臺灣高等法院 高雄分院103年度重上字第141號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　103年度重上字第141號

上訴人

蘇賜木

訴訟代理人

楊譜諺律師

訴訟代理人

蘇美絲

上訴人

蘇洪蕊（即蘇清賀之承受訴訟人）

上訴人

蘇素卿（即蘇清賀之承受訴訟人）

上訴人

蘇秀眞（即蘇清賀之承受訴訟人）

上訴人

蘇秀敏（即蘇清賀之承受訴訟人）

上訴人

蘇美紋（即蘇清賀之承受訴訟人）

共同訴訟代理人

楊昌禧律師

共同訴訟代理人

陳信維律師

被上訴人

許瑞峰（即沈秀理之承當訴訟人）

訴訟代理人

邱佩芳律師

上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國103 年10月15日臺灣高雄地方法院102 年度重訴字第273 號第一審判決提起上訴，本院於105 年4 月6 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人對於上訴人提起分割共有物之訴部分，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，故上訴人蘇賜木提起上訴，依民事訴訟法第56條第1 款規定，效力及於未提起上訴之同造當事人蘇洪蕊、蘇素卿、蘇秀真、蘇秀敏及蘇美紋（下稱蘇洪蕊等人），爰將之併列為上訴人，合先敘明。

二、被上訴人起訴主張：坐落高雄市路○區○○段000 ○000 ○000 地號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，各共有人之應有部分如附表一所示，地目雖為「旱」，但經都市計畫編為住宅區，無因使用目的不能分割之情形，兩造亦未訂有不得分割之契約，因無法達成分割之協議，爰依民法第823 條第1 項規定，提起本件訴訟，求為如附圖乙案（下稱乙案）所示方法分割之判決。

三、上訴人抗辯：

㈠蘇賜木則以：系爭土地於民國58年間即有分管協議及地上物，210 地號土地分由蘇賜木管理並在土地上種植樟木，價值不菲，該土地應分由蘇賜木取得。而116 地號土地北側部分有蘇清賀之平房，故附圖丙案中116 地號土地Ｂ、Ｄ部分及182 地號，均應分由蘇清賀之繼承人即蘇洪蕊等人取得，116 地號土地南側即Ａ部分，則分歸被上訴人取得（下稱修正丙案，係蘇賜木於準備程序終結後始提出針對附圖丙案修正後之分割方案，見本院卷三第81頁附圖），如採修正丙案分割，蘇賜木不再爭執鑑價金額，如不採修正丙案分割，請依如附圖戊案（下稱戊案）分割，如不採戊案，請依附圖丙案（下稱丙案）分割等語置辯。

㈡蘇洪蕊等人則以：182 地號土地上有訴外人蘇泰山經蘇賜木同意所建房屋，該筆土地自以分歸蘇賜木取得，較為適宜，蘇洪蕊等人與被上訴人均同意按附圖丁案分割（下稱丁案），足見丁案為多數共有人所同意，應屬公平合理之分割方案。又依丁案分割，蘇賜木雖稱補償金額過高，惟蘇洪蕊等人願與蘇賜木分得位置交換，由蘇洪蕊等人提出補償金額。如不採前述方案，請按附圖乙案分割（下稱乙案）。蘇洪蕊等人不同意按丙案或戊案分割，如本院採丙案或戊案分割，則請求將蘇洪蕊等人分得之位置與蘇賜木分得位置互相交換，補償金額亦由蘇洪蕊等人提出，以示公平等語置辯。

四、原審判決系爭土地分割方法為「如附圖甲案所示：㈠編號Ａ部分分歸原告所有；㈡編號C 部分分歸被告蘇賜木所有；㈢編號Ｂ部分（扣除巷道ｄ）分歸被告蘇洪蕊、蘇素卿、蘇秀真、蘇秀敏、蘇美紋按應有部分各五分之一比例維持共有；

