高雄簡易庭109年度雄小字第239號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 高雄簡易庭
• 裁判日期: 109 年 09 月 10 日
• 法官: 鄭珮玟
• 法定代理人: 王壯偉
• 當事人: 陳戎怡、萬騰達國際商用地產股份有限公司、隋可馨

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　109年度雄小字第239號原　　　告　陳戎怡

訴訟代理人　 常德
被　　　告　 萬騰達國際商用地產股份有限公司

法定代理人　 王壯偉
被　　　告　 隋可馨
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年8月6日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、按小額訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第436 條之23、第436 條第2 項、第255 條第1 項第2 款別定有明文。本件原告起訴時係以隋可馨為被告，請求其返還服務費用新臺幣（下同）96,000元及法定遲延利息，嗣於本件審理期間，追加其雇主即被告萬騰達國際商用地產股份有限公司（見本院卷第243 頁、第325 頁），核其前後追加被告，均係因購買高雄市○○區○○段0000地號土地（權利範圍59/10000）及同段其上00000 建號建物（即門牌號碼為高雄市○○區○○○路00000 號00樓之0 房屋（下稱系爭房屋）而生，足徵請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，應予准許。又原告於109 年7 月6 日具狀擴張其訴之聲明，另請求被告給付「系爭房屋折價損失72萬元」、「管委會每戶分擔費用14萬元」部分，業經本院於109 年7 月20日以該部分追加違反民事訴訟法第436 條之15之規定為不合法為由，裁定駁回其該部分之追加（見本院卷第307 頁至第309 頁），該部分即非本案審理之範疇，附此敘明。
二、原告主張：原告於民國108 年01月08日，經由被告萬騰達國際商用地產股份有限公司（下稱萬騰達公司）所僱用之居間仲介人員，即被告隋可馨居間介紹，向原屋主呂○樺（由訴外人許○榕代理買賣事宜）購買系爭房屋，經由地政士事務所撥給萬騰達公司收受服務費96,000元。被告既以房屋買賣居間仲介為業必具有相當之專業知識，且領有合法之證照，就買賣標的物之產權、現況等應詳實調查並解說予買方瞭解，惟被告在簽約前，告知系爭房屋為無漏水及其它瑕疵之正常屋，且該不動產買賣契約書中之標的物現況說明書（下稱系爭說明書）中第15項，是否有漏水註記為否，原告基於信任原則相信被告提供之不實資訊，遂以正常房屋之價格買下系爭房屋。然系爭房屋經原告另請之專業抓漏師父現場查驗發現有12處漏水，被告顯未善盡其調查及告知之義務。隋可馨擔任不動產經紀人員，其因執行仲介職務不法侵害原告權利，僱用人即萬騰達公司依不動產經紀業管理條例第24條、第26條第2 項規定亦應負連帶賠償責任。爰依侵權行為之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應連帶給付原告96 ,000 元，及自民事訴之變更追加被告狀繕本送達被告翌日起，按週年利率5 ％計算之利息。【至於原告起訴狀另援引民法第179 條、第277 條、第544 條、第567 條、第571
條（見本院卷第13頁）；民事訴之變更追加被告狀，除前開條文外另援引民法第256 條、民法528 條、第529 條、第535 條、第544 條（見本院卷第257 頁至第259 頁）作為請求權基礎，惟原告於言詞辯論時乃陳稱本件請求權基礎為侵權行為（見本院卷第325 頁），是原告前引各該民法規定即不予審酌】。
三、被告則以：因系爭房屋屬於中古屋，原告於看屋時詢問被告系爭房屋有無漏水一節，被告即據實告知賣方即許○榕已將漏水部分修繕完畢，甚至與訴外人吳○烜於108 年1 月8 日系爭房屋買賣簽約前，亦曾向原告說明「107 年823 水災」後，許○榕發現系爭房屋有滲漏水現象已經委請安○工程行王○慶施工修繕，故漏水部分均為原告所知悉，並有監視器影像，則因漏水均經許○榕修繕完畢，始於系爭說明書第15項第1 點「建物現況是否有滲漏水情形」勾選「否」，被告確實無隱匿之情事，並無故意未告知之情。且為給予原告保障，在買賣契約書中特別約定「賣方自交屋日起擔保無漏水、壁癌等瑕疵擔保責任半年…」，事後原告爭執有漏水，被告亦協助協調處理，由許○榕補償30萬元價金予原告，並無何未盡仲介責任之情形。至於系爭說明書第15項第2 點是否曾在一年內修復漏水部分，僅係因疏忽而漏未勾選，並無隱匿之情形。且系爭說明書係由賣方勾選交付，是被告之義務係依據不動產經紀業管理條例第23條，僅依賣方所交付之系爭說明書向原告說明，原告仍應給付服務費等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、本院得心證之理由：
