高雄簡易庭107年度雄簡字第2252號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 107年度雄簡字第2252號

原告

百碁建設股份有限公司

法定代理人

翁述正

訴訟代理人

吳淑靜律師

被告

盧榮茂

被告

張勝凱

被告

張勝昌

被告

兼上二人共同

訴訟代理人

施冰玉

被告

鍾岱男

訴訟代理人

鍾文彥

被告

曾慶棟

訴訟代理人

曾冠穎

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108 年8 月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序部分：

（一）按公司之解散，不向主管機關申請解散登記者，主管機關得依職權或據利害關係人申請，廢止其登記；解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者，準用前3 條之規定，公司法第397 條第1 項、第24條、第25條、第26條之1 分別定有明文。是以公司經解散或廢止登記，應行清算程序，且必至清算終結後，其公司之法人人格始行消滅。查原告雖已於民國97年9 月15日經主管機關廢止登記，有高雄市政府107 年10月24日函文及所附原告變更登記事項卡附卷可稽（見本院卷第72至74頁），然原告未向本院或臺灣橋頭地方法院聲報清算人就任而未為清算程序，業經本院依職權查明屬實（見本院卷第69、114 頁），足認原告之現務尚未了結，其法人格尚未消滅，自屬有當事人能力。次按公司之清算，以董事為清算人，但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限；清算人於執行清算事務之範圍內，除本節有規定外，其權利義務與董事同；清算人執行前項職務，有代表公司為訴訟上或訴訟外一切行為之權；清算人有數人時，得推定1 人或數人代表公司，如未推定時，各有對於第三人代表公司之權，公司法第322 條第1 項、第324 條、第334 條準用第84條第2 項前段、第85條第1 項前段亦分別定有明文。再按若公司已解散行清算程序者，除公司法或章程另有規定或股東會另選清算人外，董事依同法第322 條第1 項規定，當然為清算人，不以聲報就任為必要（最高法院104 年度台抗字第793 號裁定意旨參照）。又公司法第334 條準用同法第85條第1 項前段，各清算人既均得代表公司，故委任狀由其中1 人具名代表公司即屬合法（臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類第19號提案研討結果參照）。查原告既經主管機關廢止登記，於廢止登記時之董事為翁述正、翁述民、黃玉帶（見本院卷第74頁），而原告章程並未規定應以何人為清算人，股東會亦未另行選任，本院亦查無原告有經本院選派清算人之紀錄，自應以廢止登記時合法在任之翁述正、翁述民、黃玉帶為清算人，並不以聲報就任為必要，且上開3 人既未推定由何人代表原告，對第三人即各有代表公司之權，得於執行清算人職務範圍內，代表公司為訴訟上一切行為，故本件訴訟由翁述正單獨代表原告提起，並委任訴訟代理人，即屬合法，先予敘明。

（二）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2 款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一者，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障者而言（最高法院104 年度台上字第336 號判決意旨參照）。另原告將原訴變更時，如有以訴之變更合法為條件，撤回原訴之意思，而其訴之變更不合法者，除駁回新訴外，固應仍就原訴予以裁判，若其訴之變更合法，而其原訴可認為已撤回，因而終結者，自應專就新訴裁判（最高法院29年上字第1771號判例參照）。經查，原告於起訴時主張被告所有如附表所示門牌號碼之建物（下稱系爭建物）無權占用原告所有坐落高雄市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地），而依民法第767 條第1 項前段、中段規定，請求被告拆屋還地，並依民法第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利（見本院卷第3至6 頁）。嗣於起訴狀繕本送達被告後，原告於本院審理中，變更請求權基礎為民法第796 條、第796 條之1 規定，並變更聲明為請求被告以相當之價額購買越界部分之土地（見本院卷第170 至172 頁），應認原訴已有變更，該變更之訴與原訴均係基於被告無權占有系爭土地而生之爭議，且被告於原告變更原訴之前，於107 年11月27日民事答辯狀，即以民法第796 條第1 項規定主張原告不得請求拆屋還地（見本院卷第89、90頁），顯然已就本件是否構成民法第796 條規定為攻防，則原告先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，且無害於被告程序權之保障，自應認為二者請求之基礎事實同一，為法之所許，合於首揭規定，應予准許。

