臺灣高等法院 高雄分院100年度上易字第176號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　100年度上易字第176號

上訴人

振成傢俱有限公司

法定代理人

洪美雲

訴訟代理人

陳清和律師

被上訴人

麗家堡傢俱有限公司

法定代理人

黃千睿

訴訟代理人

柯尊仁律師

複代理人

陳妙泉律師

上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國100 年5 月11日臺灣高雄地方法院100 年度訴字第119 號第一審判決提起上訴，本院於101 年3 月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：上訴人於民國95年6 月8 日向被上訴人承租門牌號碼高雄市左營區○○○路466 號房屋及屋後空地（下稱系爭房地），約定租賃期間自95年6 月8 日起至102 年12月31日止，租金為每月新台幣（下同）30萬元，雙方並訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租約）。上訴人即依照系爭租約第4 條約定，交付被上訴人60萬元之押租金。嗣兩造再簽訂協約書補充系爭租約，約定除前開租金外，上訴人自95年8 月1 日起至98年7 月31日止，每月應再給付15萬元之租金；自98年8 月1 日起至102 年12月31日止，每月應再給付23萬元之租金，並應再給付被上訴人90萬元之押租金。上訴人總計給付被上訴人150 萬元押租金（下稱系爭押租金）。其後因景氣不佳，上訴人無力繼續承租系爭房地，遂於98年6月29日以存證信函通知被上訴人於98年7 月31日終止租賃契約之意思表示。而上開意思表示到達被上訴人後，被上訴人亦無異議。兩造並於98年7 月31日至系爭房地完成點交。是兩造已於該日合意終止系爭租約，被上訴人自應依系爭租約第4 條之約定返還系爭押租金。經上訴人於98年8 月6 日以存證信函催告被上訴人於收受該存證信函後7 日內返還。詎被上訴人於同年月10日收受該存證信函後，仍拒絕返還系爭押租金。為此依系爭租約第4 條之約定，提起本件訴訟。聲明求為判決：㈠被上訴人應給付上訴人150 萬元，及自98年8 月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：被上訴人並未同意上訴人於98年7 月31日片面終止系爭租約，而上訴人亦無權片面終止系爭租約。是上訴人主張系爭租約已於98年7 月31日合意終止，顯屬無據。又上訴人自98年8 月1 日起即未支付租金。被上訴人遂以上訴人遲付租金達2 個月以上為由，於98年9 月30日以存證信函向被上訴人為終止租約之意思表示。又上訴人有違反系爭租約相關規定之情事，被上訴人自得沒收系爭押租金。退而言之，縱認被上訴人不能沒收系爭押租；但系爭房地自98年6 月17日至98年8 月14日應繳水費1026元，及98年6 月25日至98年8 月26日應繳電費9 萬4092元（即47689元+46403元=94092）共計9 萬5118元，依系爭租約第10條約定，均為應由上訴人負責繳納而未繳納之費用；且上訴人就系爭房地之98 年8、9 月份之房租共106 萬元亦未繳納，此外，上訴人尚應負責賠償系爭房地之損壞修復費用即照明設備管路及電話線管路、消防設備費用545000元、隔屏拆除輕鋼架修補費用105000元、大門採光罩費用50000 元、大門鐵門修復費用15000 元、樓梯扶手50000 元、消防室建物修復費用20000元、倉庫費用720000元等，被上訴人亦得主張前揭上訴人應負擔之費用共266 萬0118元（即1026元+94092元+0000000元+5 45000元+105000 元+50000元+15000元+50000元+20000元+720000 元=0000000元）等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本件原審對於上訴人之請求，判決：㈠上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由上訴人負擔。上訴人聲明不服，上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人150 萬元，及自民國98年8 月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。