㈣編號ｄ由被告蘇賜木及被告蘇洪蕊、蘇素卿、蘇秀真、蘇秀敏、蘇美紋按附表三所示應有部分比例維持共有。被告蘇賜木應給付被告蘇洪蕊、蘇素卿、蘇秀真、蘇秀敏、蘇美紋及原告如附表二所示之補償金額。」蘇賜木不服，上訴聲明請求廢棄原判決，改依其所主張之分割方法為判決。上訴人蘇洪蕊等人及被上訴人則均請求駁回上訴，被上訴人於本院另主張：182 地號土地上有蘇泰山經蘇賜木同意所搭蓋未辦保存登記之磚造建物，自以歸由蘇賜木單獨取得為適當，主張應採丁案分割，否則請按乙案分割，系爭土地既得為原物分割，自無變價分割之必要等語。（按：原審囑託地政機關繪製如原判決附圖甲案與乙案所示方案，其中甲案係將編號Ｂ部分「包括巷道ｄ」分歸蘇洪蕊等人維持共有，惟原審引用甲案成果圖，所採分割方法係將該甲案編號Ｂ部分中之巷道ｄ予以扣除，並將該ｄ部分分歸蘇賜木與蘇洪蕊等人維持共有，明顯與甲案不同，雖其餘分割位置與甲案相同，仍屬不同方案；又原判決附圖甲案與乙案就116 地號土地中間所繪分割線位置相同，係有錯誤，經本院函請地政機關更正成果圖如本院卷一第152 頁所示甲案及附圖乙案所示，另就原審所採方案囑託地政機關繪製如丁案所示，嗣兩造均陳明不採甲案分割，故該方案非本院審酌範圍）。

五、兩造不爭執事項:

㈠兩造共有系爭土地，各共有人之應有部分如附表一所示。

㈡系爭土地並無不為分割之協議，也無使用目的不能分割之情形。

六、本院判斷：

㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823 條第1 項、第824 條第5 項分別定有明文。系爭土地為兩造所共有，各共有人之應有比例如附表一所示，有土地登記謄本附卷可按（本院卷三第176 至180-19頁）。兩造就系爭土地並無不分割之協議，又無因物之使用目的不能分割之情形，兩造間亦未訂有不分割之期限，則被上訴人請求判決分割，於法有據。按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，亦為民法第824 條第2 項所明定。

㈡系爭土地共有三筆，由北而南依序為182 、116 及210 地號土地且互不相連，其中182 地號土地上有訴外人蘇泰山所搭蓋未辦保存登記之簡易磚造建物，該土地除可經由同段184地號土地，經116 地號土地，連接至117 地號土地通往潭墘路外，亦可自同段184 、185 地號土地通過180 、185 地號土地中界線之現況道路通往潭墘路；又116 地號土地南北略呈長方形，惟東側凸出部分約3.9 公尺寬之路面，連接東側約7.5 公尺寬之潭墘路，南側臨寬約10公尺之潭墘路，116地號土地北側部分有訴外人即蘇洪蕊等人之被繼承人蘇清賀所建造未辦保存登記之磚造、鐵皮建物，屋齡約20年，現由蘇洪蕊等人占有使用中，其中磚造部分供居住使用，鐵皮部分原為養豬使用，惟現況已無飼養豬隻，房屋東側連接凸出部分可通往潭墘路，116 地號土地南側部分則為蘇洪蕊等人種植青菜、蘆筍等作物使用，據蘇洪蕊等人陳稱116 地號土地現況均為其使用；至210 地號南北側均臨潭墘路，寬度分別為10公尺、5 公尺，該土地現由蘇賜木種植樟樹及七里香，樹木高大，據蘇賜木稱樹齡約20年等情，此經原審現場勘驗屬實，有103 年3 月18日勘驗筆錄及現場照片可稽（原審卷一第159 至161 、164 至168 頁）。又系爭土地之地目雖為「旱」，但經都市計畫編為住宅區，另同段184 地號土地經編定為人行步道，117 地號土地經編定為道路用地，亦有高雄市路竹區公所都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書影本在卷可憑（本院卷二第99頁）。

