高雄簡易庭98年度雄簡字第3067號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　98年度雄簡字第3067號

原告

乙○○

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

洪錫鵬律師

被告

億勝鋼鐵股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

許明德律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國99年8 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告主張：被告於民國96年5 月25日向伊承租門牌號碼高雄市○○區○○街130 號1 樓房屋（下稱系爭一樓房屋），約定自民國96年6 月1 日起至98年5 月31日止，出租於被告使用，被告每月5 日前應繳納租金新臺幣（下同）4,000元。詎被告自98年1 月1 日起即未依約繳付租金，經伊於98年1 月15日以存證信函通知被告繳納，被告均未與理會，嗣伊於98年5 月19日再以存證信函通知被告要求給付租金並終止契約，兩造租約已於98年5 月31日屆滿，被告積欠伊5 個月租金20,000元未為給付，且未自系爭一樓房屋遷出，受有相當於租金之不當得利，並致伊受有同額之損害，爰依租賃契約法律關係及不當得利之規定，請求被告給付欠繳之租金、遷讓交還系爭一樓房屋，並自98年6 月1 日起至遷讓交還系爭一樓房屋之日止，按月給付相當於租金之4,000 元損害金等語。聲明：㈠被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街130 號1 樓房屋遷讓交還原告，並自98年6 月1 日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付原告4,000 元之損害金。㈡被告應給付原告20,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告則以：伊之法定代理人丙○○係原告之祖母，原告之父林榮賢係丙○○之次子。系爭一樓房屋坐落之基地係丙○○於58年間購入，而於60年3 月23日興建系爭一樓房屋及其上

二、三、四樓，興建之初即規劃1 樓作為辦公室使用，2 樓以上則作為住家使用，所有權人則登記為訴外人即丙○○之長子林榮輝，嗣變更登記為林榮賢，原告再於林榮賢死亡後繼承取得。伊於66年5 月20日訂定章程，69年7 月9 日核准登記，自70年9 月21日起即設址在系爭一樓房屋，並在系爭一樓房屋營業，且丙○○之子女均登記為伊之股東。而伊與歷任系爭一樓房屋所有權人均以口頭約定訂定不定期租賃契約，並按月繳付租金與丙○○，丙○○再將租金繳交系爭一樓房屋及其上二至四樓之電費、水費、瓦斯費，並代扣房東租金所得向稅捐稽徵機關申報，上開模式迄今已維持30餘年不變，且歷任出租人每年均有向稅捐稽徵處申報系爭房屋租賃所得。原告雖舉兩造定有書面合約，而租賃期間係自96年6 月1 日起至98年5 月31日止，然該書面合約僅係配合稅捐機關要求提報訂有租期、租金之書面契約，實際上兩造間一直存有不定期租賃契約，兩造契約存續中，且伊均依約繳納租金，原告主張兩造租賃契約屆滿或伊未按時繳納租金而終止租賃契約並要求伊搬遷等情，均與事實不符等語置辯。聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

三、兩造不爭執事項

㈠門牌號碼高雄市○○區○○街130 號房屋於60年3 月23日興建，興建之初即規劃1 樓作為辦公室使用，2 樓以上則作為住家使用，所有權人則先登記為林榮輝所有，嗣變更登記為林榮賢所有，原告於92年4 月27日繼承取得上開房屋之所有權。

㈡被告於66年5 月20日訂定章程，69年7 月9 日核准登記，自70 年9月21日起即設址在系爭一樓房屋，並在系爭一樓房屋營業，且林榮輝、林榮賢等丙○○之子女均登記為被告之股東。

㈢系爭一樓房屋及其上二至四樓之電費、水費、瓦斯費迄今均由丙○○帳戶扣繳。截至97年度止，系爭一樓房屋所有權人均有列將系爭一樓房屋出租與被告之租賃收入。

㈣兩造間就系爭房屋曾書立自民國96年6 月1 日起至98年5 月31 日 止，出租於被告使用，被告每月5 日前應繳納租金4,00 0 元 之租賃契約書。

㈤原告於98年1 月15日以存證信函通知被告繳納自98年1 月起之租金。

㈥原告於98年5 月19日以存證信函通知被告要求給付自98年1月起之租金並終止契約。

四、本件之爭點：㈠兩造間係定期租賃契約或不定期租賃契約法律關係？㈡原告主張被告應給付租金、遷讓房屋並給付相當於租金之不當得利有無理由？

五、得心證之理由

㈠查兩造間就系爭房屋雖曾書立自民國96年6 月1 日起至98年5 月31日止，出租於被告使用，被告每月5 日前應繳納租金4,000 元之租賃契約書，然證人即被告公司股東甲○○結證稱：被告公司所在地的房屋是丙○○蓋的，登記在兒子的名下，當時希望就近管理永續經營公司，所以一樓就當辦公室使用，二樓以上當住家使用，因為要做辦公室使用，所以就向兒子承租房屋，兩造沒有訂書面租賃契約，只有口頭約定，沒有約定租期，租金都是丙○○決定金額，公司都是付現金給丙○○，錢都由丙○○處理，收到的錢有些是付房子的水電費，從公司成立開始就是這樣運作，一直到現在。而兩造間為了要簽證查帳而由公司製作形式上的租賃契約書面，公司製作完後交給個人蓋章，且租賃收入亦有申報租賃所得，歷任房屋所有權人都是相同的做法等語，核與兩造不爭執之被告自70年9 月21日起即設址在系爭一樓房屋，並在系爭一樓房屋營業，且林榮輝、林榮賢等丙○○之子女均登記為被告之股東，而系爭一樓房屋及其上二至四樓之電費、水費、瓦斯費均由丙○○帳戶扣繳。截至97年度止，系爭一樓房屋所有權人均有列系爭一樓房屋租賃收入等情相符，堪認兩造間就系爭一樓房屋係成立不定期租賃，且租金之繳納方式即係交現金給丙○○，丙○○再為系爭一樓房屋及其上二至四樓之電費、水費、瓦斯費，而租賃契約書面僅係兩造報稅之用。原告雖主張證人甲○○係被告之實際經營者，上開證詞明顯迴護被告，不能採憑，然證人甲○○非僅係被告法定代理人之女婿，亦為原告之姑丈，與兩方均有親戚關係，且其上開所述，亦與論理、經驗法則相符，而堪採信。

㈡按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100 條第3 款定有明文。原告固主張被告自98年1 月起即未支付租金，伊亦未委託丙○○代收租金，被告積欠租金已達2 個月以上，而伊亦於98年5 月19日寄發存證信函終止租約等語，然按依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅，民法第309 條第1 項定有明文。兩造間近30年間租金給付方式，為被告交付租金與丙○○，丙○○再繳納系爭一樓房屋及其上二、三、四樓之水、電、瓦斯費用，已如前述，原告亦不否認迄至本案言詞辯論終結時，系爭一樓房屋及其上二、三、四樓之水、電、瓦斯費用，仍由丙○○以前揭方式繳納，則被告已依債之本旨為清償，堪以認定。是以被告並未積欠租金，並不符土地法第100 條第1 項第3 款終止租約之事由，原告依此主張收回系爭一樓房屋，洵屬無據。

六、從而，原告依據租賃契約法律關係及不當得利之規定，請求㈠被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街130 號1 樓房屋遷讓交還原告，並自98年6 月1 日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付原告4,000 元之損害金。㈡被告應給付原告20,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，並依同法第87條第1 項之規定，確定第一審訴訟費用額如主文第2 項所示。

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