臺灣高雄地方法院民事判決

原告

林佳蕙

訴訟代理人

康鈺靈律師

訴訟代理人

康琪靈律師

被告

李秀琴

訴訟代理人

林水城律師

余晉昌律師

吳宗霖律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年1月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告為門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）所有權人，並於民國106年9月22日授權其子即訴外人李品逸為出租人，將系爭房屋出租予被告，約定租賃期限自106年11月1日起至116年10月31日止，且未限制租賃使用目的，並同意被告得將系爭房屋轉租第三人，每月租金為新臺幣（下同）27,000元，復約定租金自第6年開始得調漲，調幅最高以1,000元為上限（下稱甲契約）。嗣兩造合意變更甲契約之約定，於112年2月1日另行簽立住宅租賃契約書，約定每月租金調漲為28,000元，且被告僅得將系爭房屋作為居住使用，亦不得將系爭房屋轉租第三人（下稱乙契約）。詎乙契約締結後，原告竟仍將系爭房屋作為經營24小時自助洗衣店營業使用，並將系爭房屋部分樓層轉租予第三人使用，顯違反乙契約之約定，原告因而於114年2月21日寄發存證信函予被告以終止兩造間之租約，被告自應將系爭房屋遷讓返還予原告。且因被告上開違約情事，致系爭房屋自106年起至113年間之房屋稅及110年起之地價稅因而增加，該增加之稅金合計21,261元應由被告負擔，已由原告代為墊付致受有損害，被告自應返還該不當得利。又被告於租賃系爭房屋期間，放任榕樹（下稱系爭樹木）於系爭房屋內生長，系爭樹木根部因深植系爭房屋4樓牆面造成毀損，被告應賠償清除樹根費用2萬元。再被告於承租期間將7個巨型儲水桶置放於系爭房屋2樓房間內，因漏水及水氣濕重造成2樓房間壁紙脫落毀損甚鉅，被告亦應賠償壁紙汰換費用3萬元。另兩造於106年締約時即約定被告應更換系爭房屋整棟電線及修繕浴室，費用並由兩造負擔各半。詎被告未依約汰換電線，則其收取原告給付之45,000元修繕費用即屬無法律上原因，原告自得請求返還上開款項。為此，就返還系爭房屋部分，依民法第767條第1項前段、第455條規定，擇一請求為勝訴判決；而就金錢給付部分，依民法第179條、第432條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。 ㈡被告應給付原告116,261元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：兩造僅係因為調漲租金，始於112年2月1日以一般市售住宅用租賃契約範本簽定乙契約作為書面依據。惟除關於租金之約定外，兩造並無合意變更甲契約其餘約定之意，故有關租賃用途及轉租之約定，仍應以甲契約為準，原告自不得以被告違約主張終止租約。且原告依約本應負擔系爭房屋地價稅及房屋稅，要無從依不當得利之規定，請求被告負擔原告之法律上義務。另系爭樹木並非被告種植，可能係鳥類糞便攜帶種子落於系爭房屋牆面自然生長而成，被告並無可歸責之處，毋庸負擔清除費用。又系爭房屋2樓壁紙脫落屬房屋隨時間經過所生之自然耗損，與被告儲放水桶間無因果關係，況被告放置水桶之處與原告主張壁紙脫落之位置顯有區隔，放置水桶處之壁紙並無脫落情形，被告毋須賠償壁紙汰換費用。再原告既係依兩造約定給付原告45,000元修繕電線費用，被告受領該款項即非無法律上原因，且被告已依約進行汰換電線，並無未履行情事。又縱認被告應給付原告相關費用，然被告於承租期間曾因系爭房屋抽水馬達損壞而逕行支出5,000元為修繕，該修繕義務本應由原告負擔，被告自得請求原告返還不當得利，而得據以與原告所有債權主張抵銷等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

㈠經查，系爭房屋為原告所有，原告並有於106年9月22日授權其子李品逸為出租人，將系爭房屋出租予被告，約定租賃期限自106年11月1日起至116年10月31日止，且未限制租賃使用目的為住家或營業所用，並同意被告得將系爭房屋轉租予第三人，每月租金約定為27,000元，兩造因而締結甲契約。嗣於112年2月1日，兩造復就系爭房屋租賃事宜簽立乙契約，約定租賃期限亦至116年10月31日止，每月租金則調漲為28,000元等情，為兩造所不爭（見本院卷第188頁），並有系爭房屋土地及建物謄本、甲契約書、乙契約書附卷可佐（見本院卷第135至141、15至17、19至33頁）。被告復自陳其自106年11月承租系爭房屋起迄今，均將系爭房屋1樓作為經營波波自助洗衣店（下稱系爭洗衣店）之營業使用，並有於租賃期間陸續將系爭房屋2、3樓之房間轉租予第三人居住使用等節（見本院卷第188至189、193頁），亦有系爭房屋現況照片、Google地圖街景截圖畫面、被告轉租之租賃契約書在卷可徵（見本院卷第39、201至328、347至353頁）。是此部分之事實，首堪認定為實。