㈢系爭182 地號土地應予變賣，以價金分配於各共有人：查附圖丁案，將編號Ｃ部分即210 地號土地面積464.82平方公尺及182 地號土地面積146.34平方公尺，均分由蘇賜木單獨取得，並將Ｂ部分即116 地號土地北側未含巷道ｄ面積404.76平方公尺．分由蘇洪蕊等人維持共有，固符合系爭土地之使用現況，及將其上現由蘇洪蕊等人種植蔬菜而無建物之Ａ部分即116 地號土地南側面積496.96平方公尺分由被上訴人取得，固亦屬適當。惟倘由蘇賜木單獨取得182 、210 地號等2 筆土地，因其超額分配而須對其他共有人予以金錢補償之金額高達590 萬2241元（見卷外歐亞不動產估價師聯合事務所104 年12月31日估價報告第4 頁），蘇賜木據此抗辯其無力負擔而不同意受分配182 地號土地，蘇洪蕊等人與被上訴人則均以182 地號土地上有蘇泰山經蘇賜木同意所搭建之建物為由，主張該筆土地應分由蘇賜木取得，渠等亦不願意受分配182 地號土地等語，可見兩造均不願意受分配182地號土地。而182 地號土地面積為146.34平方公尺，如依各共有人應有部分之比例，按原物分割予全體共有人，蘇賜木與被上訴人所分得之面積均僅46.78 平方公尺，蘇洪蕊等人所分得之面積均各9.756 平方公尺，如蘇洪蕊等人維持共有，面積亦僅46.78 平方公尺，顯然狹小，不能利用土地甚明。本院審酌上情及該筆土地已編列為住宅區，並考量兩造均陳明不願意取得182 地號土地（本院卷二第106 頁）、該筆土地之利用及分割後之經濟價值，認182 地號土地應予變賣，以價金按各共有人應有部分比例分配予各該共有人為適當，爰就該筆土地為變價分割。

㈣系爭116 、210 地號土地應採附圖戊案所示方法合併分割：

⒈丁案與乙案中，均將系爭土地中之182 地號土地分由蘇賜木取得，丙案與修正丙案均將182 地號土地分由蘇洪蕊等人取得，惟182 地號土地應予變賣，以價金按各共有人應有部比例分配予各該共有人為適當，已如前述，則丁案、乙案、丙案與修正丙案中，係將182 地號土地分由蘇賜木單獨取得或分由蘇洪蕊等人維持共有，已難認屬適當之分割方法。

⒉丁案與戊案中，均將210 地號土地面積464.82平方公尺分由蘇賜木單獨取得，均將116 地號土地南側面積496.96平方公尺分由被上訴人取得，均將116 地號土地北側部分分割由蘇洪蕊等人維持共有（即丁案Ｂ部分不含巷道ｄ之面積為404.76、戊案Ｂ部分含巷道ｄ之面積為554.06平方公尺），大致符合蘇洪蕊等人與蘇賜木各占用116 、210 地號土地之使用現況，惟丁案與戊案之差別，在於丁案係將182 地號土地分由蘇賜木單獨取得，並就116 地號土地北側部分有保留巷道土地即編號Ｄ部分，分由蘇賜木與蘇洪蕊等人維持共有，故蘇洪蕊等人分得116 地號土地北側部分未含巷道；而戊案則未將182 地號土地列入合併原物分割，且就116 地號土地北側部分未保留巷道，故蘇洪蕊等人分得116 地號土地北側部分係包含巷道在內。查附圖所示116 地號土地東側ｄ部分雖係182 、116 地號北側部分向東通往潭墘路之通道，但182地號土地既應予變賣，則蘇賜木未受分配182 地號土地，即無須通行ｄ通道，自無將該部分分割由蘇賜木與蘇洪蕊等人維持共有之必要，丁案將116 地號土地保留Ｄ部分由蘇賜木與蘇洪蕊等人維持共有，蘇賜木不同意該方案，自非屬適宜之方案。本院綜合上情並考量182 地號土地應予變賣，且斟酌116 、210 地號之性質、使用現況、經濟效用及全體共有人之利益，認116 、210 地號土地以採如附圖戊案分割，能發揮土地之經濟效用，有利土地之整體利用，故為最適當之分割方案。蘇洪蕊等人雖以：依丁案分割，如認蘇賜木補償金額過高，蘇洪蕊等人願與蘇賜木分得位置交換，由蘇洪蕊等人提出補償金額；如採戊案分割，請求將蘇洪蕊等人分得之位置與蘇賜木分得位置互相交換，補償金額亦由蘇洪蕊等人提出，以示公平云云。惟蘇洪蕊等人所稱此二方案，顯與系爭土地之使用現況不符，並將造成地上建物須拆除及樟樹作物須移除或衍生補償之問題，均非屬適當之方案。又系爭116 、210 地號土地合併原物分配既無困難，被上訴人與蘇洪蕊等人另以182 地號土地既應予變賣，則116 、210 地號土地亦均以變價分割較為妥適云云，自非可取。

