高雄簡易庭97年度雄簡字第1835號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　97年度雄簡字第1835號

原告

高雄市私立國際高級商工職業學校

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

侯重信律師

被告

利百佳食品有限公司

法定代理人

甲○○

被告

乙○○

共同訴訟代理人

郭清寶律師

上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國97年10月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。查本院原告原起訴主張被告應遷讓返還其所有坐落於高雄市○○區○○段建號1409號即門牌高雄市苓雅區○○○路84號校舍（下稱系爭房屋）第1 層遭被告占用之範圍，嗣於本院審理中追加請求系爭房屋地下層遭被告占用之範圍，經核應屬基於同一基礎事實所為之請求，當予准許，合先敘明。

二、原告起訴主張：原告於民國92年8 月19日將其所有系爭房屋內之學校廚房、東樓北端地下室、交誼廳、東3 樓樓梯間及5 個販賣機位置出租予被告利百佳食品有限公司（下稱利百佳公司）營業販售商品，租期至97年1 月31日止。惟同年10月間因原告招生不如預期，學生人數減少，兩造遂另於同年12 月1日簽署約定書，將被告之承租範圍縮減為交誼廳、東3 樓樓梯間及5 個販賣機位置，而依合約書第9 條之約定，被告利百佳公司應於租期屆滿後交還上開承租物，惟屆期被告利百佳公司就第一層如附圖所示藍筆標示面積74.38 平方公尺，及改定後租賃範圍以外地下層如附圖所示紅筆標示面積383.53平方公尺之校舍仍拒不搬遷，且允許被告乙○○繼續占用系爭房屋營業；又兩造間原約定每月應由被告分擔之水電費為新臺幣（下同）20,000元、給付場地租金為50,000元，寒暑假期間則以3 個月計算，每月需分擔水電費及給付場地租金合計共11,000元，惟雙方依前開92年12月1 日簽署之約定書，將被告每月應分擔之水電費降為15,000元、場地租金調降為25,000元，寒暑假期間之水電費與場地租金則維持每月11,000元，然被告利百佳公司自93年11月份起即拖欠未付，至租期屆滿止共積欠1,270,000 元，經原告寄發存證信函催討仍置之不理，爰依租賃關係、民法第767 條所有人物上請求權之規定及約定書第1 項之約定，請求被告返還系爭房屋予原告，被告利百佳公司並應給付原告上開積欠之水電費及租金等語，並聲明：如主文第1、2項所示。

三、被告利百佳公司則以：原告依約定書第2 項之內容，應就有關冷氣裝設費用及裝潢費用分擔半數，而自92年12月起每月由場地費支付20,000元，惟原告並未履行此項義務；且原告應依契約內容提供符合契約目的之學生餐飲服務之商業機會及利潤，然其竟違約於學校內另行成立員工學生福利機構（下稱員生合作社）經營與被告利百佳公司相同之業務，打擊被告利百佳公司之營業市場等，原告就此即應負債務不履行之損害賠償責任；再原告未經被告利百佳公司即將被告利百佳所有之廚房設備擅自予以移除，造成損失高達2,554,500元，就此被告利百佳公司主張與原告所請求之租金金額抵銷；而兩造間就租賃範圍已經減縮，但並未相應就租金調降，依民法第227 條之2 ，應認有情事變更之情事，故請求調降租金計算等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。

四、被告乙○○則以：被告乙○○經營原告學校學生餐飲服務事宜已有20餘年，嗣因原告董事會之變更及調整，方於92年間將經營之相關權利轉由被告利百佳公司與原告簽約負責經營，現系爭房屋乃由被告利百佳公司准許被告乙○○使用，原告之訴應無理由等語，並聲明㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。

五、兩造不爭執之事項：

㈠被告乙○○經被告利百佳公司同意，現仍占用系爭房屋第1層內如附圖所示藍筆標示面積74.38 平方公尺，及地下層內如附圖所示紅筆標示面積383.53平方公尺校舍之事實。

㈡兩造間就系爭房屋內之學校廚房、東樓北端地下室、交誼廳、東3 樓樓梯間及5 個販賣機位置所簽訂之租賃契約（下稱系爭租約），租期自92年8 月19日起至97年1 月31日止，嗣兩造於92年12月1 日另行簽署約定書，約定將水電費及場地租金予以調降，即被告每月應分擔之水電費降為15,000元、場地租金調降為25,000元，寒暑假期間之水電費與場地租金則維持每月11,000元之事實。

六、本院之判斷：

㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條定有明文。又按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450 條第1 項定有明文，如無同法第451條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物（最高法院69年臺上字第4001號判例要旨參照）。經查，原告為系爭房屋之所有權人之事實，業據原告提出建物登記第二類謄本1 紙為憑，並為兩造所不爭，自堪認定。而兩造間就原告與被告利百佳公司所簽訂系爭租約之租期已於97年1 月31日屆滿，屆滿後如附圖所示藍筆標示範圍，以及系爭租約租賃範圍以外（該部分已依雙方嗣後協議而退租）之如附圖所示紅筆標示範圍，仍繼續由被告利百佳公司間接占有，被告乙○○直接占有之事實既不爭執，應堪信為真實，則系爭租約既因租期屆滿而消滅，揆諸上開說明，被告占用如附圖所示範圍即無合法權源，應屬無權占有，被告自應負遷讓返還如附圖所示範圍內房屋予原告之責。

