臺灣高雄地方法院民事判決

原告

曾正好

被告

周建華

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年3月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第436條第2項分別定有明文。又按簡易事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第436條之8第1項之範圍者，承辦法官應以裁定改用小額程序，並將該簡易事件報結後改分為小額事件，由原法官依小額程序繼續審理，同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第7條第3項亦有明文。原告起訴時原訴之聲明為：㈠被告應將坐落高雄市○○區○○街00號2樓之1房屋全部遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）9萬9,203元，及自民國114年6月6日起至遷讓之日止，按月賠償原告7,800元，嗣於114年12月12日言詞辯論期日捨棄訴之聲明第一項，並變更訴之聲明為：被告應給付原告9萬9,203元，及自民國114年6月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（本院卷第149至150頁）。核其所為，係屬縮減應受判決事項之聲明，參諸首揭規定，應予准許。另變更後之訴訟標的金額已屬民事訴訟法第436條之8第1項規定之範圍，業經本院依前開規定改依小額程序審理（本院卷第175頁），合先敘明。

貳、實體方面

一、原告主張：兩造於113年4月30日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定原告將所有門牌號碼高雄市○○區○○街00號2樓之1房屋（下稱系爭房屋）出租給被告，租賃期間自113年5月1日起至114年4月30日止，被告應於每月5日給付月租金7,200元及管理費600元。然被告於租期屆至，未將鑰匙交還原告，致使原告換鎖支出1,200元，而被告尚有114年4、5月份之租金及管理費共7,800元未給付，且原告出租之系爭房屋及所附如附表所示之家具，亦因被告未善加管理而有污損，致原告受有損害，支出購買如附表所示家具之金額共4萬5,300元，及清潔費3,000元、消毒1,500元、搬運廢棄家具2,500元、油漆工程2萬4,000元、油漬清除5,000元，以及向被告催討積欠租金所支出存證信函費用103元，此外系爭房屋之紗窗亦缺少一個，被告亦應賠償原告1,000元，原告受有損害共計9萬9,203元。至於被告給付之押租金均已因被告遲繳房租而已違約金扣抵完畢等語。為此，爰依系爭契約之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告9萬9,203元及自114年6月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告則以：伊大約自103年間向原告承租系爭房屋，承租大約10年，原告提供的家具、家電只是堪用，且承租這幾年伊也沒有要求原告換家具或粉刷，家具都沒有壞，冰箱及廁所只是清洗的問題，伊有清掃系爭房屋，伊承租系爭房屋很久，難免有使用痕跡，原告請求賠償，並無理由。此外，否認原告主張紗窗少一個，伊不會帶紗窗搬遷，而原告有備份鑰匙，向其請求換鎖費用，亦無理由。另原告尚未退還押金1萬3,000元，伊當時是以押金扣抵114年4月份租金及管理費，而伊於114年4月28日搬離系爭房屋，故原告請求其給付114年5月份租金及管理費，並無理由。至原告主張延遲繳納租金所生違約金部分，係因伊前往臺北辦喪事故而遲繳，除此之外並無遲繳情形等語，以資答辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告向其承租系爭房屋，兩造於113年4月30日簽訂系爭契約，租賃期間自113年5月1日起至114年4月30日止，被告應於每月5日給付月租金7200元及管理費600元等情，業據原告提出系爭房屋之建物謄本、系爭契約為證（本院卷第11至12頁、第73頁），且為被告所未爭執，是原告此部分之主張，自堪信為真實。至原告主張其受有前述損害共計9萬9,203元，則為被告否認，並以前詞置辯，茲就原告請求損害項目及金額，分述如下：

㈠按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之；承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第438條第1項、第432條第1項前段及第2項亦定有明文。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之原有狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具等），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之原有狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。

㈡114年4月份及5月份之租金與管理費部分：

⒈按承租人應依約定日期，支付租金。無約定者，依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。

⒉依系爭契約第3條、第4條約定及第5條手寫約定，系爭房屋之每月租金為7,200元，被告應於每月5日前給付，被告應另給付電梯管理費600元；被告於訂約時，交於原告1萬3,000元作為押租保證金，被告如不繼續承租，原告應於被告遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。被告自承未給付114年4月份之租金及管理費（本院卷第159頁），故原告請求被告應給付114年4月份租金7,200元及管理費600元，自屬有據，應予准許。

⒊然被告已依系爭契約於114年4月30日前搬離系爭房屋，為原告所不爭執（本院卷第158頁），被告即無持續使用系爭房屋而受有利益，兩造亦不生不定期租賃契約之情形，故原告請求被告應給付114年5月份租金7,200元及管理費600元，難認有據，應予駁回。至原告指稱被告未交還房屋鑰匙，故被告應給付114年5月份房租云云，惟原告自承業已請鎖匠更換門鎖，並取回系爭房屋（本院卷第150、177頁），並另請求被告賠償門鎖費用，顯見被告並無使用系爭房屋之利益，則原告徒以被告未交還鑰匙主張被告應給付114年5月份租金及管理費，自無理由。

