臺灣高雄地方法院民事判決

原告

李佩珊

訴訟代理人

吳淑靜律師

被告

王姵文

訴訟代理人

高枝梅

複代理人

王玥潾

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國115年5月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）317,352元，及自起訴狀繕本送翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第7頁）。嗣於本院審理時迭經變更，最終訴之聲明為：㈠被告應給付原告742,364元，及其中317,352元自起訴狀繕本送達翌日起；其中20,712元自民事準備㈠狀送達翌日起；其中216,300元自民事準備書㈡狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第327頁），核與上開規定相符，應予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告於民國110年12月12日以總價480萬元向被告購買坐落高雄市○○區○○段○○段0000地號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○街00號3樓房屋（下稱系爭房屋），被告於「標的物現況說明書」中明確保證無滲漏水，且最近1年內無修復滲漏水情形，並於111年1月28日點交予原告。詎原告尚未搬入居住前，同棟2樓屋主即訴外人陳念武於111年4月間張貼字條告知其房屋漏水，要求原告出面處理。被告雖委請廠商施作外牆防水工程，然漏水問題仍未改善，2樓屋主陳念武遂對原告提起損害賠償訴訟（即本院112年度訴字第1559號案，下稱另案），另案經本院囑託高雄市土木技師公會進行專業鑑定，結果認定漏水原因係系爭房屋「3樓浴廁止水墩失效，致水份滲漏至2樓天花板」，並判決命原告應負擔3樓主臥浴廁修復費用103,000元，及賠償陳念武修繕費27,880元。原告於另案訴訟繫屬中，已依法對被告進行訴訟告知，被告受告知後拒不參加訴訟，自應受另案確定裁判關於瑕疵事實及修復必要費用認定之拘束。原告因被告交付具有瑕疵之系爭房屋，致無端於另案支出第一審裁判費26,542元、證人旅費3,524元及鑑定費用229,500元，共計259,566元，此等費用核屬被告瑕疵給付所致原告固有利益受損之加害給付損害。嗣原告以相同之積水檢測方法檢驗系爭房屋另一間未靠近外牆之緊鄰浴廁，發現該浴廁亦係由被告於出售前同一時期統包翻修，工法具同一性，客觀上亦存有相同之止水墩失效隱蔽瑕疵，修繕費用為135,618元。再經水電師傅開挖檢測，驚見被告出售前整修系爭房屋移設廚房及浴廁格局時，竟極度粗率地未將連接公管之舊廚房排水管以專用管帽封妥（僅抹水泥），且主臥浴廁之舊排水管亦僅以手套塞住未加蓋管帽，致大雨或上層住戶用水排水不順時，污水自公管大量回流並由該廢棄管口溢漏至2樓天花板及牆壁，造成嚴重損害，修繕及復原費用共計216,300元（3樓34,650元、2樓181,650元）。二樓租戶即訴外人邱得睿早在被告出售前之110年5月間即已多次向被告代理人高枝梅及水電師傅反應漏水問題，足證被告出售前早已知悉漏水瑕疵，卻故意隱瞞並保證無滲漏水，顯已違反保證品質責任。被告交付欠缺預定效用且具隱蔽安全性瑕疵之系爭房屋，除構成物之瑕疵外，更侵害原告之固有利益，屬可歸責於被告之不完全給付，爰依民法第354條、第359條、第360條物之瑕疵擔保及第227條不完全給付等規定，請求被告負損害賠償責任，並賠償原告因另案所被迫支出之加害給付損害等語。並聲明：如上開之聲明。

