臺灣高等法院 高雄分院103年度上字第223號

• 裁判案由: 返還停車位
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 高雄分院
• 裁判日期: 103 年 12 月 31 日

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　103年度上字第223號上　訴　人　現代經典大廈管理委員會
法定代理人　林金枝
訴訟代理人　涂平貴
蔡昌儒
被上訴人　　蔡文傑
訴訟代理人　陳炳彰律師
上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於民國103 年6 月26日臺灣高雄地方法院102 年度訴字第1604號第一審判決提起上訴，本院於103 年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
本件上訴人法定代理人於上訴後，已變更為林金枝，有高雄市新興區公所民國103 年10月15日高市○區○○○○00000000000 號函在卷可稽（見本院卷第67頁），其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第65頁至第66頁），核無不合，應予准許。
按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第254 條第1 項定有明文。本件上訴人起訴主張：現代經典大廈（下稱系爭大廈）地上一樓編號第17、18號法定停車空間（下稱系爭停車位），原係訴外人即系爭大廈建商銘鹿建設股份有限公司（下稱銘鹿公司）所占用，且坐落高雄市○○區○○段0000地號土地權利範圍萬分之258 暨其上建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路000 巷00號（及共有部分同段4817建號建物權利範圍萬分之725 ，以下合稱系爭不動產）為銘鹿公司保留戶，因經拍賣而由金智資產管理有限公司（下稱金智公司）於民國100 年3 月29日標得，然該拍賣並未列系爭停車位為拍賣標的，金智公司竟無權占有系爭停車位，乃請求金智公司返還等語。嗣於訴訟繫屬中，系爭不動產已於102
年6 月13日移轉登記與第三人即參加人蔡文傑，金智公司亦移轉系爭停車位之占用與蔡文傑，金智公司乃具狀同意由蔡文傑全權處理承當訴訟，並經蔡文傑同意一節，有土地暨建物第二類謄本、原審不動產權利移轉證明書、建物登記第二類謄本、103 年8 月29日列印之建物登記第二類謄本、金智公司民事陳報狀、本院103 年9 月30日準備程序筆錄附卷可稽（見原審卷第8 頁至第12頁、第61頁至第65頁、本院卷第24頁至第25頁、第29頁至第30頁、第50頁），復經上訴人同意蔡文傑承當本件訴訟（見本院卷第75頁）。是以依首揭民事訴訟法第254 條第1 項規定，蔡文傑即承當本件訴訟而成為本件當事人，先予敘明。
上訴人起訴主張：系爭大廈地上一樓系爭停車位，原係銘鹿公司所占用，且系爭不動產原為銘鹿公司保留戶，嗣經原審99年度司執字第87022 號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣，由金智公司得標後，已於100 年4 月27日辦畢所有權移轉登記。因系爭執行事件拍賣公告，並未列系爭停車位為拍賣標的，故金智公司未取得系爭停車位使用權，詎竟無權占有系爭停車位，嗣又出售系爭不動產並將系爭停車位讓與蔡文傑占有。因依公寓大廈管理條例第7 條第1 款規定地面不得約定專用，而系爭停車位乃設於地面，故系爭停車位不得供專用，應由系爭大廈全體住戶共用，爰依民法第767 條第1 項規定為本件請求等語。求為判決：金智公司應將系爭停車位返還予系爭大廈全體區分所有權人。（原審為上訴人敗訴之判決，經上訴人聲明不服）於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡蔡文傑應將系爭停車位返還予系爭大廈全體區分所有權人。
