高雄簡易庭九十二年度雄簡更一字第二號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十二年度雄簡更一字第二號

原告

甲○商業廣場管理委員會

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

許明德律師

訴訟代理人

吳芝瑛律師

訴訟代理人

鄭勝智律師

被告

大阪生活傖庫有限公司

被告

丁○○精品百貨有限公司

被告

兼 共 同

法定代理人

乙○○

右當事人間請求給付租金事件，本院於民國九十三年一月三十日言詞辯論終結，判決

如左：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠被告大阪生活傖庫有限公司（下稱大阪公司）於民國九十年二月十日與原告簽訂甲○商業廣場租賃合約書，承租坐落高雄市三民區○○○路二九七號甲○商業廣場地下一樓（面積約一二○一坪）、地上一樓（面積約六八○坪）、地上二樓（面積約一○七五坪）、地上三、四、五樓（面積約二九四○坪）【下稱系爭租賃物】，地下一樓每月租金新台幣（下同）九十萬元、地上一樓每月租金一百三十三萬元、地上二樓每月租金八十八萬元、地上三、四、五樓每月租金一百四十萬元，合計每月租金四百五十一萬元，約定租期九年，被告大阪公司至少應承租一年以上，如承租未滿一年，則以二個月之押金作為賠償金，原告自承租時起三個月不收取租金，作為被告大阪公司至少應承租一年以上之保證，地下一樓、地上二樓租期自九十年六月六日起至九十九年六月五日止，地上一樓租期自九十年六月五日起至九十九年六月四日止，地上三、四、五樓租期自九十年八月二十日起至九十九年八月十九日止，押租金九百零二萬元，租金由被告開立每月五日為發票日之支票二十四紙予原告，如逾一個月未給付租金視同違約，並應賠償一個月租金之損失，其後原告與被告大阪公司於九十年八月三十一日同意租金減為二百八十萬元。嗣被告大阪公司於九十年十月二日以存證信函終止租約，但仍繼續使用租賃物，且不給付九十年十月及同年十一月之租金，而被告大阪公司事先交付用以給付九十年十月租金係由被告丁○○精品百貨有限公司（下稱丁○○公司）簽發、被告乙○○背書如附表編號一所示支票乙紙，及用以給付九十年十一月租金係由被告丁○○公司簽發、被告大阪公司背書如附表編號二所示支票乙紙，經原告屆期提示，均未獲兌現，合計四百零二萬四千零七十八元，原告去函催討，亦不給付。爰依據租賃契約或侵權行為損害賠償或不當得利之法律關係，訴請被告大阪公司給付九十年十月、同年十一月二個月之租金，或租金損害或相當於租金之利益五百六十萬元，又依租賃合約書第九條特別約定條款之⑸⑹⑼約定，被告大阪公司違約提前於九十年十月二日終止租約，且終止租約後拒付租金占用系爭租賃物達數月之久，終止租約之通知亦未於三個月前提出，原告依租約及臨時條款之約定，自得請求被告大阪公司相當於未調降租金前之一個月租金之違約金四百五十一萬元，合計一千零十一萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。另依據票據關係訴請被告丁○○公司給付票款四百零二萬四千零七十八元、被告乙○○給付票款二百零一萬二千零三十九元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。又被告丁○○公司、乙○○於其所負給付範圍內為給付時，被告大阪公司免為給付；並願供擔保請准宣告假執行等語。

㈡對於被告抗辯之陳述：

⑴原告為非法人團體，有訴訟及當事人能力：按非法人團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第四十條第三項定有明文。本件原告係由甲○商業廣場住戶四百五十人合組之非法人團體，具有一定名稱及組織章程，其目的在於總合全體成員對於甲○大樓之財產予以管理運用，謀求全體共有人之最大利益，且依原告組織章程第十六條及原告代表人移交清冊第二項會計資料，有其獨立財產，設有事務所，原告之法定代理人經合法選任，此有九十年十一月十日甲○商業廣場第二屆第一次委員會會議記錄可憑，自有當事人能力。又原告雖非依據公寓大廈管理條例之規定組成，惟為非法人團體，自具有當事人能力。