二、被告則以：被告交屋前已委由專業水電及泥作師傅針對系爭房屋進行整體翻修工程，且於出售前及委託仲介銷售期間，從未接獲2樓住戶關於滲漏水之通知，並無故意隱瞞瑕疵或為不實保證之情。交屋後於111年4月間接獲原告告知漏水時，被告即積極處理，並委請專業防水廠商檢測並修繕外牆防水工程，後續係因原告拒絕廠商進入室內修繕始告中止，非被告不願履行修繕義務。系爭房屋係屋齡近50年之老舊建物，於111年至113年間經歷多次強震及颱風等不可抗力天災因素，極可能造成房屋結構微移或管線老化破損，難認漏水係交付時即已存在。至舊排水管未加蓋管帽乙節，係因當時施工未打除至大樓公管深處之結構客觀限制所致，此屬老舊建物翻修之合理現象，難認係可歸責於被告之施工瑕疵。原告於111年1月28日受領系爭房屋並於同年5月搬入居住，倘存有所謂另一間浴室及舊管未封等瑕疵，依通常檢查程序即可察覺，原告怠於即時檢查並通知被告，依法已擬制承認受領系爭房屋，且原告於交屋多年及過保固期後始提起本件訴訟，其請求權已逾期或消滅，被告自不負物之瑕疵擔保及不完全給付之賠償責任。原告求償之3樓主臥浴廁修復費用103,000元、另一間浴廁修繕費135,618元及舊排水管未封修復費216,300元，均屬原告片面擴張修繕與過度施工，超出合理損害填補範圍，且未扣除新品材料之折舊，況另案技師公會鑑定報告並未認定另一間浴室存有瑕疵，單方提出之估價單不足為據；另原告賠償2樓屋主之另案訴訟費與鑑定費259,566元，乃原告與2樓住戶間獨立訴訟所生程序費用，非屬直接損害，與被告之行為間欠缺相當因果關係，不應轉嫁由被告負擔。被告除同意賠償另案判定之27,880元合理必要費用外，其餘請求均無理由等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項

㈠原告於110年12月12日以總價480萬元向被告購買系爭房屋，被告於簽約前之「標的物現況說明書」中明確記載系爭房屋無滲漏水情形，且最近1年內無修復滲漏水情形，兩造並簽有不動產買賣契約書，被告於111年1月28日將系爭房屋點交予原告，原告則於111年5月間搬入居住。

㈡2樓屋主陳念武於111年4月間在系爭房屋之門口張貼字條，告知其房屋漏水，要求原告出面處理，原告始知悉系爭房屋與2樓房屋間有漏水糾紛。被告曾於111年5月間委由佳義國際工程有限公司施作系爭房屋之外牆防水工程。

㈢2樓屋主陳念武因系爭房屋滲漏水爭議，對本件原告提起損害賠償訴訟，經另案委由高雄市土木技師公會鑑定結果認定：「系爭房屋3樓浴廁止水墩失效，因此導致2樓浴廁天花板滲漏，現場亦確實長期受潮現象。建議：3樓浴廁重新施作防水層（含地板與牆面，止水墩），為防抑重力水流自裂縫形成路徑，需進行必要之防水工程與樓板補強，經72小時積水測試」，並經另案判決：「一、被告（即本件原告）應將系爭房屋按附表一所示之工法、修繕項目予以修復。被告如未依上開方式修復時，應容忍原告（即2樓屋主陳念武）雇工進入依上開方式修復，並由被告負擔修復費用103,000元。

二、被告應給付原告27,880元。三、訴訟費用由被告負擔」，嗣經另案裁定更正為：「原判決之原本及其正本之主文欄第三項關於『訴訟費用由被告負擔。』之記載，應更正為『訴訟費用除鑑定費用1/10應由原告負擔外，餘均由被告負擔』」，均經確定在案，原告已依上開確定判決及裁定給付二樓房屋所有權人陳念武287,446元。

㈣就另案確定判決原告應給付2樓屋主陳念武其中修繕費用27,880元部分，被告同意賠償原告。

四、本院得心證理由原告主張被告出賣系爭房屋時故意隱瞞漏水瑕疵並為不實保證，致系爭房屋存有止水墩失效及舊排水管未封妥等重大瑕疵導致漏水至2樓，並使原告無端遭2樓屋主起訴，被告應負物之瑕疵擔保及不完全給付之損害賠償責任等情，惟為被告否認，並以前詞置辯。是本件爭點應為：原告依民法第359條、第360條及第227條規定，請求被告給付714,484元（已扣除不爭執事項㈣2萬7,880元），有無理由？茲論述如下：

