臺灣高等法院 高雄分院102年度上字第185號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　102年度上字第185號

上訴人

七加一不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

邱士原

訴訟代理人

楊進銘律師

被上訴人

三得立有限公司

法定代理人

李培立

訴訟代理人

黃俊嘉律師

　　　　　　孫嘉佑律師

　　　　　　吳龍建律師

上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國102 年4 月30日臺灣高雄地方法院101 年度訴字第2154號第一審判決提起上訴，本院於102 年11月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國101 年3 月15日與伊簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委銷契約 ）， 委託伊銷售其所有坐落高雄市○○區○○段0000地號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房地），並約定銷售成交時應給付伊以成交價2% 計算之報酬。嗣經伊仲介訴外人黃金瑞洽商買賣事宜後，被上訴人於101 年3月15日收受黃金瑞所交付之定金新台幣（下同）100 萬元，再於101 年3 月19日簽訂價金1 億300 萬元之買賣契約（下稱系爭買賣契約），且約定各期款付款期日，黃金瑞並同時交付1,500 萬元之支票予被上訴人收受。詎被上訴人意圖違約，竟以黃金瑞未履行特約條件，致系爭買賣契約不成立為由，拒不給付報酬。然系爭買賣契約並未附任何條件，且被上訴人於收受定金時所稱之條件亦已成就，系爭買賣契約應已成立生效，伊自得請求報酬。爰依系爭委銷契約之法律關係，提起本訴，並聲明求為命被上訴人給付206 萬元，且願供擔保為假執行之判決。

二、被上訴人則以：伊於收受黃金瑞交付定金時，即約定若黃金瑞不能與系爭房地之現承租人日和鋼鐵股份有限公司（下稱日和公司）達成續租或搬遷之協議，則買賣不成立（下稱系爭特約），故系爭特約應為系爭買賣契約之停止條件。而黃金瑞迄今未與日和公司達成任何續租或搬遷之協議，且日和公司又已以同一價格承購系爭房地，可見系爭買賣契約所附之停止條件已確定不能成就，致無從成立生效，自無銷售成交之情事可言，上訴人之請求，即屬無據等語，資為抗辯。

三、原審經審理後，駁回上訴人全部請求。上訴人提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人206萬元。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣願供擔保為假執行。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利判決，願供擔保免為假執行。

四、兩造爭執及不爭執事項：

㈠不爭執部分：

⒈兩造於101 年3 月15日簽訂系爭委銷契約，被上訴人委由上訴人全權銷售系爭房地，並約定銷售成交時應給付上訴人以成交價2% 計算之報酬。

⒉系爭房地於兩造簽訂系爭委銷契約前，即經被上訴人出租予日和公司。

⒊上訴人居間仲介黃金瑞表示購買意願後，被上訴人於101 年3 月15日收受黃金瑞交付之定金100 萬元，並於簽立定金收據，且在定金收據上記載：「若買方（即黃金瑞）不能與現有承租人（即日和公司) 達成續租或搬遷之協議，則買賣不成立，甲方（即上訴人）無償退還訂金」等語。

⒋被上訴人與黃金瑞於101 年3 月19日簽訂系爭買賣契約，買賣價金為1 億3 百萬元，黃金瑞並交付1,500 萬元之支票予被上訴人收執。又系爭買賣契約上載有特約條款，內容為：「本買賣於交屋日起，未到期之租金由買方（即黃金瑞）收取。本買賣原有租賃契約，自交屋日起由買方承受，賣方協助處理。新承租案由買方與承租人另行處理」，並於同年3月30日再加註：「雙方同意將第二期用印款變更為101 年4月3 日交付無誤」。

㈡爭執部分：

⒈系爭買賣契約是否附有條件。

⒉若附有條件，則該條件之性質及是否已成就。

五、本院之判斷：

㈠系爭買賣契約是否附有條件部分：

⒈上訴人主張系爭買賣契約並未附有條件，而定金收據僅為預約性質，且該收據上所載內容亦非系爭買賣契約之一部分等語。被上訴人則陳稱定金收據並非預約，而係本約之一部分，且所載條件亦為系爭買賣契約之內容等語。

⒉經查，依定金收據所示（見原審卷第70頁），係載明買賣標的為系爭房地，買賣價金為1 億300 萬元，黃金瑞並當時交付100 萬元定金予被上訴人，且約定雙方應於101 年3 月19日簽訂買賣契約，簽約金為1,500 萬元，及雙方應各自負擔之相關稅捐等事宜，此為兩造所不爭執。可見書立此定金收據時，雙方已就買賣標的及價金相互表示同意，且已交付及收受定金。則依民法第345 條第2 項及第248 條之規定，買賣契約應已成立，此從兩造確於上開約定之日期即101 年3月19日訂立系爭買賣契約，且就買賣標的、買賣價金及簽約金額等項，均與定金收據所載內容相同，而僅係就其餘款項及交屋日期為較明確之約定，亦得佐證。就此而言，雙方在簽立定金收據時，應已達成正式買賣之合意，衡其性質，應屬本約內容之一部分，此與當事人僅約定就某一標的為預定買賣之預約，而就其他關於買賣之重要內容則尚未約定或合意者，並不相同。故上訴人有關定金收據係預約性質之論述，即不足採。