⑵原告法定代理人丙○○為合法選任非法人團體代表人：原告法定代理人丙○○乃訴外人尖泰投資有限公司（下稱尖泰公司）之法定代理人，訴外人尖泰公司係原告業主之一，此有甲○商業廣場業主通訊錄可憑，被告大阪公司自承租系爭租賃物至九十一年一月十六日遷離時止，期間近一年，苟尖泰公司未授權原告出租，豈有任由被告大阪公司恣意使用長達一年之理，況租賃契約，以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，不以出租人對租賃物有所有權為要件，原告與被告大阪公司訂立租賃契約時，已合意將尖泰公司所有之部分列入租賃標的範圍，原告並依約交付系爭租賃物予被告大阪公司使用收益，縱尖泰公司未授權原告辦理出租事宜，仍無礙於租賃契約之成立。

⑶原告與被告大阪公司並未約定被告大阪公司取得營利事業登記證為出租人之義務：系爭租賃物原來係甲○百貨公司之營業處所，甲○百貨在該處營業十餘年，依法為適於供經營百貨公司或零售業之用，被告雖抗辯系爭租賃物不適於營業使用，惟依據甲○商業廣場租賃合約書記載，並未約定原告負有使被告大阪公司取得營業事業登記證之義務，又依據原告與被告大阪公司訂立之增訂臨時條款約定：「為因應經濟衰退景氣底迷，導致本商場承租者大阪生活傖庫有限公司經營發生困難，經協議增列左列臨時條款」，足證系爭租賃物並無不能營業，而係被告經營不善，面對經濟衰退、景氣低迷，無法發揮競爭力，始導致經營困難。至被告提出高雄市政府營利事業登記案件補正通知單作為系爭租賃不適於營業使用之依據，然查前開通知單並非駁回被告大阪公司營業事業之申請，而係通知「請至建築管理處第三組辦理撤銷（停止使用）處分後，再行辦理」，另高雄市政府工務局雖以系爭租賃物「破壞防火區劃分間牆、內部部裝修材料、安全梯及特別安全梯不符規定、屋頂避難平台上鎖」等違反建築法第七十七條第一項之規定，命被告大阪公司「於文到日起三個月內自行恢復原狀或依規定辦理變更使用執照」，並非認定系爭租賃物不適於營業。況原告將大樓出租予被告，對於被告承租後內部如何裝潢、屋頂避難平台是否上鎖，無權置喙，被告大阪公司不依旨補正，致未能取得營利事業登記證，乃非可歸責於原告之事由，不得據此認定租賃物不適於營業。又被告大阪公司於收受補正函後，從未要求原告配合辦理，嗣於九十年四月九日續與原告簽訂第三、四、五樓租賃合約書，被告大阪公司承租營業半年以上，復於九十年八月三十一日與原告續簽訂「增訂臨時條款」。被告大阪公司自承租後，至九十一年一月十六日遷離時止，期間近一年，原告依約提供系爭租賃物供其營業使用收益，被告大阪公司自應負給付租金之責。

⑶被告不得主張同時履行抗辯：按民法所謂同時履行抗辯，乃係雙務契約當事人之一方，於他方請求給付時，得行使用同時履行抗辯權，以拒絕自己之給付，惟若他方當事人已為對待給付，該同時履行抗辯權即行消滅，故同時履行抗辯權僅係暫時拒絕自己債務之履行，延後他人債權之行使，並非否認他方當事人之債權。原告自出租予被告大阪公司時起，至九十一年一月十六日遷離時止，原告以租賃物供被告大阪公司使用收益，被告大阪公司依民法第四百二十一條負給付租金之，自無行使同時履行抗辯之餘地。被告提出估價單及出貨紀錄單、手寫稿等文書並無製作名義人，原告否認其為真正，況被告所列廣告費、保全費大部分自九十年三月起至同年九月止，與本件原告主張被告大阪公司積欠九十年十月、十一月之租金無關，退步言之，若被告大阪公司支付之廣告費、保全費屬實，惟該費用為被告自行決意購買，與本件訴訟無關，況被告已獲各該廣告或保全服務，何來受有損害可言？又系爭租賃物房地價值高達二十億三千一百二十一萬八千元，每月租金二百八十萬元，每年租金僅占房地總值百分之一．五六，與法定租金上限百分之十相去甚遠，並無過高之情事。又被告大阪公司、丁○○公司、乙○○就其給付範圍內負不真正連帶給付之責：被告大阪公司應給付租金及違約金，被告丁○○公司及乙○○應給付票款，被告大阪公司、丁○○公司及乙○○間負民法不真正連帶債務。