二、原告主張：原告於76年3 月19日承買分割前同段1491地號土地（下稱原1491地號土地），於同年5 月7 日完成登記，原告係建商，為在上開土地上規畫建築房屋，乃於購買土地後申請地政機關測量，始發現被告所有系爭建物有越界建築情形，不得已乃於76年7 月11日將被占用部分單獨分割為系爭土地，系爭建物於71年12月6 日建築完成，原告尚非土地所有權人，無法知悉系爭建物有越界建築情事。又系爭土地全部均遭蓋滿，且系爭建物為5 層樓公寓，緊貼鄰房，工程技術上實難以拆除，縱若可以拆除，系爭土地左右兩側分別緊鄰系爭建物及隔壁鄰房，如強令被告拆除占用部分，除其所需拆除費用所費不貲外，被告尚需花費不少金錢重新整修房屋，亦影響被告生活甚鉅，且系爭土地僅4 ㎡，係極為狹長之畸零地，被告拆除占用部分後，原告對系爭土地亦難以再利用，浪費系爭土地之價值，原告所受利益與被告所受損害顯不相當，與促進社會經濟發展之目的背道而馳。另依大有國際不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書（下稱系爭報告書）所示估價結果，系爭土地價值新臺幣（下同）60萬元，被告每戶各應以15萬元向原告各購買系爭土地之應有部分1/4 。爰依民法第796 條及第796 條之1 規定，提起本訴等語。並聲明：原告應於被告盧榮茂、施冰玉、張勝凱、張勝昌、鍾岱男、曾慶棟各給付原告15萬元、10萬元、25,000元、25,000元、15萬元、15萬元之同時，將系爭土地應有部分各1/4 、4/24、1/24、1/24、1/4 、1/4 分別移轉登記予被告盧榮茂、施冰玉、張勝凱、張勝昌、鍾岱男、曾慶棟。

三、被告則以：被告所有之系爭建物，依地政機關登記之記載，並無任何越界建築情事，被告信賴登記而取得之所有權，依法自應有絕對之法律保障，若有越界建築情事，自應屬非因故意或重大過失逾越地界者。又系爭建物完成日期為71年12月6 日，原告於76年3 月19日承買原1491地號土地，並於同年5 月7 日完成登記，復於同年7 月10日分割增加同段1491-1至1491-18 地號等18筆土地，於同年月17日完成登記，並於同段1491-2至1491-18 地號土地上建築房屋，於77年5 月13日完成建物所有權第一次登記，故原告於辦理土地分割時，應確已明知系爭建物有越界情事，卻不即時提出異議，自不得請求被告拆屋還地及支付償金。再原告於承買土地點交時，應已知悉有越界建築情事，當時亦應已從出賣人處得到應有補償，否則為何遲延近30年，始提起本件訴訟，原告現欲要求被告出資購買系爭土地，顯無理由。若原告得依法要求被告出資購買系爭土地，應以原告當初購買系爭土地之價格為依據，且原告於76年分割時顯已知悉越界建築之事，應以76年之公告現值為其計算基礎，又系爭報告書所載比較法評估方式，係參考實價登錄成交價格所反映之價格，即每坪平均單價為149,400 元，較符合目前市場一般交易習慣，況系爭土地為畸零地，僅4 ㎡，相較於系爭建物主要基地556㎡，佔整體基地面積0.7%，系爭土地面積不及可以單獨開發之條件，系爭報告書以正常價格為估價標準，有失公允。另被告依民法第769 條、第770 條主張地上權登記，並支付地租，原告不得請求被告拆屋還地或價購系爭土地等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執事項（見本院卷第187 頁背面）：

（一）系爭土地為原告所有。

（二）門牌號碼高雄市○○區○○街00號為被告盧榮茂所有；門牌號碼高雄市○○區○○街00號3 樓之1 為被告施冰玉、張勝凱、張勝昌共有，持分各為4/6 、1/6 、1/6 ；門牌號碼高雄市○○區○○街00號4 樓之1 為被告鍾岱男所有；門牌號碼高雄市○○區○○街00號5 樓之1 為被告曾慶棟所有。

