臺灣高等法院 高雄分院105年度重上字第135號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　105年度重上字第135號

上訴人

火星人交易平台股份有限公司

法定代理人

程麗英

訴訟代理人

阮文泉律師

被上訴人

人道國際事業股份有限公司

法定代理人

關寶琴

上一人訴訟代理人

吳任偉律師

被上訴人

蓮香齋事業有限公司

法定代理人

劉展宇

上一人訴訟代理人

陳宜鴻律師

被上訴人

蓮香齋國際股份有限公司

法定代理人

郭順賓

被告

仁道國際商貿有限公司

法定代理人

龔俊仁

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國105 年10月28日臺灣高雄地方法院103 年度重訴字第142 號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於107 年8 月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、在第二審依民事訴訟法第446條第1項適用第255條第1項第2款規定變更或追加當事人，若於對造之審級利益及防禦權之保障無重大影響，為兼顧當事人訴訟權益之保障及訴訟經濟之要求，得許其追加。上訴人主張：仁道國際商貿有限公司（下稱仁道商貿公司）基於與被上訴人蓮香齋事業有限公司（下稱蓮香齋事業公司）間之租賃契約占用訟爭建物，乃於本院追加仁道商貿公司為被告，請求仁道商貿公司應與被上訴人將訟爭建物返還予上訴人及給付不當得利。查，上訴人追加仁道商貿公司為當事人及所為聲明，與其在原審起訴之基礎事實同一，均係上訴人就訟爭建物得否本於所有權請求返還及給付不當得利之爭點事實，原審起訴事實及證據資料均得加以利用，對於仁道商貿公司之審級利益及防禦權之保障核無重大影響，爰准上訴人追加仁道商貿公司為被告。

二、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第3 款分別定有明文。被上訴人原依民法第179條之規定，請求被上訴人人道國際事業股份有限公司（下稱人道公司）、蓮香齋國際股份有限公司（下稱蓮香齋國際公司）、蓮香齋事業公司自民國102年7月24日起至返還訟爭建物之日止按月給付新臺幣（下同）250萬元本息，嗣於本院請求人道公司、蓮香齋事業公司、蓮香齋國際公司應自102 年7 月24日起至返還訟爭建物之日止按月各給付上訴人175萬元本息，如其中一人已為給付，其他人於該給付範圍內同免其責任，就超過起訴請求部分，核屬擴張應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。

三、蓮香齋國際公司之法定代理人已由關寶琴變更為郭順賓，茲據上訴人具狀聲明由郭順賓承受訴訟（本院卷㈡第189 頁），核與民事訴訟法第175 條第2 項之規定相符，應予准許。

四、蓮香齋國際公司、仁道商貿公司均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、上訴人主張：上訴人於民國102 年7 月10日，向訴外人童寶環購買高雄市○○區○○段0000○號即門牌高雄市○○區○○○路000 號建物（含地上11層、騎樓、地下層）及其上第12、13、14、15層增建部分（面積各為544.28平方公尺、210.08方公尺、131.13平方公尺、1313.13 平方公尺，位置如附圖所示，下合稱系爭建物），雙方並於102 年7 月24日完成所有權移轉登記。詎被上訴人人道公司、蓮香齋國際公司、蓮香齋事業公司（下稱人道公司等3 人）共同無權占用系爭建物，以經營飯店及餐飲業使用，上訴人自得本於所有權而請求返還系爭建物，且人道公司等3 人因此受有相當於租金之不當得利，致上訴人受有損害，上訴人自得請求返還不當利得。爰依民法第767 條第1 項前段、第179 條之規定，提起本件訴訟，並於原審聲明：㈠人道公司等3 人應將系爭建物返還上訴人；㈡人道公司等3 人應自102 年7 月24日起至返還系爭建物之日止，按月給付上訴人250 萬元，及自次月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴，並以蓮香齋事業公司於106 年9 月16日將系爭建物出租予仁道商貿公司使用，仁道商貿公司亦屬無權占有系爭建物，且受有不當得利為由，追加仁道商貿公司為被告，其上訴及追加聲明：㈠原判決廢棄；㈡人道公司等3 人、仁道商貿公司應將系爭建物返還上訴人；㈢人道公司應自102 年7月24日起至返還系爭建物之日止，按月給付上訴人175 萬元，及自次月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈣蓮香齋國際公司應自102 年7 月24日起至返還系爭建物之日止，按月給付上訴人175 萬元，及自次月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈤蓮香齋事業公司應自102 年7 月24日起至返還系爭建物之日止，按月給付上訴人175 萬元，及自次月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈥仁道商貿公司應自106 年9 月24日起至返還系爭建物之日止，按月給付上訴人175 萬元，及自次月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈦上開聲明第㈢、㈣、㈤、㈥所命之給付，如其中一人已為給付者，其他人於該給付範圍內同免其責任；㈧願供擔保，請准宣告假執行。