二、被告則以：

㈠原告係由甲○商業廣場內之區分所有權人，為有關商場之對外招商、招租事宜，共同組成之團體，故原告之構成員乃意授權委由原告代為處理招商、招租事宜之區分所有權人為限，原告為執行上開受委任代辦名商、招租事宜，於組織規程第九條以下規定由業主中選任若干人為管理委員，再由管理委員互選一名為主任委員，管理委員限於業主本人，外人不得擔任。故而原告之代表人自以具有業主資格即授權原告代理出租、招商事宜之區分所有權人為限。惟原告法定代理人丙○○並非甲○商業廣場之區分所有權人，其係以訴外人尖泰公司法定代理人之身分被選任為管理委員及主任委員，但依原告提出委託原告招商招租授權人名冊，並無尖泰公司授權書，況尖泰公司於本院九十年訴字第二四一四號不當得利民事事件中陳明其並未授權原告代辦招商、招租事宜，丙○○既不具有組織章程所謂業主資格，自不得擔任管理委員及主任委員，原告以丙○○為其法定代理人起訴，其代理權有欠缺，況原告並無固定之辦公處所，原告不具有非法人團體資格，其起訴為不合法，應予駁回。

㈡原告與被告大阪公司簽訂之租賃意願書第一條明定被告大阪公司經營種類為生活精品百貨，又雙方訂立之租賃合約書第六條約定本商場係供經營百貨公司或零售業之用，被告大阪公司每月支付租金高達四百五十一萬元，其後雖有調降，每月仍高達二百八十萬元，且租期長達九年，足認原告提供系爭租賃物應合於合法經營百貨業之使用，否則被告每月支付高額租金，投資數千萬元從事內部裝璜、對外廣告，卻處於隨時遭勒令停業之狀態，不合乎契約正義。系爭租賃物既係作為經營百貨之用，原告負有提供系爭租賃物可供被告大阪公司申請取得百貨業營業執照合法營業之義務，原告向高雄市政府提出營利事業登記申請後，卻遭高雄市政府建設局以系爭租賃物曾於八十七年七月十五日、八十八年三月十六日因違規遭高雄市政府為停止使用處分為由，需先撤銷停止使用處分，始能辦理營利事業登記，足認原告未依民法第四百二十三條之規定，提供合於使用收益狀態之租賃物，致被告大阪公司無法申請取得營業執照，此係可歸責於原告之事由，依民法第二百三十五條規定債務人非依債務本旨實行提出給付，不生提出之效力，被告自得對原告之租金給付請求依民法第二百六十四條之規定行使同時履行抗辯，被告大阪公司於終止租約前，已於九十年十月二日、九十年十月二十五日向原告為上開意思表示，原告迄至被告為終止契約前，均未補正上開違約情事，原告在提出合於約定之租賃物之前，被告得免除給付租金之義務，租賃契約亦原告違約而終止。