⒊蘇洪蕊等人與被上訴人雖以：戊案將116 地號土地含私設巷道部分由蘇洪蕊等人單獨取得，並不公平、妥適云云，惟116 地號北側地上建物東側連接凸出部分之現況，固為可通往潭墘路之巷道，然該巷道所屬116 地號土地之使用分區係屬「住宅區」，屬於建築用地，得供建築使用，且該通道東側臨接潭墘路之寬度為3.92公尺，非屬高雄市畸零地使用自治條例我規定之畸零地，況鄰近兩造所共有使用分區為人行步道之184 地號土地，經開闢為道路後，系爭巷道即無繼續供作巷道使用，故將來仍得供建築使用，又倘共有人受分配之土地價值有差異，非不得以金錢補償，自不能因戊案將116 地號北側部分分割由蘇洪蕊等人取得，而該部分包含現況巷道，即謂對蘇洪蕊等人有不公平情形。蘇洪蕊等人另以：如認依戊案分割，係屬公平，則蘇洪蕊等人願意與蘇賜木互相交換分得之位置云云，惟此項主張，顯與116 、210 地號土地之使用現況不符，亦將造成116 地號土地上建物須遭拆除及210 地號土地上樟樹等作物須移除之不利益或衍生補償之問題，顯非適當之方案。

⒋被上訴人與蘇洪蕊等人固主張採乙案分割，將182 地號土地分歸蘇賜木取得，116 地號土地北側連同巷道則分割由被上訴人取得，並將210 地號北側約150 平方公尺之土地分割由被上訴人取得，藉資衡平云云。惟182 地號土地應予變賣，已如前述；116 地號土地北側部分有建物，結構完整，足以遮風避雨，且磚造建物現仍供蘇洪蕊等人居住使用，自有相當經濟價值，實不宜遽為拆除，故為利於建物暨土地之利用，應將上開建物坐落116 地號北側土地分由蘇洪蕊等人取得，較為妥適；116 地號土地南側部分，現雖供蘇洪蕊等人種植蔬菜，惟土地上並無建物坐落，產權清楚，宜分由未占用系爭土地之被上訴人取得，乙案將116 地號土地北側部分現由蘇洪蕊等人居住使用土地分割由被上訴人取得，並將現由蘇賜木種植樟樹與七里香之210 地號北側土地分割出部分土地由被上訴人取得，不符土地之使用現況；且210 地號土地現既由蘇賜木種植樟樹及七里香且樹木高大，故該筆土地以分由蘇賜木取得，始符合使用現況並能充分發揮該土地之經濟效用；佐以210 地號土地近似梯形，北側完整，南側不完整，倘將該筆土地分割為南北二部分而由許瑞峰、蘇賜木各別取得，除將造成南側部分因往南地形狹長近似倒三角形更加不完整而減損土地之價值及利用效益外，並將造成北側分歸被上訴人取得之土地上樟樹作物須遭移除或衍生補償之問題，故非適宜之方案。

⒌蘇賜木雖主張按修正丙案或丙案分割，惟修正丙案與丙案均將182 地號土地分割由蘇洪蕊等人維持共有，已與使用現況不符，且182 地號土地應予變賣，116 、210 地號等2 筆土地應採戊案合併分割，較為適當，業如前述，蘇洪蕊等人與被上訴人亦均不同意按此二方案分割，自難認為適宜之方案。

㈤以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項定有明文。而法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年台上字第2117號判例參照）。是於原物分配時，共有人有不能按其應有部分受分配，或縱按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，為兼顧經濟上之價值與維持公平，即應以金錢補償之。經查：

⒈系爭116 、210 地號土地依附圖戊案分割後，因臨路及坐落位置不同而價值有所差異，本院囑託歐亞不動產估價師聯合事務所（下稱歐亞事務所）鑑定結果，認為：分得土地價值較高之被上訴人及蘇賜木，應分別補償分得土地價值較低之蘇洪蕊等人之金額各為70萬3323元、17萬0694元，有104 年12月31日估價報告書（下稱104 年估價報告，見卷外）可稽。觀該估價報告係經歐亞事務所派員實地調查，蒐集並查該證比較標的相關資料，選擇與堪估標的條件相同或類似之比較標的，並考量各筆土地個別條件而選定較適中之宗地作為本件估價之比準地，分別應用比較法及土地開發分析法為評估方法，評估比準地單價為4 萬1260元，復以比準地評估價格為基礎，就分割後各筆土地之寬深比、地形、有無嫌惡設施（受巷沖影響）、臨路條件及其道路寬度等之差異程度，調整、修正推估其分割後各筆土地價格，據以計算其分配價值與應有部分價值之差額找補金額之鑑價結果，自屬客觀可採。又共有物之原物分割，依民法第825 條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85台上字第2676號判例參照）。查兩造均為多數，蘇洪蕊等人既已辦妥分別共有之繼承登記，自應按蘇洪蕊等人各人之應有部分比例，認蘇賜木與被上訴人應給付之金額各如附表二所示。

