高雄簡易庭 - 99年度雄簡字第321號（返還押租金） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 99年度雄簡字第321號原　　　告即反訴被告　張德明訴訟代理人　張清雄律師複　代理人　蔡孟珊律師被　　　告即反訴原告　李秉家兼李恳祥之. 𦂄素美即李恳祥之. 李中家即李恳祥之. 李明君即李恳祥之. 共　　　同訴訟代理人　陳魁元律師上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國100 年6 月17日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰柒拾肆萬元及自民國九十九年六月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。反訴訴訟費用由反訴被告負擔三分之二，餘由反訴原告負擔。本判決反訴原告勝訴部分得假執行。但反訴被告以新臺幣壹佰柒拾肆萬元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由壹、程序事項一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168 條、第169條第1項及第170條至前條之規定，於有訴訟代理人時不適用之，民事訴訟法第168 條、第173 條前段定有明文。又民事訴訟法第168 條至第172 條規定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第175 條亦有明文。查訴外人李恳祥在本件訴訟程序中，於民國100 年5 月16日死亡，經其繼承人即配偶𦂄素美、子女李中家、李明君、李稟家（下稱𦂄素美等人）聲明承受訴訟，有戶籍謄本、繼承系統表及聲明承受訴訟書狀（被告即反訴原告100 年6 月14日準備書狀）在卷可憑，揆諸前揭規定，應予准許。二、原告起訴主張「先位聲明：㈠被告應共同將原告於97年7 月4 日簽發、票面金額新臺幣（下同）78萬元、支票號碼XS0000000 號支票乙紙返還原告、㈡被告應共同給付原告26萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息、㈢願供擔保請准宣告假執行；備位聲明：㈠被告應共同給付原告104 萬元，及其中78萬元自98年7 月22日起、其中26萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息、㈡願供擔保請准宣告假執行」。嗣於訴訟程序中，先追加被告應共同給付409,100 元及自100 年5 月20日訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，後撤回其先位聲明，並變更備位聲明為「㈠被告應連帶給付原告1,189,100 元，及其中78萬元自98年7 月24日起、其中409,100 元自訴之追加狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息、㈡願供擔保請准宣告假執行」。原告上開訴之撤回及變更，核符民事訴訟法第262 條、第 255 條第1 項第1款、第2款、第3款等規定，應予准許。三、被告即反訴原告起訴主張「㈠反訴被告應給付反訴原告252 萬元及如附表所示之日起至清償日止，按年息5%計算之利息、㈡願供擔保請准宣告假執行」，嗣於訴訟程序中，減縮其第1 項聲明為「反訴被告應給付反訴原告174 萬元及自99年6 月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息」。原告上開訴之變更，核符民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定，亦應准許。