㈢被告大阪公司於租約合法終止後，固曾繼續使用租賃物至九十年十二月，惟該期間之使用系爭租賃物之使用費用，被告大阪公司已依協議另支出八十萬元予原告，又每月租金已調降為每月二百八十萬元，則原告主張相當於一個月租金之違約金亦應以二百八十萬元計算，另原告主張之租金亦不得高於土地法第九十七條所定之租金數額。被告大阪公司為預定長期經營百貨公司，投注裝璜、廣告、促銷等資金，因無法營業而毀於一旦，計已支出海報郵寄投遞費一百五十一萬一千零四十四元、報紙廣告刊登費四十萬三千八百七十九元、廣播電台廣告費五十六四千六百元、二十七萬三千元、廣告費雜支三十九萬六千二百二十四元、廣告印刷費四百六十七萬七千四百六十元、保全費十一萬七千九百六十六元、裝飾花卉費三萬四千零三十四元，合午七百九十七萬八千二百零七元，爰依法主張抵銷之。為此，求為判決駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行等語。

三、兩造之聲明：

㈠原告方面：

⑴被告大阪公司應給付原告一千零十一萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

⑵被告丁○○公司應給付原告四百零二萬四千零七十八元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

⑶被告乙○○應給付原告二百零一萬二千零三十九元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

⑷前揭第二、三項之被告若有其中一被告給付時，於其清償範圍內第一項之被告免為給付。

⑸願供擔保請准宣告假執行。

㈡被告方面：

⑴原告之訴駁回。

⑵願供擔保免為假執行。

四、兩造不爭執事項：於九十年二月十日，被告大阪公司與原告簽訂甲○商業廣場租賃合約書，承租系爭租賃物，地下一樓每月租金新台幣（下同）九十萬元、地上一樓每月租金一百三十三萬元、地上二樓每月租金八十八萬元、地上三、四、五樓每月租金一百四十萬元，合計每月租金四百五十一萬元，約定租期九年，被告至少應承租一年以上，如承租未滿一年，則以二個月之押金作為賠償金，原告自承租時起三個月不收取租金，作為被告至少應承租一年以上之保證，地下一樓、地上二樓租期自九十年六月六日起至九十九年六月五日止，地上一樓租期自九十年六月五日起至九十九年六月四日止，地上三、四、五樓租期自九十年八月二十日起至九十九年八月十九日止，押租金九百零二萬元，租金由被告開立每月五日為發票日之支票二十四紙予原告，如逾一個月未給付租金視同違約，並應賠償一個月租金之損失，其後原告與被告大阪公司於九十年八月三十一日同意租金減為二百八十萬元。被告大阪公司於九十年十月二日以存證信函終止租約，但仍繼續使用租賃物，且未給付九十年十月及同年十一月之租金，被告事先交付用以給付九十年十月租金由被告丁○○公司簽發、被告乙○○背書如附表編號一所示支票一紙，及用以給付九十年十一月租金由被告丁○○公司簽發、被告大阪公司背書如附表編號二所示支票一紙屆期提示，均未獲兌現等情，此為兩造所不爭執，並有甲○商業廣場租賃合約書、增訂臨時條款各乙份、附表編號一、二之支票各乙紙暨退票理由單各乙紙為證；是原告此部份主張堪認為真實。

