高雄簡易庭94年度雄小字第4060號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　94年度雄小字第4060號

原告

匯順房屋仲介有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

被告

甲○○

上列當事人間清償債務事件，本院於民國94年11月2 日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國94年3 月2 日與原告訂立要約書（下稱系爭要約書），委請原告居間仲介向訴外人焦文城以新台幣（下同）680 萬元買受焦文城所有門牌號碼高雄市○○區○○路65號3 樓房屋及基地之應有部分所有權（下稱系爭房地）之事宜，被告並於同日簽立買方給付服務費承諾書（下稱系爭服務費承諾書），承諾經原告居間成立系爭房地之買賣契約，被告即願給付按照上開680 萬元價款之百分之2 計算之數額之金錢予原告作為居間報酬，然經原告向焦文城居間斡旋，並取得焦文城於94年3 月2 日17時30分許為出售之承諾而成立系爭房地之買賣契約後，被告竟反悔而拒絕履行買賣契約，然原告既經居間而成立系爭房地之買賣契約，被告自應按照系爭服務費承諾書之約定給付之居間報酬，惟迭經催索均未果，為此乃依兩造間之居間法律關係，並願將居間報酬減為按照680 萬元價款百分之1 計算，而請求被告給付居間報酬68,000元，及自支付命令送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息等語。被告對於簽立系爭要約書及系爭服務費承諾書之情，固不為爭執，惟以：我在簽立上開文件後，即曾在電話中告知原告之經理即訴訟代理人乙○○，表示不願買受系爭房地，則買賣契約既未成立，原告即無依系爭服務費承諾書而請求給付居間報酬之理等語置辯。

二、原告主張之情，業據其提出系爭要約書、系爭服務費承諾書高雄54支局郵局第235 號存證信函及永慶不動產買賣契約書空白範本各1 份為證，被告則以前揭情詞置辯。經查：

㈠按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568 條第1 項定有明文。蓋居間之目的，在於協助委託人成立契約，故報酬請求權須待契約因報告或媒介而成立時，始告確定發生，居間人亦須待此一要件實現，始得請求報酬。再者以將來訂定一定契約為約定內容之契約，係為預約，因履行預約而訂立之契約為本契約，預約訂立後，當事人即負有履行預約之義務，但在本契約未訂定前，預約尚未履行，本契約並未成立。又不動產之買賣，除標的物及價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，是買賣預約，固非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此認為買賣本約業已成立。

㈡依系爭要約書及系爭服務費承諾書所載之內容，被告係因委請原告居間仲介購買系爭房地一事，而簽立上開2 份文件，而在系爭服務費承諾書上，即記載被告承諾應於契約成立時，給付買賣價款百分之2 數額之服務報酬予受託人即原告，並於簽立書面買賣契約後，簽約同時支付百分之70之服務報酬、賣方交屋同時交付百分之30之服務報酬等意旨之約定內容，足見兩造業有須待簽立系爭系地之買賣書面契約時，原告始得請求給付服務報酬之約定。

㈢再者系爭要約書，其第1 條固載有以系爭房地並附贈沙發組、茶几、餐桌椅、燈飾，而價款為680 萬元等事項，為原告從事居間買賣之標的物及價金範圍，且該要約書亦得系爭房地之所有人焦文城在要約書上簽名承諾，為證人焦文城於審理中證稱至明，然在系爭要約書第2 條即登載「預約之成立生效：買賣雙方同意本要約書經賣方承諾後，雙方即有簽立買賣契約（本約）之義務」等語，且在系爭服務費承諾書內「要約書主要內容」欄第4 項尚規定「本要約經賣方承諾之後，買方您就應依約定與賣方就買賣契約之細節進行協商，您如果不履行簽立買賣契約的義務時，就必須依據要約書中的約定內容，支付賣方損害賠償金額」等語，而原告亦陳稱：系爭要約書經出賣人簽名承諾後，即要通知買方前來商談付款方式、繳付房屋相關資料時間等如原告所提出，與原告使用之不動產買賣契約書內容相同之永慶不動產買賣契約書空白範本內所示之事項，並簽署該不動產買賣契約書等語（見本院卷第68頁），且依上開永慶不動產買賣契約書空白範本，其上載有買賣標的物之價金給付方式、貸款之處理、產權移轉、擔保責任、稅費負擔、房地移交及違約責任等事項，可見系爭要約書上固載有買賣之標的物及價金，且經出賣人於其上簽名承諾，然從上揭系爭要約書及系爭服務費承諾書內之規定用語，並參酌系爭房地之買賣，尚須待價金給付方式、貸款之處理、產權移轉、擔保責任、稅費負擔、房地移交及違約責任等具體重要事項商議確認，並據以簽署不動產買賣契約書時，系爭房地之買賣雙方之權利義務關係才告確定，買賣契約方達完成之階段等情綜合以觀，系爭要約書應屬預約之性質，而非買賣之本契約，且原告係須就上揭攸關系爭房地買賣之具體重要事項，努力在買賣雙方居間搓合，使雙方達成合意並簽立買賣契約書後，其居間任務始告完成，亦即縱然系爭要約書業經出賣人簽名承諾，此亦僅為買賣之預約而已，無從認為買賣之本契約業已成立，且原告之居間任務，亦同樣難認業已完成。

㈣綜上所述，本件系爭房地之買賣，既尚未達簽立買賣契約書之進度，原告並未符合系爭服務費承諾書所約定之請求給付服務報酬之要件，且因系爭房地之買賣雙方間僅存在預約之關係，尚未成立買賣之本契約，原告仍未協助被告成立系爭房地之買賣契約，其居間任務並未完成，自無請求給付居間報酬之權。從而，原告依兩造間之居間法律關係，請求被告給付居間報酬68,000元及自支付命令送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息之主張，難認有理，應予駁回。

三、本件訴訟費用確定第1 審裁判費1,000 元，應由敗訴之原告負擔。

四、據上論結，原告之訴為無理由，合依民事訴訟法第78條、第436 條之19第1 項，判決如主文。