（三）被告所有前開建物占用系爭土地4㎡。

五、本件之爭點：原告請求被告價購系爭土地有無理由？價格以若干為適當？本院敘述判斷意見如下：

（一）按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金；前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之，不能協議者，得請求法院以判決定之，民法第796 條定有明文。且依民法物權編施行法第8 條之3 規定，上開規定於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之，上開規定，旨在維護房屋之社會經濟利益，故雖非房屋本體，但為房屋所依附，而為其建築基礎之地上物，自應視為房屋之一部（最高法院105 年度台上字第2211號判決意旨參照）。又此項土地相鄰關係致一方之土地所有權擴張，而他方之土地所有權受限制，該權利義務對於嗣後受讓該不動產而取得所有權之第三人仍繼續存在（最高法院85年台上字第119 號判決意旨參照）。另鄰地所有人雖非知情而不異議，與民法第796 條所定得請求購買越界部分土地之要件不符，但查知情而不異議，不得請求移去或變更建物者，尚且得請求土地所有人購買越界部分之土地，舉重以明輕，並依衡平原則，不知情而得請求移去或變更建物之鄰地所有人，當然更得（類推適用該條之規定）不請求土地所有人移去或變更建物而請求其以相當之價額購買越界部分之土地（最高法院83年台上字第2701號判決意旨參照）。次按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，但土地所有人故意逾越地界者，不適用之；前條第1 項但書（土地所有人對於鄰地因此所受之損害應支付償金）及第2 項（鄰地所有人得請求土地所有人價購越界部分之土地及因此形成之畸零地）規定準用之，此觀98年1 月23日增訂之民法第796 條之1 規定自明。揆其立法意旨，在於對不符合第796 條規定，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋，有時對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，乃賦予法院裁量權，斟酌社會整體經濟利益及雙方當事人之利益，免為全部或一部之移去或變更。然基於相鄰關係而受限制，係所有權內容所受之法律上限制，並非受限制者之相對人因而取得獨立的限制物權，是土地所有人免除移去越界房屋返還土地，要係法院衡酌公共利益及土地、鄰地所有人利益之結果，始要求鄰地所有人容忍不予拆除請求返還越界之土地，尚非謂土地所有人就越界之土地取得占用之正當權源。為平衡彌補鄰地所有人越界土地之權益受損，立法者賦予鄰地所有人有價購請求權及（不當得利及侵權行為之）償金請求權（最高法院107 年度台上字第1801號判決意旨參照）。

（二）經查，系爭建物有越界建築占用系爭土地共4 ㎡等情，此為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈢），並有高雄市新興地政事務所土地複丈成果圖、地籍圖謄本、現場界址相片等附卷可稽（見本院卷第17至20頁），又系爭建物坐落同段1490地號土地，與系爭土地相鄰，且系爭建物建築完成日期為71年12月6 日，原告於76年3 月19日承買原1491地號土地，並於同年5 月7 日完成登記，復於同年7 月10日分割增加同段1491-1至1491-18 地號等18筆土地，於同年月17日完成登記，並於同段1491-2至1491-18 地號土地上建築房屋，於77年5 月13日完成建物所有權第一次登記等情，此為原告所不否認，亦有系爭建物登記謄本、原1491地號土地及系爭土地登記謄本、高雄市土地登記簿、建築改良物登記簿等在卷可佐（見本院卷第29至33、92至95頁），可知兩造於系爭建物建築當時均非系爭土地及同段1490地號土地之所有權人，而為系爭建物越界建築完成後始分別受讓前手之土地所有權，依前開說明，土地相鄰關係致一方之土地所有權擴張，而他方之土地所有權受限制，該權利義務對於嗣後受讓該不動產而取得所有權之第三人仍繼續存在，且知情而不異議，不得請求移去或變更建物者，尚且得請求土地所有人購買越界部分之土地，舉重以明輕，並依衡平原則，不知情而得請求移去或變更建物之鄰地所有人，當然更得（類推適用該條之規定）不請求土地所有人移去或變更建物而請求其以相當之價額購買越界部分之土地，則不論原告之前手於被告之前手興建系爭建物時是否知悉越界建築情事，亦不論原告於買受時是否知悉系爭建物已有越界建築情事，原告均得適用或類推適用民法第796 條第2 項規定，不請求移去或變更建物，而請求被告以相當之價額購買越界部分之土地，參以被告於107 年11月27日所提出之民事答辯狀亦辯稱：本件構成民法第796 條第1 項規定而主張原告不得請求拆屋還地等語（見本院卷第89頁背面），則自無不許原告依同條第2 項規定，請求被告價購系爭土地之餘地。況系爭建物為5 層樓公寓，又緊貼鄰房，有現場相片在卷足憑（見本院卷第109 、110 頁），拆除占用部分，工程技術上誠屬不易，倘若強行拆除，被告需支付拆除及修復費用，且影響被告生活甚鉅，而系爭土地僅4 ㎡，係極為狹長之畸零地，原告收回系爭土地亦難以再利用，縱然本件不符合第796 條規定，然拆除占用部分，對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，本院斟酌社會整體經濟利益及雙方當事人之利益，原告亦得依民法第796 條之1 規定，請求被告價購系爭土地。準此，原告依民法第796 條、第796 條之1 規定，請求被告價購系爭土地，洵屬有據。至被告辯稱：被告購買系爭建物時不知越界建築情事，渠等信賴登記而取得之所有權，依法應有絕對之法律保障云云，然民法第796條、第796 條之1 規定旨在調和越界之相鄰關係，使負有容忍義務之鄰地所有人就其因此所受之損害獲得填補，則縱然土地所有人對建物之越界並不知情亦無過失，仍不得據以免負其責，被告上開所辯，委不足採。又被告辯稱：原告於承買系爭土地點交時，應已知悉越界建築情事，當時亦應已從出賣人處得到應有補償，原告現欲要求被告出資購買系爭土地，顯無理由云云，惟被告並未舉證證明原告於買受系爭土地時確實受有出賣人之補償，縱有補償，亦無從阻卻原告行使民法第796 條及第796 條之1 之價購請求權，此與原告得否請求被告價購系爭土地無涉，被告此部分所辯，亦無足採。另被告辯稱：依民法第769 條、第770 條主張地上權登記，並支付地租，原告不得請求被告拆屋還地或價購系爭土地云云，然民法第769 條及第770 條規定以占有他人未登記之不動產為適用前提，本件系爭土地登記為原告所有，自無適用上揭規定餘地，且被告亦尚未為地上權之登記，渠等上開所辯，洵屬無據。