貳、實體事項甲、本訴部分一、原告主張：㈠訴外人即𦂄素美等4 人之被繼承人李啟祥為被告李秉家之父親，原告經訴外人太禾不動產仲介有限公司（下稱太禾仲介公司）之居間，向訴外人李啟祥、被告李秉家2 人承租門牌號碼高雄市苓雅區○○○路165 號及167 號之房屋2 棟及所座落之土地（下稱系爭房屋），作為餐廳營業場所使用，租賃期間約定自97年7 月10日起至110 年2 月9 日止，共計12年又7 個月，約定租金為每月26萬元，押租金則約定為3 個月之租金，即78萬元，雙方並約定97年7 月10日起至98年2 月9 日間為原告裝潢期，出租人即李啟祥、被告李秉家不予收取租金。雙方乃約定於97年7 月4 日公證，做成公證書2 份（第1 份租期自97年7 月10日至103 年7 月9 日，第2 份租期自103 年7 月9 日至110 年2 月9 日），並由被告李秉家兼李啟祥之代理人。然因租賃契約書一經公證，出租人即必須申報租賃所得，被告為了節省稅賦，要求原告於公證之租賃契約書面上，刻意降低「租金」及「押租金」之金額，將之虛偽記載為「每月租金為新臺幣9 萬元」及「押租金為27萬元」，以方便被告節稅；惟原告實際上仍應給付訴外人李啟祥及被告李秉家押租金78萬元。兩造於97年7 月4 日簽訂房屋租賃契約書並作成公證書之後，原告當場開立面額為78萬元、支票號碼XS0000000 、發票日為97年7 月4 日之合作金庫商業銀行鼓山分行支票乙紙（下稱系爭支票）交予被告李秉家，以支付押租金。㈡嗣後雙方於97年7 月31日於民間公證人處簽訂情事變更協議書，同意延長原告免收租金之「裝潢期」至98年3 月9 日；復後，雙方又於98年間訂立一情事變更協議書，除同意延長原告免付租金之「裝潢期」至98年3 月9 日外，並約定98年3 月10日至98年11月9 日為「裝潢延長之期間」，每月租金為3 萬元，另13萬元係原告負擔之修改房屋內外造作之費用，此有雙方簽立之「情事變更協議書」可佐。而原告亦於98年3 月、4 月、5 月給付訴外人李啟祥、被告李秉家每月16萬元之租金，合計已給付48萬元。另原告委託工人拆除系爭房屋原來之木工裝潢，並委託訴外人雅群設計公司負責系爭房屋之裝潢工程，雅群設計公司人員前往現場繪圖時，發現原來之木工裝潢拆除後，房屋之鋼構竟有「鋼構腐蝕」、「焊接不全」、「鋼構氧化剝落」等諸多危害結構安全情況，險象環生；雅群設計公司人員遂通知原告上情，原告知悉後並通知被告李秉家，被告李秉家雖允諾會為系爭房屋進行結構補強等語（因為被告李秉家向原告承諾會進行結構補強，所以原告才會願意給付98年3 月、4 月、5 月之租金），被告卻遲遲未僱工進場補強。而原告為進一步確認系爭房屋現狀之結構安全是否足堪作為營業場所，特再委請專業建築師到場勘驗，以釐真相，經查專業建築師告以系爭房屋之結構安全確實堪慮。是以，系爭房屋既然存有諸多無法使用、受益等情，原告已無可能繼續於系爭房屋「裝潢」甚至為「營業場所使用」。㈢按雙方房屋租賃契約書第六條第十項約定：「甲方（即訴外人李啟祥、被告李秉家等2 人）應保證租賃物於乙方（即原告）租賃期間能合於使用收益之狀態」、民法第423 條亦規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」查系爭房屋存有諸多結構安全堪慮之危害，訴外人李啟祥、被告李秉家顯於租賃關係存續中未提供合於約定使用、收益之狀態，要屬可歸責渠等之事由，經原告向渠等反應多次，被告李秉家雖允諾會為系爭房屋進行結構補強等語，卻遲遲未僱工進場補強；原告已依約給付多期租金予訴外人李啟祥、被告李秉家，卻因系爭房屋之結構安全確實堪慮，一直無法進場裝潢施工，損失不菲，原告遂先於98年7 月21日以存證信函終止租約，並請求返還押租金78萬元，惟渠等竟置之不理，原告再委請律師發函告知訴外人李啟祥、被告李秉家系爭房屋未合於約定使用、收益之狀態，爰依民法第424 條、民法第263 條規定終止租賃契約，渠等依舊置若罔聞，拒絕返還，原告爰依法起訴請求被告返還系爭押租金。訴外人李啟祥、被告李秉家於本件言詞辯論終結前已提示系爭支票而獲付78萬元，原告爰本於不當得利返還請求權請求被告李秉家、訴外人李啟祥之承受訴訟人即被告黃素美等4 人連帶返還押租金78萬元。