臺灣高等法院 高雄分院103年度上更㈠字第10號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　 103年度上更㈠字第10號

上訴人

長谷生活科技股份有限公司

上訴人

長家開發股份有限公司

共同法定代理人

鍾正元

共同訴訟代理人

李玲玲律師

共同訴訟代理人

陳彩繁

被上訴人

五十層世貿大樓管理委員會

法定代理人

林源

訴訟代理人

鄭曉東律師

　　　　　　魏緒孟律師

上列當事人間請求撤銷會議決議事件，上訴人對於民國101 年2月14日臺灣高雄地方法院100 年度訴字第1886號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於104 年3 月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：上訴人長谷生活科技股份有限公司（原為長谷建設股份有限公司，以下稱長谷公司）係「50層世貿大樓（以下稱系爭大樓）」之原始起造人，亦為該大樓停車位（共291 個）之所有權人。其後該公司除賣出66個停車位予部分系爭大樓區分所有權人，及將其中102 個停車位出售予訴外人即該大樓區分所有權人長捷開發股份有限公司（以下稱長捷公司）外，仍由長谷公司保有其餘115 個停車位。長捷公司公司現將上述102 個停車位連同其原有之8 個停車位（合計110 個）暨所附屬之專有部分信託予上訴人長家開發股份有限公司（以下稱長家公司）所有。而長谷公司銷售系爭大樓時，藉由買賣契約與承購戶達成全部停車位由該公司專用之分管協議；且系爭大樓規約暨組織章程（下稱系爭規約）第2 條第4 項原亦承續明定，停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約使用其約定專用部分。詎被上訴人於100 年6 月21日召開系爭大樓第17屆第2 次區分所有權人會議（下稱系爭會議），決議通過議題一，將系爭規約前揭條項修改為停車空間之約定專用應依區分所有權人會議決定之（以下稱系爭第1 項決議）；另強行表決通過議題二，將原屬於長家公司所有停車位中之104 個及長谷公司所有停車位中之75個（合計179 個，下稱系爭停車位），改由如系爭會議紀錄所附車位約定專用名冊所載之區分所有權人取得使用權（以下稱系爭第2 項決議）。此等決議顯已侵害上訴人權益，且其內容因違反公寓大廈管理條例第33條第3 款規定而不生效力。爰求為確認系爭第1 、2 項決議無效。

二、被上訴人則以：長谷公司雖為系爭大樓之原始起造人，但該大樓地下室停車位係以大樓全體區分所有權人分別共有之方式辦理登記，為公共設施之一部分，又原屬於長谷公司所有之區分所有建物已先後經法院拍賣而改由他人取得，故屬於停車位之共有部分持分已隨主建物所有權移轉而併予轉讓他人，各該區分所有建物之買受人亦可據此取得停車位使用權。而系爭第2 項決議乃係依現時之區分所有權人因法院拍賣程序所取得公共設施持分比例加以計算而為分配，並無不當，上訴人主張仍保有系爭停車位之所有權或專用權，顯非實在。另長谷公司亦應針對其主張曾出售110 個停車位予長捷公司一事加以舉證為憑。上訴人現時既非系爭停車位之所有權人，亦無法證明仍保有該等停車位之專用權，系爭決議自無違反公寓大廈管理條例第33條第3 款規定而不生效力之情事等語，資為抗辯。

三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，聲明：

㈠原判決廢棄；㈡確認系爭會議之決議無效。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

㈠長谷公司為系爭大樓之原始起造人，系爭大樓地上50層、地下5 層，於81年8 月建築完成並取得使用執照，於同年10月據以辦理第一次所有權登記。長谷公司、長家公司現時各係系爭大樓其中高雄市○○區○○段00000 ○號（門牌號碼高雄市○○區○○○路00號20樓之2 ）及同段建號22478 （門牌號碼高雄市○○區○○○路00號25樓之2 ）建物之區分所有權人。

㈡系爭規約第2 條第4 項原規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分（停車場管理辦法詳見附約一）」，嗣經系爭會議以系爭第1項決議變更為：「停車空間之約定專用應依區分所有權人會議決議定之，並載明於規約（停車場管理辦法詳見附約一）」等詞。