㈢換鎖支出1,200元部分：

⒈按承租人於租賃關係終了時，應返還租賃物並負回復原狀之義務。又租賃物之鑰匙為房屋安全管理之一部分，承租人負有妥善保管之責。查，被告於搬離系爭房屋前即已遺失鑰匙（本院卷第150頁），衡情系爭房屋實有可能遭第三人持原鑰匙進入之安全疑慮，原告為確保系爭房屋安全自需更換鎖頭，且原告自稱無備份鑰匙，亦有更換鎖頭進入系爭房屋之必要，故原告請求被告賠償換鎖之費用，應屬有據。

⒉惟按損害賠償之目的，在於填補債權人所受之實際損害，不得使其因賠償而受有不當利益。是以，對於已使用之設備或物品，應依其使用期間計算折舊後之價值，而非以新品價格作為賠償基準。查，系爭房屋之門鎖應屬房屋附屬設備之一種，參酌行政院所頒「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」，自動門設備及其他房屋附屬設備之耐用年數為10年。原告主張其支出門鎖費用1,200元，且屬新購買之價格，業據其提出收據1紙為證（本院卷第15-2頁、第150頁），惟並未區分工資及零件費用，故本院認均為零件費用為適當，而原告主張被告自101年間即向其承租系爭房屋（本院卷第167、169頁），亦無證據證明原告自101年出租系爭房屋與被告後，原告有更換過系爭房屋之門鎖，自堪認被告最初於101年間承租系爭房屋時起，迄至被告114年4月30日搬離系爭房屋，系爭房屋之門鎖實際使用至少12年，且與原告提出門鎖之照片呈現老舊、使用已久痕跡之情形相當（本院卷第39頁），故系爭房屋之門鎖已逾自動門設備及其他房屋附屬設備之耐用年數10年，依固定資產折舊率表規定，以成本十分之一為計算，是系爭房屋之門鎖折舊後之回復費用估定為120元【計算式：1,200×0.1=120元】，則原告得請求之更換門鎖費用應為120元，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

㈣如附表所示之家具、家電部分，及搬運廢棄家具2,500元部分：

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院110年度台上字第1096號判決意旨可參）。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。則侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第1903號判決意旨可參）。

⒉房屋及附屬設備、傢俱隨著時間經過及日常生活之使用，本即有折舊及自然耗損之問題，是自不能以合理使用上開設備所生之自然損耗即逕認為有損害，而強另他人負回復原始狀態之賠償義務，蓋此本屬上開設備之應有狀態甚明。經查，原告主張請求如附表所示之家電、家具損壞之維修費用，並提出照片、支出單據為憑（本院卷第15、15-1、15-3頁、第23至38、41至44、47至49頁），惟觀諸前揭照片，僅可見化妝台、衣櫃、床底、沙發及沙發罩、窗簾、冰箱及電視機有使用痕跡、破損或貼皮翹起或髒汙情形，然尚無從證明該家具、家電已達不堪使用之情形，且參酌主計處之財物分類標準中之什項分類明細表所載，窗簾、沙發組及家具櫃體最低使用年限約3至5年，冰箱最低使用年限約4年、電視機最低使用年限約6年，復參原告主張被告自101年起即承租系爭房屋，兩造於113年5月1日簽訂系爭契約，系爭契約第9條後段手寫註記「所提供電器用具以現屋現況」等語，縱不計算被告承租前家具、家電已使用之狀況，原告與被告簽訂系爭租約時，原告所提供之如附表所示之家具、家電斯時均已使用達11年11個月之久，迄至被告於114年4月30日搬離，則使用12年11個月，均已達該等物品之最低使用年限，而被告搬離系爭房屋後有關如附表所示之家具、家電狀況應屬被告生活使用及該等物品之耐用年限所產生之自然耗損，依前揭說明，自難認為被告有何損害可言。是原告請求被告應賠償如附表所示之家具、家電之費用，自無可採。又被告既無破壞上開物品情形，則原告另行請求因此清運上開家具、家電所生費用，即不得向被告請求賠償，自屬當然。

㈤油漆工程2萬4,000元部分：原告主張被告承租系爭房屋，毀損牆壁致油漆剝落，其因此支出工程費用，業據其提出照片及支出單據為憑（本院卷第155-4頁、第19頁）。惟查，原告所提出租系爭房屋與被告時之屋況照片（本院卷第169頁），係於101年間刊登於租屋網站，然系爭契約租賃期間係自113年5月1日起至114年4月30日止，自難遽論原告於113年5月1日出租給被告時的屋況與101年間系爭房屋之屋況照片相符，何況依原告另提出窗戶照片之周圍牆面以觀（本院卷第17頁），並無任何牆面油漆脫落，而原告自稱被告於101年間承租系爭房屋迄至114年4月30日搬離，被告既然居住於系爭房屋已逾12年之久，隨著時間經過及日常生活之使用，本即有折舊及自然耗損之問題，業如前述，故原告自不得僅以部分油漆脫落即認被告有毀損系爭房屋之牆壁。是原告請求被告應賠償全室（30坪）之油漆工程費用，自屬無據，應予駁回。

