高雄簡易庭98年度雄簡字第3265號

臺灣高雄地方法院簡易民事判決　　　　98年度雄簡字第3265號

原告

奇亨不動產仲介經紀有限公司（即中信房屋凹仔底法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○被 告 甲○○訴訟代理人 丁○○

上列當事人間請求給付報酬金事件，本院於民國99年5 月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國98年5 月29日委託原告居間銷售被告所有門牌號碼高雄市○○區○○路207 號4 樓之2 之房屋及其基地（下稱系爭房地），並訂有專任委託銷售契約書（下稱系爭居間契約），原告即於98年6 月1 日居間仲介訴外人潘呂泰購買系爭房地，被告與潘呂泰乃於當日就系爭房地成立買賣契約，約定買賣價金為新臺幣（下同）412 萬元，並已於98年6 月8 日付清買賣價金且完成交屋，依約被告即應給付原告居間報酬12萬元，惟迄未給付，屢經催告均置之不理，為此爰依系爭居間契約之法律關係，求為判命：被告應給付原告12萬元，及自98年6 月8 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：原告未按系爭居間契約約定交付賣方權利義務說明書及房屋交易安全制度說明書給被告閱讀，亦未提出該地區近3 個月之成交行情供被告參考，實有故意隱匿市場行情以求迅速出售以利原告本身賺取居間報酬之情況，致使被告因其慫恿而一再降低底價，最終更僅以每坪8.2 萬元之價格出售系爭房地，如依當地平均市價9.3 至9.8 萬元計算，損失實已近百萬元，顯屬未盡其依民法第567 條規定所應盡之善良管理人注意義務，並違反系爭居間契約第3條第1、2、9項之約定；又原告復於98年6 月2 日枉顧被告安全及利益，要求被告於過戶前先行提供系爭房地供潘呂泰進行裝修，亦屬利於被告之相對人之行為而有違誠實信用原則，是依民法第571 條之規定，原告自不得向被告請求居間報酬。再原告所任勞務之價值，為數過鉅失其公平，應依民法第572 條之規定予以酌減等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠被告於98年5 月29日委託原告居間銷售系爭房地，並訂有系爭居間契約，原告即於98年6 月1 日居間仲介訴外人潘呂泰購買系爭房地，被告與潘呂泰乃於當日就系爭房地成立買賣契約，約定買賣價金為412 萬元，並已於98年6 月8 日付清買賣價金且完成交屋之事實。

㈡原告未交付賣方權利義務說明書及房屋交易安全制度說明書給被告閱讀，亦未提出該地區近3 個月之成交行情供被告參考之事實。

㈢系爭房地之每坪出售價格為8.2萬元之事實。

四、本院之判斷：原告主張其於98年5月29日與被告訂有系爭居間契約，並於98年6月1日居間仲介潘呂泰購買系爭房地，被告與潘呂泰乃於當日就系爭房地成立買賣契約，約定買賣價金為412萬元，並已於98年6月8日付清買賣價金且完成交屋，依約被告即應給付原告居間報酬12萬元等情，固據其提出核屬無訛之系爭居間契約契約書、系爭房地買賣契約書、增補契約書及服務費確認單等件為證（見本院卷第5至10、14至15、17頁），惟被告則仍以前開情詞置辯。經查：

㈠依系爭居間契約第3條第2項之約定：「乙方（即原告）於簽約前，應據實提供其近3個月之成交行情，供甲方（即被告）訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負損害賠償責任。」（見本院卷第6 頁背面），惟原告自陳並未提供該等成交行情予被告參考，其雖主張係因該地區近3 個月內並無實際成交紀錄所致，且曾口頭告知被告其同業間依經驗法則所認定之該地區房屋市價云云，然實際上原告所屬之中信房屋於98年3 至9 月（依網頁搜尋日期之99年3 月倒推6 至12個月）間，於高雄市○○路之成交行情為9.3 萬元乙節，有被告所提出之中信房屋成交行情搜尋結果1 紙在卷可稽（見本院卷第129 頁），是原告所稱因無距該次交易當時3 個月內之實際成交紀錄而無法提供等情，恐非實情，且其亦未能就曾口頭告知被告其所自行推斷之房屋市價乙節舉證以實其說，從而，應可認原告確有未履行其依系爭居間契約所應盡據實告知被告該地區近3 個月交易行情義務之情形。