又原告業已依法催告返還押租金，是原告請求自98年7 月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。㈣又租賃雙方於98年3 月9 日簽訂「約定切結書」，既已約定「出租人應承租人之要求代為修改房屋內外造作」，且原告已經給付訴外人李啟祥、被告李秉家每月13萬元之「房屋修繕費用」，自應由渠等負責僱工施作修改房屋內外造作之工程；惟觀諸訴外人李啟祥、被告李秉家所提出之被證3 工程請款單5 紙，事實上原告已僱工施作修改房屋內外造作，支出409,100 元，此工程費用本應由訴外人李啟祥、被告李秉家負擔，卻因為原告已經先為支出，減少訴外人李啟祥、被告李秉家所應負擔修改房屋內外造作之責任，致渠等受有利益，則訴外人李啟祥、被告李秉家自受有409,100 元之不當得利，應返還原告等語。並聲明：被告應連帶給付原告1,189,100 元，及其中78萬元自98年7 月24日起、其中409,100 元自100 年5 月20日訴之追加狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：㈠訴外人李啟祥為被告李秉家之父親，原告經訴外人太禾仲介公司之居間，向訴外人李啟祥、被告李秉家等2 人承租系爭房屋，作為餐廳營業場所使用，租賃期間約定自97年7 月10日起至110 年2 月9 日止，共計12年又7 個月，約定租金為每月26萬元，押租金則約定為3 個月之租金，即78萬元，雙方並約定97年7 月10日起至98年2 月9 日間為原告裝潢期，被告不予收取租金。兩造乃約定於97年7 月4 日在臺灣高雄地方法院所屬民間公證人王光弘事務所由公證人做成公證書2 份（第1 份租期自97年7 月10日至103 年7 月9 日，第2 份租期自103 年7 月9 日至110 年2 月9 日），並由被告李秉家兼李啟祥之代理人。兩造於97年7 月4 日簽訂房屋租賃契約書並作成公證書之後，原告當場簽發系爭支票交予被告李秉家以支付押租金。雙方於97年7 月31日於民間公證人處簽訂情事變更協議書，同意延長原告免付租金之「裝潢期」至98年3 月9 日；復後，雙方又於98年間訂立一情事變更協議書，除同意延長原告免收租金之「裝潢期」至98年3 月9 日外，並約定98年3 月10日至98年11月9 日為「裝潢延長之期間」，每月租金為3 萬元，另13萬元係原告負擔之修改房屋內外造作之費用。㈡訴外人李啟祥、被告李秉家出租系爭房屋予原告，系爭房屋原本有華麗的裝潢，因不敷原告需求，原告要求拆除，且原告還要求將來租賃期滿以現狀返還，不負回復原狀之責，為了補貼出租人即訴外人李啟祥、被告李秉家之損失，每月租金才定為26萬元，其中每月17萬元是補貼出租人裝潢及無需回復原狀之損失，此事實有原告簽立之約定切結書為憑，並非訴外人李啟祥、被告李秉家為了節省稅賦，故意虛偽記載每月9 萬元。㈢原告主張系爭房屋結構安全有問題，並據以主張解除系爭租賃契約，被告答辯如下： ⒈原告承租以後，原本有依約進行拆除原有裝潢工程，但至97年9 月以後，即未見原告進行任何進度，訴外人李啟祥、被告李秉家見狀也有向原告詢問，原告擔保稱：「因市場動向不明，所以必須延後動工時間，但一定會繼續做下去，要屋主不用擔心。」當時訴外人即仲介陳駿鵬也告訴原告如果評估之後做不下去就趕快退租，免得造成雙方大額損失，畢竟訴外人李啟祥、被告李秉家每年都必須繳交將近30萬的房屋稅及地價稅給政府，如果沒有租賃所得實在是負擔很大，但原告依然信心滿滿承諾說一定會做下去。 ⒉系爭房屋鋼筋固有生銹，但絕未影響結構安全，此事實應由原告舉證。 ⒊98年3 月原告反映此問題，訴外人李啟祥、被告李秉家也立即會同仲介陳駿鵬及原告本人，三方協商後決定，訴外人李啟祥、被告李秉家同意負責支付改善補強所需費用，並由雙方找人報價，原告也因此找來極良鋼骨實業有限公司向訴外人李啟祥、被告李秉家報價，訴外人李啟祥、被告李秉家認為索價太高，便又與原告協商決定若原告補強所需之費用有合理之估價，訴外人李啟祥、被告李秉家立即僱工改善補強，但原告因見經濟不景氣，改變投資意願，不願再開設PUB 酒店，便以上述理由為藉口片面要求終止租約。