四、兩造不爭執之事項如下，並有系爭租約、存證信函、現場照片、土地及房屋租賃契約書附卷可稽，堪予採信。

㈠上訴人於95年6 月8 日向被上訴人承租系爭房地，約定租賃期間自95年6 月8 日起至102 年12月31日止，租金每月30萬元，兩造並訂有租賃契約書。上訴人即依照系爭租約第4 條約定，交付被上訴人60萬元之押租金。嗣兩造再簽訂協議書補充系爭租約，約定除前開租金外，上訴人自95年8 月1 日起至98年7 月31日止，每月應再給付15萬元之租金（即每月租金45萬元），自98年8 月1 日起至102 年12月31日止，每月給付23萬元之租金（即每月租金53萬元），並應再給付被上訴人押租金90萬元。上訴人共給付被上訴人押租金150 萬元。

㈡上訴人於98年7 月31日已將系爭房地點交返還被上訴人，被上訴人則於同日書立點交房屋及交還鑰匙之點交單予上訴人，上訴人自98年8月1日起即未再支付租金。

㈢被上訴人因未於上訴人返還系爭房地時交還押租金150 萬元予上訴人，上訴人乃於98年8 月6 日以存證信函催告被上訴人於收受存證信函後7 日內返還，被上訴人於同年月10日收受該存證信函，惟仍拒絕返還。

㈣系爭房地曾於98年7 月27日上網招租，嗣被上訴人於98年9月25日與旺來昌實業股份有限公司（下稱旺來昌公司）簽約，而自98年10月1 日至102 年12月31日將系爭房地出租與旺來昌公司。

五、兩造爭執之事項為：㈠兩造是否於98年7 月31日合意終止系爭租約？㈡上訴人請求返還押租金150 萬元，有無理由？如有理由，被上訴人主張抵銷上訴人應負擔之費用266 萬0118元（即水費1026元，電費94092 元、照明設備管路及電話線管路、消防設備費用545000元、隔屏拆除輕鋼架修補費用105000元、大門採光罩費用50000 元、大門鐵門修復費用15000 元、樓梯扶手50000 元、消防室建物修復費用20000 元、倉庫修復費用720000元，8 月份及9 月份房租106 萬元），有無理由？

六、兩造是否於98年7月31日合意終止系爭租約？上訴人主張上訴人因不堪營業虧損，無力負擔高額租金，乃於98年6 月29日以台北郵局30支局第1344號存證信函通知被上訴人擬於98年7 月31日終止租賃契約，經兩造多次協調，被上訴人始同意上訴人於98年7 月31日前將房屋清空，連同系爭房地之鑰匙一併交還，才要返還押租金。因之，兩造於98年7 月31日已合意終止系爭租約等語。固為被上訴人所否認，並以上訴人並無系爭租約第9 條所定得於租賃期間終止租約之事由，雖上訴人曾於98年6 月29日以存證信函表示終止租約之意思，但已經被上訴人於98年7 月9 日以存證信函回覆不同意。至於上訴人固於98年7 月31日將系爭房地及鑰匙交還被上訴人，並由被上訴人書立點交單交由上訴人收執；惟該點交單之內容僅為上訴人已於98年7 月31日將系爭房地及鑰匙點交予被上訴人之意思，並無任何關於兩造合意終止系爭租約之記載。且因被上訴人實際負責人鄭明輝是二房東，擔心系爭房地遭破壞，不能交還原所有權人，只好將鑰匙收下，但不能因之即認兩造間有終止系爭租約之合意云云置辯。經查：上訴人於98年6 月29日以存證信函向被上訴人表示擬於98年7 月31日終止系爭租賃契約，固經被上訴人於98年7 月9 日以存證信函回覆不同意等情，有存證信函2 份在卷足憑（見原審卷第25頁至第27頁、第55頁至第56頁）。然查被上訴人於98年7 月27日前已委託中信房屋左營新光三越加盟店刊登以每月60萬元招租系爭房地之網路廣告（見本院卷第63頁至第65頁），又於98年7 月31日會同上訴人點交系爭房地並收受鑰匙，此有被上訴人代理鄭明輝書立之點交單1 紙附卷可稽（見原審卷第96頁）。嗣於98年9 月25日與旺來昌公司就系爭房地簽訂土地及房屋租賃契約書，租賃期間自98年10月1 日起至102 年12月31日止，亦有土地及房屋租賃契約書1 份在卷可資佐證（見原審卷第148 頁至第154頁）。而承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，如有違反者，應負損害賠償責任。民法第432 條第1 項、第2 項規定綦詳，並為系爭租約第9 條前段所明定（見原審卷第9頁），且上訴人業已繳交押租金150 萬與被上訴人；而如被上訴人不同意終止系爭租約，則系爭租約仍屬存在，則上訴人仍為承租人，其有權使用系爭房地，並應負承租人之責任。此際，系爭房地如受有損害，被上訴人自得就上訴人所繳交之押租金取償，被上訴人應無「擔心系爭房地遭破壞，不能交還原所有權人」之疑慮，且被上訴人亦無於98年7 月31日到場點交系爭房地之理。又果若被上訴人於98年7 月31日點收系爭房地及鑰匙，並非同意終止系爭租約，兩造所訂系爭租約仍繼續有效存在，則被上訴人實無於98年7 月27 日前即委由中信房屋左營新光三越加盟店刊登招租系爭房地之網路廣告，嗣並於98年9 月25日與旺來昌公司就系爭房地簽訂租期自98年10月1 日起至102 年12月31日止之土地及房屋租賃契約書之理。是被上訴人前揭抗辯，與常情有違，應無足採信。故，被上訴人雖於上訴人98年6 月29日以存證信函表示終止租約之意思表示後，曾於98年7 月9 日以存證信函回覆不同意。惟被上訴人嗣又於98年7 月31日在現場點交系爭房地及鑰匙，堪認已於此時同意終止系爭租約，亦如前述，從而上訴人主張兩造已於98年7 月31日合意終止系爭租約，即屬有據，堪予採信。