五、兩造爭執事項及本院判斷之心證：

㈠丙○○得否為原告之法定代理人？按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第四十條第三項所明定。此項代表人或管理人為該團體與人涉訟時，自應以該團體為當事人，而由此項代表人或管理人為其法定代理人，最高法院二十七年上字第七六六號著有判例；次按政府或法人為股東時，固得被推為執行業務股東或當選為董事或監察人，而指定自然人代表其行使職務；但亦得由其代表人被推為執行業務股東或當選為董事或監察人，代表人有數人時得分別被推或當選，此觀之公司法第二十七條第一、二項規定自明。尖泰投資開發股份有限公司（下稱尖泰公司）為坐落高雄市○○區○○段第二三一五地號土地、及其上建物即門牌號碼高雄市○○○路二六六號地下一層之甲○商業廣場之區分所有權人，有該土地及建物登記謄本在卷可按，是尖泰公司為區分所有權人之一，應可認定。依據甲○商業廣場管理委員會組織章程第一章第一條約定：「甲○商業廣場之區分所有權人均為本商場之業主，由全體業主共同組成業主大會」、及第二章第十條約定：「管理委員為處理本商場事務，由業主互選管理委員組成管理委員會，管理委員會委員職稱如下：⒈主任委員一名：：⒒本管委會委員限由業主本人任之」之規約內容，尖泰公司即為甲○商業廣場之區分所有權人，當然為原告之成員，而尖泰公司業已提出同意出租授權書五份，自有與其他業主互選管理委員組成委員會之權限。又尖泰公司為法人業主，依上開組織章程固可當選為管理委員，然因法人本身無法親自執行職務，是參酌前揭公司法之規定意旨，尖泰公司應得類推適用公司法之規定，指定自然人代表其行使職務，如此始能貫徹法人業主得被推為執行業務管理委員之目的，而丙○○為尖泰公司之法定代理人，此為被告所不否認，並有經濟部公司登記資料可憑，故丙○○自得代表尖泰公司被推選為原告之管理委員，再者，丙○○以尖泰公司法定代理人之身分於九十年十一月十日原告第二屆第一次委員會當選原告第二屆之管理委員及主任委員，此觀之該次會議內容記載「委員會還舉第二屆主任委員，由尖泰公司丙○○先生以十三票當選」等語至為明確。準此，丙○○以尖泰公司之法人代表身分當選為原告之主任委員，代表尖泰公司行使業主職務，於法即屬有據。又被告對於原告為非法人團體並不爭執，是丙○○以尖泰公司之代表人身分當選為原告之主任委員，並以原告之法定代理人身分提起本件訴訟，即具備合法之訴訟要件，是被告抗辯：丙○○既不具有組織章程所謂業主資格，自不得擔任管理委員及主任委員，原告以丙○○為其法定代理人起訴，其代理權有欠缺格云云，自屬無據。

㈡原告是否未依民法第四百二十三條之規定，提供合於使用收益狀態之租賃物？被告辯稱：被告支付高額租金，且租期長達九年，投資數千萬元從事內部裝璜、對外廣告，足認原告提供系爭租賃物應合於被告合法經營百貨業之使用，否則被告即處於隨時遭勒令停業之狀態，不合乎契約正義，而系爭租賃物既係作為被告經營百貨之用，原告負有提供系爭租賃物可供被告大阪公司申請取得百貨業營業執照合法營業之義務，原告向高雄市政府提出營利事業登記申請後，卻遭高雄市政府建設局以系爭租賃物曾於八十七年七月十五日、八十八年三月十六日因違規遭高雄市政府為停止使用處分為由，需先撤銷停止使用處分，始能辦理營利事業登記，足認原告未依民法第四百二十三條之規定，提供合於使用收益狀態之租賃物，致被告大阪公司無法申請取得營業執照，此係可歸責於原告之事由，依民法第二百三十五條規定債務人非依債務本旨實行提出給付，不生提出之效力，被告自得對原告之租金給付請求依民法第二百六十四條之規定行使同時履行抗辯，被告大阪公司於終止租約前，已於九十年十月二日、九十年十月二十五日向原告為上開意思表示，原告迄至被告為終止契約前，均未補正上開違約情事，原告在提出合於約定之租賃物之前，被告得免除給付租金之義務，租賃契約亦原告違約而終止云云。惟查：按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。系爭租賃物原係甲○百貨公司之營業處所，甲○百貨公司在該處營業十餘年，此為兩造所不爭執，且參以被告大阪公司自承租後至遷離止，亦已在系爭租賃物營業多時，此為被告所是認，足見系爭租賃物為適於供經營百貨或零售業之用甚明。復觀之原告與被告大阪公司所簽訂之甲○商業廣場租賃合約書暨增訂臨時條款，並未約定原告負有使被告大阪公司取得營利事業登記證之義務。又據被告提出高雄市政府營利事業登記案件補正通知單，並非駁回被告大阪公司營業事業之申請，而係通知「請至建築管理處第三組辦理撤銷（停止使用）處分後，再行辦理」，並高雄市政府工務局雖以系爭租賃物「破壞防火區劃分間牆、內部部裝修材料、安全梯及特別安全梯不符規定、屋頂避難平台上鎖」等違反建築法第七十七條第一項之規定，命被告大阪公司「於文到日起三個月內自行恢復原狀或依規定辦理變更使用執照」，然此係被告承租後如何使用系爭租賃物，即內部裝潢是否符合相關規定、及屋頂避難平台是否上鎖，是該等違反建築法規之情事，應由被告自行負責改善，並非可歸責於原告之事由。從而，被告辯稱：原告未依民法第四百二十三條之規定，提供合於使用收益狀態之租賃物，致被告大阪公司無法申請取得營業執照，此係可歸責於原告之事由云云，即非有據。