（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184 條第1 項定有明文。次按經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章，前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第26條第2 項分別定有明文。前開法律雖規定課予不動產經紀業者有就訂約事項有調查之義務，並應以不動產說明書向交易相對人解說，惟並非謂一旦不動產說明書之記載與現實情況有所落差，不動產經紀業者及經紀人員即應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項負損害賠償責任，尚需進一步認定不動產經紀業者或經紀人員有無可歸責之事由，及交易相對人有無損害、其間有無因果關係等要件為必要。
（二）本件原告主張被告陳稱系爭房屋並無漏水，原告基於信任始購買系爭房屋，惟簽約後之108 年1 月28日再次前往看屋時始發現漏水，故被告顯有未據實告知等節，為被告所否認，並抗辯：原告於看屋時詢問被告系爭房屋有無漏水，被告即據實告知賣方即許○榕已將漏水部分修繕完畢。1.經查，有關被告是否曾於看屋時據實告知系爭房屋曾漏水且經修繕完畢一節，本院審理時原告陳稱：我針對漏水問題問隋可馨，隋可馨就以「系爭房子是近30年屋齡，不可能完全沒有問題，但以前有問題的都處理好了」等語回覆（見本院卷第169 頁），此核語被告前述辯解相符。且經本院勘驗108 年1 月8 日，即原告購買系爭房地簽署買賣契約時之監視器影像，當時原告及其配偶即本案訴訟代理人常德、隋可馨及其主管即訴外人吳○烜共4 人於辦公室中，隋可馨陳稱：8 月份他（指屋主）說有漏水都修理好完畢，係委由高雄知名之王○慶進行修繕，吳○烜亦在當場補陳831 風災時大水，系爭房屋發生漏水屋主均已修復完畢等語，原告訴訟代理人常德則以：「我看他那個修的是暫時性的」等語回覆等情，有本院勘驗筆錄在卷可考（見本院卷第325 頁至第327 頁）。是依前開勘驗結果，於原告簽署買賣契約時，被告確有告知系爭房屋有漏水之狀況，然均已修繕完畢。此實與原告前述所陳，其在看屋詢問隋可馨系爭房屋有無漏水，經隋可馨答稱均已處理完畢等節相符，則原告在看屋及簽約時，對於系爭房屋曾發生漏水情事，已知之甚詳。再者，原告訴訟代理人當時既以「該修繕僅係暫時性的」等語回覆，堪認原告當時對於修繕成果為何，本有存疑，方以該修繕僅係暫時性等語為評論，換言之，原告對於該修繕能否達到長久確實不漏水之效果，尚有所懷疑，然原告當日既簽署買賣契約而願購買系爭房屋，足徵原告知悉系爭房屋曾有漏水情形，且在主觀上認定屋主所為之漏水修繕僅係暫時性修繕之狀態下而仍決意購買，則其嗣後（即原告所陳108 年1 月28日再次前往看屋時始發現漏水）認系爭房屋有漏水情形，實無從認被告於帶看系爭房屋或簽約時，有故意未據實告知漏水之情形。
2.再者，證人許○榕於本院審理時證稱：105 年間是壁癌，我也有抓漏，賣屋前我有找安○工程行（即王○慶）去修繕，也有保固，從107 年11月20日保固1 年。107 年11月9 日與被告簽約時，被告有拿系爭屋況說明書給我，除了編號15漏水部分外，其餘都有勾選，是11月20日安○工程行給我保固書後，我才在編號15勾選沒有漏水，並簽名確認；簽約後我們有協調，原告說沒有抓漏不滿意，仲介說何處不滿意，要請人估價，原告後來不同意我們找的人，要自己找，我有同意，後來協商時原告拿28萬元估價單，最後與原告協商用30萬元補償原告等語（見本院卷第119
