高雄簡易庭99年度雄簡字第2751號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　99年度雄簡字第2751號

原告

大昌流行城市大廈管理委員會

法定代理人

葛世偉

訴訟代理人

祝鳳陵

訴訟代理人

劉瑞芬

訴訟代理人

陳彥盛

被告

安大生物科技股份有限公司

法定代理人

汪文誠

訴訟代理人

吳尚訓

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國100 年3 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告聲請支付命令狀原主張被告應給付原告新臺幣（下同）147,900 元，及自支付命令送達亦日起至清償日止，按年息5%計算之利息；嗣於本件因債務人異議而視為起訴後，於民國99年8月20日民事準備書狀將其聲明減縮為被告應給付原告147,900 元，再於100 年2 月17日民事陳報狀將聲明擴張為被告應給付原告476,408 元。核原告上開訴之變更追加，符合民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定，應予准許，合先敘明。

二、原告主張：被告所有之門牌號碼高雄市三民區○○○路268號4 樓房屋座落於原告社區，如附表所示之計算式所示，被告每期應繳管理費新臺幣（下同）14,012元，詎被告於民國97年3 月至98年6 月每期僅繳4,800 元，迄100 年1 月止已積欠476,408 元，已影響管理事務之正常運作，經口頭及書面催繳，均未獲置理。管理委員會端賴住戶正常繳交管理費，乃得順利執行工作，被告欠繳管理費，使原告運作不順等語。並聲明：被告應給付原告476,408元。

三、被告則以：

㈠依大昌流行城市大廈住戶規約（下稱住戶規約）第9 條（費用繳納）第1 項規定，本大樓依使用用途不同，區分為商場與住家並分別管理及繳納管理費。同條第2 項規定，商場區分所有權人向商場管理中心繳納管理費用，包括管理費、修繕準備金以及約定專用權使用費。同條第3 項規定，上述費用之收繳須依所屬管理中心決議通過，明訂於其所屬之管理辦法中。次依住戶規約第19條第1 項及第2 項第3 款規定，管理費等之金額計算與課收方法必須經大會決議通過，而此大會決議須具表決權總數二分之一以上會員出席參加，並贊成人數達出席人數二分之一以上才算通過。末按原告所陳之民事陳述狀中，第三條住商混合式大樓目前現況第一項說明，商場現有四戶，因法拍等因素，進駐時間不一，且目前仍有二戶未承租，故無法成立商場管理中心。綜上，被告並未收受原告通知開會事宜，未能適時表示其意見，且原告根本未設立商場管理中心，就其收費之標準依照上述應由商場區分所有權人決議通過並明訂，但原告卻未照住戶規約之規定，其違約在先。

㈡依住戶規約第11條第1 項第316 款之規定，管理費支用應包括共同設備之維護費及運轉費以及經常性之修補費。惟被告於民國97年3 月設籍開業之今，電梯保養費用皆由被告自行負擔支出，被告認為原告收取管理費，卻又要被告自行負擔電梯保養費用，對被告實甚不公，被告主張依民法第334 條之規定，以其所支出之電梯保養費用，與積欠之管理費作為抵銷。

㈢退步言之，若認為被告仍須繳交管理費用，惟被告並非如原告所述拒絕繳交管理費，被告乃認為原告其就管理費收取標準不一，未按照當初住戶規約所定，被告認為管理費應以每坪5 元作為計算標準，核被告公司實際面積321 坪，每月管理費應收取1,605 （5 ×321 ＝1,605 ）元，被告於97 年3月至98年6 月，每月已繳交4,800 元，合計共76,800 （4800×16＝76,800）元予原告；被告應繳交之管理費，97年3 月至99年6 月，共28期，合計需繳44,940（1605×28＝44,940）元，被告所繳交之管理費用扣除被告應繳交之管理費用，尚有31,860元之餘額。是以，被告應毋需再繳交任何管理費用等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

四、得心證之理由：被告為原告社區商場部分之區分所有權人，原以每月4,800 元之費率繳納管理費，在原告以99年6 月21日存證信函告知被告前，並未向被告提及每月應繳管理費應高於4,800 元；原告社區尚未成立商場管理中心等情，有土地及建物謄本、原告99年6 月21日存證信函（皆為影本）等在卷可稽，並為兩造所不爭執，可認為真。原告主張被告應繳納之管理費應依住戶規約第20頁「收費建議表」所載之收費標準，故被告尚欠476,408 元未繳納，惟為被告所否認，並以前詞置辯，然稱若以每月4,800 元收費，被告願意繳納。是本件所應審究者為：㈠被告是否有繳交管理費之義務？若有，原告主張依上開「收費建議表」所訂標準向被告收費，是否有理由？㈡被告每月應繳納管理費金額為何？被告是否尚有應繳管理費未繳納？如有，被告可否主張以其已支出之電梯維修費為抵銷？析述如下：

