臺灣高等法院 高雄分院105年度上易字第55號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　 105年度上易字第55號

上訴人

張鳳飛

上訴人

江淑惠

共同訴訟代理人

黃敏哲律師

被上訴人

吉隆建設股份有限公司

法定代理人

方吉雄

訴訟代理人

林石猛律師

　　　　　　戴敬哲律師

上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國104 年12月30日臺灣高雄地方法院104 年度訴字第475 號第一審判決提起上訴，本院於105 年5 月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：上訴人共同於民國102 年3 月9 日與伊簽訂房屋買賣合約書（下稱系爭買賣契約），購買伊所興建門牌號碼高雄市○○區○○路000 號之透天樓房（下稱系爭建物）及坐落基地，並各自取得所有權應有部分1/2 。又依系爭買賣契約附件之「外觀及環境維護切結書」（下稱系爭切結書），約明為確保住宅品質及社區整體環境美觀，上訴人不得以任何理由，於臨路之正面、側面外觀及屋頂露台加裝鐵窗（含其他材質）或搭建違建物；車庫及露台採光罩應依建商統一設計之色澤、型式、規格、材質施作，否則強制拆除，上訴人自應受該約定之拘束。詎上訴人於受領交屋後，竟於102 年間在伊於系爭建物車庫上方所設置之採光罩上，另再自行加裝類似採光罩之設施，經同社區住戶向伊反映並促請處理，伊亦促請上訴人自行移除，仍未獲理會。被上訴人甚且於103 年間，在系爭建物頂樓及正門外牆再為增建採光罩，詳如附圖A 、B 、C 所示，面積分別為8.34平方公尺、79.34 平方公尺及77.93 平方公尺（下合稱系爭增建設施），顯已違反系爭切結書之約定，伊自得請求上訴人將系爭增建設施拆除並回復為交屋時之原狀。爰依系爭切結書之約定，提起本訴，並聲明求為命上訴人應連帶將系爭增建設施拆除之判決。

二、上訴人則以：伊等並未在系爭切結書上簽名，且該切結書僅為被上訴人單方之意思表示，兩造並未達成合意，況系爭切結書亦不具備系爭買賣契約附件之要件，自無從拘束伊等。又伊等既已取得系爭建物之所有權，自得合法行使用收益之權利，且伊等係因被上訴人在車庫上原所設置之採光罩發生漏水現象，而在該原有採光罩上再增建採光罩，以達防止漏水之效果，況被上訴人既表明買賣標的不包含車庫、露台之設施，自無從要求伊等應拆除在車庫上所增建之設施。另被上訴人係以伊等違反系爭切結書而有債務不履行情事，而依民法第213 條請求回復原狀，然其並未舉證受有何種損害，且車庫、露台既非買賣標的，自亦無造成被上訴人受損害之可能。再者，被上訴人主張之不作為義務，應屬後契約義務之性質，但經衡量其欲保護之利益與伊等之所有權能，及該切結書係就獨棟透天樓房之住宅外觀為限制，且未約定年限，對伊等顯失公平，且住宅外觀亦非屬法律上所保護之利益，故被上訴人請求伊等拆除系爭增建設施，即屬無據等語，資為抗辯。

三、原審經審理後，命上訴人連帶拆除系爭增建物設施。上訴人提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。

四、兩造爭執及不爭執事項：

㈠不爭執部分：

⒈上訴人共同於102 年3 月9 日與被上訴人簽訂系爭買賣契約，購買被上訴人所興建之系爭建物及坐落基地，並各自取得所有權應有部分1/2 ，且已受領交付。

⒉系爭買賣契約之附件4 即為系爭切結書，上訴人並於切結書上簽名。

⒊上訴人在被上訴人統一設計施作之車庫採光罩上，另行增建如附圖編號A 、B 所示之採光罩，面積各為8.34平方公尺、79.34 平方公尺；另於建物第3 層露台上增建如附圖編號C所示，面積為77.93 平方公尺之採光罩。

