臺灣高等法院 高雄分院103年度上易字第153號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　103年度上易字第153號

上訴人

林瑞富

被上訴人

臺灣領航企業大樓管理委員會

法定代理人

魏程師

訴訟代理人

洪碧東

訴訟代理人

王緒庸

被上訴人

長尊建設股份有限公司

法定代理人

陳美珠

法定代理人

洪靚瑜

法定代理人

洪碧東

訴訟代理人

洪佳瑜

被上訴人

長堤建設股份有限公司

法定代理人

陳美珠

　　　　　　洪碧東

　　　　　　王崑龍

　　　　　　蔡奇璋

上列當事人間請求給付管理費等事件，上訴人對於中華民國103年3月11日臺灣高雄地方法院102年度雄訴字第14號第一審判決提起上訴，本院於105年2月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人臺灣領航企業大樓管理委員會（下稱領航大樓管委會）法定代理人原為蔡奇璋，於民國104 年12月11日變更為魏程師，此有高雄市苓雅區公所104 年12月30日高市○區○○○00000000000 號函在卷可憑（本院卷二第140 頁），經魏程師具狀聲明承受訴訟，核無不合。又被上訴人長堤建設股份有限公司（下稱長堤公司）原法定代理人之一蔡璧朱於10 4年1 月23日死亡，有其個人基本資料查詢結果單在卷足憑（本院卷二第66頁），故應以長堤公司其餘董事即陳美珠、洪碧東、王昆龍、蔡奇璋為該公司法定代理人。合先敘明。

二、領航大樓管委會起訴主張：上訴人為領航大樓內門牌號碼高雄市○○區○○路00號5樓之2建物（下稱系爭建物）之區分所有權人，依領航大樓99年12月14日區分所有權人會議決議（下稱系爭決議）及同年12月21日公布之規約（下稱系爭規約），區分所有權人應每月繳交按每坪新臺幣（下同）65元計算之管理費，而系爭建物為186.9 坪（含區分所有及共同使用部分），上訴人每月應繳納管理費12,149元，詎上訴人自101 年3 月起至102 年9 月止，拒繳管理費合計230,831元（12,149元×19），經伊催討無效。又依系爭規約第3 條第4 款所規定，未繳納金額逾2 個月以上，經伊書面通知限期繳納，逾期仍不繳納者，伊得另收取依未繳納金額年息百分之10計算之遲延利息。爰依公寓大廈管理條例（下稱本條例）第21條及系爭決議、系爭規約，求為判命上訴人應給付領航大樓管委會230,831 元，及自102 年10月2 日起至清償日止按年息百分之10計算之利息。

三、上訴人則以：系爭建物係屬商業辦公用途，將近20年未出租，現為空屋，並斷水斷電，領航大樓管委會不可能對空屋提供管理服務，而管理服務與管理費係屬對待給付關係，故該管委會無從請求伊給付管理費；又公共基金僅有起造人有提列義務，且法定遲延利息僅為年息5%，領航大樓管委會強索依年息百分之10計算之利息，有失公平。再者，伊所有共同使用部分之面積為62.87 坪，係伊以每坪約20萬元價購，價值約12,574,000元，該管委會及其他區分所有權人並無權使用而擅加利用，依領航大樓目前每坪月租約500 元計，扣抵每坪每月65元之管理費後，該管委會及其他區分所有權人每月受有相當於租金之不當利益27,349元；另伊區分所有部分內所裝設之冷氣設備遭該管委會監守自盜，該管委會應賠付伊冷氣設備價額542,325 元。伊就以上兩項債權主張與該管委會本件請求之管理費相抵銷等語，資為抗辯。並於原審對領航大樓管委會、被上訴人長尊建設股份有限公司（下稱長尊公司）及長堤公司提起反訴，主張：前述冷氣設備係於82年間購入、安裝，伊於101 年5 月16日發現遭竊，而領航大樓管委會成立前之83年至100 年期間，係由長堤公司或長尊公司收取管理費，與伊有委任及無因管理關係存在，該兩公司就前述冷氣設備遭竊，應負受任人或無因管理之損害賠償責任。又領航大樓管委會成立後，與伊亦有委任關係存在，應應承受前手管理人對伊之賠償義務，且就前述冷氣設備失竊亦屬監守自盜。爰依委任法律關係，請求判命被上訴人3人應連帶給付上訴人542,325 元，及自90年1 月5 日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。領航大樓管理委員會則以：前述冷氣設備失竊並非發生在管委會成立之後，且上訴人於書狀內自述該冷氣設備可能係遭原承租人竊取，自不能令伊負責等語為辯。長尊公司及長堤公司則以：領航大樓早於公寓大廈管理條例施行前之81年即已完工，至83年間約7 成產權為長堤公司股東所有，由蔡川澤任大樓管理負責人，洪碧東成立管理公司承攬統包大樓管理事務，每坪收取管理費65元，當時上訴人並未繳交管理費；又長堤公司、長尊公司分別於83年7 月2 日、91年10月8日解散，且無責任或義務為上訴人看管財物；領航大樓已於99年12月成立管委會，上訴人失竊物品，應為管委會之責任，與伊兩公司無關等語，資為抗辯。