㈢原告得請求之金額為何？

⑴被告辯稱：當時有與原告方面協議，九十年十月及十一月兩個月不收租金，伊慢慢自系爭租賃物撤離，原告則在此期間內出租，此有蔡主委可證云云。惟證人即原告前主委戊○○到庭證述：伊是第一屆主委，於九十年一月六日伊代表原告與被告簽約，就是卷附之契約，每月租金四百多萬元，押金二個月，問題徵結在被告做了幾個月後都虧本，即向管委會表示每月租金四百多萬元沒有辦法，故有增訂臨時條款之約定，後不到二個月，被告又來協商說不做了，沒有協商從押金部分扣抵二個月的租金，協議由原告重新招商，若招商完成被告再退出，又當時被告稱附表二紙支票不要軋進去，九十年十一月底以前被告搬走，九十年十月及十一月讓原告招商，有此協商，但尚須經管委會同意等語，足見當時原告主委戊○○等人與被告協商時，並無同意九十年十月及十一月兩個月不收租金。又被告亦無法舉證以證其說詞。是被告辯稱上情，洵屬無據。

⑵按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百七十九條、第一百八十一條分別定有明文。無權占有使用他人之物，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，亦據最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨揭櫫甚明。本件被告大阪公司雖於九十年十月二日即以存證信函通知原告終止租約，然被告仍繼續使用租賃物至九十年十二月，是被告既占有使用系爭租賃物，則被告自因使用系爭租賃物而受有利益甚明，且如前所述，被告自九十年十月二日起並無何占有使用系爭租賃物之權源，所以被告之受有使用系爭租賃物利益殊無法律上原因，致原告無法對系爭租賃物為使用收益，而受有損害，兩者間具有因果關係，揆諸前開規定，被告即應就其無法律上原因所受之利益，對原告負返還義務，然此一利益，依其性質顯難以原狀返還，自應返還其價額，其價額應以使用系爭房屋於通常狀況下應支付之租金為計算標準。而依被告與原告先前之租賃契約，約定之租金額為每月二百八十萬元，此為被告所不爭執，並有甲○商業廣場租賃合約書及增訂臨時條款各乙份在卷可稽，得以之認作使用系爭租賃物於通常情況下應支付之租金數額。準此，原告請求被告應給付九十年十月及十一月之相當於租金之利益共五百六十萬元，洵屬允當；又被告大阪公司事先交付用以給付九十年十月租金係由被告丁○○公司簽發、被告乙○○背書如附表編號一所示支票一紙，及用以給付九十年十一月租金係由被告丁○○公司簽發、被告大阪公司背書如附表編號二所示支票一紙，原告屆期提示，均未獲兌現，是原告請求被告丁○○公司就前項金額於四百零二萬四千零七十八元部分，應連帶給付原告，並被告乙○○就前項金額於二百零一萬二千零三十九元部分，應連帶給付原告，亦屬正當，應予准許。