七、上訴人請求返還押租金150 萬元，有無理由？如有理由，被上訴人主張抵銷上訴人應負擔之費用266 萬0118元（即水費1026元、電費94092 元、照明設備管路及電話線管路、消防設備費用545000元、隔屏拆除輕鋼架修補費用105000元、大門採光罩費用50000 元、大門鐵門修復費用15000 元、樓梯扶手50000 元、消防室建物修復費用20000 元、倉庫修復費用720000元、8 月份及9 月份房租106 萬元），有無理由？

㈠上訴人已於98年7 月31日將系爭房地及鑰匙點交與被上訴人，系爭租約已於98年7 月31日經兩造合意終止，已如前述，則上訴人自無於系爭租約98年7 月31日合意終止後，再繳交8、9月份租金之義務。且被上訴人於點收系爭房地及鑰匙後所出具之點交單，並未有系爭房地遭受損壞之任何保留權利之記載，則被上訴人於將系爭房地98年9 月25日轉租旺來昌公司後之98年9月30日始以存證信函以上訴人積欠98年8、9月份之租金及損壞系爭房屋等事由，主張終止系爭租約，並沒收上訴人所繳交150 萬元押租金（見原審卷第58頁至第60頁），即屬無據，不足採信。從而上訴人依系爭租約第4 條前段規定上訴人應於本契約簽訂之日給付被上訴人押租金60萬元，上開押租金於租賃關係消滅，被上訴人搬遷完畢，將租賃物返還後三日內，甲方應無息退還，及協議書第3 條規定上訴人於本協議書簽訂之日，願再給付被上訴人保證金90萬元，上開保證金依租賃關係第4 條之約定處理，請求被上訴人返還押租金150 萬元，即為有理由，應予准許。

㈡按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務互為抵銷。民法第334條第1項定有明文。查被上訴人抗辯系爭房地自98年6月17日至98年8月14日應繳水費1026元，及自98年6月25日至98年8月26日應繳電費9 萬4092元（即47689元+46403元=94092元）共計9萬5118元，依系爭租約第10條約定，均為應由上訴人負責繳納而未繳之費用等情，有台灣自來水股份有限公司98年9 月水費通知及收據1 紙、台灣電力股份有限公司98年9 月電費通知及收據2 紙在卷可稽（見原審卷第63頁至第65頁），並為上訴人所不爭執（見本院卷第145 頁），是被上訴人抗辯就此9 萬5118元與應返還之系爭押租金為部分抵銷，揆諸上開說明，為有理由，應予准許。

