臺灣高雄地方法院民事判決

原告

傅燕文

訴訟代理人

黃韡誠律師

訴訟代理人

龔柏霖律師

被告

謝崇柏

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國115年4月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國106年8月10日簽立房屋租賃契約書，由被告向伊承租門牌號碼高雄市○○區○○路000號附1之房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自106年8月10日起至107年8月10日止，每月租金新臺幣（下同）4,000元，被告應於每二月31日前支付2個月租金，租金採先付制，系爭租約屆期後變更為不定期之租賃契約（下稱系爭租約）。詎被告自114年3月起即未按時給付租金，經原告多促催請繳付，並於同年9月2日寄發存證信函予被告，請被告於文到2週內（即同年9月17日前）給付積欠之租金，如逾期仍未給付，即終止系爭租約，不另為終止系爭租約之意思表示，並告知被告系爭房屋所座落土地之土地所有權人國營臺灣鐵路股份有限公司已對原告提起拆屋還地訴訟，系爭房屋將面臨拆無而無法再為出租之事由。而迄至原告提起本件訴訟時，被告仍未給付積欠之114年3月至9月之租金2萬8仟元，而系爭租約業已發生終止效力，為此，爰依民法第455條前段及系爭租約第12條第1項約定，請求被告遷讓返還系爭房屋；並依不當得利之法律關係，至被告遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金4,000元之不當得利等語，並聲明：如主文第

一、二項所示。

二、被告則以：被告對系爭租約不爭執，惟被告曾因修繕系爭房屋而支出修繕費用24萬8仟元，被告於114年3月前亦曾多次電話聯繫原告請原告修繕系爭房屋，原告均置之不理，並要求被告自行負責且同意被告不用給付房租，故原告以被告積欠房租而終止系爭租約並無理由，且被告已於114年11月26日匯款2萬8仟元予原告等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠被告於106年8月10日起、以每月4,000元租金，向原告承租系爭房屋，租金給付方式為每2個月之31日前、一次給付2個月租金8,000元，且採租金先付制，租期為1年。嗣系爭租約到期後，轉為不定期租賃契約。

㈡被告於114年3月5日匯款給付同年1、2月之租金8,000元。

㈢原告於114年9月2日以存證信函催告被告應於114年9月17日前給付同年3月至9月租金2萬8,000元。

㈣被告於114年11月26日匯款給付114年3至9月2萬8,000元。

四、本件爭點為：㈠原告依民法第440 條第2 項規定終止本件不定期租賃契約，有無理由？㈡原告依民法第455 條或租約第12條第1 項規定請求被告返還房屋，有無理由？㈢原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自114年10月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付相當於租賃之不當得利4,000元，有無理由？以下為本院判斷之理由：

㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租金，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項及第2項前段定有明文。經查，原告主張被告自114年3月起至1同年9月止，累計積欠租金2萬8.000元，並於114年9月2日以存證信函限期催告被告於114年9月17日前給付租金，否則系爭租約即告終止，而被告遲至114年11月26日始匯款2萬8,000元予原告，堪認被告並未於114年9月17日前給付積欠租金，故原告以存證信函催告並通知未於114年9月17日前給付租金則系爭租約即終止，即屬有據。系爭租約既已於114年9月17日因被告未給付積欠之租金而發生終止效力，則兩造間之租賃關係於斯時即告消滅，被告即負有返還系爭房屋之義務，是以，原告民法第455 條及租約第12條第1 項規定請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有理由。又被告繼續占有系爭房屋雖無合法權源，屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，故原告請求自民國114 年10月1 日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣4,000 元，亦有理由。

㈡被告固辯稱其因修繕系爭房屋而有支出費用，且原告同意以其支出修繕費用抵扣租金，並提出油漆費用估價單、漏水修繕估價單等件為據（本院卷第84、96頁），惟觀被告所提出之單據僅為估價單形式，且估價單上無修繕之工程商號或個人名義書寫於其上，故被告是否有實際支出修繕費用已非無疑。再者，依照系爭租約第8條第1項、第2項約定：「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時，應由出租人負責修繕。前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於第三條約定之租金中扣除。」則系爭房屋果有被告所稱需要修繕情況，被告應先催告原告於相當期限內修繕，於原告不為修繕，始能自費修繕並且用於抵扣租金，然被告並未舉證證明確有催請原告修繕或原告同意其自行以修繕費用抵扣租金之證據，是被告上開抗辯，難認有據，本院自無從為被告有利之認定。又被告雖主張其與原告以手機通話講述關於修繕系爭房屋及抵扣租金等事宜時，有證人在其側聽聞此事，欲請求本院傳喚證人云云，然依被告所言，證人並非在場見聞兩造面對面之對話，則被告是否果與原告通話，或原告於電話中所陳述之內容為何，證人均無法得知，易言之，證人至多僅能證明被告有拿起手機為通話之行為，而此並無從證明果有被告所陳原告同意被告得自行修繕房屋、並以修繕費用抵扣房租情事，故本院認為並無傳喚證人之必要，併予敘明。

五、綜上所述，原告依系爭租賃契約之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付119,032元，及自111年4月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告55,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果無影響，爰不一一論述。

七、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第436條第2項準用第392條第2項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。