高雄簡易庭107年度雄簡字第1087號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 107年度雄簡字第1087號

原告

林縉鑫

訴訟代理人

戴榮聖律師

訴訟代理人

呂坤宗律師

被告

品亨不動產仲介有限公司

法定代理人

溫月女

被告

郭小鳳

共同訴訟代理人

侯勝昌律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108 年1 月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：伊於民國106 年1 月15日經由被告品亨不動產仲介有限公司（下稱品亨公司）居間介紹，以新臺幣（下同）900 萬元向訴外人鄧薰薰購買坐落高雄市○○區○○段000○000 地號土地（下稱系爭土地）及其上同段65建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○街00○0 號，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），伊指定將系爭房地登記予伊配偶即訴外人廖敏娟，並於106 年2 月9 日辦理所有權移轉登記完畢。詎品亨公司所屬業務員即被告郭小鳳亦未善盡調查屋況及告知義務，僅致力於促使買賣雙方儘速成交以賺取仲介服務費；品亨公司於居間介紹系爭房地前，竟未盡查核之義務並據實提供系爭房地現況資料，於填載「標地物現況說明書」（下稱系爭現況說明書）時，將第35項「是否有界糾紛」勾選為「否」，致伊於簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）時，誤信被告之說明，而未能知悉隔鄰有越界建築之事。嗣伊於裝潢系爭房屋時，察覺有異，乃自費委請地政機關鑑界後，再經訴外人詠翔測量工程有限公司（下稱詠翔公司）實際測量，始悉隔鄰即訴外人陳世紀、陳李金枝所有坐落高雄市○○區○○段000 ○000 地號土地上之同段64建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○街00號，下合稱系爭鄰房）3 樓、4 樓均有越界建築而侵害伊所有權之情況，伊將上情向品亨公司反應，經品亨公司允諾出面協調，惟仍未妥適處理，廖敏娟因此起訴請求陳世紀、陳李金枝拆屋還地，經本院以107 年度雄司簡調字第465 號事件受理在案（下稱系爭前案）。而品亨公司既為專業仲介業者，對於其所為之仲介行為向消費者收取高額佣金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，並應審酌所有權狀及相關文件之真偽，惟其並未以善良管理人之注意善盡調查義務，以致未察覺系爭鄰房有越界建築之情事，自已違反兩造間居間與委任契約義務，應負不完全給付之損害賠償責任；又品亨公司未善盡詳實告知義務，違反保護他人之法律，亦應負侵權行為損害賠償責任，是請求品亨公司返還系爭房地買賣仲介費18萬元；另品亨公司未察覺系爭房地存有界址糾紛，致伊陷於錯誤而購買系爭房地，精神上受有極大痛苦，生活上亦有諸多不便，應得請求精神慰撫金10萬元；而郭小鳳為品亨公司之經紀人員，其於執行仲介之過程中所為過失行為，依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，應與品亨公司負連帶賠償責任。為此，依民法第184 條第1 項後段、第2項、第227 條、第227 條之1 及第544 條規定，提起本件訴訟。爰聲明求為判決：被告應連帶給付原告28萬元，及自民事追加被告聲明及補正狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

二、被告均以：系爭鄰房3 樓、4 樓越界面積各僅約3.8 平方公尺、2.58平方公尺，且係緊沿地界之建物牆面部分越界，可見系爭鄰房越界建築乙節，必須經過地政機關測量鑑定或法院確定判決，始能確認瑕疵之範圍及狀況，並非可以用肉眼觀察之方式即可明瞭，已非被告所得注意之情事；又系爭現況說明書係由系爭房地出賣人鄧薰薰填載，並簽章確認無誤，被告於仲介買賣系爭房地期間，對於有系爭鄰房越界建築乙事並不知情，縱令原告所述屬實，亦非被告調查所得以察覺，自難認被告有何未盡調查或告知義務之情事。再依地籍測量實施規則第205 條規定，被告均無申請鑑界之權限，亦未受系爭房地原所有權人鄧薰薰委託申請鑑界，益徵被告並無未盡調查義務之情事。從而，被告並未違反居間、委任之義務，亦無侵權行為、不完全給付之情事，對於原告自不負損害賠償責任；況原告給付之仲介服務費18萬元，係依兩造間仲介契約所為給付，原告將之列入損害賠償範圍，顯乏所據，又原告所指各節，均未侵害原告人格權，其請求精神慰撫金，亦與法未合。故本件原告請求均無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准免為請准免為假執行。

三、得心證之理由

㈠原告於106 年1 月15日，以900 萬元向鄧薰薰購買系爭房地，並指定將系爭房地登記予配偶廖敏娟，已於106 年2 月9日辦理所有權移轉登記完畢等情，為兩造所不爭執，且有原告提出之不動產買賣契約書、價金履約保證書、土地及建物登記謄本等件為憑（見本院卷第54至64頁），堪認為真實。嗣原告認系爭鄰房有越界建築之情事，委託詠翔公司進行測量後，由系爭房地所有權人廖敏娟以陳世紀、陳李金枝為被告提起訴訟，請求陳世紀、陳李金枝將系爭鄰房3 樓版面面積約2.27平方公尺、3 樓高牆面面積約1.53平方公尺及4 樓牆身面積約2.58平方公尺之建物拆除，並將占用之土地返還予廖敏娟，經本院以系爭前案受理後，兩造於107 年7 月17日調解成立等情，業經本院調取系爭前案案卷核閱無誤，並有107 年7 月17日調解筆錄附卷可稽（見本院卷第39頁），且為兩造所不爭執，此部分事實亦堪認定。