四、原審就本訴部分判命上訴人給付被上訴人230,831 元，及自102 年12月1 日起至清償日止按年息百分之10計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴；另駁回上訴人之反訴。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡前項廢棄部分，領航大樓管委會在第一審之訴駁回，被上訴人應連帶給付上訴人542,325 元，及自90年1 月5 日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。被上訴人均於本院答辯聲明：上訴駁回。至原審駁回領航大樓管委會以230,831 元自102 年10月2 日起至同年11月30日止按年息百分之10計算之利息部分，未據上訴，已確定。

五、兩造不爭執事項：

㈠上訴人為領航大樓內門牌號碼高雄市○○區○○路00號5 樓之2 建物（即系爭建物）之區分所有權人，系爭建物區分所有及共同使用部分面積合計為186.9坪。

㈡領航大樓於99年12月14日召開區分所有權人會議，選任管理委員、成立管委會，並決議區分所有權人應每月繳交按每坪65元計算之管理費（即系爭決議）。

㈢上訴人未繳納自101年3月起至102年9月止依前項標準計算之管理費。

㈣上訴人於101年5月16日向高雄市政府警察局苓雅分局成功路派出所（下稱成功路派出所）報案系爭建物發生竊盜。

六、領航大樓管委會依本條例第21條及系爭決議、系爭規約，請求上訴人給付管理費230,831 元，及自102 年12月1 日起至清償日止，按年息10% 計算之利息，是否有理由？

㈠按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：…區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，此為本條例第18條第1 項第2 款所明定。又有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，本條例第23條第1 項定有明文。再者，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，本條例第21條亦有明文。

㈡經查，領航大樓於99年12月14日召開區分所有權人會議，選任管理委員、成立管委會，並決議區分所有權人應每月繳交按每坪65元計算之管理費，為兩造所不爭，且有前揭區分所有權人會議紀錄在卷足稽（原審卷一第160-165 頁）。是依本條例第18條第1 項第2 款規定，上訴人自應按每坪65元之標準繳交管理費。而上訴人所有系爭建物之區分所有及共同使用部分面積合計為186.9 坪，為其所自承；依此計算，其每月應繳之管理費為12,149元（186.9 ×65元=12148.5元，元以下四捨五入）。又其未繳納自101 年3 月起至102 年9月止按前揭標準計算之管理費各節，亦為兩造所不爭，則上訴人前述期間欠繳之管理費合計為230,831 元（12,149元×19）。次以，系爭規約第3 條約明，區分所有權人經書面通知限期繳納，逾期不繳納者，管委會得收取以未繳金額年息百分之10計算之遲延利息，利息計算期間自第3 個月第1 日起至繳納日止（見原審卷一第177 頁）。依前引本條例第23條第1 項規定，上訴人應受系爭規約上開約定之拘束。而領航大樓前就上訴人所積欠101 年3 月至同年12月之管理費，業於102 年1 月14日、同年3 月1 日函催上訴人給付未果，乃於原審提起本訴請求上訴人給付，並於102 年10月1 日言詞辯論期日擴張其請求之欠費期間至102 年9 月，金額則擴張為230,831 元（詳見原審卷一第135 、138-141 頁）。故此，被上訴人依本條例第21條規定，請求上訴人給付管理費230,831 元，及自102 年12月1 日（即102 年9 月起計算之第3 個月第1 日）起至清償日止，按年息百分之10計算之利息，於法自無不合。上訴人抗辯被上訴人以年息百分之10計算利息，有失公平云云，要無足取。