⒊又系爭定金收據之內容，係由李博三（即被上訴人法定代理人李培立之父）、黃金瑞及上訴人之法定代理人邱士原在場商議後訂定，此為兩造所不爭執。而收據上所載：「若買方（即黃金瑞）不能與現有承租人（即日和公司達成續租或搬遷之協議，則買賣不成立，甲方（即被上訴人）無償退還訂金」等語，依證人李博三於原審所證稱：「係因系爭房地當時尚出租予日和公司，故要求黃金瑞應與日和公司達成解決方案，看日和公司要搬遷或是要買或是如何解決」、「我的意思是要他們要協調好要搬遷或如何解決，不然買賣就不成立」、「因為系爭房地已出租予日和公司很久，我也認為日和公司可能跟我買，我有可能會他讓他買，所以才寫下此條件」等語（見原審卷第189 、191 頁），及證人黃金瑞所證稱：「李博三打算要賣系爭房地，但因出租予日和公司（日和公司實際負責人李賜惠與李博三為兄弟），怕會對日和公司不好意思，所以才加註該文字。因為若買賣不成立，我也可以拿回定金，故同意加註」等語觀之（見原審卷第130 、132 、133 頁），上開加註文字應係李博三在出賣系爭房地時，為顧慮已出租予其兄弟所經營之日和公司多年，而要求黃金瑞應就日和公司對買賣之意見為妥善之處理（例如日和公司是否要續租或搬遷或有意承買等），並以日和公司之意見，作為買賣契約成立生效存否之條件。

⒋上訴人雖陳稱上開定金收據上所載條件，為法定條件（即假裝條件），應與無條件相同，且嗣後訂立系爭買賣契約時，亦已將此內容變更而未再附加任何條件等語。然查：

⑴按解釋契約，應探求當事人之真意，而不拘泥於所用文字，並應參酌當事人書立之目的，及當時之主客觀情事，依經驗法則及誠信原則，為通盤整體之判斷。本件被上訴人在定金收據上所記載上開文字之真意及目的，係在於能妥善處理日和公司對系爭買賣之意見，並希求能獲得日和公司滿意之結果，以維各方權益，而避免造成任一方不必要之損失或影響親誼。又日和公司既已承租，於租期屆滿時（依租約所示，租期至101 年5 月31日，見原審卷第89頁），若黃金瑞不欲續租，勢必搬遷；又或黃金瑞雖有意續租，但若就租金或租期未能達成協議，亦勢必造成日和公司之困擾。此時，因涉及其家族感情與和諧，而影響被上訴人出售之意願，故李博三特別將此情事在買賣前向黃金瑞為告知，並列為買賣成立生效存否之條件。就此而言，此項條件既為買賣雙方所知悉，並經同意而列入定金收據所載內容，且據以影響買賣契約成立生效之存否要素，再參以日和公司能否與黃金瑞就將來續租或搬遷等事宜達成協議，為將來、客觀、不確定之事實，自屬條件之性質無誤。故上訴人雖陳稱無論日和公司要續租或搬遷，均為租期屆滿時必然發生之法律效果，而認上開內容並非條件（即法定條件或假裝條件），然此項論述僅係就該文義所生之法律效果為說明，與李博三或黃金瑞約定應妥善處理租約事宜，並獲得日和公司滿意結果（達成協議）之目的不符，自不足採。