二、被上訴人及被告之答辯：

㈠人道公司、蓮香齋事業公司則以：系爭建物及坐落之基地（高雄市○○區○○段0000○000000○0000○000000地號土地），及同段1204、1204-2、1205、1206、1206-1、1207、1207-1、1213、1213-1、1216地號土地（以上14筆土地以下合稱系爭土地，系爭建物、土地以下合稱系爭房地），原為人道公司為經營人道國際酒店，於93年6 月14日委由訴外人鄭志雄出面，以491,253,000 元之代價，向訴外人皇統大飯店股份有限公司（下稱皇統大飯店公司）、張志銘、張茂星、張永鴻買受，並借名登記在童寶環名下，93年9 月12日人道公司為向銀行順利增貸，而與童寶環約定以高於市場行情價格簽訂虛偽買賣契約，實由童寶環將系爭房地移轉登記返還予人道公司。惟人道公司嗣因積欠他人債務，為免系爭房地遭強制執行，乃於98年4 月29日與童寶環再次通謀虛偽簽訂買賣契約及買回契約書，並由與人道公司關係密切之克莉絲汀公司與童寶環虛偽簽訂租賃契約書，實係將系爭房地借名登記在童寶環名下。詎童寶環與上訴人通謀虛偽而為系爭建物之買賣，並於102 年7 月24日完成系爭建物所有權移轉登記，買賣及所有權移轉行為均屬無效，縱認無通謀虛偽情事，童寶環所為乃屬無權處分，人道公司拒絕承認，且上訴人係明知童寶環無權處分系爭建物，仍向童寶環買受系爭建物，而有惡意情事，無從取得系爭建物所有權，人道公司仍為系爭建物之所有權人，自得占有使用系爭建物。又蓮香齋事業公司係基於與人道公司簽立之租賃契約，承租占有系爭建物，亦屬有權占有系爭建物等語，資為抗辯，並聲明請求駁回上訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡蓮香齋國際公司則以：其未占有系爭建物，童寶環與人道公司於98年間就系爭建物所為買賣及移轉登記係假買賣等語，資為抗辯。

㈢仁道商貿公司未到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、兩造不爭執事項：

㈠上訴人自102 年7 月24日起，登記為系爭建物之所有權人。

㈡系爭房地原由鄭志雄於93年6 月14日，以491,253,000 元之代價，向皇統大飯店公司、張志銘、張茂星、張永鴻買受，後系爭房地於93年7 月22日以買賣之登記名義，移轉登記予童寶環。人道公司、童寶環又於93年9 月12日簽立不動產買賣契約書，童寶環並於93年10月11日以買賣為原因，將系爭房地所有權移轉登記予人道公司。雙方於94年2 月2 日又共同簽立不動產買賣付款協議書。人道公司於98年4 月29日與童寶環簽訂買賣契約，並於98年5 月12日以買賣為原因，將系爭房地移轉登記予童寶環。

㈢系爭建物之12、13、14、15樓為人道公司出資增建，該增建部分必須使用系爭建物之電梯樓梯對外出入，屬系爭建物之附屬物，不具獨立所有權。系爭建物原由人道公司占有並出租予蓮香齋事業公司使用，蓮香齋事業公司於106 年9 月18日將之出租仁道商貿公司使用。

㈣蓮香齋國際公司原名皇統大飯店公司，後曾改名為克莉絲汀股份有限公司（下稱克莉絲汀公司），於98年4 月29日曾與童寶環簽立租賃契約書，內容載明該公司向童寶環承租系爭房地，租期自點交之日起10年，每月租金為250 萬元，該租賃契約書並經公證。克莉絲汀公司從未給付童寶環租金，童寶環曾於98年8 月11日委託游開雄律師以國使館郵局第558號存證信函催告克莉絲汀公司給付租金，復於99年4 月21日委託游開雄律師以國使館郵局第275 號存證信函表示終止租賃契約。

㈤如童寶環與上訴人間之買賣為真，系爭建物之第12、13、14、15樓增建部分亦屬其等買賣標的範圍。

㈥人道公司前任法定代理人為郭芳良，於98年6 月9 日變更為許文雄，嗣又變更為關寶琴。

四、本院之判斷：

㈠人道公司與童寶環於98年間就系爭建物所為買賣及移轉登記，是否係出於通謀虛偽意思表示而隱藏借名登記之行為？

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。次按上訴人主張系爭房屋所有權之讓與於被上訴人，係與上訴人通謀而為之虛偽行為，應由該上訴人負舉證責任（最高法院27年上字第2622號判例意旨參照）。另按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，最高法院48年台上字第29號判例明揭斯旨。再按所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示（最高法院62年台上字第316 號判例意旨參照）。人道公司等3 人抗辯：人道公司係為逃避債務，於98年間與童寶環通謀虛偽而為系爭建物之買賣及移轉登記，為上訴人所否認，依上開說明，自應由人道公司等3 人就該等事實負舉證責任。

