臺灣高等法院 高雄分院101年度抗字第125號

臺灣高等法院高雄分院民事裁定　　　　　101年度抗字第125號

抗告人

智勝資產股份有限公司

法定代理人

謝勝合

相對人

國統大飯店企業股份有限公司

法定代理人

蘇福能

上列抗告人因與相對人間清償債務強制執行聲明異議事件，對於民國101 年4 月19日臺灣高雄地方法院101 年度執事聲字第74號裁定提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法（下稱本法）第80條定有明文。次按辦理強制執行事件應行注意事項（下稱系爭注意事項）第42條之規定，鑑定人所估定之價格，僅係執行法院核定拍賣最低價額重要之參考依據之一，執行法院於核定前，仍應使債權人、債務人就鑑定價格表示意見，俾作為核定拍賣最低價額之參考。又執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘（最高法院88年度臺抗字第13號裁判意旨參照）。可見執行法院就拍賣底價之核定，雖可參酌鑑定及估價之結果及當事人意見之陳述，但仍為執行法院依職權裁量之範圍，是執行法院核定之價格，如何而可認為相當，係屬執行法院職權之裁量，非當事人所可任意指摘。再者，關於拍賣價額之核定，旨在防止不動產以不當之低價出賣，故由執行法院決定拍賣價格之最低限度，以確保不動產拍賣之適當價格，從而，執行法院核定拍賣底價目的，不僅在於順利賣出查封標的物，以避免無益之拍賣程序，更在於確保標的物，能以適當合理之價格賣出，以兼顧債權人及債務人之利益。

二、抗告意旨略以：抗告人前曾聲請強制執行座落高雄市○○區○○段671 之2 、之3 、之8 、677 及677 之1 地號、面積各為233 平方公尺、253 平方公尺、32平方公尺、12平方公尺、201 平方公尺、權利範圍10000 分之4387、之3880、之4210、之7664、之5567土地及其上門牌號碼高雄市三民區○○○路295 號、地下一樓、地下二樓、二樓之1 、七樓之1、八樓之1 、九樓之1 、十樓之1 及十一樓之1 建物（下稱系爭房地），經原審法院以99年度司執字第126166號強制執行事件（下稱系爭另案）受理後，自民國88年7 月29日查封迄今。原審法院經進行拍賣程序後，於100 年9 月1 日進行公告應買程序，因無人應買而終結。而抗告人聲請本件強制執行時間，距離系爭另案執行終結，僅約2 個月，系爭房地價值，於該期間內，在交易市場上並無大幅波動，故本件應逕以系爭另案第三拍、第四拍底價作為第一次拍賣價格之底價。詎原審法院逕核定本件第一次拍賣價格為新台幣（下同）123,750,000 元，與系爭另案第一次拍賣底價125,500,000 元，相差僅1,750,000 元，降幅僅約1.4 ％，顯無法吸引投標人前來投標，非唯造成債權人無法提早獲得清償，亦增加債務人利息負擔，顯有不當等語。爰聲明：（一）原裁定廢棄。（二）相對人所有系爭房地第一次拍賣總底價為100,400,000 元整。

三、經查，系爭房地前經系爭另案實施拍賣程序，原審法院於送請鑑定機關鑑定系爭房地價值後，公告拍賣，因未拍定，而進行公告應買之減價拍賣程序，復因無人應買而視為撤回執行程序乙節，為抗告人所自承，並有抗告人提出系爭另案拍賣公告等附於原審100 年度司執字第148182號卷（下稱系爭執行卷）可稽，堪可認定。其次，原審法院依抗告人聲請，而以101 年2 月6 日雄院高100 司執水字第148182號函公告系爭房地拍賣底價，並擇定於同年3 月15日下午開標乙節，亦有拍賣公告附系爭執行卷。而按原審法院認執行標的鑑價後迄抗告人聲請本件執行止，相距約1 年，期間房地產價格並無大幅度波動，乃依抗告人聲請，免除本件鑑價程序，並逕引系爭另案鑑定報告，作為核定本件第一次拍賣程序底價之參考乙節，亦為抗告人所自承，並有聲請狀附於系爭執行卷可稽。又系爭另案之鑑價，係由原審法院委由國家考試及格之建築師黃正雄鑑定，本其專業分別就產權及權利關係、鄰近市○○○○區段之成交行情、交易情形、有無新建個案及售價與成交價之差距、地區未來發展潛力，以及區域狀況概要如臨街巷道寬度、臨街面正面寬度、市場與學校之接近性、大眾運輸條件、房屋屋齡及結構等因素綜合估定之價格，堪認該鑑價結果，係由專業人士本諸公正、客觀立場所進行之評估，倘參諸系爭另案終結起迄本件執行拍賣時止，相隔僅約1 年，暨於該期間內，相對房地產價格，並無大幅度波動之情形相互以觀，則該鑑定結果，自得採為本件執行時，核定拍賣底價之依據。

四、至抗告人固主張系爭另案第四次拍賣日期距離本件聲請強制執行日期僅約2 個月，故本件第一次拍賣底價，即應參酌本法第91條第2 項及第92條規定，酌減其拍賣最低價額20% ，並以酌減後之價格為本件第一次拍賣之底價，否則，將造成無人應買之情形，實不利於債權人及債務人云云。惟本件執行程序係獨立之執行程序，並非系爭另案之延續，自不得逕以系爭另案最後一次拍賣核定底價，做為本件第一次拍賣底價之依據。遑論應逕以該案最後一次拍賣底價酌減20% 後之價格，做為本件第一次拍賣之底價參考，已徵抗告人此部分主張，並無理由。其次，原審法院核定系爭房地第一次拍賣底價為123,750,000 元，相較於系爭另案第一次拍賣底價125,500,000 元，亦降低1,750,000 元，此乃原審法院於抗告人為陳述後，斟酌執行標的現況、系爭前案拍賣價格等資料，而為確保系爭房地能以適當合理之價格賣出，並兼顧抗告人及相對人之利益，依職權參酌系爭另案鑑價報告及年來不動產價格並無大幅波動情形，所核定之價格，於法並無不合。此外，原審法院核定之拍賣價格，如何而可認為相當，係屬原審法院職權裁量之範圍，亦非當事人可任意指摘，如前所述，自不得僅以抗告人不同意核定底價，遽認拍賣程序違法。況原審法院若依抗告人所請，逕以系爭另案最後一次拍賣底價，做為本件第一次拍賣底價之依據，倘未經拍定，即有債權人承受問題，顯見拍賣底價之核定，事涉抗告人即債權人可能承受價格高低問題。益徵原審法院綜合抗告人及相對人之利益，依職權參酌系爭另案鑑價報告等所核定之底價，並無不當。從而，原審駁回抗告人之異議，其結論尚無違誤。抗告意旨仍執前詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

五、據上論結，本件抗告為無理由，依民事訴訟法第495 條之1第1 項、第449 條第1 項、第95條、第78條，裁定如主文。

民事第四庭

附註：抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或抗告人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審代理人。

抗告人或其法定代理人具有律師資格者及前項情形，應於提起抗告或委任時釋明之。