㈠被告就系爭房屋之滲漏水、止水墩失效及舊排水管線未封等瑕疵，應否負物之瑕疵擔保及不完全給付之損害賠償責任？原告之請求權是否已逾期或罹於時效？

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第354條第1項、第227條第1項分別定有明文。

⒉經查：被告於簽約前之「標的物現況說明書」中明確勾選並保證系爭房屋無滲漏水情形，為兩造所不爭執，詎交屋後發生漏水之情事，經另案囑託高雄市土木技師公會鑑定結果：「系爭房屋3樓浴廁止水墩失效，導致2樓浴廁天花板滲漏」（見本院卷第45頁）；復據證人即水電師傅王建發到庭證稱：其於114年7月間至現場檢測，嘗試自頂樓公共排水管倒水，水隨即自2樓天花板（即舊廚房正下方）溢出，經打除3樓舊廚房牆壁後，發現裡面存有一支已無在使用之舊廚房排水管，未以專用管帽封好，僅草率塗抹水泥封住，致大樓主幹管排水不及時，污水便自該未封妥之舊管口湧出滲漏至2樓；另因暴雨導致3樓浴室地板冒水，其協助開挖維修時，發現地底舊有PVC排水管口未加蓋專用管帽，其現場始使用專用管帽將該舊排水管口封死等語綦詳（見本院卷第360、366、427頁），並有現場照片在卷可稽（見本院卷第203頁、第401至403頁）。參以證人即2樓租戶邱得睿到庭證稱：漏水係自110年5月間，即被告購買並整修系爭房屋期間開始發生，3樓翻修後，只要3樓以上有人用水，水即往2樓流；其於施工期間曾因漏水問題向被告反映，交屋前漏水問題沒有間斷過，被告雖施作外牆防水，然水反而轉往內牆滲漏，直至原告接手處理漏水情形始獲改善等語明確（見本院卷第356至359頁）。足證系爭房屋於被告交付時，客觀上確存有止水墩失效及舊排水管線未封妥等滲漏水瑕疵，且被告於出售前早已明知該等瑕疵存在。

⒊被告固抗辯系爭房屋係屋齡近50年之老舊建物，交屋後經歷多次地震、颱風等天災不可抗力因素致管線受損，且管帽未封係因當時施工未打至公管深處之客觀限制，難認有可歸責事由云云。惟查，將廢棄舊排水管僅以手套塞住或水泥簡單抹平而未加蓋專用管帽，顯然違背水電泥作施工專業規範，致使大雨或上層住戶用水時污水自未封妥之舊管口溢漏，顯屬被告自身施工技術與品質控制之瑕疵，難認係老舊建物之合理現象或不可抗力天災所致；且被告就其所稱地震強震致結構變動等節，並未提出確切證據以實其說，上開所辯自難採信。是以，系爭房屋於被告交付時確存有前開滲漏水瑕疵，且係因被告出售前整修施工不良所致，屬可歸責於被告之事由，被告自應負物之瑕疵擔保責任及民法第227條之不完全給付責任。

⒋再者，被告另抗辯：原告起訴已逾契約約定之保固期限及與6個月瑕疵擔保通知期限，且怠於檢查通知，依法視為承認受領系爭房屋云云。惟按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人因物有瑕疵，而得解除契約者，其解除權於買受人依上開規定為通知後，6個月間不行使而消滅，此觀民法第356條第1項、第365條第1項規定，固甚明確。且上開規定，於買賣契約以外之有償契約亦有準用，同法第347條本文亦有明定。惟上開規定乃關於物之瑕疵擔保之規定，而物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，法律性質、構成要件及規範功能各不相同。債權人如主張債務人應負不完全給付之債務不履行責任，而解除契約、請求其賠償損害，並無上開民法第356條、第365條規定之適用（最高法院91年度台上字第1588號、92年度台上字第882號判決意旨參照）。本件原告既已主張民法第227條第1項之不完全給付損害賠償責任，揆諸前開說明，自不受民法第365條規定之限制，併此敘明。

⒌復查：系爭房屋之止水墩失效及舊排水管未封妥等情，均係隱蔽於牆體及地板內部之施工瑕疵，非依一般通常檢查程序所得察覺，原告於開挖發見後即行主張，核無怠於通知之情事；況原告本件係併依民法第227條不完全給付之法律關係請求損害賠償，揆諸前揭意旨，自原告111年1月28日受領系爭房屋起算，至提起本件訴訟時止，顯未逾15年之消滅時效期間。是以，被告執保固期滿、逾期未通知及時效抗辯等節置辯，洵屬無據，不足採信。