㈡原告主張終止租約並請求被告遷讓返還系爭房屋部分：

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又契約既因當事人雙方意思表示一致而成立，自亦可因互相表示意思一致而解除或變更。本件原告主張兩造間就系爭房屋成立之租賃契約，原約定內容如甲契約所示，嗣兩造於112年2月1日合意變更約定如乙契約，即被告僅得將系爭房屋作為居住使用且不得將系爭房屋轉租予第三人，故認被告應有違約等節，為被告以前詞否認。則依前揭民事訴訟法之規定，主張契約之雙方合意變更、被告有違約情事之原告，即應就此揭利己事實，負舉證證明之責。

⒉原告對此固舉甲、乙契約為證。核以甲契約內容，係以電腦繕打各條約定而成，復經李品逸與被告簽名於上，其第1條約定租賃使用範圍為系爭房屋全部，使用目的為「住家\營業」、第2條租賃期間「自106年11月1日至116年10月31日止，共計10年」、第3條租金及押租金之第1項「每月租金為27,000元」、第3項「於第6年開始始得調漲，調幅最高以1,000元為上限」、第5條轉租之第2項「甲方（即原告）同意得將房屋轉租予第三人，但乙方（即被告）需盡善良管理人之義務」（見本院卷第15頁）。對照兩造於112年2月1日簽立之乙契約，租賃標的、範圍、租期屆至日均與甲契約相同，第3條租金約定及支付約定「承租人每月租金為28,000元」、第7條使用租賃住宅之限制記載「本租賃住宅係供居住使用，承租人不得變更用途。」、「承租人應經出租人同意始得將本租賃住宅之全部或一部分轉租...供他人使用」、「前項出租人同意轉租者應出具同意書」（見本院卷第23至25頁）。原告因認依兩造前後簽立之租賃契約書文義觀之，應係有以乙契約書為變更約定系爭房屋不得承租作為營業使用及轉租第三人之依據云云。惟查，兩造初於締結甲契約時，原告並未限制被告承租系爭房屋之用途，且於被告106年11月間為向國稅局申請辦理變更系爭洗衣店營業地址至系爭房屋地址時，原告甚且授權李品逸代為在上開申請書所附房屋租賃契約書（下稱附件租賃契約）上簽署、蓋印原告為出租人之簽名，有財政部高雄國稅局114年10月1日財高國稅苓銷字第1142405704號函暨所附申請資料附卷可查（見本院卷第175至183頁），復為原告自承在卷（見本院卷第379頁）。細核上開申請資料之附件租賃契約，其上標示租賃標的範圍為「系爭房屋1樓」，租賃期間與甲契約相同，租金則記載為每月12,000元，兩造簽章日期為106年11月1日等節，可徵該份租約應係為供被告辦理變更營業地址之用而簽立，且原告於締結甲契約時，已明確知悉被告承租系爭房屋係為作為經營期間長達10年之系爭洗衣店使用，爰於被告向國稅局辦理變更營業地址事宜時，協同在該份租約上簽名、填載其個人資料。再從附件租賃契約之格式及內容觀之，其以印刷條列大致記載原則性、非具重要性之租約條文內容，而將租約之重點留空以底線或空格方式，供契約當事人自行填載、勾選，此應與乙契約同樣為一般市售制式住宅租約範本無訛。且觀其中第8條使用房屋之限制，經印刷列載「本房屋係供住宅使用」等字句，然揆諸前述說明，該附件租賃契約實係為供被告辦理變更「營業」地址至系爭房屋所用，可知該契約上所為房屋使用限制之約定，顯與兩造間租賃系爭房屋之真意不符。依此各節足以推知，兩造於系爭房屋租賃期間，為便供特定目的，常會使用市售制式租約範本作為契據，然該等契約之內容未必合於彼等之真意，故於解釋兩造間租賃約定之真意時，尚不能拘泥於契約書面文意形式記載，是被告抗辯兩造習慣以市售租賃契約作為其等商議補充、變更前契約特定條款之依據，至於該等契約未刪除之制式內容則不拘束兩造等節（見本院卷第196、368頁），即非無憑。