⑵又原告主張依租賃合約書第九條特別約定條款之⑸⑹⑼約定，被告大阪公司違約提前於九十年十月二日終止租約，且終止租約後拒付租金占用系爭租賃物達數月之久，終止租約之通知亦未於三個月前提出，原告依租約及臨時條款之約定，自得請求被告大阪公司相當於未調降租金前之一個月租金之違約金四百五十一萬元。此為被告所否認，並辯稱：每月租金已調降為二百八十萬元，則原告主張相當於一個月租金之違約金亦應以二百八十萬元計算等語。經查：依上開租賃合約書第九條第五、六、九款約定：⑤租期屆滿後，乙方（被告）需負責將租賃物恢復原狀點交還甲方（原告）；⑥租期屆滿後，本商場內乙方所屬生財器具、辦公事務用品等，限於十五日內遷出，否則視同放棄論；⑨乙方如在合約期間內欲解除租賃合約時，需於停業日三個月前以書面提出。並於第十條約定：「本合約書經甲、乙雙方簽訂後生效，如有違約，應賠償對方一個月租金之損失，雙方不得異議」；又於上開租賃合約書增訂臨時條款第一條約定：「本條款有效期間訂為一年（自九十年九月一日至九十一年八月三十一日止）期滿自動失效（原契約有效，一年內如違約，有關罰金仍依原契約規定處理，特予重申）一年屆滿立即恢復母約，屆時再行檢討」，此有甲○商業廣場租賃合約書、增訂臨時條款各乙份附卷可稽。準此，被告於上開租賃契約存續期間即九十年十月二日終止契約，且未於停業日三個月前以書面提出，依上開租賃合約書第九條第九款及第十條約定，即屬違約，並應賠償原告一個月租金之損失，且依上開租賃合約書增訂臨時條款第一條約定，如有違約情事，有關罰金仍依原契約規定處理；從而，原告自得依上開租賃合約書向被告請求於未調降租金前之一個月租金之違約金四百五十一萬元；是被告辯稱：應以調降後之每月租金二百八十萬元計算違約金云云，亦屬無據。

⑶被告辯稱：大阪公司為預定長期經營百貨公司，投注裝璜、廣告、促銷等資金，因無法營業而毀於一旦，計已支出海報郵寄投遞費一百五十一萬一千零四十四元、報紙廣告刊登費四十萬三千八百七十九元、廣播電台廣告費五十六四千六百元、二十七萬三千元、廣告費雜支三十九萬六千二百二十四元、廣告印刷費四百六十七萬七千四百六十元、保全費十一萬七千九百六十六元、裝飾花卉費三萬四千零三十四元，合計七百九十七萬八千二百零七元，爰依法主張抵銷云云。惟該等費用係被告為經營其百貨業務，自行決定投資之裝璜及廣告等費用，以遂行其業務之經營，及招攬顧客，且被告為前開裝璜及廣告等行為，原告並無受有任何利益，並係被告為自身利益所為，復參酌本件係被告終止租賃契約，而非原告所終止契約，造成被告無法繼續經營。從而，被告以其投資之裝璜及廣告等費用主張抵銷，即屬無由。

㈣綜上所述，原告依據租賃契約、不當得利及票據之法律關係，請求被告大阪公司給付一千零十一萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即九十年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息；被告丁○○公司應就上開金額於四百零二萬四千零七十八元部分給付原告，及自起訴狀繕本送達之翌日即九十年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息；另被告乙○○應就上開金額於二百零一萬二千零三十九元部分給付原告，及自起訴狀繕本送達之翌日即九十年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，均核屬正當，應予准許。又被告丁○○公司、乙○○就其上開應給付之金額與被告大阪公司應負不真正連帶債務關係，是被告丁○○公司、乙○○為清償給付時，就其清償範圍內，被告大阪公司免為給付；反之，被告大阪公司如已為全部清償，則被告丁○○公司、乙○○亦均免責，併此敘明。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法於判決之結果並不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。

七、本件係就民事訴訟法第四百二十七條第一項至第四項所規定之適用簡易訴訟程序，而為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，應依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保免予宣告假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。

八、據上結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條、第八十五條第一項、第二項、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條第二項，判決如主文。

臺灣高雄地方法院高雄簡易庭