⒉關於人道公司與童寶環於98年簽立系爭房地買賣契約之緣由及過程，證人即人道公司當時之法定代理人郭芳良雖於另案到庭證稱：伊怕人家查封，要脫產，所以伊以人道公司法定代理人身分與童寶環簽98年買賣契約，沒有真要買賣；因為伊與童寶環在88年就認識，歸依同一師父，彼此間的信用很深，88、89年間就有借貸關係，有借有還，又因童寶環跟銀行信用比較好，所以伊習慣拜託童寶環等語【臺灣高雄地方法院100 年度重訴字第165 號影卷（下稱另案一審影卷）㈢第36、37頁、本院101 年度重上字第84號影卷（下稱另案本院重上字影卷）㈡第146 、147 頁】，證人關瑞坤亦於另案證稱：當初人道公司為躲避林宗德、李金宏等債權人追討債務查封財產，而與童寶環協商並同時簽訂買賣、買回及租賃契約書，作借名登記舉動，簽訂該三份合約時，伊有在現場親自聽到雙方談系爭買賣是為逃避債務之假買賣，並由伊辦理過戶登記等語（另案一審卷㈢第22至24、27至29頁）。惟關瑞坤曾任人道公司之董事、克莉絲汀公司及該公司更名後之蓮香齋國際公司董事、蓮香齋事業公司董事，郭芳良為人道公司前法定代理人，並為人道公司現任法定代理人關寶琴之子，分據關瑞坤、郭芳良陳明在卷（另案本院重上字影卷㈢第27、38頁），並有公司變更登記資料在卷可稽（本院卷㈠第193 至241 頁），其等均與本件訴訟涉有利害關係，其證詞之可信性本有可疑。且郭芳良於臺北地方法院99年度重訴字第730 號訴外人李勝義請求童寶環、人道公司移轉系爭房地所有權案件審理時係稱他人將股份掛在伊名下，否認伊為人道公司之實際負責人（另案一審影卷㈡第8 頁背面、9頁），關瑞坤於臺灣高雄地方法院100 年度重訴字第297號（下稱雄院297 號事件）審理時係證稱：伊有看過該三份合約，沒有參與討論，有聽到他們在討論，只聽到債務問題，當時沒有指明是誰的債務，伊只知道是人道的債務，不清楚是要解決哪一個債務、不知債權人是誰【本院103 年度重上更㈠字第18號影卷（下稱另案更㈠字影卷）㈢第148 頁背面、第151 頁背面】，與前揭其等於另案證述內容顯有矛盾，其等所為不利於童寶環之證述內容，自非可採信。況依郭芳良於另案證稱：買賣契約有用投影片一條一條放給大家看，童寶環還有特別修改等語（另案一審影卷㈢第38頁），足見98年買賣契約書之訂立過程並非草率，而係相當慎重，文字條款乃經雙方磋商而來，並非一己所書立，如98年買賣契約係為使人道公司得以逃避債權人之執行而虛偽簽立，人道公司與童寶環實無再仔細審議契約條款之必要，童寶環亦無另外特別修改契約內容之理由，亦無同時簽訂買回條款、租賃契約之必要，是人道公司與童寶環是否確有互相故意為非真意之表示而簽立98年買賣契約，實有重大疑義。

⒊人道公司與童寶環簽立之98年買賣契約第2 條、第3 條係約定：買賣價金為11億5,000 萬元，其中土地部分為10億元、建物部分為1 億2,000 萬元、動產部分為3,000 萬元；契約簽訂時，童寶環應給付人道公司3 億9,000 萬元，抵銷人道公司積欠童寶環之同額債務；完成不動產移轉登記後，童寶環應向銀行辦理貸款，清償人道公司積欠合庫之6 億8,000 萬元債務；尾款8,000 萬元，於貸款核撥後30日內給付等語，有98年買賣契約在卷可稽（另案一審影卷㈠第10頁）。惟雙方於簽立上開買賣契約未久，即因契約條款履行問題，於98年6 月29日、7 月22日再簽訂協議書及補充協議書，約定童寶環得暫緩辦理貸款代償及尾款給付、童寶環得將系爭房地出售，不受人道公司買回契約之限制等情，有該二份協議書在卷可佐（另案一審卷㈠第254 、257 頁）。而人道公司嗣於98年11月23日寄存證信函予童寶環，內容載明雙方因故未能順利履約，經多次協調，亦無法就未履約之情事達成共識，僅以該存證信函為解除98年買賣契約之意思表示，基於該買賣契約有效存在為前提之協議（含同意出售買賣標的部分），均因買賣契約之解除併予失效等情，有存證信函附卷可憑（另案一審卷㈠第260 頁）。人道公司等3 人雖抗辯郭芳良係受訴外人即童寶環配偶黃日紅逼迫而簽立協議書及補充協議書云云，惟未提出證據以實其說，則由人道公司與童寶環於簽立98年買賣契約後，尚因契約條款之履行問題，而為磋商先後簽立協議書及補充協議書，人道公司嗣則因仍無法順利履約而為解除契約之意思表示等情綜合觀之，若人道公司及童寶環係通謀虛偽訂立98年買賣契約，人道公司何需因條約履行問題再與童寶環磋商而另立協議，進而解除契約。

⒋再者，童寶環於簽訂98年買賣契約後，隨即陸續支付合庫銀行貸款本息24,616,323元，並支付代書費、契稅、97年度地價稅及98年度房屋稅共7,226,932 元，有匯款回條8紙、存摺影本、地價稅、房屋稅、契稅繳款書、關瑞坤領收收據附卷可稽（另案一審卷㈠第247 至249 、255 、256 頁）。人道公司雖抗辯：上述繳納予合庫銀行之款項，有1,235 萬餘元係人道公司向童寶環借得，人道公司另向訴外人林登財借款約700 萬元，其餘部分則由人道公司自行籌措云云，並提出雄院297 號事件104 年7 月20日、105 年1 月21日言詞辯論筆錄為憑。惟綜觀雄院297 號事件104 年7 月20日筆錄所載郭芳良與童寶環99年5 月14日之通話內容（本院卷㈡第139 至150 頁），郭芳良固有提及「你寫個存證信函來說三個月沒有繳如何如何，這三個月沒繳，這錢是大聖爺（即林登財）叫我一步一跪，跪到那，他才借我的」，童寶環並未予肯認（本院卷㈡第141 頁背面、143 頁）；而由證人林登財及其配偶葉富美於雄院297 號事件證稱：郭芳良有來向林登財借款700 萬元，是將700 萬元匯款至童寶環帳戶，由童寶環開兩個月的票，兩個月到了票就兌現，林登財有表示借款不用付利息，但郭芳良認為借錢一定要付利息，所以有匯1 萬元等語（本院卷㈡第153 至156 頁），固堪認人道公司抗辯郭芳良有向林登財借款700 萬元及給付1 萬元作為利息等語屬實，惟該筆借款既係由童寶環開票並予以兌現而清償，自無從逕以該700 萬元乃郭芳良出面商借之情，認定合庫銀行之貸款係由人道公司繳納。至關瑞坤、郭芳良雖曾於另案證稱：98年4 月29日訂立買賣契約的過戶費用，過戶時之地價稅、房屋稅是郭芳良向童寶環所借貸（另案一審卷㈢第28、35頁），然關瑞坤、郭芳良證述內容，是否屬實本有疑慮，而不可採，已如前述，且衡以前述童寶環所繳納之合庫銀行貸款本息、稅金等數額高達3,000 餘萬元，數額非微，郭芳良除自始未能提出任何借貸契約之佐證外，其亦稱：沒有約定利息，也沒有付過等語（另案一審卷㈢第35頁），則童寶環在人道公司前債未清償之情況下，有何必要為讓人道公司避免遭債權人執行，除虛偽與人道公司簽訂買賣合約及辦理移轉登記，冒有刑事風險外，尚須借貸3,000 餘萬元之款項予人道公司，而未收分文利息。是以，人道公司抗辯合庫銀行貸款及相關稅捐等係其借貸而為清償云云，顯與常情不符，不足憑採。