被上訴人則以：系爭執行事件拍賣公告雖未列系爭停車位，惟於100 年4月8日取得系爭不動產後，銘鹿公司乃明確告知金智公司有系爭停車位使用權，上訴人即於100 年7月1日核發停車位證明書與金智公司，並按月收取系爭停車位清潔費，金智公司自非無權占有。因系爭大廈起造人銘鹿公司於出售系爭大廈時，即已規劃停車位使用方式，並與承買人即區分所有權人約定停車位之分管。因此銘鹿公司轉讓系爭不動產及系爭停車位與金智公司，金智公司復出售系爭不動產與蔡文傑，及讓與系爭停車位使用權，蔡文傑自應繼受分管契約而有權使用系爭停車位。又公寓大廈管理條例第7條第1款所稱「公寓大廈本身所占之地面」，與建築技術規則所稱「建築面積」同義，而系爭停車位不在系爭大廈所占地面範圍內，且依系爭大廈使用執照所載核准設立之室外停車位原為2 輛，系爭停車位自屬系爭大廈之法定停車位，得約定專用等語置辯。於本院聲明如主文所示。
兩造所不爭執之事項：
㈠系爭不動產及其共用部分原為銘鹿公司所有，經系爭執行事件公開拍賣後，由金智公司標得，並已於100年4月27日辦理所有權移轉登記完畢，又金智公司於訴訟繫屬中已將系爭停車位之占有移轉與蔡文傑。
㈡系爭大廈為銘鹿公司於85年9 月3 日起造，系爭停車位於銘鹿公司申請使用執照之竣工圖中標示為「法定停車空間」、「No.17 」、「No .18」等文字，未位於系爭大廈地面上，而係坐落於系爭大廈前之法定空地，即系爭停車位於初始起造設計規劃時本預計作為停車位之用，且為系爭大廈法定停車位之一，另系爭大廈規約係由區分所有權人於86年1 月26日所制訂。
㈢系爭不動產之管理費為920 元，系爭大廈關於停車位清潔費1
位收取500 元。
㈣系爭停車位原為銘鹿公司提供予系爭大廈住戶停放機車，嗣由金智公司占有使用後已轉與蔡文傑占有。
協商整理兩造之爭點如下：系爭停車位之使用權是否為系爭不動產原所有人銘鹿公司所有？金智公司拍定買受之範圍是否包括系爭停車位之使用權而屬有權占有並轉讓與蔡文傑？上訴人得否請求蔡文傑返還系爭停車位與系爭大廈全體區分所有權人？
按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：公寓大廈本身所占之地面。連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。約定專用有違法令使用限制之規定者。其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，公寓大廈管理條例第7 條定有明文。亦即，不屬於公寓大廈管理條例第7 條各款之情形即得約定專有。又按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共用部分。公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分（參照公寓大廈管理條例第3 條第4 、5 款規定），而如同條例第7
條第1 款至第5 款所列之區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分，則不得約定為專用部分而成為專用權之客體，其以不得為專用權客體之共有部分，約定供特定區分所有人專用者，固應認係違反強制或禁止規定而為無效。然公寓大廈共用部分之法定空地，若非屬同條例第7 條各款規定之情形者，參照同條例第16條第2 項、第58條規定，應仍得約定由區分所有人之特定人有專用使用權而為約定專用權之客體。（參照最高法院103 年度台上字第2247號裁判意旨）末按公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為，公寓大廈管理條例第58條第2 項定有明文。亦即，公寓大廈之法定空地等共用部分雖不得為所有權之讓售，惟仍得約定專用權而加以轉讓。
經查：
㈠系爭不動產及其共用部分原為銘鹿公司所有，經系爭執行事件公開拍賣後，由金智公司標得，並已辦理所有權移轉登記完畢，又於訴訟繫屬中移轉登記與蔡文傑。而系爭停車位原為銘鹿公司提供予系爭大廈住戶停放機車，由金智公司占有使用後已讓與蔡文傑占有。且系爭大廈為銘鹿公司於85年9 月3 日起造，系爭停車位於銘鹿公司申請使用執照之竣工圖中標示為「法定停車空間」、「No .17」、「No .18」等文字，未位於系爭大廈地面上，而係坐落於系爭大廈前之法定空地，即系爭停車位於初始起造設計規劃時本預計作為停車位之用，且為系爭大廈法定停車位之一等節，為兩造所不爭執（見本院卷第54頁至第55頁、第79頁），並有土地暨建物第二類謄本、原審不動產權利移轉證明書、系爭大廈一樓建築平面圖、建物測量成果圖、照片附卷可憑（見原審卷第6 頁至第12頁、第61頁至第65頁、第309 頁、第109 頁、本院卷第24頁至第25頁、第36頁至第38頁）。佐以蘇啟東建築師函覆：依據該案（即系爭大廈）申請建造執照時期及現行法規規定，法定空地均可設置法定停車空間、自設停車空間或獎勵停車空間。