㈠被告是否有繳交管理費之義務？若有，原告主張依上開「收費建議表」所訂標準向被告收費，是否有理由：

⒈按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第2 項前段定有明文。依上開公寓大廈管理條例規定，被告自應負給付依其共有之應有部分比例分擔之管理費之義務。原告提出附卷之住戶規約於第九條固規定「一、本大樓依使用用途不同，區分為商場與住家並分別管理及繳納管理費。二、為管理必要，住家區分所有權人向住家管理中心，商場區分所有權人向商場管理中心分別繳納下列管理費用：1.管理費。2.修繕準備金。3.約定專用權使用費。以上費用依各區分所有權之持分比例計算。三、上款各項費用之收繳各依所屬管理中心之決議通過，明定於其所屬之管理辦法中」，以此規定，被告所應繳納之管理費應由商場管理中心決議通過並向商場管理中心繳納，在未成立商場管理中心之情況下，原告是否得向被告請求給付管理費，似有疑義。惟查，被告固為商場部分之區分所有權人，其所使用之部分仍包含與住家共有之部分，此觀該住戶規約第十一條「管理費支用」規定第二項「有關住家及商場二者共同共有部份管理費之之用，由大樓管理委員會協調住家管理中心及商場管理中心依共同共有部分之實際需要收取支用之」即明，若認因未成立商場管理中心，被告即無繳納任何管理費之義務，應有違事理之平，此當非上開住戶規約之意旨，上開住戶規約毋寧係為管理方便及收費之公平性，始區分商場與住家部分而希冀由各部分自行成立之管理中心為相關之管理事宜，在商場成立中心未成立之情況下，被告仍有分擔共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用之義務，而共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護依法係由原告為之，原告請求被告給付管理費，於法並無不合，被告辯稱依住戶規約第9 條規定，因商場管理中心未成立，其無向原告繳納管理費之義務云云，並非可採。

⒉次查，系爭住戶規約第20頁所載表格即「管理收費建議」固舉列住家及商場分別之收費標準，即住家以每坪50元計算、商場以每坪30元計算，惟該表之備註欄亦記載「2.建議收費如上表，但實際收費依住戶大會決議實行」，此有系爭住戶規約影本在卷可考，是尚難以此「管理收費建議」認定被告應繳納之管理費係以此標準為計算。被告辯稱不得直接以此「管理收費建議」為管理費計算標準，應依區分所有權人會決議之收費標準為之，原告固稱區分所有權人會議決議即是依此建議表之標準收費，惟自陳無法提出區分所有權人會議紀錄等相關事證以證明區分所有權人會議確實決議依系爭「管理收費建議」為收費標準，是尚難僅憑原告單方主張即認定區分所有權人會議決議以「管理收費建議」所載標準為管理費之計算，被告抗辯原告依「管理收費建議」請求被告每月給付14,012元為無理由，尚屬可採，原告請求依「管理收費建議」所列每坪30元之收費標準向被告請求每月14,012元之管理費，應屬無據。

㈡被告每月應繳納管理費金額為何？被告是否尚有應繳管理費未繳納？如有，被告可否主張以其已支出之電梯維修費為抵銷：

⒈查，被告稱當初購買系爭建物時，仲介告知每月管理費為4,800 元，故其認為每月應繳管理費即為4,800 元，原告並未爭執之前讓被告繳費4,800 元，並稱係依習慣，然現在要依「管理收費建議」來收費。惟原告不得主張依「管理收費建議」，已如上述，原告復未提出其他可據以為管理費收費之標準，而被告固曾辯稱應以321 坪、每坪5 元之標準計算管理費，如此計算被告現應無積欠管理費等語，惟何以僅以321 坪及每坪5 元為計算，被告並未提出依據，而其於本院100 年3 月23日言詞辯論期日復自陳若每月管理費算4,800 元其不爭執，是被告每月應繳管理費應以4,800 元為度。又被告前稱其已繳納之金額為76,800元，並非原告所述僅繳33,600元，經查，原告所提出之被告繳費收費單固僅有97年7 月、同年10月、同年12月、98年1 月至3 月及同年5 月等7份，然自原告提出之97及98年度繳費一覽表上之記載觀之，使用被告所有系爭建物之安泰安養院於97年3 月至98年3 月、98年5 月、同年6 月、同年8 月等共16個月皆有已繳費之記載，再觀原告99年6 月寄予安泰安養院之存證信函記載「1.補繳管理費：．．．每月應繳費用為8025元，但貴公司每月僅繳4800元，每月差額為3225元，計算日期自97年3 月起算至98年6 月止共16個月，應補繳差額總計為51600 元」等語，則被告辯稱其已繳76,800元，亦即16個月之管理費（計算式：76800/4800=16 ），應為可採。從而，被告尚欠管理費86,400元（計算式：4,800 元x34 個月-76,800 元=86,400元），應可認定。

⒉被告另辯稱其電梯維修保養費皆由其支出，可與應繳納之管理費抵銷。惟原告否認該電梯維修費用確係依住戶規約應由管理費支出之項目。查，原告得向被告請求之管理費用4,800 元並非依據住戶規約規定，為兩造所不爭，縱僅以被告所承認可用以計算管理費之坪數321 坪換算，每坪費用亦僅15元，顯低於系爭住戶規約「管理收費建議」中所載商場每坪30元、住家每坪50元之計費標準，被告非依住戶規約所繳納之管理費可否逕與住戶規約所訂管理費支用方式而產生之費用為全部抵銷，非屬無疑。且自「管理收費建議」備註欄「4.商場屬開放空間，機電、清潔自理，計劃以30元／坪收費」觀之，顯因商場就機電與清潔費用負擔方式與住家不同，而以較低之費率為收費標準，則被告稱電梯維修保養費用應由管理費支出，故其可主張抵銷等語，並非可採。綜上，原告請求被告給付86,400元，為有理由，應予准許，逾此部分，則無理由，不應准許，應予駁回。

五、本判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427 條第1 項所規定之適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1 項第3 款規定依職權宣告假執行。被告聲明願供擔保請准免為假執行，亦核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。