⒌人道公司另抗辯：系爭房地自始係由人道公司占有使用，童寶環及克莉絲汀公司未曾占有，顯見98年買賣契約、童寶環於同日與克莉絲汀公司就系爭房地簽立之租賃契約均屬假契約云云。查，人道公司於另案一審及雄院297 號事件均係主張系爭房地一直係由克莉絲汀公司使用（另案一審影卷㈡第130 頁、另案更㈠字影卷㈣第155 、156 頁），且於另案一審同意列為不爭執事項（另案一審影卷㈤第213 頁），則人道公司抗辯克莉絲汀公司未曾占有系爭房地是否屬實，已有重大疑義。又童寶環與克莉絲汀公司簽訂租賃合約後，克莉絲汀公司因未繳交租金，童寶環先後於98年8 月11日、99年4 月21日、99年5 月18日對克莉絲汀公司發存證信函催告繳納租金、終止租約，克莉絲汀公司則先後於99年5 月12日、24日以存證信函表示系爭房地業經人道公司與童寶環解除契約，童寶環已給付不完全，如童寶環為斷水、斷電，將追訴其妨害自由之罪刑等語，有存證信函在卷可佐（另案一審影卷㈠第258 、259 、280 、281 、286 、294 至296 頁）。依童寶環與克莉絲汀公司之往返存證信函可知，若該租賃契約為假，克莉絲汀公司應無向童寶環表示童寶環已給付不完全，並將追訴其罪刑，故該租賃契約應係真實。至克莉絲汀公司之營業地址為何及有無直接占用或將所承租之系爭房地交付予人道公司使用，則屬克莉絲汀公司自身就租賃物使用方式之決定，並不因此即可推論童寶環與克莉絲汀公司間之租賃契約為虛偽。是以，克莉絲汀公司98年間之負責人黃致謀、董事關瑞坤於臺灣高雄地方法院檢察署99年度他字第3108號案件、100 年偵續字第271 號陳稱：係為幫郭芳良躲避債務，遂簽立假租約，克莉絲汀公司並未實際入駐經營云云（上開他字卷第99、100 頁、偵續字卷第90至92頁），均不足採信，人道公司抗辯童寶環與克莉絲汀公司間之租約為假租約云云，自不足憑採，其聲請再行傳訊關瑞坤、黃致謀，亦無必要。

⒍人道公司復抗辯：如98年買賣契約為真，98年6 月29日所簽訂之協議書，即無庸約定童寶環出售系爭房地之底價尚須人道公司同意云云。查，人道公司與童寶環於98年6 月29日簽訂之協議書第2 點係約定：人道公司同意童寶環得將已辦妥所有權移轉登記之買賣標的物另行出賣予第三人，不受買回契約書之限制，但出售價格不得低於15億8,00萬元，出售期間至98年12月31日止，雙方並同意於童寶環轉售予第三人時，人道公司拋棄其買回權利等語，有該協議書在卷可稽（另案一審影卷㈠第254 頁）。觀其用語乃在於童寶環如欲將系爭房地出售予第三人，且要人道公司拋棄其所擁有之買回權，需以15億8,000 萬元以上之價格出售，並非童寶環欲出售系爭房地時須經人道公司同意。又因人道公司與童寶環簽訂98年買賣契約時，於同日亦有簽訂買回契約書，使人道公司於簽約後5 年保有以不超過原出售價格之買回權利，有買回契約書在卷可佐（另案一審影卷㈠第237 、238 頁），則在受限於人道公司之買回權下，童寶環為避免違反與人道公司此一之約定，而與人道公司重新議定條件，以讓人道公司拋棄買回權利，尚屬合理，尚無從以此推認98年買賣契約係虛偽，上訴人此部分抗辯，亦非可採。