⑵又定金收據係於101 年3 月15日簽訂，同年月19日則簽訂系爭買賣契約，而系爭買賣契約上載有特約條款，其內容為：「本買賣於交屋日起，未到期之租金由買方（即黃金瑞）收取。本買賣原有租賃契約，自交屋日起由買方承受，賣方協助處理。新承租案由買方與承租人另行處理」，並於同年3月30日再經雙方同意而加註：「雙方同意將第二期用印款變更為101 年4 月3 日交付無誤」，此為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約在卷可憑（見原審卷第6 ～14頁）。則從上開約條款之內容及文義並定金收據所載條件綜合觀之，應係當事人認知已與日和公司談妥續租或搬遷事宜下所為之表示，此從證人李博三、黃金瑞於本院審理中均證稱係仲介（指上訴人之員工及代書）通知前往簽約，黃金瑞並證稱：「仲介及代書表示對方同意簽約，要我準備印章及支票」、「仲介及代書都沒有說（日和公司要如何處理），但我有問是否已經沒有問題，對方說沒有問題」、「到底日和公司的部分要如何處理。我在簽約時的認知是日和公司表示要承租」、「（簽定金收據後，有去日和公司）我當時表示已經買土地可以繼續出租，而日和公司表示他們要討論一下」、「後來是由仲介及李博三去協調，在這段期間我沒有跟日和公司接洽過」、「仲介及代書說被上訴人跟日和公司已經講好了，所以要我來簽約」等語，而李博三亦證稱：「仲介及代書表示對方要付第2 期款，要去簽約拿錢」、「我有提醒他要處理和日和公司承租的問題，他們表示已經處理好」、「所謂處理好，我的想法是他們已經跟日和公司講好，至於講的內容不管是續租或搬遷或是優購等，只要講好就好」、「（加註特約條款）是因為仲介跟黃先生講已經跟日和公司講好，所以不管是搬遷還是新租約的問題，都由黃先生他們去處理」等語（見本院卷第62～64頁；另原審卷第190 頁亦有李博三所述之類似證言），亦可得佐證。而黃金瑞、李博三為實際簽約之當事人，就上開簽約過程及認知情狀所為之陳述，既係基於其等親身經歷及主觀認知所為，應屬可信。可見系爭買賣契約所載特約條款，確係在黃金瑞及李博三均認知日和公司之租約事宜，已獲得日和公司滿意之處理結果下所簽訂無誤。

⑶然日和公司就李博三（或被上訴人）在未事先告知之情形下，即逕與黃金瑞簽訂系爭買賣契約之情事，甚為不滿，此從其法定代理人蕭美櫻及其配偶李賜惠於原審分別證稱因李博三曾提及想出售，而日和公司因已承租10餘年，本即有購買意願，但需先行措資金，打算在此次租期屆滿時再與李博三洽談；黃金瑞及仲介人員來時，並未向黃金瑞或仲介表示同意搬遷，也未寫同意書；黃金瑞及仲介人員來後，即委請律師寄存證信函予被上訴人表示不滿其出售系爭房地予他人，及表明要購買系爭房地之意願等語，並有該存證信函在卷可稽（見原審卷第128 ～130 、156 ～159 、184 、185 頁）。又黃金瑞及仲介人員係於101 年3 月15日前往日和公司告知買賣事宜，而上開存證信函係於101 年3 月22日委請律師寄發，相差僅7 日，可見日和公司就系爭買賣確有異議，且就續租或搬遷之處理方案均不同意，而有自行購買之意思，否則，即不需於知悉後，隨即徵詢律師之專業意見，並委請寄發存信函之必要。

⒌依上所述，無論從定金收據之加註目的，或系爭買賣契約特條款之附加內容觀之，李博三就系爭買賣契約之存否生效，均係以日和公司就系爭買賣能有滿意處理方案之結果為其條件。而系爭買賣契約特約條款之附加內容，既係基於雙方均認知仲介人員（即上訴人）已妥善處理日和公司對買賣意見之情形下所為，而與實際情形顯然不符，自不得逕以該文字之記載，即認定與定金收據之加註目的不同，更不得據以認定雙方業已同意變更，而不再附加條件。故上訴人所稱訂立系爭買賣契約時，亦已將定金收據之加註內容變更而未再附加任何條件，即難採信。

㈡若附有條件，則該條件之性質及是否已成就部分：

⒈上訴人主張縱認系爭買賣契約附有條件，亦屬解除條件，買賣契約仍已成立，且若為停止條件，該條件亦已成就等語。被上訴人則陳稱該條件為停止條件，且因黃金瑞未與日和公司達成續租或搬遷之協議，而日和公司又已購買系爭房地，故該停止條件已確定不能成就，致系爭買賣契約無從成立生效等語。

⒉按法律行為之附停止條件，係指該法律行為業已成立，而其效力之發生，則繫於將來、客觀、不確定的事實之成就。而附解除條件之法律行為，則於成立當時即已發生效力，僅於解除條件成就時，失其效力。此從民法第99條第1 、2 項規定觀之即明。又附停止條件之法律行為，於條件成就前，尚未發生效力，而於條成就時，始發生效力；另附解除條件之法律行為，則於條件成就前，即已發效力，而於條成就時，，當然失其效力，且均不待當事人另以意思表示為之，亦有最高法院31年上字第3433號判例意旨可供參酌。