㈢系爭第2 項決議乃將系爭大樓地下3 樓停車位32個（編號1至2 、6 至8 、24至27、40至43、45至53、55、59至61、72至74、79至81）、地下4 樓停車位13個（編號A02 、A10 、A1 1、B02 、B17 、B19 、C02 、D13 、D14 、D16 、D24、D30 、D31 ）及地下5 樓停車位30個（A01 、A02 、A04、A09 至A11 、B03 至B05 、B09 、B17 、B19 至B20 、C09 至C10 、C19 、D02 至D05 、D08 至D10 、D18 至D22 、D3 0、D34 ）；及地下2 樓停車位28個（編號1 至28）、地下3 樓停車位43個（編號3 至5 、10至20、23、28至39、56至57、62至69、75至78、82、84）及地下4 樓停車位33個（編號A01 、A04 至A05 、A08 至A09 、B04 、B07 至B09 、B1 6、B18 、D01 至D03 、D05 至D11 、D15 、D19 至D23、D25 至D29 、D32 ）等179 個停車位（即系爭停車位，坐落位置及面積如附圖所示），改由系爭會議所附停車位約定專用名冊其上所載區分所有權人取得使用權。又依系爭第2項決議取得系爭停車位使用權之人，均係經法院拍賣程序購買系爭大樓區分所有建物，或向拍定人再轉買受者。

㈣系爭停車位於98年3 月前係由上訴人委託被上訴人所設置之管理中心代為出租予他人使用暨收取租金，所收租金用以抵繳長谷公司應繳之管理費，如有不足，再由長谷公司補繳不足數額。自98年3 月後，被上訴人改以就部分停車位與長谷公司依上述方式辦理結算，自100 年1 月起即未再針對停車位租金與上訴人辦理結算。

㈤系爭車位拍賣時，拍賣公告所載拍賣標的並無標示某特定停車位，於拍定後執行法院亦未將某特定停車位點交於拍定人。

五、按確認法律關係之訴，非上訴人有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，上訴人主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥狀態能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年度台上字第1237號著有判例。上訴人主張其等為系爭停車位之專用權人，系爭會議所為系爭第1 、2 項決議內容非法修改系爭規約暨變更系爭停車位使用權人，侵害其等之權益等情，為被上訴人所否認，足見系爭停車位使用權誰屬有所不明，且上訴人主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態。又如上訴人本件能獲取勝訴判決，當可使系爭第1 、2 項決議不生拘束效力，而除去該不妥狀態。揆諸前開說明，自應認上訴人提起本件訴訟具有即受確認之法律上利益。又所有權權能之行使，並毋需以訴訟為之。系爭第2 項決議受分配系爭停車位之區分所有權人，因認其等所購得之共有部分包含停車位對應之應有部分，而經由系爭會議行使共有人就共有物管理之權利，於法並無不合。上訴人主張該等區分所有權人應另訴請確認有無購得停車位，不得逕以系爭會議決議分管方法（本院卷二第30頁背面），非屬可採。

六、長谷公司是否為系爭停車位之專用權人？

㈠按公寓大廈起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約，公寓大廈管理條例第56條第1 項定有明文。又區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：. . . 依第56條第1 項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。同條例第33條第3 款定有明文。前引條文係92年12月31日修正公布施行。查，系爭大樓係長谷公司於81年8 月間興建完成並取得使用執照、於同年10月辦妥第一次所有權登記；上訴人迄今仍為區分所有權人各情，為兩造所不爭。又系爭大樓公共設施即停車場、防空避難空間、機房、屋頂平台、瞭望台等，係合併編為同一建號即三民區大港段22522 建號，登記為各區分所有建物之共有部分，有建物登記謄本、使用執照申請書在卷可稽（本院上字卷一第91-95 、265-267 頁）。而上訴人所主張長谷公司銷售系爭大樓時，與承購戶以買賣契約成立分管契約而取得全部停車位之專用權，雖非屬依前揭條例第56條第1 項規定而取得之專用權，惟其權利性質與該條規範之專用權尚屬無異，故本件得類推適用前揭條例第33條第3款規定，先予敘明。