⒋上開車庫、露台均未在建造及使用執照申請圖說中，無法辦理保存登記，依系爭買賣契約第13條第3 款、第4 款約定，並非系爭買賣契約買賣標的之面積。

⒌系爭建物係被上訴人所興建「吉隆新天地」建案編號A20 之透天樓房，坐落位置及該建案社區房屋之狀況，如同系爭契約附圖所示，且該建案社區並無設置管理委員會。

㈡爭執部分：

⒈系爭切結書約款是否對上訴人顯失公平而無效。

⒉若系爭切結書約款有效，上訴人是否有所違背致被上訴人受損害而有拆除義務。

五、本院之判斷：

㈠系爭切結書約款是否對上訴人顯失公平而無效部分：

⒈被上訴人主張系爭切結書為系爭買賣契約之附件，而上訴人所增建之系爭增建設施，業已違反系爭切結書之約定，又系爭切結書係為維護並確保住宅品質及社區整體環境美觀而為之合理限制，且為上訴人於購買時所知悉並同意，而具有拘束上訴人之效力，其自得請求拆除；上訴人則陳稱該切結書僅為被上訴人單方之意思表示，且未經其等簽名而未達成合意，而其等既已取得系爭建物之所有權，自得合法行使用收益權利，況其等係因原設置之採光罩發生漏水現象始再增建採光罩以防止漏水，且買賣標的並不包含車庫、露台之設施，被上訴人又未能舉證受有何種損害，自無從要求其等應拆除。又該切結書係就獨棟透天樓房之住宅外觀為限制，且未約定年限，經衡量被上訴人所稱欲保護之利益與其等之所有權能，該約定對其等顯失公平，且住宅外觀亦非屬法律上所保護之利益，故被上訴人不得請求拆除等語。

⒉經查：

⑴依兩造所不爭執之系爭買賣契約所示，除有契約本文之約定外，尚有附件，而附件內容包括付款明細表、房屋位置圖、代刻印章切結書、外觀及環境維護切結書（即系爭切結書）、貸款切結書等，此有系爭買賣契約及上開附件在卷可稽。又依系爭買賣契約第16條第2 項約定：「本合約之附件，均視為本合約之一部，與本合約具有同等效力，並自簽約日起生效」，而系爭切結書上有上訴人之簽名，且該簽名與上開契約本文、附件中之代刻印章切結書及貸款切結書上之上訴人簽名筆跡均屬相同，應可認定上訴人確已在系爭切結書上簽名，並可認定上訴人就系爭切結書之內容業已知悉並同意。則上訴人所稱此為被上訴人單方之意思表示，且未經其等簽名而未達成合意等語，即不足採。

⑵上訴人在系爭建物由被上訴人統一設計施作之原有車庫採光罩上，另行增建如附圖編號A 、B 所示之採光罩，面積各為8.34平方公尺、79.34 平方公尺；另於系爭建物第3 層露台上增建如附圖編號C 所示，面積為77.93 平方公尺之採光罩等情，為兩造所不爭執，且經原審會同兩造及地政機關派員勘驗屬實，有勘驗筆錄、及現場照片及地政人員測量後製作之複丈成果圖在卷可稽，則此部分事實，應可認為真實。

⒊按民法第765 條就所有權之權能，規定為：「所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」。可見所有權具有為對人及對世之絕對效力，除有法令之限制外，物之所有人原則上得就該物為完全自由之使用、收益及處分，並排除他人之干涉。本件上訴人為系爭建物之所有人，為兩造所不爭執，則依上開條文規定及說明，上訴人就系爭建物即享有除法令限制外之完全自由使用、收益及處分之權利，而此項對物為處分之權利，自包括事實上處分之內涵在內，亦即上訴人得就系爭建物為任何增設或變更其結構、外觀等行為，他人並不得加以任何干涉。

⒋又上訴人就系爭建物之所有權行使範圍，除在法令限制外，固亦得基於某些特定之原因而自我設限（例如本件所爭執之系爭切結書），然此項自我設限，應視該自我設定之原因事實、經濟目的、社會客觀通念及誠信原則為全盤觀察及衡量，若係基於債之關係所為之限制，雖屬私法自治及契約自由原則下，得由當事人自行合意為限制或調整，然因其效力僅在限於特定之當事人間，而不及嗣後取得該物之第三人，自應斟酌考量該自我設限之公平合理性，且可參酌民法第247條之1 就附合契約所設無效約款之審核基準為判斷。

⒌本件被上訴人係依兩造所簽訂之系爭切結書為依據，請求上訴人拆除系爭增建建設施，而該切結書為兩造所簽訂系爭買賣契約之附件，已如前述，可見其係依買賣契約之債之關係所為之自我限制，而非依法令規定就系爭建物所有權之行使範圍所為之限制。故依本院就此項所有權自我設限之約款是否可採之上開說明，自應就該自我設定之原因事實、經濟目的、社會客觀通念及誠信原則為全盤觀察及衡量。經查：