㈡原告請求被告給付3樓主臥浴廁修復費用103,000元、賠付2樓屋主修繕費用27,880元、3樓另一間浴廁修繕費用135,618元，及舊排水管未封妥修繕費用216,300元，有無理由？數額應否扣除折舊？

⒈3樓主臥浴廁修復費用部分：

⑴按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；告知訴訟，準用第63條之規定；受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，民事訴訟法第65條第1項、第67條分別定有明文。

⑵經查，原告前因被告交付之系爭房屋存有「止水墩失效」等滲漏水瑕疵，致遭2樓屋主陳念武提起另案訴訟，並經另案確定判決命原告應負擔3樓主臥浴廁修復費用103,000元，另案訴訟繫屬中，被告受告知後逾時未聲明參加訴訟，揆諸前揭規定，自應受參加效力之拘束。是以，原告請求被告給付3樓主臥浴廁修復費用103,000元，核屬回復無瑕疵狀態之必要費用，應予准許。

⒉賠付2樓屋主修繕費用部分：原告主張其因系爭房屋漏水致賠付2樓屋主陳念武浴廁修繕費用27,880元乙節，為被告所不爭執，且被告已明示同意賠償原告該筆費用（見不爭執事項㈣），是原告此部分之請求，洵屬有據，亦應予准許。

⒊3樓另一間浴廁修繕費用部分：

⑴按不完全給付之損害賠償，目的在於填補債權人所受之損害，採回復原狀原則。惟損害賠償既在填補被害人所受之損害，非使其受有不當之利益，故若修復工程係以新品換舊品，關於材料費部分即應扣除折舊（最高法院97年度台上字第898號民事判決意旨參照）。又當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依自由心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。

⑵經查，系爭房屋內兩間浴廁（包含靠近外牆之主臥浴廁及未靠近外牆之另一間緊鄰浴廁），均係由被告於出售前同一時期委由廠商統包翻修施作，其防水工程及止水墩工法具有施作上之同一性與連續性，證人謝宗達到庭證稱其採用前案高雄市土木技師公會鑑定主臥浴廁之相同積水測試工法，檢測該另一間浴廁時，亦發現有積水溢漏及外牆滲水情事，並有現場檢測錄影及照片在卷可稽。衡諸一般建築工程常規，施工廠商於同一工程案中就同類設施通常採用相同之施工規範與品質，參酌主臥浴廁經公會鑑定確有止水墩失效之重大瑕疵，足認系爭3樓另一間浴廁亦存有因被告出售前翻修工法不當所致之「止水墩失效」隱蔽瑕疵，且屬可歸責於被告之事由。是原告主張該浴室存有可歸責於被告之不完全給付瑕疵，請求被告負損害賠償責任，自屬有據。惟原告雖主張該浴廁修繕費用為135,618元，並提估價單為憑（見本院卷第153頁）。惟該浴廁未經法院囑託客觀專業機構進行正式鑑定與工程數量精算，且原告所提出之估價單項目中，包含了全新瓷磚、衛浴設備及裝修材料等消耗性資產。審酌系爭房屋屋齡為40餘年之中古建物，請求全額更換全新材料，將使其獲得超過損害填補範圍之利益，依行政院頒布之固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表，上開全新材料費用自應予以折舊扣除；至於拆除、泥作防水、止水墩重建等部分，因其本質係屬結構性修補勞務，則不予折舊，並考量該浴室規模面積與前案經鑑定主臥浴室之合理修繕行情等一切情狀，認定原告請求該浴室修繕費用於75,000元範圍內核屬必要且合理，應予准許；逾此數額之請求，難認適當，應予駁回　⒋舊排水管未封妥修繕費用部分：經查，原告主張被告於出售前整修系爭房屋移設格局時，未將舊有排水管以專用管帽封妥等情，業據證人即水電師傅王建發到庭具結證稱：開挖後發現舊排水管口僅以水泥簡單抹平或手套塞入，致排水不順或大雨時水自該處溢流等語，業如前述。本院審酌將舊排水管僅以手套塞入或水泥簡單抹平而未加蓋專用管帽，完全違背水電施工之基本專業規範，致使大雨或上層住戶用水時，污水由公管回流並由該未封妥之舊管口溢漏至2樓。被告雖抗辯管帽未封係因當時施工未打至公管深處之限制云云，然此顯屬被告自身施工技術與品質控制之瑕疵，非阻卻責任之正當理由。是以，系爭房屋舊排水管線未確實封妥，確屬可歸責於被告之事由所致之不完全給付瑕疵，原告請求被告負損害賠償責任，自屬有據。原告雖主張舊管未封修復費用共計216,300元（含3 樓34,650元、2樓181,650元），惟審酌該修復工程包含3樓與2樓受損牆面、天花板之打除、重新拉管、泥作復原及油漆工程，其中涉及大量新管材、水泥、漆料及復原耗材等材料項目，而系爭房屋為屋齡40餘年之中古建物，材料部分自應依行政院頒布之固定資產耐用年數表計算折舊；而工程中屬於打除、清運等工資勞務費用，則本質為回復無瑕疵狀態之必要支出，不予折舊。本院審酌水電師傅王建發之證言、施工範圍、市場合理行情及材料折舊等一切情狀，認原告請求舊管線未封修復費用於17萬元範圍內核屬必要且合理，應予准許；逾此數額之請求，難認適當，應予駁回。