據上所述，租賃雙方就房屋結構安全問題，既然已經達成協議，無論結構安全有無問題，兩造應依協議結論履行，不得片面毀諾。原告竟因其股東內部問題，不願投資，片面毀約，又意圖卸責，找尋藉口解除契約，於法難謂適合。原告終止合約既然不合法，其請求被告返還押租金為無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保請准免為假執行三、兩造不爭執事項：㈠97年7 月31日協議書無訴外人李啟祥簽名，然其與原告亦有以該協議書之記載為約定之合意。㈡原告就租金係繳至98年5 月，亦即就98年6 月9 日前之租金已付清。㈢訴外人李啟祥、被告李秉家於98年7 月23日收受原告表示終止租約之存證信函。㈣原告於99年6 月28日收受訴外人李啟祥、被告李秉家表示終止租約之存證信函。㈤租賃雙方曾協議若系爭房屋結構確須補強，由出租人即訴外人李啟祥、被告李秉家僱工補強。四、得心證之理由：原告就其主張固以房屋租賃契約書、系爭支票、情事變更協議書、98年7 月21日存證信函、詠智聯合律師事務所98詠智律字第028 號律師函、工程請款單、建物原設計藍圖等影本及系爭房屋照片為證，惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者為：㈠原告於98年7 月以存證信函表示終止系爭租賃契約是否合法，故系爭租賃契約於斯時已終止？㈡原告請求被告給付409,100 元是否有理由？析述如下：㈠原告於98年7 月以存證信函表示終止系爭租賃契約是否合法，故系爭租賃契約於斯時已終止： ⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約；租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金；前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約；出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第450 條第1 項、第424 條、第435 條、第423 條分別定有明文。又定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450 條第3 項之規定，先期通知，民法第453 條亦有明文。是依民法租賃相關規定，定有期限之租賃契約，除契約當事人另有約定外，承租人得提前終止租約之事由僅民法第424 條、第435 條、第436 條等規定。 ⒉原告稱系爭房屋有「鋼構腐蝕」、「焊接不全」、「鋼構氧化剝落」等瑕疵，故主張其得依民法第424 條、第435 條第2 項或第226 條及第256 條規定終止租約，經提出系爭房屋照片、建物原設計藍圖等附卷為證，亦請證人即正修科技大學土木與工程資訊系系主任周煌燦到庭證述為佐。惟查，縱原告主張之事實非虛，民法第424 條規定承租人得終止契約之要件為「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康」，是依此規定終止租約之前提為作為租賃標的物之房屋係作為「供居住之處所」，依原告所主張，其欲以系爭房屋作為餐廳、舞廳性質之營業場所，則系爭房屋並非供居住之處所，應無適用此規定之餘地，原告主張其依此規定得終止租約，尚屬無據。 ⒊原告另主張其依民法第435 條第2 項或第226 條及第256 條規定得終止租約，然查，原告於98年7 月間以存證信函表示終止租約時係表明「爰依民法第424 條、263 條之規定終止貴我雙方之租賃契約，並已本函為終止租賃契約意思表示之通知」，此有系爭98年7 月21日存證信函影本在卷可稽；原告並於同年9 月11日委律師代為發函予被告要求被告返還作為押租金之支票，該函內容亦稱原告已依民法第424 條、263 條之規定終止租賃契約，此亦有詠智聯合律師事務所98詠智律字第028 號律師函影本在卷可考。