⑴系爭建物係被上訴人所興建「吉隆新天地」建案編號A20 之透天樓房，坐落位置及該建案社區房屋之狀況，如同系爭契約附圖所示，且該建案社區並無設置管理委員會，為兩造所不爭執。又「吉隆新天地」建案係位於大吉路與永華街之區塊之建案，全區共興建56戶，均屬透天獨棟房屋，而系爭建物則係位於該建案最外圍靠大吉路之房屋，同類型之房屋則有4 棟，與同建案之其他房屋相較，屬面積較大之房屋，此有系爭買賣契約之坐落位置附圖及現場照片在卷可稽。可見系爭建物並非屬公寓大廈管理條例所稱之公寓大廈性質，而無該條例第3 條所稱：「區分所有、專有部分、約定專有部分、共有部分、約定共有部分」之情形，亦無該條例第4 條第1 項、第5 條所規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」、「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」之適用。而「吉隆新天地」建案雖屬類同於社區之建案，但並無設置管理委員會，已如前述，亦可見其性質在房屋性質「公寓大廈」、「社區」、「透天獨棟」之分類屬性中，明顯係偏向並可歸類於「透天獨棟」之分類類型，亦可認定。

⑵依系爭切結書所載，被上訴人在出賣系爭建物時，係附有要求上訴人應受：「為確保住宅品質及社區整體環境美觀，不得以任何理由，於臨路之正面、側面外觀及屋頂露台加裝鐵窗（含其他材質）或搭建違建物；其餘部分，在不影響外觀及安全的條件下，得依建商設計之色澤、型式、規格、材質施作」、「正側面之陽台、露台及屋頂露台等空間除綠化植栽造景以外不得增建、晾曬衣物、堆積雜物或任何影響外觀及衛生之物品」、「車庫及露台採光罩，應依建商統一設計之色澤、型式、規格、材質施作，否則強制拆除，其費用由住戶自行負責」約款之限制（即本院上述之約定自我設限）。而該限制上訴人內容包括上訴人在系爭建物原有設置之外觀上，不得再為任何之增設或變更設施，且其限制內容，則包括「於臨路之正面、側面外觀及屋頂露台加裝鐵窗（含其他材質）或搭建違建物」，而就其餘部分，亦應「在不影響外觀及安全的條件下，依建商設計之色澤、型式、規格、材質施作」，否則，即應予以拆除。則就所有權之權能而言，上訴人除就特定項目不得為增設或變更外，在得增設或變更之項目，亦僅得依被上訴人指定之色澤、型式、規格、材質施作，而毫無任何可自由行使裁量之空間，應可認此等限制已明顯就上訴人之所有權權能為相當程度之限制。

⑶又就此項限制之經濟目的觀之，被上訴人係陳稱為確保住宅品質及社區整體環境美觀，並藉此達成維持建築品質與價值之目的，且以此考量作為購買社區建築住戶之保障等語，可見系爭切結書所欲保障之利益，為被上訴人之商譽及同批建案全體住戶之無形利益。然查，本件上訴人所購得之系爭建物並非公寓大廈而係透天獨棟類型之房屋，且位於整個建案之最外圍，已有類同於可供店面營業利用之型態，與其他位於社區內具住家性質之類型並不相同，則上訴人欲藉由系爭切結書所欲達到之上開「確保住宅品質」、「社區整體環境美觀」、「維持建築品質與價值目的」、「購買社區建築住戶之保障」等目的，經與上訴人所有權權能之行使範圍及其買受系爭建物可取得之經濟利用價值相較，上開約款之內容，明顯限制上訴人在使用上之範圍，而對上訴人而言，應可謂因而受有重大不利益。

