臺灣高雄地方法院民事判決

原告

京城天下管理委員會

法定代理人

李忠訓

訴訟代理人

周村來律師

訴訟代理人

周元培律師

訴訟代理人

洪郁婷律師

被告

垚旺有限公司

法定代理人

張秀枝

被告

孫若昭

訴訟代理人

蔡宗道

訴訟代理人

楊家莉

訴訟代理人

鄭雪玲

訴訟代理人

匯灃企業有限公司

法定代理人

朱浤溢

訴訟代理人

焦文城律師

施秉慧律師

上列當事人間給付管理費事件，本院民國112年1月16日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告垚旺有限公司(下稱垚旺公司)、鄭雪玲未於言詞辯論期日到場；被告孫若昭未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依到場原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：原告主張緣被告垚旺公司為原告管理門牌號碼高雄市○○區○○0號地下一層房屋即高雄市○○區○○段0000○號建物(下稱系爭建物)所有權人，系爭建物原為商場，嗣被告垚旺公司將系爭建物改設為停車場，於民國109年4月24日與原告協議應繳納清潔費及管理費，權利義務與地下2、3層停車空間相同(下稱系爭協議)。改設完成後，被告垚旺公司將系爭建物停車位分別轉讓予被告匯灃企業股份有限公司(下稱被告匯灃公司)、孫若昭、楊家莉、鄭雪玲如附表所之停車位，並移轉相對應之應有部分比例，是以被告依規約應依每坪50元計算繳納受讓系爭建物應有部分之管理費，並應繳付每個停車位清潔費600元。詎被告尚積欠如附表一所示之管理費及清潔費，爰依系爭協議及規約提起本件訴訟。並聲明：

㈠被告垚旺公司應給付原告93,291元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息；㈡被告孫若昭應給付原告4,563元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息；㈢被告楊家莉應給付原告7,039元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息；㈣被告鄭雪玲應給付原告5,020元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息；㈤被告匯灃公司應給付原告153,350元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。

三、被告答辯：

㈠被告垚旺有限公司(下稱垚旺公司)、鄭雪玲未於言詞辯論期日到場到庭，先前亦未為任何陳述或答辯。

㈡被告孫若昭則以：系爭建物要收管理費沒有經過區分所有權人同意，且每坪50元收費也過高。另購買系爭建物停車位後至今沒有看過有人清潔等詞置辯。並聲明：原告之訴駁回。

㈢被告楊家莉則以：被告楊家莉向被告垚旺公司購入的2個停車位其中1個是原本就有的停車位，不是系爭建物的，垚旺公司沒有過戶應有部分給被告楊家莉。又原告實際上沒有清潔，向被告收取清潔費不合理等詞置辯。並聲明：原告之訴駁回。

㈣被告匯灃公司則以：系爭協議為垚旺公司與原告之協議，不足以拘束被告匯灃公司。被告匯灃公司同意繳付管理費，但被告匯灃公司未使用停車位，應依照商辦空屋收費標準即每坪15元計算收取管理費。原告已收取管理費，又要收取清潔費，顯有重複收費違反公平原則且權利濫用之虞，清潔費不應向被告匯灃公司收取。並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，願供擔保免為假執行。

四、本院之判斷：原告請求被告繳納積欠之管理費及清潔費，經被告以前詞置辯，是以本件應審酌者厥為原告請求被告給付系爭建物管理費有無理由?如有，每坪收費金額應為若干?原告請求被告給付清潔費有無理由?金額若干?茲分述如下：

㈠110年8月18日決議前應依照原有方式即商辦計收管理費：

⒈原告主張系爭建物管理費應繳納管理費，並提出系爭協議書、110年8月18日會議紀錄及規約為證(見本院卷第25至31頁、第189至196頁)。惟系爭協議書為原告及被告垚旺公司所訂立，且其上僅約定應遵守規約繳納管理費及清潔費，未具體約定應以每坪50元計收管理費，亦未約定清潔費數額，此見系爭協議書甚明。被告匯灃公司否認知曉系爭協議書內容，原告復未證明被告均知悉系爭協議書內容，是以系爭協議書效力僅及於當事人即被告垚旺公司，不生拘束其他被告之效力。又系爭協議書未具體約定計費標準，是以如何計收，仍依應以規約約定為之。

⒉規約第9條第3項約定略以本大廈管理費以坪為計算單位，計費方式由管理委員會另行決定之等語(見本院卷第192頁)，可見規約將管理費收費計算授權予管理委員會決定。管理委員會在110年8月18日進行會議，作成管理費以每坪40元，非空屋以50元收取管理費之說明等語。然細譯上開會議說明，係區分出售出租前後之停車位有不同計算方式，應係指垚旺公司出售或出租，非指垚旺公司出賣後再行出售或出租，否則所有停車位均有未出售之可能。且作成之決議具體載明請垚旺公司自109年9月起依上開說明繳納費用等語(見本院卷第29頁)，已具體載明繳費主體及計費起始時間記載。而當時垚旺公司已陸續出售停車位，原告由公開資訊即謄本記載應可知悉此情，仍決議由垚旺公司給付，顯見上開管理委員會決議規範主體為被告垚旺公司，應不及於包含被告孫若昭、楊家莉、鄭雪玲在內之其他區分所有權人。是以原告據此自決議起計收垚旺公司之管理費，乃基於規約授權管理委員會決定收費之授權約定而來，被告垚旺公司亦未對此決議訴請確認不成立、無效或得撤銷，則原告向垚旺公司收取管理費決議成立後每坪空屋40元或非空屋50元，應屬有據。但在110年8月18日作成決議前，對被告垚旺公司及本件其他被告仍應依照原收費方式計收管理費即商辦計費。