原告於本院100 年6 月2 日言詞辯論期日並稱：「（問：原告主張得提前終止租約是否係因被告遲遲不僱工進行補強？）是。除了被告遲遲不僱工進行補強外，系爭房屋我們認為即使進行補強也無法達到應有的安全性。還有我們曾經提過系爭房屋現況不符合建築法規，上述兩點是我們起訴之後才查知的，終止租約時是因為被告不進行僱工補強，所以表示提前終止」（見本院100 年6 月2 日言詞辯論筆錄第11頁、第12頁），則原告於98年7 月向被告表示終止租約時並未以民法第435 條第2 項或第226 條及第256 條規定為其得提前終止租約之事由，亦未向被告表示其認為系爭房屋即使進行補強也無法達到應有的安全性或有違建築法規等情。且查原告自陳當時已與被告達成由被告僱工補強之協議，因被告遲遲未僱工進場補強故而提前終止租約，顯見原告於98年7 月表示提前終止租約時並未認為系爭房屋即使進行補強亦無法達到應有之安全性。民法就定期租賃之提前終止事由既有明文規定，意即不欲讓定期租賃之契約當事人得任意未經對造同意而提前終止租約，上開原告認系爭房屋現況有違建築法規或即使補強亦無法達到應有安全性之理由至99年9 月21日後始提出（見原告99年9 月21日準備狀、100 年1 月5 日準備狀、本院100 年6 月2 日言詞辯論筆錄第12頁），而原告於98年7 月21日既明確表示其提前終止租約之依據為民法第424 條規定，非得以遲至99年9 月之後始提出之其他理由溯及至98年7 月時而主張其當時終止租約亦得因此合法。又原告雖表示當時提前終止租約係因被告遲遲不僱工進行補強，縱此原因為真，租賃雙方既已達成由被告僱工進行補強之協議，即應依此協議為租賃關係權利行使及義務負擔之依據，而定期租賃本即明文限制當事人提前終止租約之權，除另有約定外，亦應有法定終止事由始得提前終止。本件租賃雙方就上開協議若未約定於出租人不依協議履行之情況下，承租人得提前終止租約，承租人仍不得僅以出租人未依協議履行而單方提前終止租約。若有此約定，亦應於出租人不依約履行且已付遲延責任時始得行使終止權。查，本件租賃雙方就上開由被告僱工進場補強之協議，並未明確提出有「若出租人不依約僱工補強，承租人即得終止租約」之合意，承租人即原告是否得以出租人即訴外人李啟祥、被告李秉家未依約履行為由，主張得提前終止租約，並非無疑。縱認有此約定，原告就協議時是否有約定履行期限及嗣後有無對訴外人李啟祥、被告李秉家催告履行僱工進行補強之義務等節未為舉證，而自原告100 年6 月8 日補充陳述狀所陳可知，原告於協議達成後並未為任何催告動作，便逕於98年7 月21日發函表示終止租約，其固稱依被證4 之報價單記載98年3 月9 日（原告於100 年6 月8 日補充陳述狀誤繕為98年3 月5 日），訴外人李啟祥、被告李秉家至少於98年3 月9 日起即負有僱工進場補強鋼結構之義務，渠等拖了3 個月卻絲毫無所作為，早已給付遲延等語，然98年3 月9 日僅係訴外人李啟祥、被告李秉家收受原告提出之上開報價單之日，而渠等認為該報價索價太高，便與原告協議決定由被告僱工補強，協議當時並無約定被告應於何時履行此僱工補強之義務，而原告嗣後亦未為任何催告，難認訴外人李啟祥、被告李秉家已發生給付遲延之責任。因而，原告主張訴外人李啟祥、被告李秉家未僱工進場補強，其因此得提前終止租約，尚屬無據。 ⒋據上所論，原告於98年7 月間以民法第424 條規定或以訴外人李啟祥、被告李秉家未依協議僱工補強為由，主張提前終止租約，於法不合。而縱認原告以民法第435 條第2 項或第226 條及第256 條規定有合法提前終止租約之可能，亦僅得以此意思表示到達對造時始生終止租約之效力。惟被告於99年6 月間已以原告未依約繳付租金為由終止系爭租賃契約，原告於同年月28日收受此終止租約之存證信函，而其亦未爭執其於被告表示終止租約時已累積2 月以上租金未繳，則被告於99年6 月28日依兩造租賃契約第十七條約定終止租約應為合法；系爭租賃契約既經被告於99年6 月28日終止，原告於租約終止後始提出其他終止事由，縱非無理由，亦無得再為租約之終止。 ⒌綜上，原告於98年7 月21日所為之契約終止既非合法，自不生終止之效力，原告主張其已終止租約為由請求被告返還押租金78萬元及自98年6 月24起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬無據。㈡原告請求被告給付409,100 元是否有理由：原告主張租賃雙方於98 年3月9 日簽訂「約定切結書」約定「出租人應承租人之要求代為修改房屋內外造作」，且原告已經給付被告每月13萬元之「房屋修繕費用」，自應由被告負責僱工施作修改房屋內外造作之工程；然原告已僱工施作修改房屋內外造作而支出409,100 元，此一工程費用本應由被告負擔，卻因原告已經先為支出，減少被告所應負擔修改房屋內外造作之責任，致被告受有利益，則被告自受有409,100 元之不當得利，應返還原告等語，固以工程請款單5 紙為據（見附卷之被證三）。惟就上開切結書上所載「出租應承租人之要求代為修改房屋內外造作，其費用承租人分期負擔之」所謂「費用」究指何費用，原告稱「是指拆掉原有裝潢、清運拆掉之廢棄物及若拆掉後有損壞原有房屋的部分之修補費用，不包含原告自行重新裝潢的費用」，被告則稱「是要補貼原有裝潢被拆掉的損害」（見本院100 年6 月2 日言詞辯論筆錄第1 頁、第2 頁），是兩造說法顯不一致，且皆未提出客觀佐證以實其說。查，上開記載於97年7 月4 日由原告簽名之約定切結書亦有記載，98年3 月9 日約定切結書係為修改97年7 月4 日約定切結書部分內容而作成，則上開記載所指費用究為何意，非不得以兩份約定切結書內容及兩造就租金金額之主張、陳述為綜合判斷。觀之97年7 月4 日約定切結書記載「出租人應承租人之要求代為修改該房屋內外造作，其費用承租人分期負擔之。承租人願於承租期間，每月另給付金額如下：第壹年至第參年（自民國97年7 月10日至民國98年02 月09 日，共柒個月裝潢期暫不收租金，故自民國98年02月10 日至民國100 年7 月09日止共29個月）每月新台幣拾柒萬元正．．．」；98年3 月9 日約定切結書記載「出租人（則甲方）應承租人（則乙方）之要求代為修改該房屋內外造作，其費用承租人分期負擔之。現因景氣不佳，故甲乙兩造同意修改切結書之部分約定。于民國九十七年七月四日簽署約定切結書之第一項作成修改如下：一、第壹年至第參年（本自民國97年7 月10日至民國98年03 月09 日止，共八個月裝潢期暫不收租金。而民國98年03月10 日至民國98年11月09日止，共八個月為裝潢延長期，房屋承造修繕費用下降成每月新台幣壹拾參萬元正（另加上公證租金參萬元，每個月需給付甲方壹拾陸萬元正））。民國98年11月10日至民國100 年07月09日止，共貳拾個月，費用為每月新台幣壹拾柒萬元正（另加上公證租金玖萬元，每個月需給付甲方貳拾陸萬元正）」（見被證一97年7 月4 日約定切結書、98年3 月9 日約定切結書），則兩造曾因「景氣不佳」而調降承租人即原告於97年7 月至98年11月應付之房屋承造修繕費用（即增加98年2 月10日至同年3 月9 日為不收租金之裝潢期，並將98年3 月10日至同年11月9 日原應每月給付17萬元之費用減少為13萬元），兩造就此部分費用為減少後亦未見約定將減少之金額於後期每月應付款中補足，上開費用如係拆掉原有裝潢、清運拆掉之廢棄物及若拆掉後有損壞原有房屋之修補費用等實際須僱工進行之工程費用，因實際工程需款多少即會產生如數支出，衡情出租人應不致因「景氣不佳」而減縮此約定由承租人負擔之費用，是原告主張上開費用係拆掉原有裝潢、清運拆掉之廢棄物及若拆掉後有損壞原有房屋之修補費用，尚屬有疑。