㈥清潔費3,000元、消毒1,500元、油漬清除5,000元部分：原告主張被告搬離系爭房屋時未回復原狀，屋內髒亂，故而支出清潔費3,000元、消毒1,500元、油漬清除5,000元等情，固據提出照片、支出費用收據等件為憑（本院卷第15-3、15-4頁、第21頁），觀諸原告所提出照片，充其量僅能證明浴室存有污垢未清潔，至原告主張油垢之照片，實無從判斷有何油垢存在，反觀原告提出紗窗缺少的照片（本院卷第17頁），可見系爭房屋並無原告主張之髒汙存在，除此之外，其餘照片均無從證明有髒汙、需要消毒及除去油漬之情形，故原告主張清潔費僅於清潔浴室部分核屬有據，其餘清潔費、消毒及油漬清除費用之請求均屬無據。又原告所提出支出清潔費為全室清潔，未予區分浴室清潔費，是本院依民事訴訟法第222條第2項規定，酌定系爭房屋之浴室清潔費應以500元為適當，逾此範圍之請求，要屬無據，應予駁回。

㈦紗窗1,000元部分：

⒈原告主張系爭房屋缺少1片紗窗，業據其提出照片為憑（本院卷第17頁），被告雖否認此情，並辯稱其並無拿取紗窗之必要云云，然依系爭契約第9條約定，被告於交還系爭房屋應負回復原狀責任，被告於114年4月30日搬離系爭房屋即未與原告進行點交程序，被告自應就系爭房屋之紗窗完整無缺乙節盡舉證責任，惟被告就其搬離系爭房屋時，紗窗並無缺少乙情，並未提出事證，以實其說，則被告所辯即難可採。是原告請求被告賠償紗窗之費用，應屬有據。

⒉惟按損害賠償之目的，在於填補債權人所受之實際損害，不得使其因賠償而受有不當利益。是以，對於已使用之設備或物品，應依其使用期間計算折舊後之價值，而非以新品價格作為賠償基準。查，系爭房屋之紗窗應屬房屋附屬設備之一種，參酌行政院所頒「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」，自動門設備及其他房屋附屬設備之耐用年數為10年。原告主張其支出紗窗費用1,000元，且屬新購買之價格，業據其提出收據1紙為證（本院卷第15-5頁），惟並未區分工資及零件費用，故本院認均為零件費用為適當，而原告主張被告自101年間即向其承租系爭房屋（本院卷第167、169頁），亦無證據證明原告自101年出租系爭房屋與被告後，原告有更換過系爭房屋之紗窗，自堪認被告最初於101年間承租系爭房屋時起，迄至被告114年4月30日搬離系爭房屋，系爭房屋之紗窗實際使用至少12年，故系爭房屋之紗窗已逾自動門設備及其他房屋附屬設備之耐用年數10年，依固定資產折舊率表規定，以成本十分之一為計算，是系爭房屋之紗窗折舊後之回復費用估定為100元【計算式：1,000×0.1=100元】，則原告得請求之更換紗窗費用應為100元，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

㈧存證信函費用103元部分：原告因催請被告給付114年4月份及5月份租金及管理費而寄發存證信函費103元，核其性質屬原告選擇伸張權利所必需承擔訴訟風險及成本，原告尚無由向被告請求賠償此部分之損害，故原告此部分請求，於法無據，不應准許。

㈨違約金部分：原告另主張被告遲延繳納租金1日需付250元違約金，被告113年5月份租金遲繳26日、同年6月份租金遲繳27日、同年7月份租金遲繳27日一節，業據其提出存摺頁面為憑（本院卷第171頁），被告則以前詞置辯。惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，且不論懲罰性違約金或損害賠償額預定性違約金均有適用。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形為衡量標準。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。本件被告雖有遲延繳納113年5至7月份租金之情，然被告係因辦理喪事而有遲繳情形，且除此段時間以外，並無被告遲繳租金紀錄，被告所辯應非子虛，而原告固得爰依系爭契約第3條下方手寫註記請求被告給付延遲繳納租金之違約金，然原告未釋明其因被告延遲繳納租金受有何具體之損害，則原告主張按遲延租金每日以250元計算延遲繳納共計80日之違約金2萬元，實屬過高，是本院認原告既未釋明因被告遲延給付租金受有何具體損害，其得請求被告給付之違約金，應依民法第205條規定，酌減至500元，方屬公允。

㈩準此，原告可得向被告請求之項目及金額應為114年4月份租金7,200元及管理費600元、門鎖費用120元、浴室清潔費500元、紗窗100元、遲繳租金之違約金500元，共計9,020元。惟按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。查，被告依系爭契約給付原告押金1萬3,000元，為原告所不爭執（本院卷第158頁），原告雖主張業經其扣抵違約金已無餘額，惟被告遲繳租金之違約金業經本院酌減為500元，是原告上開可得請求之金額9,020元，業經被告爰以押金1萬3,000元抵充，於抵充後，尚餘押金3,980元【計算式：9,020－13,000＝－3,980】，原告已無得向被告請求給付之金額。

四、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付9萬9,203元及自114年6月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。