本案地下室法定停車數量不足而必須在一樓空地設置兩輛法定停車（即17、18號停車位）方可達到法規要求。本樓一樓空地設置兩輛法定停車（即17、18號停車位）因無頂蓋而不計入建築面積，所以無建物產權登記等語，有蘇啟東建築師103 年9 月24日東字（2014）0901號函在卷可考（見本院卷第43頁）。足認系爭大廈係於公寓大廈管理條例於84年6 月28日公佈施行後所建造，應適用公寓大廈管理條例，且系爭大廈之法定空地得設置系爭停車位，並於計入系爭停車位後，依建築法規，系爭大廈始具有足夠必需設置之法定停車位。又起造人銘鹿公司亦為系爭大廈區分所有權人，並於起造後使用系爭停車位，嗣則提供與系爭大廈住戶停放機車，惟已先後移轉系爭不動產及停車位使用權與蔡文傑。
㈡因系爭停車位不屬於公寓大廈管理條例第7 條第1款至第4款規定不得約定專有部分；抑且，上訴人亦未舉證證明系爭停車位有公寓大廈管理條例第7條第5款「其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」之情形。此外，依建築法第11條第1 項前段規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地」等語，足見「建築基地」係包括該「建築物本身所占地面」及其所應留設「法定空地」，而公寓大廈管理條例第7條第1款不得約定專用部分係指「公寓大廈本身所占之地面」，兩者並不相同，故系爭停車位縱使位於系爭大廈建築基地，惟其係坐落於系爭大廈前之法定空地，而不在公寓大廈本身所占之地面上，故系爭停車位不屬於公寓大廈管理條例第7條第1款不得約定專有部分之情形，上訴人就此亦不爭執（見本院卷第75頁至第76頁）。是以揆諸首揭說明，系爭停車位既非屬不得約定專有部分，又為系爭大廈之法定停車位，則系爭大廈起造人銘鹿公司以之為系爭不動產專用部分，歸由系爭不動產所有人具有使用權，即於法無悖。從而，上訴人主張：系爭停車位必須提供全體區分所有權人共用，不得約定專用等語，自不足採。
㈢系爭大廈規約係於區分所有權人於86年1 月26日所制訂，系爭停車位約定專用部分之權源，並非經區分所有權會議決議通過而來，而係原始起造人所規劃一節，有系爭大廈一樓建築平面圖、系爭大廈86年1 月26日規約附卷可佐（見原審卷第6 頁、第312 頁至第317 頁），並為上訴人所不爭執（見本院卷第76頁）。佐以系爭大廈經起造人銘鹿公司販售時，並非每戶均有停車位使用權，若住戶需使用系爭大廈停車位時，乃需另向銘鹿公司承購，銘鹿公司始發給車位證一節，業據證人薛英妹結證綦詳（見本院卷第80頁至第81頁），並有系爭大廈預定買賣合約書暨車位證等影本在卷可考（見本院卷第88頁至第114 頁）。足認系爭大廈之全部停車位確為起造人銘鹿公司於起造後出售時即予以規劃，且該等停車位之使用方式已為系爭大廈買受人即區分所有權人所同意。又因系爭不動產原為銘鹿公司所有，及系爭停車位於系爭大廈竣工時起即由銘鹿公司所使用，而非由系爭大廈全體區分所有權人依區分所有權人會議制訂規約而約定專有，且區分所有權人同意銘鹿公司就系爭大廈停車位使用方式之規劃。如此益徵系爭停車位之使用權屬於系爭不動產之原所有人銘鹿公司，其自得處分讓與。
㈣系爭停車位於金智公司使用前，其使用權乃屬於系爭大廈原始起造人即建商即系爭不動產原所有人銘鹿公司，業如前述，佐以證人即金智公司公司員工陳冠宇證稱：金智公司標到系爭不動產後，因當時上訴人主委卓婉玲曾質疑系爭停車位使用權，故卓婉玲及洪千雯曾同去詢問建商銘鹿公司，建商回答系爭停車位是金智公司的，卓婉玲回來後曾告訴我，嗣上訴人主委換為陳文仙，但未交接好，又來跟我說車位有爭議，陳文仙的妹婿就同我去問建商，建商也說系爭停車位是30號住戶的，之前已經問過了，怎麼又來問一次，現上訴人主委是洪千雯，就這件事情又告訴我有爭議，我問她你之前不是確認過嗎，她說因為住戶有意見，希望法院判決，大家就沒話說等語（見原審卷第151 頁）；另證人即上訴人前任主委陳文仙證稱：前主委卓婉玲曾派人向起造之銘鹿公司詢問系爭停車位之歸屬，經銘鹿公司表示系爭停車位歸屬30號住戶使用，且系爭不動產拍賣前，銘鹿公司提供系爭停車位讓系爭大廈住戶停放機車，以抵銷銘鹿公司就系爭不動產應支出之管理費，金智公司標得系爭不動產後，即開始繳納管理費及停車位清潔費，嗣因這任主委認為要看憑證，才要提起本訴等語（見原審卷第133頁至第135頁），足認上訴人因知悉系爭停車位使用權原屬於系爭大廈原始起造人即系爭不動產原所有人銘鹿公司所有，故而就系爭停車位使用權有疑義時，即向銘鹿公司人員求證，且已獲悉銘鹿公司業將系爭停車位使用權讓與金智公司。再者，上訴人前任法定代理人洪千雯於原審亦自承：我的確有與卓婉玲去問銘鹿公司的董娘，她說系爭停車位是30號住戶的，陳冠宇所證述的內容均屬真實等語（見原審卷第155 頁），益徵原始起造系爭大廈之銘鹿公司確實曾向上訴人之歷任主委卓婉玲、陳文仙、洪千雯表示系爭停車位之使用權係屬於系爭不動產之所有權人即金智公司所專用。
