規定，然本件原告係委託被告向系爭房屋出賣人徐鳳霙斡旋買屋事宜，已如前述，其本身即為契約之委託人，並非交易之相對人，與該條文之適用尚有未合。況被告縱有違反不動產經紀業管理條例第23條第1 項之規定，同條例第31條亦就經紀人員設有懲處規定，尚非謂違反該條文者，契約即屬無效。原告一再執此主張，容有誤會。

㈥、綜前所述，系爭契約既未違反契約審閱期間之規定，亦未見有受被告員工李御丞詐欺而簽訂乙情，業無原告所指之瑕疵或無效事由，是兩造於系爭契約成立後，自均應受其拘束，原告主張系爭契約有無效或得撤銷之事由，並請求被告應返還系爭本票及斡旋金等語，洵屬無據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。

六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第78條、第436 條之19第1 項分別定有明文。查本件訴訟費用為2,048 元（第一審裁判費1,000 元、證人旅費1,048 元），應由敗訴之原告負擔，爰依職權確定如主文第2 項所示。