頁至第115 頁），並提出108 年3 月26日協議書、107 年11月20日安○工程行保固書為佐（見本院卷第133 頁至第135 頁）。是依證人許○榕所證，其在委託被告銷售系爭房屋時已委由安○工程行就系爭房屋進行漏水修繕完畢，並經安玖公司保固1 年，是許○榕在系爭說明書第15項第1 點「建物現況是否有滲漏水情形」勾選「否」，即與當時之現況無違，被告亦無任何不實說明之情事。至於系爭說明書第15項第2 點「是否曾在一年內修復漏水」部分雖未勾選（見本院卷第41頁），被告陳稱此部分僅係因疏忽而漏未勾選，審酌原告及許○榕分別在編號15第1 點、第2 點部分欄位簽名及蓋章，當認在簽約時雙方均未注意該部分未經勾選，否則實雙方當場均無人異議而未立即予以補充之可能。然承前所述，被告既均告知系爭房屋經屋主進行漏水修繕完畢，且為原告所知悉，則該部分是否完成勾選，顯不影響原告購買系爭房屋之判斷。是原告事後主張如知悉系爭房屋曾在一年內修復漏水將影響其購買意願云云，即不可採。
（三）原告雖主張訴外人王○慶所修繕者僅有窗框，與其另委請專業抓漏師傅吳光浚現場驗證之漏水位置無關等語（見本院卷第13頁、第327 頁），並提出房屋漏水證明書、及系爭房屋照片為佐（見本院卷第51頁至第57頁）。惟該房屋漏水證明書及系爭房屋照片，均未標註日期，已難確認原告究竟係何時委請他人抓漏並拍攝該等照片。如該部分漏水情況【即部分照片所示牆面有色差而可懷疑屬於滲漏水情況（照片1 、2 所示天花板），或有疑似長年累積而遺留略呈黃色之水痕（照片9 至12所示）】，係於原告簽約前看屋時即存在，則該等位置均多位於天花板等牆面位置，原告顯無不能查悉該部分滲漏水情況之可能。又倘如原告所述當時看屋時均未察覺，因有用輕鋼架圍住（見本院卷第223 頁），或係原告在簽約後，事後委請專業抓漏進行抓漏，始查悉系爭房屋尚有原告所指其他之滲漏情形，則被告自無從以肉眼查悉該等滲漏，亦無從再為調查、告知，即難認有可歸責之情形。參以買賣契約書中第17條特別約事項第3 點約定「賣方自交屋日起擔保無漏水、壁癌等瑕疵擔保責任半年，惟如賣方裝修產生者，不在此限」等語（見本院卷第33頁），乃約明賣方即許○榕就系爭房屋漏水及壁癌部分，負瑕疵擔保責任半年，原告事後爭執有漏水情形，許○榕亦已依該約定，就原告事後所查悉之漏水損害，達成補償原告30萬元之協議，業據許○榕前開證述明確，並有協議書在卷可參，難認原告確受有損害。（四）原告另陳稱其109 年1 月28日再去看屋時問管理員系爭屋有無問題，管理員提及16樓有漏水情況，系爭說明書第4
點有關有無重大修繕決議部分亦勾選否，然依管理員提出之資訊可知系爭房屋所屬大樓確有重大修繕，被告顯有調查不實等語，並提出嗣後取得之「鑽○○星廣場管理委員會申請中央基金補助辦理都市更新事業計畫案自辦公聽會會議紀錄」（下抽系爭會議紀錄）為憑（見本院卷第223
頁、第227 頁至第233 頁）。被告則辯稱：其有詢問管理員，管理員也說沒有，該文件所指16樓亦無特定哪一戶等語置辯。查，系爭說明書第4 點內容為「本標的物及社區是否有約定特殊使用、限制或公共設施重大修繕決議（例：不能養貓養狗、近期有更換電梯須付費等）」，然系爭會議紀錄時間為105 年6 月26日，距原告購買系爭房屋之108 年1 月8 日已有約近3 年之久，是否仍屬於前述第4
點所指之範圍，疑有疑問。再者，原告陳稱此文件係其成為該大樓區分所有權人後管委會始提供（見本院卷第223
頁），則被告既非區分所有權人，其縱詢問管理員，管理原是否願向被告透露社區事宜，本有疑問，則被告依詢問許○榕之結果，再就其因此詢問查知之訊息告知原告，尚難認有何未善盡調查義務，或不符房仲交易常情之情狀，亦無從認被告基此有故意過失不法侵害原告權利之情形。至於原告另陳稱被告未交付不動產說明書予原告，故違反前開不動產經紀業管理條例第24條第1 項規定云云，惟本件糾紛肇因於原告主張系爭房屋有漏水瑕疵，認被告有未盡調查義務之情況，而觀被告所製作之不動產說明書（見本院卷第181 頁至第212 頁），關於漏水部分均在系爭說明書中填載（而系爭說明書乃經原告閱覽簽章確認無訛），不動產說明書其餘部分係針對標的物產權、相關費用、增值稅、不動產謄本、測量成果圖、實價登錄情形，均與漏水部分無涉，亦即不論被告有無交付不動產說明書予原告，均不影響原告是否購買系爭房屋之判斷，自無從僅因被告違反前開規範，即驟認有不法侵害原告權利之情形。五、綜上所述，原告依侵權行為法律關係、不動產經紀業管理條例第24條、第26條第2 項規定提起本件訴訟，請求被告連帶給付原告96,000元，及自民事訴之變更追加被告狀繕本送達被告翌日起，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，並依同法第436
條之19、第87條第1 項之規定，確定第一審訴訟費用額如主文第2 項所示。
中 華 民 國 109 年 9 月 10 日高雄簡易庭 法 官 鄭珮玟
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 109 年 9 月 10 日書記官 王芷鈴