再查，原告主張兩造約定之租金為每月26萬元，依上開97年及98年之約定切結書記載，按月應給付之26萬元中係包含公證租金9 萬元及約定切結書記載之「費用」17萬元，原告既主觀上認為此26萬元為租金，則上開「費用」應為定額，然拆掉原有裝潢、清運拆掉之廢棄物及若拆掉裝潢時造成損壞之修補費用難以事先即知確定數額，尤以拆掉原有裝潢時是否會造成房屋損壞無法事先預知，而上開分期按月給付之「費用」為長期之約定，就尚無法確定之費用預先以定額並長期分期給付之方式為付款約定，似有違常情。是以，被告主張上開切結書所載「費用」係補貼被告系爭房屋原有裝潢被拆掉的損害，應較為可採，則原告主張被告因原告自行僱工施作修改房屋內外造作而受有409, 100 元之不當得利，應給付原告409,100 元及自追加狀繕本送達意日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。㈢綜上所述，原告請求被告返還押租金78萬元及「房屋修繕費」409,100 元，及此2 請求金額各自之遲延利息，均為無理由，均應予駁回。乙、反訴部分：一、反訴原告主張：訴外人李啟祥、反訴原告李秉家與反訴被告間曾訂有租約等情，如前所述。反訴被告於98年6 月間終止租約既不合法，系爭租賃契約自不因此終止。訴外人李啟祥、反訴原告李秉家多次發函要求反訴被告支付租金，反訴被告均置之不理，訴外人李啟祥、反訴原告李秉家自得本於租賃關係請求反訴被告給付98年6 月10日起至99年6 月9 日止之租金，其中98年6 月10日至11月9 日止之租金，每月16萬元，共計5 個月；98年11月10日至99年6 月9 日止，每月租金26萬元，共7 個月，上開應付租金合計262 萬元，扣除反訴被告已給付之押租金78萬元，反訴被告仍應給付訴外人李啟祥、反訴原告李秉家184 萬元，然反訴原告僅請求反訴被告給付174 萬元，及自99年6 月11日起算之利息等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告174 萬元，及自99年6 月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。二、反訴被告則以：系爭房屋鋼構結構有「鋼構腐蝕」、「焊接不全」，「鋼構氧化剝溶」等諸多危害房屋結構安全之瑕疵，系爭房屋既存有諸多結構安全瑕疵之危害，訴外人李啟祥、反訴原告李秉家顯然未提供合於約定使用、收益狀態之房屋。又反訴原告亦承認伊「同意負責支付改善補強所需費用」，惟反訴原告事實上從未支付任何改善房屋結構安全瑕疵之費用。因反訴原告遲遲不願意給付改善補強所需費用，亦不願意進行補強結構安全瑕疵之工程，反訴被告對系爭房屋結構之安全性有疑慮，故不願意貿然進場正式裝潢，以免日後造成無可彌補之傷亡。反訴被告已於98年7 月21日以存證信函通知訴外人李啟祥、反訴原告李秉家，依民法第424 條、263 條規定終止兩造租約，兩造租約既已經終止，反訴原告再反訴請求反訴被告給付租金云云，洵屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、兩造不爭執事項：同前本訴部分所列。四、得心證之理由：反訴被告未於98年7 月合法終止租約，是系爭租賃契約仍有效存續至訴外人李啟祥、反訴原告李秉家於99 年6月28日終止租約時止，於租賃契約未終止前，承租人即反訴被告自有給付租金之義務。自上開97年及98年之約定切結書觀之，反訴被告於98年3 月10日至同年11月9 日每月應給付訴外人李啟祥、反訴原告李秉家16萬元（即公證租金3 萬元加原有裝潢拆除之損害補償13萬元），而自98年11月10 日起至100 年7 月9 日止，每月應付26萬元。該每月應付金額固包含非經公證之租金部分，惟除經公證之租金外，其餘部分為訴外人李啟祥、反訴原告李秉家就系爭房屋原有裝潢遭拆除之補償，前已述及。系爭房屋原有裝潢既經拆除，而此損害補償金經租賃雙方約定分期按月給付，此補償金額事實上係構成租金之一部，此觀原告自陳約定租金為26萬元及證人陳駿鵬之證述（見本院100 年6 月2 日言詞辯論筆錄第3 頁）與附卷之不動產租賃意願書影本之記載即明。