⒎人道公司等3 人另以臺灣高雄地方法院檢察署（下稱高雄地檢署）100 年度偵字第9653號、100 年度偵續字第271號不起訴處分書、臺灣高等法院高雄分院檢察署101 年度上聲議字第680 號處分書、103 年度上聲議字第607 號處分書、臺灣高雄地方法院101 年度聲判字第40號刑事裁定、本院101 年度重上字第84號民事判決等之論述，主張98年買賣契約為通謀虛偽意思表示。按檢察官不起訴處分，無拘束民事訴訟之效力，又刑事判決所為事實之認定，於獨立民事訴訟之裁判時，本不受其拘束（最高法院41年台上字第1307號判例意旨參照）。是人道公司等3人以上開不起訴處分書、刑事裁定等之認定作為本件之舉證，自不足以拘束本院之認定。至本院另案民事判決非已確定之判決，其中所為之論述，對兩造及本院本不生何既判力或爭點效，而98年買賣契約真實與否，業經本院調查論述如前，故人道公司等3人執此主張98年買賣契約為虛偽云云，委無足採。

⒏至人道公司提出雄院297 號事件104 年7 月20日言詞辯論筆錄（本院卷㈡第139 至150 頁），以該筆錄中就99年5月14日郭芳良撥打予童寶環之通話錄音光碟所為之勘驗內容，作為人道公司予童寶環係通謀虛偽意思表示之證明。惟由該筆錄內容，顯示該次通話內容非短，童寶環與郭芳良之對話過程中常出現沒有主詞、不知指涉何事之詞語，且多有語意無法辨識處，再觀之該次通話內容，大致可得知係因郭芳良、童寶環在討論因郭芳良未按期繳交利息，訴外人即童寶環之子黃明偉、黃明強、配偶黃日紅欲出售系爭房地，郭芳良得知後向童寶環表示不滿，稱系爭房地之出售需經伊同意等語，而關於該次通話內容中雖曾提及「假買賣」、「脫產」等字眼，僅係由郭芳良所陳述，未見童寶環曾為相同之陳述，而童寶環聽見郭芳良如此敘述後，亦曾隨即回應為：「借我的名字，ㄏㄟ對阿！我有錢在裡面…你跟我借的？要不然你錢還我……」、「好啦！這是脫產，那你欠我這麼多錢，這叫脫產。」等語，足見童寶環對於郭芳良之說詞，並非未曾為反駁之意，人道公司以此主張童寶環在對話中亦承認此為通謀虛偽意思表示，自無所據。

⒐綜合上情，人道公司與童寶環簽立98年買賣契約時，既係仔細審議契約條款而簽立契約，童寶環為系爭房地之移轉登記，除支付7,226,932 元之過戶費用、稅捐外，並依98年買賣契約之付款條件，向合庫銀行代償以人道公司名義積欠之欠款24,616,323元，暨人道公司與童寶環於契約條款履約發生問題時，尚再簽立協議書及補充協議書等情，佐以童寶環於買受系爭房地後，同時將系爭房地出租予與人道公司關係密切之克莉絲汀公司，克莉絲汀公司於童寶環欲終止租賃契約時，表示因童寶環已解除98年買賣契約，童寶環已給付不完全等情，堪認若非童寶環有購買系爭房地之真意，人道公司與童寶環實無如此審慎簽訂買賣契約及後續協議書之必要，童寶環更無支出上開費用及價金之理由，故98年買賣契約係真實一節，應堪予認定。人道公司等3 人抗辯：98年買賣契約及移轉登記行為，係人道公司與童寶環通謀虛偽而為，人道公司與童寶環間就系爭房地有借名登記之法律關係存在，人道公司始為系爭房地之真正所有權人云云，非可採信。

㈡童寶環與上訴人間所為買賣暨移轉系爭建物所有權之行為是否為通謀虛偽意思表示而無效？

⒈關於童寶環與上訴人間買賣系爭房地經過，業據證人莊連豪於被訴偽造文書偵查案件（臺灣高雄地方法院檢察署103 年度偵字第7101號、103 年度偵字第13359 號）中陳稱：其於102 年7 月間以約11億元向童寶環購買系爭房地，以支票支付價金約3 至4 億，其他部分為系爭房地上之抵押權，其依合約負責處理該抵押權，系爭房地中之土地登記在其名下，系爭建物登記在上訴人名下等語在卷（原審卷㈡第337 、343 、344 頁），核與上訴人之法定代理人程麗英於上開案件中陳稱：伊有委託莊連豪處理上訴人公司事務，系爭建物也是委託莊連豪購買等語（原審卷㈡第344 頁），及童寶環於上開案件中陳稱：伊有將系爭房地賣給莊連豪，全部買賣價金10億多元，莊連豪開票開了3億多元，其他6 億多元為伊當初的銀行貸款，莊連豪要負責清償等語（原審卷㈡第336 頁）相符，並有上訴人102年6 月18日董事臨時會議紀錄及授權書在卷可佐（本院卷㈡第10、11頁）。且莊連豪於本院到庭證稱：當初是仲介古宜鑫向其表示系爭房地要出售，其即向上訴人之股東說明此事，並去廟裡請教神明，神明指示可以買賣，上訴人之股東也同意並授權其洽談買賣事宜，其遂與童寶環接洽，有講到系爭房地有被設定抵押權，要扣掉抵押的成本總共6 億8,000 萬元，另支付定金、一期款及二期款，此三筆款項均已付清，雙方於簽約時有就契約內容逐條討論，其於簽約前即知悉系爭房地有設定1 、2 順位抵押權，仲介及童寶環亦有告知系爭房地遭霸佔及遭人道公司為訴訟註記，其遂拿文件去請示神明、請教律師，其相信神明的指示，童寶環在簽約時有給其看人道公司敗訴的判決書，童寶環的律師說訴訟註記是人道公司的訴訟策略等語（本院卷㈠第248 至254 、257 至260 頁），亦與系爭房地買賣契約內容（本院卷㈠第274 至292 頁）及後述⒊所載買賣價金付款情形相符。

