高雄簡易庭104年度雄簡字第2149號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 104年度雄簡字第2149號

原告

李秉家

訴訟代理人

陳魁元律師

被告

德莉淇國際貿易股份有限公司

法定代理人

梁瑜莉

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國104 年12月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：被告於民國103 年1 月1 日與原告簽訂房屋租賃契約，向原告承租原告所有門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號、167 號房屋（下合稱系爭房屋），兩造約定租賃期間自103 年1 月5 日起至109 年7 月4 日止，其中103 年1月5 日起至104 年7 月4 日止之租金為每月新臺幣（下同）200,000 元，104 年7 月5 日起至109 年7 月4 日止之租金為每月250,000 元，被告應按月於每月5 日前繳納，另應給付押金600,000 元。詎被告自103 年6 月起即未依約繳納租金，經扣除押租金後，計算至104 年7 月間，被告遲付租金之總額已達2 個月之租額，嗣原告於104 年7 月間，曾以社東郵局259 號存證信函催告被告須於104 年7 月15日前處理欠繳租金，而被告於104 年7 月9 日收受存證信函後，曾於翌（10）日與原告聯繫，原告於聯繫過程中即表示要終止租約，惟倘認租約於104 年7 月10日未經原告合法終止，則以本起訴狀繕本之送達作為終止租賃契約之意思表示，是租賃契約既已合法終止，被告仍占有系爭房屋即屬無權占有，爰依所有物返還請求權提起本訴等語，並聲明：㈠被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號及167 號房屋遷讓返還予原告；㈡願供擔保請准宣告假執行。

三、被告未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、本院得心證之理由：

㈠按「承租人應依約定日期，支付租金」；「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」；「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約」；「出租人非因下列情形之一，不得收回房屋…三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時」，民法第439 條前段、第440 條第1 項、第2 項、土地法第100 條第3 款分別定有明文。再按土地法第100 條第3 款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年臺上字第516 號判例意旨參照）。另按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，則為民法第767 條第1 項前段所明定。

㈡被告於103 年1 月1 日與原告簽訂房屋租賃契約，向原告承租原告所有之系爭房屋，雙方約定租賃期間自103 年1 月5日起至109 年7 月4 日止，其中103 年1 月5 日起至104 年7 月4 日止之租金為每月200,000 元，104 年7 月5 日起至109 年7 月4 日止之租金為每月250,000 元，被告應按月於每月5 日前繳納，並應給付押金600,000 元，而被告自103年6 月起即未依約繳納租金，經扣除押租金後，計算至104年7 月間，被告遲付租金之總額已達2 個月之租額，嗣於104 年7 月間，原告乃以社東郵局259 號存證信函催告被告須於104 年7 月15日前處理欠繳之租金，該函於104 年7 月9日送達被告，惟被告並未繳納，且仍持續占用系爭房屋等情，業據原告提出與其所述相符之系爭房屋登記第一類謄本、房屋租賃契約書、前揭存證信函及投遞紀要等資料各1 份在卷為證（見本院卷第5 至15頁），而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280 條第3 項、第1 項規定，應視同自認，是本院依上開證據調查結果，認原告此等部分主張為真實。

㈢又經扣除押租金後，計算至104 年7 月間，被告遲付租金之總額已達2 個月之租額，又原告於104 年7 月間曾以存證信函催告被告於104 年7 月15日前處理，該存證信函並於該月9 日送達被告等情業如前述，又本件起訴狀係於104 年9 月9 日送達被告，此有本院送達證書1 份在卷可參（見本院卷第22頁），是於本件起訴狀繕本送達之日，被告所積欠之租金經以押金抵付後，顯已積欠逾2 個月租金額，且已遲延給付租金逾2 個月，則原告以起訴狀繕本送達被告作為終止租約之意思表示自屬有據，堪認系爭房屋之租賃契約於104 年9 月9 日業已終止無誤。則被告於系爭房屋之租賃契約終止後猶仍占用系爭房屋，要屬無權占有，從而，原告本於所有物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。

㈣至原告固主張被告於104 年7 月9 日收受前揭存證信函後，曾於翌（10）日聯繫原告，原告當時即已向被告表示要終止租約云云，惟原告並未提出相當證據佐證其於104 年7 月10日曾向被告為終止租賃契約之意思表示，本即難遽認為真，況原告係以前揭存證信函催告被告於104 年7 月15日前清償租金已如前述，則於期限屆滿前，難認原告有何任意終止租賃契約之權，是以，原告主張前揭租賃契約於104 年7 月10日業已終止云云，實屬無據，要難採信，惟此尚無礙於系爭房屋之租賃契約嗣於104 年9 月9 日終止之認定，併予敘明。

五、綜上所述，本件原告依所有物返還請求權之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。

六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款規定，依職權宣告假執行。此部分雖經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不過係促請法院依職權發動，本院毋庸就其聲請為准駁之裁判。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。