㈡上訴人主張長谷公司依前述方法取得全部停車位之專用權，買受停車位之承購戶即獲該公司讓與專用權，未出售停車位之專用權仍歸長谷公司，停車位並無相對應之共有部分應有部分比例；而系爭停車位之使用權並未受拍賣，迄今仍為上訴人享有，上訴人自得使用系爭停車位。被上訴人則予否認，並抗辯：系爭大樓停車位係以各區分所有權人分別共有之方式而為登記，為公共設施之一部分，系爭第2 項決議受分配系爭停車位之區分所有權人或其等之前手，於拍賣程序所買受之區分所有部分附屬之共有部分內均包含停車位對應之應有部分，自得使用系爭停車位。經查：

⒈上訴人就其主張長谷公司以買賣契約與承購戶成立分管契約並取得全部停車位專用權之事實，固據提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、地下室車位預定買賣合約書、地下室車位土地預定買賣合約書及車位證明卡（原審卷第175-176 頁、266-286 頁；本院更字卷一第86-150頁、第189-201頁）為證。而核閱上述房屋預定買賣契約書、土地預定買賣合約書，係關於區分所有部分、所屬基地面積持分面積計算方式及價金之約定，並無停車位之相關約定。又觀之地下室車位土地預定買賣合約書前言及第1 條約定：「. . .茲因乙方（賣主）願將. . . 土地售與甲方（買主）作為地下室停車之用，雙方訂立條款如下：第一條：甲方所購土地為. . . 號車位之持分面積，係以每一車位之平均面積佔本大廈全部總售坪之比率計算. . . 」（本院更字卷一第201頁），足見系爭大樓之停車位需另附購，且承購停車位者，其土地持分應較未購者增出依車位面積占總售坪計算之比例。至地下室車位預定買賣合約書第3 條約定：「本車位無所有權狀，但於交屋時，由乙方（長谷公司）發給車位使用權證明，甲方（買主）擁有永久使用權與轉讓權」（本院更字卷一第87頁），雖未如地下室車位土地預定買賣合約書上開約定，明示建物共有部分之持分比例會隨同附購停車位而增加，惟由該條起首敘稱無所有權狀，接續敘載承購者得憑賣方發給之使用權證明、據以使用特定停車位，並參諸我國法令迄今就區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部，其建號、總面積及權利範圍則於各專有部分之所有權狀中記明，不另發給所有權狀（土地登記規則第81條第2 項），足認該條約定之旨，係在使承購者於無車位所有權狀之情形下，有使用特定停車位之明確依憑，俾得與未附購停車位之承購戶相區隔。故尚無從因上開約款未如地下室車位土地預定買賣合約書第1 條約明附購停車位者取得停車位相對應部分之土地持分，遽認附購車位者同意其建物之共有部分內毋需附含停車位之相對應部分。另上開車位證明卡僅足說明長谷公司有依上開約款發給使用權證明予附購車位者，無從證明長谷公司已與承購區分所有建物者達成由其專用全部停車位之分管合意。承上，前開書證並不足證明長谷公司藉由該等買賣契約書，有與承購區分所有建物者就共有部分達成由該公司享有全部停車位專用權之分管協議。

