臺灣高雄地方法院民事判決

原告

鄧翠玲

被告

簡玉琴

被告

圓盛房屋仲介有限公司

法定代理人

陳秋妮

被告

永慶房屋仲介股份有限公司

法定代理人

孫慶餘

訴訟代理人

連根佑

上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國111年6月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告圓盛公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依同法第433條之3規定，本院職權由一造辯論而為判決。

二、原告主張：伊將所有坐落於高雄市○○區○○○段00○0 地號土地及其上同段1804建號建物即門牌號碼為高雄市○○區○○街00○00號房屋（下稱系爭房地）委託隸屬被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）加盟店之訴外人美家站前資產管理有限公司（下稱美家公司）銷售，嗣訴外人劉冠宏委託同屬永慶公司加盟店之圓盛房屋仲介有限公司（下稱圓盛公司）欲購買系爭房屋，伊與劉冠宏於民國110 年5 月13日簽立系爭房地之買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並由被告簡玉琴擔任代書處理系爭房地之買賣相關事宜。伊曾於同年5月26日就「簽立買賣契約時是否需設立申請重購自用住宅扣抵稅額之申請人之戶籍於系爭房地上」一事，分別以致電及通訊軟體LINE之方式詢問簡玉琴，其堅稱只需曾於系爭房地設立戶籍即可，於出賣時毋庸設立戶籍，並稱土地增值稅0元即無重購退稅問題。詎伊於同年7月7日至國稅局鳳山分局申辦重購退稅時，經稅務人員告知本案因未於簽約買賣時於系爭房地設立戶籍，故不符合退稅條件，致伊受有無法受領退稅新臺幣(下同)14萬8,820元之損失，而美家公司與圓盛公司因未盡澄清義務，致伊權益受到損害，扣除美家公司已於本院110年度雄司調字第932號買賣房屋重購退稅調解事件中賠償伊2萬元，伊尚受有12萬8,820元之損害，為此，爰依契約債務不履行損害賠償之法律關係，提起本訴等語。並聲明：被告應給付原告12萬8,820元，及自起訴狀繕本送達最後被告翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。

三、被告簡玉琴、永慶公司則提出下列抗辯，並均聲明請求原告之訴駁回：

(一)簡玉琴：原告於出售系爭房地前，均係供出租使用，並非自用，顯不符申請退稅之要件，與原告主張「因未於簽約買賣時於系爭房地設籍」並無關連，縱原告於出賣系爭房屋時已設立戶籍，仍將因不符自用而無法申請退稅。況伊已於交易過程告知原告有關重購自用住宅退稅之規定，原告當自知不符退稅要件，而今竟指伊有疏失致其無法退稅，並對伊求償，原告主張實屬無據等語置辯。

(二)永慶公司：原告係委託美家公司居間仲介與圓盛公司之客戶劉冠宏簽立系爭買賣契約，其交易過程伊均未參與，原告逕以伊為被告顯無理由等語置辯。

四、圓盛公司未於最後言詞辯論期日到場，僅據其前所提出書狀：原告係委託美家公司代為銷售系爭房屋，並非伊公司之客戶，且就稅務問題及法規之告知皆非伊所接洽，原告亦未曾諮詢過伊，本案與伊均不相關，故原告之起訴並無理由等語置辯。

五、本院得心證之理由：

（一）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，依民法第227條第1項規定，債權人始得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。故債務不履行之債務人，係以有可歸責之事由存在為要件，且此可歸責之事由與損害結果間有因果關係，始須負損害賠償責任，而此因果關係有責任成立之因果關係及責任範圍因果關係之分。而所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之困果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係。又民法第227條規定之不完全給付，係指債務人雖為給付，然因可歸責於債務人之事由，致給付內容未符合債之本旨而言，是債權人仍應證明彼此間債之關係存在，且因債務人之不完全給付而受有損害，始得請求債務人負債務不履行之賠償責任。

（二）關於稱系爭房地原為原告所有，原告將系爭房地委託美家公司銷售，嗣劉冠宏委託圓盛公司要購買系爭房屋，原告與劉冠宏110 年5 月13日簽立系爭買賣契約，並由簡玉琴擔任代書處理系爭房地之買賣相關事宜，為原告與簡玉琴、永慶公司所不爭執。顯見原告主張「簽立買賣契約時是否需設立申請重購自用住宅扣抵稅額之申請人之戶籍於系爭房地上」一事，應係其委請代書簡玉琴處理系爭房地之買賣相關過戶事宜時，屬簡玉琴依其與原告間委託處理契約間之內容，自與永慶公司及圓盛公司無涉，是原告依契約債務不履行損害賠償之法律關係，請求永慶公司及圓盛公司賠償，自屬無據。

（三）按個人出售自住房屋、土地依第14條之5規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算2年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算5年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算2年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第14條之5規定申報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減除之，所得稅法第14條之8定有明文。又土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，2年內重購土地合於下列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額：一、自用住宅用地出售後，另行購買都市土地未超過3公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者。

二、自營工廠用地出售後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。三、自耕之農業用地出售後，另行購買仍供自耕之農業用地者。前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起2年內，始行出售土地者，準用之。第1項第1款及第2項規定，於土地出售前1年內，曾供營業使用或出租者，不適用之，為土地稅法第35條所明文。原告固主張簡玉琴於受託辦理系爭房地買賣過戶期間未告知於系爭房地設立戶籍，致伊受有無法受領退稅12萬8,820元損害等語，然為簡玉琴所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

１、原告於110年4月30日在系爭房地之現況說明書項次16記載之「建物是否有租賃情形（若是，須檢附租賃契約書）」勾選「是」，並於備註欄勾選「無公證」、「騰空交屋」，有標物現況說明書在卷可證（本院卷第175至177頁），原告亦自承當時有將系爭房屋租約交給簡玉琴（本院卷第213頁），足見原告與簡玉琴於系爭買賣契約成立時均已知悉系爭房屋確實已有租約存在，亦即當時系爭房屋因有租約存在而非屬自用住宅。甚至簡玉琴在處理系爭房地過戶計算稅捐時，亦曾告知原告綜合所得稅「重購自用住宅相抵稅額」之訊息，其上已載明「房屋均須為自用住宅：都市土地面積不超過3公畝，非都市土地面積不超過7公畝，出售前1年，無出租或營業使用」，有簡玉琴提出雙方line對話內容為證（本院卷第139頁），自難認係可歸責於簡玉琴致原告受有無法退稅之損害。

２、至原告主張當時簡玉琴稱只要曾經設籍，房屋出賣時戶籍無須再設回出賣之房屋，提供資訊有誤云云。縱原告此情所指為真，然原告出售系爭房屋時要符合退稅之條件，仍要符合自用住宅之資格。而當時系爭房屋因有租約存在已非屬自用住宅，業如前述，依前揭意旨所示，原告所指受有無法退稅損害，亦與簡玉琴所為不具相當因果關係，是原告之主張，洵屬無據。

六、綜上所述，原告依契約債務不履行損害賠償之法律關係，請求被告應給付12萬8,820元，及自起訴狀繕本送達最後被告翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。