㈡另本件被告利百佳公司自93年11月分起即未繳付水電費及租金等費用之事實，為兩造所不爭，惟被告則對欠繳金額有所爭執，經查，被告欠繳之上開費用總金額為1,270,000 元之事實，有原告所提欠繳場地費明細表1 紙在卷可稽，被告雖辯稱原告並未履行分擔半數冷氣裝設費用及裝潢費用，是前開明細表之計算當屬有誤云云，然查，原告所應負擔之前開費用，業已自92年12月份起由被告按月抵扣20,000元至93年9 月分止，共計抵扣130,000 元完畢，此有原告提出之福利社已繳場地費明細表1 張可資佐證，而原告所請求之部分乃自93年11月分起算，足見原告所應分擔之冷氣裝設費及裝潢費，均已由被告利百佳公司扣抵完畢，且不影響本件原告所請求之部分，是被告利百佳公司前開所辯，應無足採。

㈢又被告利百佳公司復辯以：原告違約於學校內另行成立員生合作社經營與被告利百佳公司相同之業務，打擊被告利百佳公司之營業市場等，應負債務不履行之損害賠償之責云云，然查，員生合作社於原告與被告利百佳公司簽訂系爭租約前已存在，並為被告利百佳公司所知悉之事實，觀諸被告利百佳公司於簽約前即92年8 月14日，曾派公司代表黃錦樑出席原告餐飲供應委員會第2 次會議場地出租協調會議，席間並陳稱：「希望員生社不要賣便當，不賣泡沫紅茶，場地費66,000元，若員生社有賣便當，場地費66,000元應再減1/3，寒暑假3 個月水電則改成11,000元」（見本院卷第64頁）等語自明，而被告利百佳公司在明知員生合作社存在之情況下，仍與原告簽訂系爭租約，且於租約內容及嗣後於92年12月1 日由原告與被告利百佳公司所簽訂之約定書中，均未明訂原告不得於員生合作社內經營與被告利百佳公司相同業務之相關約款，且觀諸系爭租約原約定被告利百佳公司應繳納之水電費及租金數額，實已與被告利百佳公司代表黃錦樑前揭發言內容中，針對員生合作社販賣便當之狀況下，所認為較適當之租金數額相近，可知雙方於簽約時已就員生合作社營運對被告利百佳公司所可能產生之影響，反應於租金額度之內，原告不得嗣後再藉口營運不佳，而認為原告之員生合作社存在，應負債務不履行之責。且查，被告利百佳公司並未就實際因之所受損害數額舉證以實其說，被告此部分之主張，當無足採。

㈣再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明定。查被告復辯稱因原告擅自搬離被告所有之廚房設備而造成被告利百佳公司受有損害共2,554,500 元等情，雖經其提出廚房設備明細表1 份為證，並進而主張與被告應繳付之水電費及租金等費用抵銷，然此為原告所否認，則被告就原告擅自搬離其所有廚房設備一事，自應負舉證之責，惟被告就此始終未能提出相關事證以實其說，觀諸前揭說明，本院自難為對被告有利之認定，亦無就抵銷部份進行審究之必要。

㈤末按，依民法第227 條之2 第1 項規定，契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果。該所謂情事變更，非當時所得預料，依其原有效果顯失公平者，係指情事遽變，非契約成立當時所得預料，依一般觀念，認為如依其原有效果顯然有失公平而言（最高法院93年臺上字第2503號判決要旨參照）。被告再辯稱雙方變更承租範圍後，在租金之計算上應予調整，惟始終未獲原告置理。然查，被告因原告學生較往年減少，在衡量原告校內師生消費情形後，向原告表明減少所租用之場地並調整租金，而於92年10月22日提出陳情書予原告等情，有陳情書1 份附卷可佐（見本院卷第61頁），而雙方嗣後即將場地租金及水電費以92年12月1 日所簽立之約定書予以調降，且觀諸原告於起訴時所請求被告遷讓返還之部分，僅及於交誼廳部分，嗣經本院勘驗現場後始發覺被告仍占用地下室部分而追加之，可見原告亦認為地下室部分已非承租之地點，應可知雙方於締結系爭租約後確有再行商議調整承租地點之協議，且雙方就此約定調降租金等費用時，亦已一併減縮被告利百佳公司之承租範圍，並將此列為租金等費用衡量計算之依據，故雙方就此等情事變更情事既已以約定之方式調整契約原有之效果，而被告復不能舉證於其後又有何非其所得預料之情事變更情事，被告據此聲請調降租金，當屬無據。

㈥綜上，原告起訴主張被告應遷讓交還如附圖所示藍筆及紅筆標示範圍之校舍予原告，及被告利百佳公司應給付原告1,270,000 元，均屬有理，應予准許。

七、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。另本院則依職權宣告被告為原告預供擔保，得免為假執行。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。