⒊經查：

⑴本件買賣契約附有條件，即黃金瑞應與日和公司達成續租或搬遷之協議，業如前述。而上訴人於仲介黃金瑞與被上訴人洽談買賣事宜後，被上訴人即於101 年3 月15日收受黃金瑞交付之定金100 萬元，並於同年月19日與黃金瑞簽訂系爭買賣契約，且收受簽約金1,500 萬元之支票，可見被上訴人與黃金瑞間就系爭房地之買賣契約，業已合法成立。又因被上訴人在收受定金及訂立系爭買賣契約時，均係以黃金瑞能與日和公司達成協議為買賣之條件，並因上訴人在簽訂系爭買賣契約當時，表示已與日和公司達成協議，故而完成簽約手續，亦如前述。可見系爭買賣契約之是否有效，端繫於能否達成協議之條件，參以此項條件在買賣訂約前前即已提出，並由上訴人協同黃金瑞前往處理，且係因上訴人告知已達成協議，被上訴人始同意完成簽約。就此而言，此條件之性質，自宜解為當事人之真意係以先達成協議，再使買賣發生效力之條件（即停止條件），而非先使買賣發生效力，再以未能達成協議，使買賣失其效力（即解除條件），較為合理適當。否則，若認為係解除條件，則黃金瑞即需先行調度款項以支付1 億3,00 0萬元之價金，被上訴人亦應先行辦理移轉登記，而於解除條件成就時，被上訴人即應返還價金，黃金瑞則應再次辦理移轉登記，就雙方所應支出之成本及法律關係之複雜觀之，應非當事人當初欲妥善處理日和公司租約事宜之真意。故被上訴人稱係停止條件，應屬可採，上訴人陳係解除條件，尚不足採。

⑵上訴人雖又陳稱若係停止條件，亦已成就等語。然查，黃金瑞並末與日和公司達成續租或搬遷之協議，日和公司甚且因不滿李博三出售系爭房地，而寄發存證信函予被上訴人表達該意，嗣並與被上訴人簽約買受系爭房地，業如前述，再參以黃金瑞於原審證稱：「若日和公司願意繼續租，我願意續租，若日和公司願意搬遷，我會讓他有半年的搬遷時間。沒有取得書面協議」等語（見原審卷第132 、133 頁），則依其所述，至多僅能認定係黃金瑞單方告知李賜惠欲購買系爭房地，並願讓日和公司續租或提供時間讓日和公司搬遷，尚未能證明當時已獲日和公司之承諾續租或搬遷，且上訴人亦未能提出有達成協議之書面證明，自難謂條件業已成就。

⑶另上訴人所提其法定代理人邱士原與被上訴人法定代理人李培立於101 年3 月27日之對話錄音譯文（見原審卷第150 ～153 頁），其內容僅係邱士原之片面陳述，及一再表明有向李賜惠為通知，李賜惠並未為異議之意，而李培立則為附和之語。然李培立於原審證稱該對話均為客氣話，僅係應付之詞等語（見原審卷第194 頁），且雙方為上開對話時，日和公司業以存證信函向被上訴人明確表示願購買之意願，則系爭買賣契約所約定之條件顯已無從成就，則李培立為應付邱士原而為客套之消極附和，亦屬常情，自亦無從採為黃金瑞與日和公司已有達成協議之論據。

⒋至上訴人雖另主張日和公司係表示行使優先購買權而購買系爭房地，可見係以系爭買賣契約業已合法有效為前提等語。然被上訴人本即有出售系爭房地予日和公司之考量，並將日和公司就系爭買賣之意見列為停止條件，業如前述，則無論日和公司是否基於優先購買權而購買，均與系爭條件之是否成就無涉，亦即系爭買賣契約所附停止條件若未能成就，即不發生效力，與日和公司是否有優先購買權，並無關連，上訴人上開論述，即不足採。

⒌又停止條件，係將法律行為之效力，繫於該條件之成就，而於條件成就後始發生其效力，則若該停止條件已確定不成就時，則該法律行為即當然確定不發生效力。本件買賣契約之停止條件為黃金瑞應與日和公司達成續租或搬遷之協議，而黃金瑞並未與日和公司達成該協議，甚且日和公司係向被上訴人購系爭房地，致被上訴人已無從再將系爭房地出售予黃金瑞，則系爭買賣契約所附之停止條件明顯確定不可能成就，系爭買賣契約即不可能生其效力，應可認定。

⒍本件上訴人係本於系爭銷售契約之約定請求報酬，而依該契約第6 條約定，係以銷售成交為給付報酬之要件，則若銷售未能成交，上訴人自無請求給付報酬之權利。又居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。為民法第568 條所明定。而系爭買賣契約係附有停止條件，且該條件確定無法成就，已如前述，自無上訴人所稱銷售成交之情事，故上訴人請求被上訴人給付報酬，即屬無據。

六、綜上所述，上訴人主張系爭買賣契約已合法有效成立，被上訴人即有給付報酬之義務，為不足採；被上訴人抗辯並無銷售成交之情事，應屬可信。從而，上訴人本於系爭銷售契約之法律關係，請求被上訴人給付206 萬元，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。

民事第五庭

附註：民事訴訟法第466 條之1 ：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。