（三）又系爭土地之目前合理市價，業經本院囑託大有國際不動產估價師聯合事務所為鑑定，該所不動產估價師及助理人員，於108 年5 月10日現場勘察，以本次評估價格種類係屬正常條件下之正常價格，指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者，且考量估價目的與使用現況，以勘估標的與系爭建物所屬社區（即福西街33號等建物）坐落基地（即福河段1490、1490-1、1489地號）合併使用所產生之價值為評估對象，參考地籍圖、航照圖與地形圖等資料，親赴現場勘察，依都市計晝及地籍等相關資料查證記錄之，於現場實際訪查交易、收益及成本資訊，並依估價師檔案資料共同整理而得估價資料來源，又系爭土地價格形成之主要因素，係參考一般因素分析、不動產市場概況分析、區域因素分析、土地個別因素分析、最有效使用分析，其價格評估過程，則依比較法及成本法為之，以比較法評估，依據勘估標的具備之條件及地價因素差異調整核算勘估標的與其占用之建物所屬社區比較價格為94,024,677元，以成本法評估，勘估標的與其占用之建物所屬社區成本價格總值為95,798,636元，並於系爭報告書（外放）詳述：「價格決定與理由說明：⒈價格決定理由分析如下：

⑴依估價目的而言：本次估價目的為法院訴訟價值評估中之合理資產價值評估，因此給予比較價格較高權重。⑵依不動產種類而言：勘估標的占用之建物所屬社區為公寓型態建築，目前不動產市場已無類似之公寓新建推案推出；且該建物之屋齡已屆36年，以土地開發分析之方式評估土地開發效益價格應較能反映勘估標的之狀態，因此給予成本價格較高權重。綜合上述分析，在考量估價目的、不動產種類以及價格形成因素之接近程度等因素，採加權平均法，最後決定勘估標的與其占用之建物所屬社區評估價格為：94,024,677元×50% ＋95,798,636元×50% ＝94,911,657元。⒉土地及建物價格分離：⑴依上述評估過程，本次勘估標的與地上建物所屬社區之合理價格為94,911,657元。⑵再依上述評估之房地合理價格，以不動產估價技術規則第99條拆分土地與建物價格，則分離後之土地、建物評估時值如下：A 、建物價格以成本法計算建物時值為19,290,965元。B 、土地時值總價計算如下：（94,0911,657 元－19,290,965元）＝75,620,692元。⒊各筆土地價格決定：各筆土地價格依地形、臨路、面積條件進行調整，並將價格決定如下表：『項目：坵塊甲。地號：福河段1489、1490、1491-1地號。面積：284 ㎡。臨路條件：雙面臨路。調整率：4%。臨路寬度：10M 。調整率：5%。寬、深度比：14.8M ；19M 。調整率：0%。周邊環境條件（商業效益）：稍優。調整率：15% 。總調整率：124%』。『項目：坵塊乙。地號：福河段1490-1地號。面積：272 ㎡。臨路條件：單面臨路。調整率：0%（基準）。臨路寬度：6M。調整率：0%（基準）。寬、深度比：16.7M ；14.6M 。調整率：0%（基準）。周邊環境條件（商業效益）：普通。調整率：0%（基準）。總調整率：100%』。則坵塊乙之單價即為75,620,692元÷（272 ×100%＋284 ×124%）＝121,156 元/ ㎡，坵塊甲之單價為121,156 ×124%≒150,000 元/ ㎡。決定土地總時值為150,000 元/ ㎡×4㎡＝600,000 元。」（見系爭報告書第58、59頁），原告因此主張系爭土地價值為60萬元，請求被告依此價格予以購買，固非無據，然本院審酌原告亦自承系爭土地僅4 ㎡，且係極為狹長之畸零地，原告對系爭土地已難以再利用等情（見本院卷第171 頁），則系爭土地價值應予以減價為48萬元，方屬適當，原告逾上開金額之請求，則屬無據。至被告辯稱：應以原告當初購買系爭土地之價格為依據，且原告於76年分割時顯已知悉越界建築之事，應以76年之公告現值為其計算基礎云云，然公告現值或公告地價與市價尚有差距，為眾所週知之事實，且被告既係此時取得系爭土地所有權，此相當價格自應以原告請求購買時之市價為準，被告上開所辯，洵無足採。又被告辯稱：系爭報告書所載比較法評估方式，係參考實價登錄成交價格所反映之價格，即每坪平均單價為149,400 元，較符合目前市場一般交易習慣云云，然被告僅擷取系爭報告書部分資料，並未綜觀全部資料，意見過於片段，實不足以顯示真實市場行情，被告上開所辯，亦不足採。