㈡本件原告主張被告應賠償原告所受損害及返還已支付之居間報酬，有無理由？

1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565 條、第567 條分別定有明文。又申請複丈，由土地所有權人或管理人向土地所在地登記機關為之，地籍測量實施規則第205 條第1 項規定甚明。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段規定甚明。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。經查，品亨公司居間媒介原告與鄧薰薰簽立不動產買賣契約書，由原告以900 萬元之價格向鄧薰薰購買系爭房地，原告並給付品亨公司居間報酬18萬元，佐以不動產經紀公司之義務為提供不動產所有權人成交行情，供其訂定售價之參考、買賣交涉、諮商服務，買方如簽立要約書，不動產經紀公司應儘速將要約書轉交不動產所有權人等情，是不動產經紀公司服務內容重在代為出售不動產，且成交後不動產出賣人及買受人應給付報酬，是兩造間所成立之契約關係，性質上應屬報告訂約機會及為訂約媒介之居間契約，而非委任契約。

2.系爭土地確有遭陳世紀、陳李金枝越界建築乙事，業如前述，惟此乃陳世紀、陳李金枝所為，與被告無涉，且原告所舉證據，亦無從認定被告就此節有何故意隱匿而不告知之情事；又系爭鄰房3 樓版面僅越界約2.27平方公尺、3 樓高牆面越界約1.53平方公尺及4 樓隔壁牆身位置越界約2.58平方公尺，其面積甚微，而由簽訂系爭房地不動產買賣契約當時可得之土地、建物登記謄本及所有權狀均無從判斷系爭土地有遭陳世紀、陳李金枝越界建築之合理懷疑，縱品亨公司、郭小鳳身為專業仲介公司、人員，亦難期待其等得以肉眼觀察即知悉系爭鄰房有越界建築之事，自難認其等有何應注意而未注意之過失；復依地籍測量實施規則第205 條第1 項規定，僅有土地所有權人或管理人有權向土地所在地登記機關申請複丈，被告並無申請鑑界之權限，亦未受系爭房地原所有權人鄧薰薰委託申請鑑界，實難認被告就系爭鄰房有無越界乙節有何未盡調查義務之情事。而原告於購買系爭房地前，並未提出鑑界之要求或質疑系爭鄰房有越界建築乙情，亦經原告於本院審理時自承在卷（見本院卷第86頁），則依原告所提證據，本院尚難認被告於居間媒介出售系爭房地，已然知悉或可得知悉系爭鄰房有越界建築之事。再者，系爭現況說明書第35項「是否有界址糾紛」，經系爭房地出賣人鄧薰薰勾選為「否」，並經鄧薰薰簽名、用印確認無誤，此有系爭現況說明書影本可參（見本院卷第59頁），被告再根據此一說明書，向原告說明屋況，故於鄧薰薰不知悉或未據實告知系爭鄰房有越界建築之情況下，實難期待被告對於系爭鄰房越界建築乙事有所知悉或瞭解，自難苛責令被告將越界建築之事告知原告。故本院認被告所為給付已合於居間契約之本旨，並無不完全給付之情形。

2.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184 條定有明文。又侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人權利為其成立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言（最高法院54年台上字第1523號判例參照）。經查，系爭土地遭陳世紀、陳李金枝越界建築乙事，乃陳世紀、陳李金枝所為，與被告無涉，已如前述，自難認被告就此有何故意或過失之不法情事；且系爭鄰房越界建築面積甚微，在未經地政機關或專業測量機構測量、鑑界之情況下，亦難期待被告得以知悉系爭鄰房有越界建築之事；另負有標的物現況說明義務者為出賣人鄧薰薰，並非被告，故原告以鄧薰薰於系爭房地「標的物現況說明書」第35項「是否有界址糾紛」欄勾選「否」，即認被告有過失云云，亦有誤會。此外，原告就被告有何故意、過失乙事，迄未舉證以實其說，其依侵權行為相關規定，請求被告負損害賠償責任，難認有據。

3.按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195 條第1 項前段定有明文。而原告所有系爭房地遭陳世紀、陳李金枝越界建築，係原告財產權受有損害，並非人格權受有侵害，原告據此請求精神慰撫金，與法未合，礙難准許。

㈢綜上，本院認兩造間之契約乃屬居間關係，被告所為給付已合於居間契約之本旨，並無不完全給付之情形，原告依民法第227 條、第227 條之1 規定，請求被告應負損害賠償責任，返還已支付之居間報酬18萬元、賠償精神慰撫金10萬元，洵屬無據。

四、綜上所述，原告依據居間、委任、侵權行為法律關係與不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告連帶給付28萬元，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。