㈢原告依民法第227條第2項加害給付之規定，請求被告賠償另案訴訟費用與鑑定費用共計259,566元，有無理由？

⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。次按出賣人交付之買賣標的物有瑕疵，致買受人固有利益受有損害者，即屬不完全給付中之加害給付。買受人因標的物存有滲漏水瑕疵，致遭第三人提起訴訟求償，因而被迫支出之訴訟費用、裁判費及鑑定費用等，本質上係因出賣人交付瑕疵物之違約行為，擴大侵害買受人原有之財產權（固有利益），自屬不完全給付所生之直接損害，買受人得依民法第227條第2項規定請求出賣人負賠償責任。

⒉經查，原告因被告交付具有「止水墩失效」瑕疵之系爭房屋，致遭2樓屋主陳念武提起另案訴訟，並依另案確定判決命原告應給付另案第一審裁判費26,542元、證人旅費3,524元與鑑定費用229,500元，259,566元等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢）。被告固抗辯此為原告與2樓住戶間訴訟所生費用，非屬直接損害，不應轉嫁被告負擔云云。惟查，被告受另案訴訟告知而不為參加，致原告需自行負擔鑑定成本與訴訟費用，以釐清系爭房屋之漏水責任；倘被告交付之系爭房屋具備契約預定之無瑕疵品質，原告本不致無端遭第三人起訴並被迫支出上開另案訴訟費用與高額鑑定費。另案支出之裁判費、證人旅費及鑑定費用，核屬被告上開不完全給付行為，造成原告固有利益受損之加害給付損害，且與被告交付瑕疵物之違約行為間具備相當因果關係。被告前開抗辯，洵屬無據，不足採信。原告此部分之請求，為有理由，應予准許。

㈣綜上，原告得請求賠償之金額為3樓主臥浴廁修復費用103,000元、2樓浴廁修繕費27,880元、3樓另一間浴廁修繕費用75,000元，及舊有排水管未封妥修繕費用17萬元、另案訴訟及鑑定費用259,566元，共計63萬5,446元（計算式：103,000元＋27,880元＋75,000元＋17萬元＋259,566元＝635,446元）。

五、綜上所述，原告依民法第354條、第359條、第360條物之瑕疵擔保及第227條不完全給付之法律關係，請求被告給付635,446元，及其中178,000元自起訴狀繕本送達翌日即113年11月20日起；其中287,446元自民事準備(一)狀送達翌日起即114年7月17日起；其中17萬元自民事準備書(二)狀繕本送達翌日起即114年9月16日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，洵屬無據，應予駁回。兩造就前開應准許部分，均聲明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰各酌定相當之擔保金額宣告之。至原告其餘假執行之聲請，因其訴遭駁回而失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防及證據方法均不影響判斷結果，不再贅述。

七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。