⒉本院審酌莊連豪上開證述內容，與程麗英、童寶環之陳述一致，且與相關證據資料相符，認為莊連豪之證詞應堪予採信。至人道公司等3 人抗辯：上訴人、莊連豪固係於知悉系爭房地遭霸佔、為訴訟註記及設定有高額抵押權之情形下，仍與童寶環簽立系爭建物買賣契約，並未要求童寶環處理上述事項，且實際僅支付童寶環3 至4 億元之款項，復自系爭土地於103 年間遭第二次訴訟註記迄今，均無對童寶環採取任何法律行動之舉，有違常情，可見屬其等係假買賣，莊連豪證述不實云云。然查，不動產縱有遭第三人占用、為訴訟註記及設定抵押權之情事，仍得為買賣之標的，惟買受人須承擔因該等事由所生之相關不利風險，如買受人衡量其風險承擔能力及考量其他買賣條件如價格、付款條件、個人主觀因素等猶願買受，即難謂其所為違反常情或非出於真意而為；另依系爭房地買賣契約，可知上訴人、莊連豪除須支付3 至4 億元予童寶環外，尚須承擔系爭房地原有之抵押債務，用以抵沖買賣價金，人道公司、蓮香齋事業公司抗辯上訴人、莊連豪係以3 至4 億元之代價取得系爭房地，童寶環實際上係以遠低於市價之4 億元出售系爭房地云云，顯係刻意忽略上訴人、莊連豪須負責清償系爭房地原有之抵押債務一事，自無足取；再系爭建物買賣契約之特約條款第3 項、系爭土地買賣契約之特約條款第4 項雖均約定：買賣契約簽訂後，若買賣標的之全部或部分受訴訟之註記，契約合意解除，童寶環同意將所收取之全部價款加計利息返還，並賠償懲罰性違約金等語，惟上訴人、莊連豪本即有權決定是否行使該契約條款所載權利，其等衡量行使與否之利弊得失後，未向童寶環主張解約及請求返還價金、利息、違約金，亦難認有何違反常情之處。從而，人道公司、蓮香齋事業公司據此抗辯童寶環與上訴人間之系爭建物買賣為假買賣，莊連豪之證述不符常情云云，非可採信。

⒊又童寶環與上訴人就系爭建物簽立之買賣契約書第2 條係約定：買賣總價款為1 億元，上訴人於契約成立日交付定金2,000 萬元，系爭建物原已設定抵押之義務由上訴人負擔，沖抵買賣價金6,000 萬元，餘款分2 期交付，即於102 年7 月25日前支付第一期款1,500 萬元、102 年8 月20日前支付第二期款500 萬元，於第5 條、第6 條約定：房屋契稅、登記手續費應備之印花稅、登記費、代書費暨發生於過戶完成前之各項稅賦及費用均由童寶環負擔；童寶環與莊連豪就系爭土地簽立之買賣契約第2 條則約定：買賣總價款為9 億6,888 萬元，莊連豪於契約成立日交付定金3,888 萬元，系爭土地原設定抵押之義務由莊連豪負擔，沖抵買賣價金6 億2,000 萬元，餘款分2 期交付，即於102 年7 月25日前支付第一期款3,500 萬元、102 年8 月20日前支付第二期款27,500萬元，於第5 條、第6 條約定：土地增值稅、登記手續費應備之印花稅、登記費、代書費暨發生於過戶完成前之各項稅賦及費用均由童寶環負擔等情，有買賣契約書在卷可稽（本院卷㈠第274 至292 頁）。而童寶環依上開契約就系爭建物、系爭土地應負擔之相關費用各為3,188,372 元、808,994 元一節，有建物費用收據及土地費用收據在卷可憑（本院卷㈠268 、273 頁）；童寶環於簽立上述系爭建物及系爭土地買賣契約後，確有收上訴人所開立、面額各為2,000 萬元（票號AV0000000， 發票日102 年7 月11日）、1,500 萬元（票號AV0000000， 發票日102 年7 月16日）、1,811,628元（票號AV0000000，發票日同年8 月20日）之支票3 紙，另收受莊連豪所簽發、面額各為3,888 萬元（票號AV0000000， 發票日102 年7 月11日）、3,500 萬元（票號AV0000000，發票日102 年7 月16日）、1 億元（票號AV0000000， 發票日102 年7 月30日）、17,4191,006 元（票號AV0000000， 發票日102 年8 月20日）之支票4 紙，該7 紙支票均已兌現等情，有該7 紙支票在卷（本院卷㈠第265 至267、269 至272 頁）及臺灣中小企業銀行北高雄分行102 年11月12日102 北高字第616 號函、102 年12月24日102 北高字第704 號函暨所檢送之上開支票正反面影本附於臺灣高雄地方法院檢察署102 年度他字第7266號卷可稽（該卷第183 至186、192至195 頁）。再上訴人、莊連豪有分別開立支票共計5 紙予訴外人侯重慶、古宜鑫、國兆物業管理顧問有限公司，支付系爭房地之仲介費用共2,000 萬元，該5 紙支票均已兌現一節，有支票及國兆物業管理顧問有限公司開立之統一發票、臺灣中小企業銀行北高雄分行106 年7 月13日106 北高密字第260 號函暨所檢送之兌現相關交易證明文件在卷可佐（本院卷㈡第12、13頁、47至55頁）。是依上開證據資料，堪認上訴人、莊連豪確已依買賣契約之約定交付系爭房地買賣價金予童寶環，且給付相關仲介費用。