（四）系爭土地之目前合理市價為48萬元，已如前述，而原告主張被告每戶各分擔1/4 等情，此為被告施冰玉、張勝凱、張勝昌、鍾岱男、曾慶棟所爭執，並辯稱：被告盧榮茂為系爭建物1 、2 樓所有權人，應係每戶1/5 ，被告盧榮茂為2/5 等語，雖為被告盧榮茂所否認，然本院審酌系爭建物為5 層樓公寓，被告盧榮茂所有門牌號碼高雄市○○區○○街00號既為系爭建物之1 、2 樓，其餘被告則分別為系爭建物之3 、4 、5 樓，自應以5 戶予以比例分擔，方屬適當，本院爰依此計算各被告應受移轉之應有部分及應給付原告之價金，詳如附表「應受移轉之應有部分」及「被告應給付之金額」欄所示。

六、綜上所述，原告依民法第796 條及第796 條之1 規定，請求原告應於被告給付原告如附表「被告應給付之金額」欄所示金額之同時，將系爭土地所有權，按附表「應受移轉之應有部分」移轉登記予被告之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

七、本件為適用簡易訴訟程序為被告敗訴之判決，原應依職權宣告假執行，然本件為命同時給付之判決，性質上並不適於假執行，爰不依職權為假執行之宣告，則被告聲明願供擔保請准宣告免為假執行，亦無必要，附此敘明。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。

九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項規定，判決如主文。

┌──────────────────────────────────────────┐│附表 │├──┬───┬───────────┬─────────┬─────────────┤│編號│姓名 │ 建物所有權範圍 │應受移轉之應有部分│被告應給付之金額（新臺幣）│├──┼───┼───────────┼─────────┼─────────────┤│ 1 │盧榮茂│高雄市○○區○○街00號│ 2/5 │ 192,000元 ││ │ │（1、2樓）、全部 │ │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼─────────────┤│ 2 │施冰玉│高雄市○○區○○街00號│ 4/30 │ 64,000元 ││ │ │3樓之1、應有部分4/6 │ │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼─────────────┤│ 3 │張勝凱│高雄市○○區○○街00號│ 1/30 │ 16,000元 ││ │ │3樓之1、應有部分1/6 │ │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼─────────────┤│ 4 │張勝昌│高雄市○○區○○街00號│ 1/30 │ 16,000元 ││ │ │3樓之1、應有部分1/6 │ │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼─────────────┤│ 5 │鍾岱男│高雄市○○區○○街00號│ 1/5 │ 96,000元 ││ │ │4樓之1、全部 │ │ │├──┼───┼───────────┼─────────┼─────────────┤│ 6 │曾慶棟│高雄市○○區○○街00號│ 1/5 │ 96,000元 ││ │ │5樓之1、全部 │ │ │├──┴───┴───────────┴─────────┴─────────────┤│金額共計：48萬元 │└──────────────────────────────────────────┘