⒊原告雖主張兩造於112年2月1日重新簽立乙契約之目的，係為免被告再將系爭房屋作為營業使用及轉租他人等語，並以乙契約書所載第7條約定為據。然查，乙契約書係兩造一同前往文具店購買住宅租賃契約書範本而來，為兩造陳明在卷（見本院卷第401、402頁）。核其契約紙本內容，亦與一般市售制式住宅租約範本無異，兩造除有在其內頁第1、2頁之契約書當事人欄簽名、於租賃住宅標示欄手寫填載系爭房屋地址、於租賃範圍欄勾選租賃住宅「全部」、租賃期間欄填載租期自「112年2月1日至116年10月31日」、租金及押金欄填載每月租金為「28,000元」、押金為「56,000元」、於電費欄勾選「由承租人負擔」、公證費欄勾選「由租賃雙方平均負擔」，另於最末頁簽名並記載個資外，其餘為數7頁之條文空白處及空格處，均未經兩造填載、勾選或為任何標示，僅屬原契約範本印刷列載之內容，為本院當庭確認乙契約書原本無誤（見本院卷第402頁）。則以兩造未循甲契約書之模式以電腦繕打租約各條文內容，再於列印後供租賃雙方簽名，而係至文具店購買現成住宅租約範本逕行簽立，且有經兩造特別以手寫填載部分，僅有月租金數額約定為28,000元屬與甲契約約定不同之處，其餘記載內容均與甲契約無異，可認兩造簽立乙契約之目的，應與甲契約第3條第3項所定原告「於租期第6年開始得調漲租金1,000元」之約定意旨較屬相符，益徵被告抗辯兩造僅是為了要調漲租金才重新簽立乙契約為據等情（見本院卷第368、401頁），應非無稽。至乙契約其餘印刷列載條文（包含第7條約定），應如前所述僅係兩造未及為刪除之租約制式內容，而非有意併為變更甲契約約定之範圍，揆諸前述說明，自不能遽論屬兩造約定之真意。此由原告甫於106年9月22日簽立甲契約約定將系爭房屋供被告營業使用，復於106年11月1日另為出具附件租賃契約，亦可見此類制式內容之記載與兩造約定真意歧異之情形，自無可採為有利於原告之認定。

⒋再者，衡以被告承租系爭房屋之初即係為作為長期經營系爭洗衣店所用，業如前述。於兩造112年簽立乙契約時，被告已於系爭房屋1樓經營系爭洗衣店將近6年，所需投入相當營業成本，應非不能想見。同時，被告就系爭房屋2樓及3樓，尚有2份有效、繼續進行中之租賃契約存在以轉租予訴外人使用，有各該租約附卷可佐（見本院卷第211至217、279至287頁）。則以一般經驗常情而言，被告顯無可能在原告提出日後需調漲系爭房屋每月租金1,000元之下，復同意與原告約定不得再將系爭房屋作為營業使用及轉租予第三人，蓋對於被告而言實難認有任何利益及動機可謂。是以，原告主張兩造有合意變更約定被告不得將系爭房屋作為營業使用及轉租予第三人等節，除無證據足資證明兩造有合意變更之真意，亦難認與經驗常情相符，則其據以主張被告有違約情事，進而終止兩造間之租約，即難認有據，復無從要求被告遷讓返還系爭房屋。

㈢原告主張被告應返還其墊付之稅金21,261元部分：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按就本租賃物應納之一切稅費，如房屋稅、地價稅等，皆由原告自行負擔，甲契約第4條第1項亦有明文。原告固主張被告因違反租約致系爭房屋房屋稅及地價稅增加共21,261元，應由被告自行負擔，而原告已代為墊付繳納，被告自應返還不當得利云云（見本院卷第9、403頁）。惟被告將系爭房屋作為營業使用及轉租予第三人，並無構成違反租約情事，業析之如前。且系爭房屋於被告承租期間所生之房屋稅、地價稅，依約本應由原告負擔繳納，被告並不負有繳納上開稅金之義務，原告復未能具體說明被告究有何繳納稅金之義務來源。是縱原告已繳納上開稅金，對被告亦無不當得利債權可言，原告此揭請求，洵無可採。