㈢至上訴人又抗辯：系爭建物係空屋，領航大樓管委會不可能對空屋提供管理服務，而管理服務與管理費係屬對待給付關係，故領航大樓管委會無從請求伊給付管理費云云。惟管理費係區分所有權人依本條例第18條第1項第2款及系爭決議所應繳納之公共基金，已如前述。而公共基金係屬全體區分所有權人共享之獨立財產，主要用途係共用部分之修繕、管理及維護，此觀本條例第10條、第11條規定可明。又管理委員會則係由區分所有權人互選出之管理委員組成，其權責之一為公共基金之收支、保管及運用，此由本條例第25條、第29條、第36條第7 款之規定亦可知。職故，管理費係全體區分所有權人繳納之共益財產，供以修繕、管理及維護共用部分，並由全體區分所有權人委由其等互選而組成之管理委員會保管並運用。亦即，管理委員會係受託保管、支用管理費，管理費之繳納與管理委員會所為管理服務，並無對價關係存在。另者，系爭建物縱係空屋，與之附連之共用部分諸如通道、樓梯間、電梯、共用水電機房，本具結構上之相連互效，不論系爭建物是否無人住用，均有維護、修繕必要。據上，上訴人所謂管理費之繳納與管理服務之提供存有對待給付關係，或系爭建物係空屋而無需繳納管理費，不符法理、事理，俱無足採。

㈣綜上所述，領航大樓管委會依本條例第21條及系爭決議、系爭規約，請求上訴人給付管理費230,831元，及自102年12月1日起至清償日止按年息10%計算之利息，洵有理由。

七、上訴人對被上訴人有無不當得利債權存在？其主張以之與領航大樓前述管理費債權相抵銷，有無理由？按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。上訴人主張其所有共同使用部分之面積為62.87 坪，其以每坪約20萬元價購，價值約12,574,000元，領航大樓管委會及其他區分所有權人無權而擅加使用，依領航大樓目前每坪月租約500 元計，扣抵每坪每月65元之管理費後，該管委會及其他區分所有權人每月受有相當於租金之不當利益27,349元云云。惟按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，本條例第9 條第1 項前段定有明文。又管理委員會之職務包含共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，本條例第36條第2 款亦有明文。是故，領航大樓其他區分所有權人使用共用部分，本有其法律上權源；而領航大樓管委會就共有或共用部分之清潔、維護或修繕等作為，亦與「使用」有間，且非無法律上原因。鑑上，領航大樓管委會或其他區分所有權人使用該大樓共有或共用部分，係有法律上原因，其等並無因此受益，上訴人亦無受損。上訴人主張其對領航大樓管委會及其他區分所有人每月有相當於租金之不當得利債權27,349元，殊屬無稽，且無從與領航大樓前述管理費債權相抵銷。

八、長堤公司、長尊公司對上訴人所主張冷氣設備遭竊乙事，是否應負受任人損害賠償責任及無因管理損害賠償責任？領航大樓管委會是否應負受任人損害賠償責任？上訴人請求被上訴人3人連帶給付542,325元本息，是否有據？

㈠按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，民法第528 條定有明文。又所謂無因管理，係指未受委任，並無義務，而為他人管理事務，此觀同法第172 條規定可明。上訴人主張83年至100 年間，領航大樓係由長堤公司、長尊公司收取管理費，與其有委任或無因管理關係存在，其冷氣設備於此期間遭竊，長堤公司與長尊公司應負受任人或無因管理損害賠償責任云云。查：

⒈上訴人主張前述期間上開兩公司向其收取管理費，與其有委任關係存在云云，為該兩公司所否認。而上訴人並未能舉證證明其曾繳納管理費予該兩公司之事實。又本條例係於84年6 月28日公布施行，其中第27條（現行法第29條）明定公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。而領航大樓於本條例公布施行後係推舉蔡川澤（原長堤公司負責人，98年1月11日死亡，見本院卷一第239-240 、242 頁）為管理負責人，此據上開兩公司敘明在卷（原審卷二第110 頁），並有90年6 月22日高雄市政府消防局南區救災救護大隊消防安全檢查不合規定限期改善通知單附卷可參（本院卷一第86頁）。且領航大樓係於99年12月間始成立管委會，為兩造所不爭。故足見領航大樓自本條例施行起至98年1 月間止，其管理負責人係蔡川澤，而非上開兩公司。是上訴人主張上開兩公司與其有委任關係存在，並不可信。