⒉反之，證人即被上訴人下屬管理中心之行政助理兼會計黃珮宜證稱：伊自82年7 月迄今受僱於被上訴人，82年7 月伊到職後，系爭大樓開始要收管理費，長谷公司要提供已出售區分所有部分之資料即各戶坪數，伊等才能去收取管理費，長谷公司所提供者為原審卷第92至93頁；當時收取管理費的標準，係含公設，不含車位，一坪150 元，車位部分是一個收取1,000 元，不分大小等語（本院更字卷一第181 頁背面至第182 頁）。上訴人對證人黃珮宜所稱原審卷第92至93頁所示資料係長谷公司所交付乙節，並未予爭議（見一院卷第183 頁正、背面）。而核閱原審卷第92至93頁明細表於每一戶別分列「私」、「公」、「車」、「總面積」；且「私」欄所載面積（坪）核與各區分所有建物登記謄本登載之層次面積（平方公尺）大致相符，「公」、「車」欄之合計面積與各區分所有建物登記謄本登載之共有部分應有部分面積大致相符，亦有建物登記謄本、被上訴人製作之明細表附卷可佐（本院上字卷一第96-236頁、更字卷一第160-163 頁）。職是，足認附購停車位之區分所有建物共有部分應有部分內，係包含相對應停車位面積之應有部分，且承購戶亦知此情，並按剔除停車位所占共有部分面積加入區分所有建物面積之方式計收管理費，停車位則一律以1 個1,000 元計付。參以，被上訴人最初成立時所制定之規約，就管理費之收取亦約明每戶計費坪數以權狀所載面積為準，包括室內使用面積、公共設施持分，不含車位持分面積（見原審卷第260 頁）。綜上可見，長谷公司與承購戶間就附購停車位者之建物共有部分內應附含停車位對應之應有部分係存有合意，實際並已移轉停車位相對應之共有部分應有部分比例予附購者，且全體承購戶長此依剔除停車位部分之共有部分比例面積繳納管理費。從而，堪認依長谷公司與承購戶間之分管約定，系爭大樓停車位之使用係附隨於共有部分內有相對應之停車位應有部分，長谷公司如將與停車位相對應之共有部分應有部分比例移轉予他人，即失其使用該等停車位之權源。

⒊甚者，長谷公司於96年7 月16日曾出具切結書予中華業銀行股份有限公司，敘稱該公司於83年10月7 日向該銀行抵押借款2 億4 千萬元，抵押物中系爭大樓內建號22472 建物之共同使用部分權利範圍萬分之796 ，內含65個平面停車位，每個停車位之權利範圍為萬分之11，另建號22473 建物（即長谷公司迄今保有之唯一區分所有建物）之共同使用部分權利範圍萬分之625 ，內含41個平面停車位，每個停車位之權利範圍為萬分之9 等情（原審卷第295 頁，該41個停車位不在系爭停車位範圍內），益可證系爭大樓停車位係有相對應之共有部分應有部分比例，且長谷公司對外亦以車位占共有部分之應有部分比例表彰停車位使用權之有無。又上開切結書記載停車位所占共有部分應有部分之比例萬分之9 、萬分之11，亦核與依前揭地下室車位預定買賣合約書所載各承購戶附購停車位之個數（共計66個）、原審卷第92至93頁所記載層次、共有部分、車位等面積及建物所有權狀登記面積交叉比對換算而出之共有部分比例大致有萬分之9 、萬分之10、萬分之11等3 種，並不相悖；而原附購停車位之承購戶所有之共有部分應有部分比例亦均包含與所購停車位數量相符之應有部分（見本院更字卷一第160-163 頁、上字卷一第92-236頁；原審卷第92-93頁）。據上，可認長谷公司與承購戶間就建物共有部分所存之分管約定，係以共有部分應有部分附含停車位比例者始得使用停車位，並非不問長谷公司之共有部分比例若干，均得使用其未出售使用權之停車位。

⒋再者，依系爭第2 項決議取得系爭停車位使用權之人，均係依據法院拍賣程序購買系爭大樓所屬區分所有建物，或向拍定人再轉買受者；又系爭車位拍賣時，拍賣公告所載拍賣標的並無標示某特定停車位，於拍定後執行法院亦未將某特定停車位點交於拍定人各節，固為兩造所不爭。惟拍賣程序係屬非訟性質，拍賣公告並無確定實體法律關係爭議之效力，故系爭停車位之拍賣公告未標示拍賣某特定停車位乙情，並無從佐證系爭停車位對應之共有部分應有部分不包含在拍賣標的之標示範圍內。又該等拍賣公告既無標示某特定停車位，則執行法院於實體法律關係非屬明晰之情形下，無從執行點交，事屬當然，故亦無法證明系爭停車位之所有權或其使用權能未受拍賣。