㈡原告雖稱被告就系爭房屋曾委託其他房屋仲介公司居間銷售，且名下擁有多筆不動產，應非對銷售行情一無所知云云，惟衡諸上開契約約款之用意，不但在如該條約款所明文揭示者般，係為提供委託居間銷售者作為訂定系爭房地售價之參考，以避免消費者在對市價一無所知之情況下，無法正確擬定兼顧自身利益及市場行情之房屋成交價格，並進而就應否同意房屋之出售做出不利於己之判斷（例如以低於市價之價格出售），亦應有使消費者得以知悉原告所屬之中信房屋於該地區近3個月之成交行情為何，藉以判斷原告得為委託居間銷售者帶來多少利益，亦即是否有能力勝任該居間任務之作用，蓋市場上仲介業者實所在多有，消費者選擇仲介業者，是否得為其爭取最佳利益，信屬考量之重要因素之一，如仲介業者未能充分提供該等資訊，消費者亦不易得知，畢竟，委託居間銷售之人相較於仲介業者而言，究屬資訊及專業上之弱勢，縱被告或因先前曾有多次買賣房屋或委託其他仲介業者居間銷售之經驗，而可能在某程度上會試圖去了解與出售房屋相關之事務，惟衡情此亦僅係一般民眾在處分價值不斐之不動產時，為求謹慎所可想像必然而為之行為，然究難以此認定以教師為業之被告對於該地區房屋之成交行情，在資訊及專業上已處於與原告相同之地位，更難謂被告得僅憑己力即全盤掌握並了解原告所屬中信房屋在該地區之成交狀況，更何況該等義務實係原告自行以定型化契約條款之方式所預先擬定，自應為原告所詳知並予恪遵，不能於嗣後反藉詞被告並非不了解行情之人而加以推辭，是原告欲以此為由卸免其依約所應盡之據實告知義務，難認有據。

㈢按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；又居間人違反其對委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第567條第1項前段、第571條第1項前段分別定有明文。查系爭房屋之成交單價為8.2萬元，為兩造所是認，而依被告所提出之新聞報導1紙及成交行情表2紙（見本院卷第70、129至132頁），可認上開實際成交單價確有低於該地區交易行情之情況，雖實際成交價格或繫諸於各待售房屋之樓層、景觀、格局、採光、是否包含裝潢、裝潢材質、以及停車位係平面式或機械式等因素而不盡相同，然原告確有未盡據實告知成交行情義務之實，衡諸一般社會通念，依原告所庭呈之實際成交行情比較分析表及近1、2年之當地交易行情資料（見本院卷第88-1、115 頁），原告於該地區所居間銷售之成交單價，似均有較前開成交行情偏低之情形，如被告能於與原告締約前即行知悉此節，或可決定不與原告簽訂系爭居間契約，抑或不會同意以低於市價之每坪8.2 萬元出賣系爭房地，卻因原告之未為提供，而令被告喪失上開選擇機會，在未能考量以低於成交行情之價格出賣是否仍符合自身利益及市場行情之情況下，即與潘呂泰成立買賣契約，使潘呂泰得以低於市價之價格購得系爭房地，難謂原告違反系爭居間契約所約定應提供該地區近3 個月成交行情義務之行為，非屬有利於委託人即原告之相對人即潘呂泰者，揆諸上開說明，原告即不得向被告請求報酬，是其主張被告依約應給付居間報酬12萬元，及自98年6 月8 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，當無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2項、第78條，判決如主文。