㈣原告主張被告應賠償清除樹根費用2萬元部分：按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之；承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第429條第1項、第430條、第432條第1項前段、第2項前段分別定有明文。查，於兩造締約之初，系爭房屋並未見有系爭樹木存在之跡象，時至113年8月間，已明顯可見系爭樹木生長在系爭房屋4樓牆面處，體積甚鉅且枝繁葉茂，有系爭房屋107年10月至113年8月間之Google地圖街景截圖畫面可參（見本院卷第347至353、381至383頁）。而系爭樹木目前尚遺存其樹根深植在系爭房屋4樓外牆處，有現況照片在卷可稽（見本院卷第41頁）。原告為系爭房屋出租人，固應就系爭房屋之損壞負修繕責任。惟系爭房屋於被告租賃期間，直接占有人為被告，倘非經被告告知系爭房屋損壞情形，原告尚難主動發見損壞並即時修繕，此觀前揭法條規定承租人得定相當期限催告出租人為修繕之意旨亦明。故系爭樹木在系爭房屋4樓處落地深根之原因固然多端，惟系爭樹木生長至開枝散葉之程度，顯非一朝一夕可成，足認系爭樹木在該處生長應已持續一段時間。被告卻疏未將上開情形及早通知、催告原告處理修繕，終致系爭樹木根部蔓延、侵入系爭房屋4樓牆面等情，應認屬被告未盡其保管義務所致損害，自應由被告負損害賠償之責。再清除系爭樹木樹根需費2萬元，業據原告提出亞丞工程有限公司估價單為佐（見本院卷第51頁）。核以其係依照系爭樹木現況進行樹根去除及清運費用所為估價，佐以原告陳稱該處位置需委請吊車進行挖除牆面樹根工程始能處理（見本院卷第406頁），被告亦表示該處是在女兒牆的外部，太危險故其無法進行清除等節（見本院卷第404頁），堪認上開估價結果與一般技術或經驗法則並無違背，應可資採憑。至被告辯稱清除費用過高云云（見本院卷第404頁），則未舉證上開修繕金額及內容究有何超逾一般專業行情之處，僅屬其主觀臆測之詞，諉無可採。

㈤原告主張被告應賠償壁紙汰換費用3萬元部分：原告主張被告因將7個儲水桶置於系爭房屋2樓房間內，造成屋內水氣濕重，致2樓房間壁紙脫落毀損等節，固據提出水桶及壁紙脫落照片為佐（見本院卷第43至47頁）。然原告並未就系爭房屋於交付時之屋況情形提出相關證據，已無從判斷系爭房屋2樓房間之壁紙原況為何。且造成房間內壁紙脫落之原因不一而足，亦不能排除係隨時間經過產生的自然耗損，僅憑原告提出之照片並不足證明該壁紙脫落確係因被告將儲水桶置於房間內所造成。況且，與儲水桶放置處緊貼之壁紙並未見有何脫落、損壞之情，亦有被告提出現場照片可徵（見本院卷第397頁）。是原告既未能提出相關證據以實其說，此部分之請求，自難准允。

㈥原告主張被告應返還其給付之修繕費45,000元部分：兩造於106年締結甲契約時，復約定被告應將系爭房屋整棟之電線更換並修繕浴室，所需費用並由兩造負擔各半，為兩造所不爭（見本院卷第9、103頁），亦有於甲契約上載明（見本院卷第17頁）。承此，被告依上開約定向原告收取之修繕費用45,000元，即係基於合法之原因而為。至原告主張被告並未依約履行更換電線事宜云云，乃被告有無債務不履行之問題，其所受領原告之給付並不因此即謂無法律上原因，亦非民法上不當得利之要件所需審究。故原告依民法第179條規定請求被告返還45,000元，容認有誤，為無理由。

㈦被告主張以其對於原告之5,000元不當得利債權為抵銷部分：按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條前段定有明文。是以債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為其要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言。再參諸前揭民法第430條規定可知，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，「承租人得定相當期限，催告出租人修繕」，「如出租人於其期限內不為修繕者」，承租人始能自行修繕並向出租人求償相關費用。本件被告雖抗辯系爭房屋抽水馬達於其承租期間因不堪使用，由其逕行修繕而支出修繕費用5,000元，應由原告返還等語，並提出支出單據為證（見本院卷第361頁）。然被告於審理時亦自承其未曾將上開損壞情事告知原告並催告原告修繕（見本院卷第405頁）。揆諸前開說明，被告既未先催告原告處理即逕行修繕，與民法第430條之要件有所不符，自無從據以請求原告償還此項費用。故被告抗辯以上開債權為抵銷等節，並無理由。

四、綜上所述，原告依民法第432條規定，請求被告給付2萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即114年6月25日（見本院卷第117頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍請求，則屬無據，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行。併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。