從而，於租賃契約有效存續期間，反訴被告按月應給付之金額仍應以上開約定切結書記載為準。是以，反訴被告未給付98年6 月10日至99年6 月9 日之租金，合計262 萬元（計算式：16×5 ＋26×7 ＝262 ）。惟反訴被告已交付押租金78萬元，扣除78萬元後，反訴被告尚欠184 萬元租金未給付。又依兩造租約第肆條約定，各期租金應於每月10日前繳付，從而，反訴原告請求反訴被告給付租金174 萬元及自99年6 月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。丙、本訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲明即失所附麗，應併予駁回。又本判決反訴部分係依民事訴訟法第427 條第1 項所規定之適用簡易訴訟程序所為反訴被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款規定依職權宣告假執行；反訴原告聲明願供擔保請准宣告假執行，應僅係促使本院為職權發動。反訴被告聲明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。丁、本件本訴及反訴之事證均已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，併此敘明。戊、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 100 年 6 月 29 日高雄簡易庭法官卓育璇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。書記官李梅芬中華民國 100 年 6 月 29 日附表 ┌─────────────┬─────┬───────┐ │租金月份 │租金數額 │利息起算日 │ ├─────────────┼─────┼───────┤ │98年5 月10日～6月9 日 │16萬元 │98年6 月10日 │ ├─────────────┼─────┼───────┤ │98年6 月10日～7月9 日 │16萬元 │98年7 月10日 │ ├─────────────┼─────┼───────┤ │98年7 月10日～8月9 日 │16萬元 │98年8 月10日 │ ├─────────────┼─────┼───────┤ │98年8 月10日～9月9 日 │16萬元 │98年9 月10日 │ ├─────────────┼─────┼───────┤ │98年9 月10日～10月9 日 │16萬元 │98年10月10日 │ ├─────────────┼─────┼───────┤ │98年10月10日～11月9 日 │16萬元 │98年11月10日 │ ├─────────────┼─────┼───────┤ │98年11月10日～12月9 日 │26萬元 │98年12月10日 │ ├─────────────┼─────┼───────┤ │98年12月10日～99年1 月9日 │26萬元 │99年1 月10日 │ ├─────────────┼─────┼───────┤ │99年1 月10日～2 月9 日 │26萬元 │99年2 月10日 │ ├─────────────┼─────┼───────┤ │99年2 月10日～3 月9 日 │26萬元 │99年3 月10日 │ ├─────────────┼─────┼───────┤ │99年3 月10日～4 月9 日 │26萬元 │99年4 月10日 │ ├─────────────┼─────┼───────┤ │99年4 月10日～5 月9 日 │26萬元 │99年5 月10日 │ └─────────────┴─────┴───────┘

高雄簡易庭99年度雄簡字第321號

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