⒌復以，長谷公司所有之系爭大樓區分所有建物係自93年2 月起至99年11月止陸續拍定，有原審法院民事執行處函、本院勘驗錄在卷可稽（原審卷第185-186 、189-256 頁；本院上字卷一第13-16 頁）。而系爭停車位於98年3 月前係由上訴人委託被上訴人所設之管理中心代為出租，並以租金抵繳長谷公司應繳之管理費；自98年3 月後，被上訴人改以僅就部分停車位與長谷公司依上述方式辦理結算，自100 年1 月起即未再針對停車位租金與上訴人辦理結算各情，固亦為兩造所不爭。惟證人黃珮宜證述：98年3 月之前，因長谷公司都在法拍，管理中心收不到停車位管理費，才會出租停車位來抵充長谷公司的管理費，98年3 月之後，因為有人陸續得標，就停車位有爭議，所以管理中心就沒有再出租停車位等詞（本院更字卷一第182 頁），足見被上訴人係在系爭大樓區分所有建物受拍賣期間，因未能向長谷公司收得管理費，始暫以出租系爭停車位收取租金之方法，抵充長谷公司欠繳之管理費；而自98年3 月起有拍定人爭議部分系爭停車位之使用權歸屬時，即逐步限縮終至停止以該方法抵充長谷公司積欠之管理費。是自難以被上訴人暫時性之收費作為推認系爭停車位未附隨區分所有建物拍定售出。

⒍據上，上訴人主張長谷公司與承購戶間，經由買賣契約成立由該公司享有全部停車位使用權之分管契約，承購戶需另向其附購停車位使用權，停車位並無共有部分內相對應之應有部分比例云云，亦即該公司縱僅保有共有部分之少數應有部分，仍得使用未經其移轉使用權之全數停車位，要無可取。又前揭切結書所載22472 建號建物暨其共有部分業經拍定，有原審法院民事執行處函在卷可憑（原審卷第189-190 頁）；該區分所有建物之共有部分附含65個應有部分各為萬分之11之停車位，已如前述。而系爭停車位所附屬區分所有建物之共有部分，相較於層次面積（室內坪數）相近之區分所有建物，其共有部分之比例大致均有增出，且增出之比例皆有依上述萬分之9 、10或11之停車位應有部分比例可循（詳見本院更字卷一第160-163 頁）。基此，堪信系爭停車位各附含於所屬區分所有建物之共有部分應有部分內，於歷件拍賣程序拍定賣出。至上訴人主張長谷公司曾將102 個停車位轉讓予長捷公司，固據提出100 年1 月1 日車位使用權轉讓及債務清償契約書為證（原審卷第113-115 頁）。惟依前述地下室車位土地預定買賣合約書所示，長谷公司理應將停車位對應之基地應有部分移轉予長捷公司，惟長谷公司迄未能提出其確有移轉該等對應之基地應有部分予長捷公司之證明，是自無從佐證截至100 年1 月1 日止，長谷公司仍保有系爭停車位而未予出賣。

㈢綜合前述，上訴人所舉書證並無法證明長谷公司經由買賣契約與承購戶達成全部停車位由其分管之協議。而由系爭大樓向來之管理費收繳方式、上開切結書等事證，可認長谷公司與承購戶間之分管約定係系爭大樓停車位之使用附隨於共有部分內有相對應之停車位應有部分，長谷公司如將與停車位相對應之共有部分應有部分比例移轉予他人，即失其使用該等停車位之權源。系爭規約第2 條第4 項原規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分（停車場管理辦法詳見附約一）」，嗣經系爭會議以系爭第1 項決議變更為：「停車空間之約定專用應依區分所有權人會議決議定之，並載明於規約（停車場管理辦法詳見附約一）」等詞，為兩造所不爭。而長谷公司與承購戶間經由買賣契約所合意之分管約定，既非全部停車位使用權由該公司享有，則上述規約之修改並不涉及原約定專用部分之變更，系爭第1 項決議之作成自無公寓大廈管理條例第33條第3 款所定，需經原約定專用部分者同意之問題。又系爭第2 項決議係本於系爭第1 項決議及原有分管契約之旨，具體約明各區分所有權人使用特定停車位之位置，亦無違反上開法律之可言。

七、從而，上訴人主張系爭第1 、2 項決議有違公寓大廈管理條例第33條規定，應不生效力，求為確認系爭會議所為決議係無效，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。

民事第二庭

附註：民事訴訟法第466 條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。