⒉蘇賜木雖抗辯：系爭土地於103 年與104 年間之地貌地形均未改變，歐亞事務所針對103 年所提出之估價報告有作修正，卻對104 年估價報告未作修正，該鑑價似針對伊而調漲，較土地公告現值為高，未參考實價登錄較低價格，鑑價金額顯有過高之虞云云，並提出公告地價查詢及時價登錄查詢資料為憑。惟據鑑定證人即現場勘查蒐集資料並參與鑑價之謝佳龍到庭結證：103 年與104 年之估價報告，其分割方案條件係各自獨立，我們收到法院寄送之陳報狀（即蘇賜木所提105 年1 月29日陳報狀）後，檢討結果，發現103 年報告書中，因甲、乙案分割後各筆宗地個別因素比較及調整分析有應修正而未修正部分，須重新修正，才更正甲、乙案之找補金額，並非只針對103 年估價報告作修正，至於104 年估價報告，就乙、丙、丁、戊案個別因素之修正標準均一致，並無錯誤，故無重新製作必要，且分割後各筆宗地個別條件不相當之情況下，價格即有高低落差；又以市價而言，土地買賣之價格有可能高或低於市場行情，此乃因可能干擾買賣價格之因素很多，無法從實價登錄上看出個別買賣價格高低之因素為何，因此我們是以區域行情來看比準地價格的合理性，不能由單筆土地之實際買賣價格作比較，而且我們查到的所有資料均係從公開資訊所查得等語（本院卷三第46至47頁），就此被上訴人與蘇洪蕊等人均陳明謝佳龍所證係本於專業客觀所為判斷，伊予以尊重而無爭執（本院卷三第47、48頁）。徵之系爭土地於102 年、103 年、104 年及105 年之公告現值，依序為每平方公尺1 萬5000元、1 萬5600元、1萬7300元及1 萬7700元（原審法院102 年度岡調字第52號第14至22頁、原審卷第240 至245 頁、本院卷二第176 至180頁及本院卷三第100 至102 頁），可見系爭土地於101 年間經被上訴人前手沈秀理拍賣取得後，因政府多次調高公告現值及不動產之買賣熱絡，該不動產之價值早已大幅上升。又土地買賣之市價，一般而言，非公告現值所能比，若以公告現值為準而謂估價報告之鑑價過高，即有所偏。且土地買賣之價格，因位置、臨路寬度、深度及地形等因素不同，致價格有所差異，為吾人經驗法則所熟知，佐以買受人願意以多少價額買受何等價值之土地，自有其考量因素，是以蘇賜木提出實價登錄網站資料上每平方公尺土地之交易價格高低相差懸殊（本院卷三第103 頁），自不得執為估價報告所為鑑價有過高之認定依據。況估價報告針對兩造所提各方案之鑑價標準均一致，據蘇賜木陳明如採修正丙案分割，伊則不爭執鑑價金額，顯係對其有利方案選擇相信鑑價結果，對非其優先主張之方案則主張鑑價有過高之虞，殊非可取。

七、綜上所述，被上訴人請求分割系爭土地，其中182 地號土地應予變賣，以價金分配於各共有人：另116 、210 地號土地應採附圖戊案所示方法合併分割，且被上訴人與上訴人蘇賜木應各自補償上訴人蘇洪蕊、蘇素卿、蘇秀真、蘇秀敏及蘇美紋之金額各如附表二所示。原審引用原判決附圖甲案，卻將甲案編號Ｂ部分其中巷道ｄ改分由蘇賜木與蘇洪蕊等人維持共有，並以此部分為鑑定報告所未予考慮，而加計以蘇賜木應按ｄ部分之共有比例計算之金額，定金錢補償之金額，顯有未當。上訴意旨指摘原判決分割方法不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二、三、四項所示。且共有物分割意在消滅兩造間之共有關係，使各共有人取得各自獨立使用分得部分之權能，對上訴人而言仍屬有利，故本件上訴之訴訟費用亦命上訴人負擔其一部，以符公允，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第80條之1 ，判決如主文。

民事第四庭

附註：民事訴訟法第466 條之1 ：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。