㈢次按系爭租約已於98年7 月31日經兩造合意而終止，上訴人並於同日將系爭房地及鑰匙交還被上訴人，上訴人已無再繳交系爭房地98年8 、9 月份租金之義務，已如前述，是被上訴人抗辯以上訴人未繳之系爭房地98年8 、9 月份租金共106 萬元，與其應返還之系爭押租金為部分抵銷，為無理由，不應准許。又上訴人已於98年7 月31日將系爭房地點交返還被上訴人，經被上訴人書立點交單予上訴人為憑。而被上訴人於該點交單上，並未有系爭房地遭受損壞之任何保留權利之記載，有點交單1 紙附卷可佐；且被上訴人亦自承就系爭房地並未支出任何修復費用，其所請求抵銷之修復費用均係估價金額等情（見本院卷第177 頁），參以被上訴人嗣於98年9 月25日再將系爭房地轉租旺來昌公司等事實，足徵上訴人主張伊僅係將系爭房地騰空，而於98年7 月31日點交系爭房地返還被上訴人，並無將系爭房地損壞之情形等語，應堪採信。至於被上訴人雖另抗辯其係由再承租人旺來昌公司自行修復，而以免收3 個月之租金作為補貼云云。然亦為上訴人所否認，並稱：上訴人當初承租時，因廠房是空的，所以被上訴人亦是有免收2 個月之租金，作為須將之依傢俱營業須要而整修之補貼。而旺來昌公司是經營生鮮超商市場，所須整修之設備較傢俱業複雜，所以被上訴人給予免收3 個月租金之補貼等語，經查，依被上訴人與旺來昌公司就系爭房地於98年9 月25日所訂土地及房屋租賃契約書第2 條㈢之約定：「98年10月1 日至98年12月31日，計3 個月為乙方（即旺來昌公司）裝潢之期間，不計租金」等語（見原審卷第148 頁），則上揭3 個月不計租金，係被上訴人因旺來昌公司須裝潢系爭房地，以供適合其營業狀況所須，乃不予收取租金，而非系爭房地因遭上訴人損壞，致委由旺來昌公司修復之補貼，堪予認定。是被上訴人前揭抗辯亦不足採。從而被上訴人抗辯就其委由旺來昌修復系爭房地而估價應支出之照明設備管路及電話線管路、消防設備費用545000元、隔屏拆除輕鋼架修補費用105000元、大門採光罩費用50000 元、大門鐵門修復費用15000 元、樓梯扶手50000 元、消防室建物修復費用20000 元、倉庫修復費用720000元等費用與應返還之系爭押租金為部分抵銷，亦為無理由，不應准許。

㈣綜上，上訴人請求被上訴人返還押租金140 萬4882元（即1,500,000 元-95,118 元=1,404,882元）之部分，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即為無理由，不應准許。

八、綜上所述，系爭租約已經兩造於98年7 月31日合意終止，扣除被上訴人主張抵銷之上訴人應繳納水電費共9 萬5118元外，上訴人依系爭租約第4 條約定，請求被上訴人返還押租金140 萬4882元及自98年8 月18日（即被上訴人於98年8 月10日收受上訴人於98年8月6日寄發，限被上訴人於收受後7 日內返還系爭押租金催告函之期限末日之翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審疏未詳查，就此部分遽為上訴人敗訴之判決，尚有未合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決此部分及訴訟費用之裁判均廢棄，並改判如主文第二項所示。又上訴人逾此部分之請求為無理由，不應准許。原判決就此部分為上訴人敗訴之判決，經核尚無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決之結果無影響，爰不一一論述。

十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第450 條、第79條，判決如主文。

民事第三庭