⒊被告楊家莉固辯稱其所有之1個停車位是原有的停車位，不應收取管理費云云。然被告楊家莉自陳：原有1個無產權，2個有產權的停車位，其中1個有產權的去年已售出給洪先生等語( 見本院卷第474頁)。被告楊家莉現登記為系爭建物所有權人之應有部分比例雖為1000分之26( 見本院卷第457頁)，但核對系爭建物異動索引，被告楊家莉在109年9月11日新增為共有人，同時被告垚旺公司有修改應有部分；110年4月28日被告楊家莉、垚旺公司均有修改應有部分；111年3月29日被告楊家莉修改應有部分時，訴外人洪○○新增為共有人( 見本院卷第462至464頁)。足見被告楊家莉曾先後向垚旺公司購入系爭建物停車位，其辯稱其中一個車位不屬於系爭建物，沒有移轉應有部分云云，已與前開異動索引登記歧異，不足採信。

⒋被告匯灃公司辯稱其未使用停車位，應以空屋計算等語。觀諸上開會議就已出售之停車位與持有停車位住戶相同標準收費之說明( 見本院卷第29頁)，顯見對垚旺公司已出售之停車位管理費收費標準與一般住戶同，而一般住戶或商辦管理費既有區分空屋、非空屋，則被告匯灃公司辯稱其未使用應等同空屋收費，要屬合理。

⒌匯灃公司又辯稱應僅以專有部分收費云云，然規約第9條第4項約定管理費係以含公設坪數之權狀記載坪數計算，故原告主張被告應繳納之系爭建物管理費應加計公設坪數計算之。為有理由。

⒍綜上所述，規約授權原告制定管理費計費方式，原告在110年8月18日始就垚旺公司管有之系爭建物管理費計費作成決議，會議說明及決議均在規範被告垚旺公司管理費之給付，本件其它被告應不受拘束，是在110年8月18日作成決議前，對被告垚旺公司及本件其他被告應依照原收費方式計收管理費即商辦計費，110年8月18日決議後其他被告仍按商辦計費，並區分空屋每坪20元及非空屋每坪30元( 見本院卷第484頁)。準此，原告請求被告給付如附表二所示之管理費，為有理由。

㈡原告請求清潔費有理由：

⒈規約第9條第4項約定管理費、車庫管理費每兩個月繳1次等語( 見本院卷第192頁)。原告主張被告據此應繳納系爭停車位之清潔費( 見本院卷第351頁)。上開規約用語雖為車庫管理費，與清潔費不同，惟清潔亦屬管理行為之一環，原告就停車位並未另行收取車庫管理費，且衡情使用停車位者多會於管理費外另付其它費用，是原告主張車庫管理費即為車位清潔費尚屬合理可採。

⒉被告辯稱實際上都沒有在清潔停車位云云，惟證人鄭佳音證稱：伊受雇清潔公司，負責打掃地下1樓車道跟車位，打掃時間是隔日打掃1次等語( 見本院卷第51頁)。證人係清潔公司人員派駐至本件大樓執行清潔業務，與兩造均無嫌隙也無利害關係，應無為虛偽證詞之虞，堪予採信。可見原告應有安排人員對系爭建物改設之停車位清潔。

⒊被告匯灃公司雖抗辯受讓系爭建物者已須繳納管理費，僅依用途變更為停車位則須再繳付清潔費，顯有重複收費違反公平原則且權利濫用之虞云云。然依前揭規約如係車位須另付費用，此約定未限定僅地下2、3樓停車位，亦未排除日後改設之停車位。再依常情，購買停車位者之共用建物應有部分通常會較未購買停車位者高，因此須繳付較高之管理費，再負擔停車位費用。又被告在購買時，明知係專有獨立建物改設，本應考量所衍生之相關費用再行選購，原告依照規約收取應無違反公平原則或權利濫用之情事。倘被告認系爭建物改設之停車位應為不同處理，應循區分所有權人會議明確規約約定為是。

⒋綜上所述，原告請求被告給付清潔費應有理由，又本件大樓地下2、3樓停車位清潔費用為600元，足認本件大樓停車位管理費係以600元計算，原告以此為基準收費要屬有據。至被告垚旺公司部分，原告對被告垚旺公司請求之範圍仍在600元內，為有理由。

五、從而，原告依系爭協議及規約請求被告垚旺公司給付原告62,461元；被告孫若昭應給付原告2,736元；被告楊家莉應給付原告4,220元；被告鄭雪玲應給付原告3,995元；被告匯灃公司應給付原告102,959元，及均自起訴狀繕本送達翌日(被告垚旺公司為111年5月2日，其他被告為111年4月20日)起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求無理由，應予駁回。

六、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，就原告勝訴部分職權宣告假執行。並依被告匯灃公司聲明及職權諭知免為假執行之擔保金額。

八、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

九、據上論結，原告之訴一部有理由一部無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第385 條第1 項前段、第79條、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項規定，判決如主文。