㈤系爭不動產原為銘鹿公司所有，自系爭大廈起造以來即由銘鹿公司提供系爭停車位予系爭大廈住戶停放機車，以抵銷銘鹿公司就系爭不動產應支出之管理費一節，業經證人陳文仙證述明確（見原審卷第133 頁至第134 頁），而系爭不動產之管理費為920 元，系爭大廈關於停車位清潔費1 位收取500 元一情，為兩造所不爭執（見本院卷第55頁、79頁），核與上訴人所提出之系爭大廈管理費繳費記錄，其上記載「162 巷30號銘鹿建設」之欄位均為空白或記載為「免費」，惟於101 年記載為「金智資產162 巷30號」時，即記載為「1920」（920 元＋500
元×2 ＝1920元）一節相符，復有現代經典大廈停車位收費明
細在卷可查（見原審卷第123 頁至第127 頁），足認銘鹿公司未繳納管理費及系爭停車位清潔費，係因提供系爭停車位與系爭大廈住戶停放機車所致；嗣因銘鹿公司讓與系爭停車位使用權與金智公司，金智公司自需繳納系爭不動產管理費920 元及系爭停車清潔費1000元。詎上訴人提起本件訴訟後，即拒絕收取被上訴人繳納停車位清潔費一節，亦經證人陳冠宇證述纂詳（見原審卷第154 頁），並有被上訴人所提出之管理費收據及上開繳費記錄在卷可佐（見本院卷第41頁、第123 頁至第127
頁）。佐以證人薛英妹證稱：系爭大廈於86年成立管委會時，向銘鹿公司爭取置停放機車處所，銘鹿公司乃同意住戶用系爭停車位停放機車至100 年為止等語（見本院卷第81頁）。足認銘鹿公司確就系爭停車位有使用權，方同意暫供系爭大廈住戶停放機車至100 年止。且此亦為系爭大廈住戶所同意，否則銘鹿公司應無權以系爭停車位提供與系爭大廈住戶使用，並允諾使用期限迄100 年止，作為其免予繳納管理費、清潔費之對價。又因銘鹿公司於100 年間金智公司取得系爭不動產時，即讓與系爭停車位使用權與金智公司後，金智公司未供系爭大廈住戶停放機車，上訴人遂向其收取管理費及清潔費。是以被上訴人主張：銘鹿公司銷售系爭大廈時，即與購買系爭大廈之區分所有權人約定停車位使用方式，因銘鹿公司規劃系爭不動產所有人得專用系爭停車位，就系爭停車位之使用權已成立分管契約，金智公司自銘鹿公司受讓系爭不動產所有權，即應取得系爭停車位使用權等語，即屬有據，而可採信。
㈥至上訴人主張：依系爭不動產權利移轉證書附表所示，未標示系爭停車位之使用權，系爭停車位並不在拍賣公告內，且未經點交，金智公司未取得系爭停車位之使用權，自屬無權占有等語。惟於起造時，銘鹿公司即已規劃系爭大廈停車位使用方式，並於出售時分別與區分所有權人約定，為系爭大廈區分所有權人所同意而有分管契約，因系爭不動產之原所有人銘鹿公司有系爭停車位之使用權，於金智公司取得系爭不動產所有權後，併將系爭停車位使用權讓與金智公司，業經上訴人之歷任主委卓婉玲、陳文仙、洪千雯向銘鹿公司確認後，方開始收取系爭停車位清潔費一節，業如上述。足認拍賣公告雖僅載明系爭不動產之所有權範圍，未及系爭停車位使用權，惟系爭不動產原所有人銘鹿公司有系爭停車位之使用權，乃屬其與系爭大廈內區分所有權人間分管契約約定所致，縱未記載於公告範圍內，亦無礙於繼受者即金智公司、蔡文傑得依該分管契約繼續使用系爭停車位之權利。如此自無從以拍賣公告認定金智公司未取得系爭停車位之使用權。至於點交係解除現占有人之占有，交予拍定人占有，系爭不動產是否點交，更與停車位之使用權無關。是以上訴人上開主張，尚非足採。
綜上所述，上訴人主張本於所有物返還請求權之法律關係，請求被上訴人應將系爭停車位返還予系爭大廈全體區分所有權人，為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日民事第四庭
審判長法官 徐文祥
法 官 賴文姍
法 官 謝靜雯
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 31 日書 記 官 盧雅婷
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。