高雄簡易庭99年度雄簡字第1648號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　99年度雄簡字第1648號

原告

可家不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

郭清議

訴訟代理人

程高雄律師

被告

張金妙

上列當事人間給付違約金事件，本院於中華民國100 年1 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：兩造於民國98年11月19日簽訂不動產專任委任銷售契約書( 下稱系爭契約) ，以總價新臺幣( 下同)6,500,000 元委託原告代為銷售被告所有坐落於高雄市○○區○○路112 號之12之房屋及基地( 下稱系爭房屋) 。嗣經訴外人鄭明圓以該價格承購，並於98年11月21日與原告簽立要約書及確認書。後於98年12月12日上午十時在原告公司，雙方正式簽約，惟被告並未到場，然同年12月14日原告以郵局存證信函通知被告應於12月19日再次簽約，詎被告不予理會，並於98年12月17日，將系爭房地設定抵押於第三人。並於99 年1月27日調解時，堅決不再委託原告公司出售該房地，並終止契約，乃嚴重違約。依系爭契約第5 條第1 項，被告既已違約，爰依系爭契約約定，被告應給付260,000 元等語，並聲明：被告應給付原告260,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。

二、被告則以：被告並不清楚是否有鄭明圓此人，且依要約書，要約之有效期限僅到1 2 月6 日為止，故要約之有效期限只到此日。然原告在該日經過後才通知被告簽約，被告自無須簽約。兩造亦已口頭要求改成百分之二之違約金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277 條定有明文。又民事訴訟法如係原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回原告之訴，此有最高法院72年台上字第4225號判決意旨可資參照。準此，本件原告主張被告應給付原告260,000 元等情，既為被告所否認，則揆諸前揭說明，原告自應就被告確有終止系爭契約之事實，負舉證責任。經查，依系爭契約第五條：「甲方( 即被告) 同意自本契約簽訂後，不得以任何理由終止契約，並應停止自行出售、或委託其他仲介公司出售、出租，如違反規定，甲方願按委託價百分之肆賠償乙方( 即原告) 作為懲罰性違約金。」，是以，原告應證明被告確向其終止契約，然依證人王世業於本院審理時證稱：兩造在99年1 月27日調解時，伊在現場，雙方僅針對合約當事人是否確有此人在做探討。惟被告並未向原告提起終止契約之事由。亦未聽過被告向原告終止委託事由等語。而依原告提出之聲請調解筆錄，兩造亦未提及終止之事由，有該聲請調解筆錄附卷可參。而上揭證人與原告，應無任何怨隙，既經具結，應無甘冒刑事偽證處罰而為虛偽證述之動機或可能，從而，被告並未向原告終止契約，堪以認定。是以，原告主張被告於調解時，當場向原告終止契約云云，並非可採。再者，原告固亦主張，被告曾以存證信函向其終止契約，且於98年12月12日、19日通知被告，其均未到場，且被告亦設定抵押，應堪認被告已終止契約等情，並有被告於98年12月17日之存證信函附卷為證。惟除前揭存證信函外，除被告已當庭否認並無終止之意，原告亦自承終止契約之依據乃該存證信函等語，亦即，原告並未提出其他證據足供認定兩造已終止契約。而被告縱有設定抵押等情，亦與行使終止權無涉，則原告所述是否可信，已有可疑。況參證人鄭明圓於本庭審理時證稱伊曾與原告簽約欲與被告買賣房屋，並於98年12月19日到原告公司，並與原告公司延展契約至同年12月6 日等語，亦可得知原告至12月6 日皆欲與被告協商購屋事宜，衡情論之，若被告確如存證信函中所述，確多次告知原告終止契約，何以至99年1 月27日調解庭時，原告仍與被告協商系爭契約之委託事宜，且兩造均未提及此事，此與常情不符。綜上，原告主張被告因終止系爭契約，而違反系爭契約條款，應給付原告違約金云云，尚難採信，不應准許。此外，原告亦未舉證被告有系爭契約第5條第1 項被告委託其他仲介公司出售、出租之事由，本院自難審酌，附此敘明。

四、本件判決基礎已經明確，兩造其餘攻擊、防禦或證據方法，核與判決結果無影響，爰不再一一贅述，附此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。