⒉其次，上訴人主張長堤公司、長尊公司自82年起有受其委任將系爭建物隔間、裝設冷氣並出租各情，業據提出蔡川澤代理長堤公司出具之同意書、長尊公司及長堤公司信封及房屋租約5 件（分別自83年至87年間訂立）等影本為證（原審卷二第12-64 頁）。上開兩公司固不否認89年之前確有受任處理前述隔間及出租等事務，惟陳稱自90年起上訴人即收回自行出租（本院卷一第166 頁背面）。上訴人雖以系爭建物之鑰匙迄至其發現冷氣設備失竊時止，仍由上開兩公司保管中，而主張該兩公司得支配管領系爭建物，並舉其配偶陳羿璇為證。而證人陳羿璇固證稱：系爭建物長久以來都是空屋，我們想整修地板，其他室內部分已施作完畢，包工打電話問我們是否要將機房、茶水間一起做，我們說好，包工說機房進不去，上訴人跟包工說機房的鑰匙有一把寄放在27樓（按即長尊公司及長堤公司營業址），請包工去27樓拿；之後我們來驗收時，發現茶水間、機房的地板都已經做好了，才發現機房是空的，裡面幾噸重的冷氣已被拆卸一空等語（本院卷一第165 頁）。惟經本院質以上訴人與證人囑由包工一併施作機房地板當時既認冷氣設備仍在，其等如何指示包工移置冷氣設備至他處，或包工有無告知冷氣設備已不復存在，據答稱：此部分是上訴人跟包工對話，我不清楚等語（本院卷一第165 頁背面）；嗣更改稱：（究竟機房地板，有無發包給廠商？）沒有作機房，只有作到茶水間（同上頁碼），而與其先前所稱驗收時機房、茶水間地板都一併做好等情，明顯矛盾。且上訴人就其如何指示包商移置機房內之冷氣設備，或有無受告知機房內已無冷氣設備各節，迄至本件言詞辯論終結時止均未為合理說明。基上，堪認證人陳羿璇之證詞存有重大疵累，不足採信。此外，上訴人並未另舉他證以證明上開兩公司自90年起實際仍得進出系爭建物，或有為其管領系爭建物之作為，自無從認90年後雙方有委任或無因管理關係存在。

⒊再者，上訴人係於101年5月16日向成功路派出所報案系爭建物發生竊盜，為兩造所不爭，並有受理刑事案件報案三聯單、照片4 幀在卷足稽（原審卷一第118 、122-123 頁）。然此僅足說明上訴人「發現」冷氣設備遭竊之時點，並無從證明該冷氣設備係在上開兩公司管領中被竊取。

⒋據上，上訴人所舉事證不足證明上開兩公司自83年起至100年有向其收取管理費或有本條例所定之管理關係存在；而上開兩公司雖曾自82年至89年間受上訴人委任處理隔間、裝設冷氣並出租系爭建物之事宜，惟上訴人所舉事證無法證明90年後上開兩公司尚有繼續受任處理該等事宜，或有為其管理系爭建物之作為；且上訴人就其所有冷氣設備係於上開兩公司實際管領系爭建物中遭竊，亦未能舉證以實其說。從而，上訴人主張上開兩公司應負受任人損害賠償責任及無因管理損害賠償責任，均屬無據。

㈡上訴人主張領航大樓管委會與其有委任關係存在，依本條例第29條、36條規定之旨，係屬可取。惟上訴人主張領航大樓管委會就其所有冷氣設備監守自盜，即該冷氣設備係由該管委會盜取或容任他人盜取，並未能舉證證明。又上訴人主張該管委會應繼受前手管理人即上開兩公司之損害賠償責任，惟上開兩公司對上訴人並無負擔損害賠償責任之餘地，已如前述，該管委會自無應為繼受之債務。基上，上訴人主張領航大樓管委會應負受任人損害賠償責任，自屬無據。

九、綜上所述，領航大樓管委會依本條例第21條規定及系爭決議、系爭規約，請求上訴人給付230,831元，及自102年12月1日起至清償日止按年息百分之10計算之利息，核屬正當，應予准許。上訴人所為領航大樓管委會未就空屋提供管理服務、不得請求給付管理費之同時履行抗辯，或以領航大樓管委會對其負擔不當得利債務、冷氣失竊損害賠償債務所為抵銷抗辯，均無可採；又其依委任、無因管理法律關係，反訴請求領航大樓管委會、長尊公司、長堤公司就其冷氣設備失竊負連帶賠償責任，為無理由，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第二庭