⑷另上開依附於債之關係所生切結書之限制，係就買賣契約已完全履行完畢後，對上訴人所為之限制，即學說上所稱「後契約義務」之性質（例如競業禁止條款）。此項後契約義務之保障與否，固有爭議，而若從契約自由原則、欲保障之利益及其合理範圍、相對應給付之衡平等角度為審酌，固非不得承認其應具有一定程度之效力，但因係將當事人已完整履行原有契約之內容後，再就當事人之一方課予不作為或作為之義務，而使原有契約之效力為延伸及拘束，極易侵害該受限制一方當事人之權益，自應審慎判斷其合法性，以求其權利義務間之衡平。本件兩造所簽訂之系爭切結書，並未設有屆至年限，而係無限期使上訴人受有該限制，已有對上訴人不利益之疑慮，且被上訴人所稱欲保護之利益，係其建築品質之商譽即其所稱上開「確保住宅品質」、「社區整體環境美觀」、「維持建築品質與價值目的」、「購買社區建築住戶之保障」等目的。而此項所謂商譽之保障，並非以該建案施工品質為基礎，而係以單純以所附加外觀增建項目之限制為依據，並用以形成其建築設計之風格評價及整體建築之美觀印象，則此等較為抽象之利益，固可供一般民眾購買房屋時之參酌因素，但相較於地點、坪數、格局、售價等因素而言，應非屬具有相當重要之影響因素，衡其性質，自較偏向於經濟上利益之屬性，而非法律上所欲保護之法律上利益，亦即本院認為單以維護建築設計之風格評價及整體建築之美觀印象等目的所形成之利益，僅屬經濟上之利益，尚非屬法律上所欲保護利益之性質。

⑸再者，就系爭增建設施之內容觀之，上訴人另行增建如附圖編號A 、B 、C 所示之採光罩，係分別位於在被上訴人施作之車庫採光罩上及系爭建物第3 層露台上，而上開車庫、露台均未在建造及使用執照申請圖說中，無法辦理保存登記，且依系爭買賣契約第13條第3 款、第4 款約定，並非系爭買賣契約買賣標的之面積，為兩造所不爭執。則依此情事，被上訴人顯係就不在買賣面積範圍內之事項為限制，已非合理，且上訴人所為系爭增建設施，或係在原有採光罩上再增設類似材質之採光罩，或係在較高樓層之露台上增設，依其增設之位置及材質，並非已達明顯變更該建物外觀之程度，尚難認對外觀之建築設計風格有何重大影響；又依上訴人所述，此項增建係因被上訴人原交付之車庫上採光罩及露台上均有發生漏水現象，經向被上訴人反應並經修繕而仍無法改善，故而自行增設以避免漏水困擾，而該車庫漏水跡象，亦經原審勘驗時，當場測試查明屬實，可見上訴人所為系爭增建設施，應有其正當需求及必要，而非無正當理由之刻意違反系爭切結書之約定。

⒍至被上訴人雖陳稱上訴人既簽名同意依系爭切結書內容承擔不作為義務，基於私法自治、契約自由原則，系爭切結書自發生其效力，上訴人按契約誠信原則，即應受拘束，且系爭切結書約款，一方面雖使上訴人之所有權權能有所退讓，一方面亦使上訴人享受系爭建物因整體建築統一規劃性而增值之無形利益，尚難認系爭切結書約款有顯失公平或給予上訴人重大不利益等語。然本院就買賣契約之當事人得就屬後契約義務之履行內容為約定，然應就該約款之實質內容為審酌判斷，以調和並平衡雙方當事人之權益，而系爭切結書既有如上述之情事，足以使本院認定該約款若對上訴人發生拘束力，即屬對其有重大不利益而顯失公平，故而認定為無效。則被上訴人上開論述，尚難採認。

⒎依上所述，本件兩造所簽訂之系爭切結書，係屬具後契約義務性質之約款，且僅具債之關係，而因該約款並未定期限，且係限制上訴人之所有權權能；又該限制所欲保護之目的或利益，尚非屬法律上之利益，而僅為經濟上利益之性質；另就系爭增建設施之內容而言，尚難認係無正當理由而增設，且並未達明顯變更該建物外觀之程度。本院經斟酌上情，認系爭切結書之性質及該項約款，應與民法第247 條之1 第4款所稱「其他於他方當事人有重大不利益且顯失公平」之要件相符，經參酌該條款規範意旨，認有關適用於限制上訴人不得為系爭增建設施部分，應屬無效。

㈡若系爭切結書約款有效，上訴人是否有所違背致被上訴人受損害而有拆除義務部分：本件兩造所簽訂之系爭切結書因不得為系爭增建設施之約款，對上訴人有重大不利益而顯失公平，故而無效等情，已如前述。故被上訴人主張依系爭切結書主張上訴人所為系爭增建設施，係為違反約款之債務不履行而得請求上訴人拆除，即屬無據，不應准許。

六、綜上所述，上訴人主張系爭切結書限制其等不得為系爭增建設施之約款，係屬無效，應屬可採；被上訴人認屬有效且上訴人應受拘束，尚不足採。從而，被上訴人依系爭切結書之約定，請求上訴人連帶拆除系爭增建設施，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，並改判如主文第2 項所示。

七、據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。

民事第五庭