⒋綜觀前述系爭房地買賣過程，上訴人、莊連豪於買受系爭房地後，確有依約支付定金及第一、二期款項共3 億8,888 萬元，更支付高達2,000 萬元之仲介費等情，及莊連豪就系爭房地原設定之抵押債務，有於102 年10月14日向合庫銀行清償500 萬元，有代償證明在卷可稽（本院卷㈡第14頁），暨莊連豪於臺灣高雄地方法院檢察署103 年度偵字第7101號案件及本院到庭陳稱：因系爭房地遭霸佔，其乃僅先償還合庫銀行貸款500 萬元，等討回系爭房地後再去還也來得及等語（原審卷㈡第337 頁、本院卷㈠第260、261 頁），應堪認上訴人主張其有買受系爭建物之真意等語屬實，而可採信，人道公司、蓮香齋事業公司抗辯上訴人與童寶環間係通謀虛偽而為系爭建物之買賣及移轉登記，應屬無效云云，不足憑採。

⒌至人道公司、蓮香齋事業公司聲請傳訊童寶環、程麗英、侯重慶、古宜鑫、上訴人102 年間之董事侯昭仰、張美月，及聲請調取侯重慶、古宜鑫之102 年個人綜合所得稅申報資料、國兆物業管理顧問有限公司102 年度營利事業所得稅申報資料及102 年7 、8 月營業稅申報資料，以說明系爭建物買賣經過、莊連豪有無經上訴人授權而買受系爭建物及上訴人、莊連豪簽發之支票是否用以支付仲介費，本院審酌童寶環、程麗英已於相關偵查案件到庭陳述，且依上開證據資料，已足認上訴人與童寶環間之買賣屬實及上訴人確有支付仲介費用，認為無再為傳訊童寶環等人及函調綜合所得稅、營業稅、營利事業所得稅申報資料之必要。

㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。次按不動產之買受人對於出賣人，固有請求交付不動產及其他給付之權利，然如當事人間移轉不動產所有權之契約，曾經有效成立，而買受人已有得向第三人主張之所有權，則依民法第767 條、第184 條第1 項之規定，對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於因故意或過失不法侵害其所有權者，得請求賠償其損害，此等請求權本與其對於出賣人之請求權獨立存在，不能以其對於出賣人別有請求權，而排斥其行使（最高法院30年上字第207 號判例意旨參照）。經查：

⒈上訴人已於102 年7 月24日登記為系爭建物之所有權人，為兩造所不爭執，並有系爭建物登記謄本在卷可稽（原審卷㈠第8 至14頁），又上訴人與童寶環間就系爭建物之買賣及移轉登記，並無通謀虛偽致無效一節，業經本院認定如前，堪認上訴人確已因買賣而為系爭建物之所有權人；而系爭建物原由人道公司占有並出租予蓮香齋事業公司使用，蓮香齋事業公司於106 年9 月18日將之出租仁道商貿公司使用等情，為兩造所不爭執，並有人道公司與蓮香齋事業公司簽立之租賃契約書、租賃協議書、蓮香齋事業公司與仁道商貿公司簽立之租賃契約書在卷可稽（原審卷㈠第74至81頁、卷㈡第277 頁、本院卷㈡第163 頁），惟人道公司於98年5 月12日因出賣系爭建物並移轉登記予童寶環，已非所有權人之情，已如前述，上訴人既非與人道公司訂立買賣契約，對於上訴人而言，人道公司居第三人地位，人道公司復未舉證證明尚有其他得使用系爭建物之合法權源，自屬無權占用系爭建物，蓮香齋事業公司雖向人道公司承租系爭建物，復將系爭建物出租予仁道商貿公司使用，因人道公司並無占用系爭建物之權源，蓮香齋事業公司、仁道商貿公司自均無從取得使用系爭建物之合法權源，亦屬無權占用系爭建物，從而，上訴人依民法第767條第1 項前段規定，請求人道公司、蓮香齋事業公司及仁道商貿公司將系爭建物返還上訴人，即屬有據。

⒉至上訴人另主張蓮香齋國際公司亦無權占有系爭建物一節，為人道公司、蓮香齋事業公司否認。經原審於103 年11月14日至現場勘驗結果，系爭建物3 樓至11樓為人道國際酒店客房，2 樓為人道國際酒店宴會廳，1 樓是人道國際酒店大廳及速食自助餐廳，地下1 樓是人道酒店宴會廳及廚房，12樓及13樓為辦公室、14樓為客房1 間及水塔、15樓為鐵製鴿舍，均係蓮香齋事業公司使用等情，有勘驗筆錄及現場相片在卷可稽（原審卷㈠第304 至334 頁），依系爭建物當時之現場狀況，已難認蓮香齋國際公司有占有系爭建物之情事。況童寶環於98年4 月29日與蓮香齋國際公司之前身克莉絲汀公司簽立系爭房地租賃契約後，已於99年4 月21日委託游開雄律師以國使館郵局第275 號存證信函向克莉絲汀公司表示終止租賃契約之情，已如前述，則縱克莉絲汀公司有未返還所租賃之系爭房地之情事，亦屬克莉絲汀公司與童寶環間之債權債務關係問題，尚無從以此推認蓮香齋國際公司自上訴人取得系爭建物所有權時起迄今亦有占有系爭建物。此外，上訴人並未提出其他證據證明蓮香齋國際公司確有占用系爭建物之情形，是以，上訴人主張系爭建物遭蓮香齋國際公司無權占用云云，即非可採，其依民法第767 條第1 項前段規定，請求蓮香齋國際公司返還系爭建物，洵屬無據。

㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179 條前段所明定。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。經查：

⒈人道公司係無權占用系爭建物，已如前述，其因而受有利益，致上訴人受有無法使用收益系爭建物之損害，則上訴人依民法第179 條規定，請求人道公司返還自102 年7 月24日起算之相當於租金之不當得利，洵屬有據。

⒉按占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利；善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，得為占有物之使用、收益，民法第943 條第1 項及第952 條分別定有明文。次按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人，至所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第952 條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言，倘承租人為惡意時，對於所有人言，其就租賃物並無使用收益權，即應依不當得利之規定，返還其所受利益。蓮香齋事業公司、仁道商貿公司分別基於與人道公司、蓮香齋事業公司間之租賃關係而占有系爭建物之情，已如前述，蓮香齋事業公司、仁道商貿公司於系爭建物上行使租賃權，依民法第943 條第1 項及第952條規定，固得為系爭建物之使用收益，惟上訴人起訴狀、追加被告起訴狀內容已載明上訴人始為系爭建物所有人及人道公司、蓮香齋事業公司、仁道商貿公司均係無權占用之意旨並附有系爭建物登記謄本，蓮香齋事業公司、仁道商貿公司既經本院認係無權占有，則蓮香齋事業公司於收受上訴人之起訴狀時、仁道商貿公司於收受上訴人追加被告起訴狀時，均已知悉系爭建物所有權變動及人道公司、蓮香齋事業公司出租權源有疑慮，猶繼續占用系爭建物，類推適用民法第959 條第2 項規定，應認蓮香齋事業公司自起訴狀繕本送達之日即103 年4 月7 日（原審卷㈠第25頁）起、仁道商貿公司於收受追加被告起訴狀繕本之日即106 年12月6 日（本院卷㈡第173 頁背面）起，視為惡意占有人。從而，上訴人依不當得利之規定，請求蓮香齋事業公司返還自103 年4 月7 日起算、仁道商貿公司返還自106 年12月6 日起算之相當於租金之不當得利，即屬有據。

⒊再按土地法第97條第1 項關於房屋及基地計收租金之規定，於無權占有土地，請求返還不當得利或損害賠償事件，固非不得據為計算不當得利、損害額之標準。惟土地法第97條之立法意旨為城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人。立法政策既係基於居住乃人民生存之基本條件，為保護經濟上弱者之承租人而就房屋租金之最高額設限，自應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用，至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，無立法限制租金額之必要。本院審酌系爭建物坐落高雄市三民區九如一路，位在高雄市中心，長期作為旅館、飯店使用，人道公司自99年7 月16日起將系爭建物出租予蓮香齋事業公司使用，每月租金175 萬元，租期至108 年12月15日止，蓮香齋事業公司於106 年9月18日將系爭建物出租予仁道商貿公司使用等情，有租賃契約在卷可憑（原審卷㈠第74至81頁、卷㈡第277 頁、本院卷㈡第163 頁），認為上訴人主張人道公司、蓮香齋事業公司、仁道商貿公司無權占用系爭建物所受之利益均為每月175 萬元等語，尚屬合理適當。

⒋末按數債務人基於不同之債務發生原因，就同一內容之給付，對於同一債權人各負全部給付義務，因一債務人給付，他債務人即同免其責任者，為不真正連帶債務。人道公司、蓮香齋事業公司、仁道商貿公司對上訴人所負返還不當得利義務既係基於各自無權占用原因所生，惟就同一內容負全部給付責任，應認屬不真正連帶債務，則於其中任一人給付時，其他人於給付範圍內免其清償責任。從而，上訴人依民法第179 條規定，請求人道公司、蓮香齋事業公司、仁道商貿公司分別自102 年7 月24日、103 年4 月7 日、106 年12月6 日起均至返還系爭建物之日止，按月各給付上訴人175 萬元本息，如其中任一人給付時，其他人於給付範圍內免其清償責任，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由。

⒌至上訴人主張蓮香齋國際公司亦應負不當得利返還義務云云，惟自上訴人取得系爭建物所有權時起迄今，蓮香齋國際公司並未占用系爭建物，故上訴人依民法不當得利之規定，請求蓮香齋國際公司自102 年7 月24日至返還系爭建物之日止，按月給付上訴人175 萬元本息，洵屬無據。

五、綜上所述，上訴人依民法第767 條第1 項前段、第179 條之規定，請求㈠人道公司、蓮香齋事業公司、仁道商貿公司應將系爭建物返還上訴人；㈡人道公司應自102 年7 月24日起至返還系爭建物之日止，按月給付上訴人175 萬元，及自次月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢蓮香齋事業公司應自103 年4 月7 日起至返還系爭建物之日止，按月給付上訴人175 萬元，及自次月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈣仁道商貿公司應自106 年12月6 日起至返還系爭建物之日止，按月給付上訴人175 萬元，及自次月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈤上開聲明第㈡、㈢、㈣所命之給付，如其中一人已為給付者，其他人於該給付範圍內同免其責任，為有理由，應予准許（含對人道公司、蓮香齋事業公司擴張請求金額及追加請求仁道商貿公司返還建物及不當得利部分），逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。原審就人道公司、蓮香齋事業公司應返還系爭建物，及應分別自102 年7 月24日、103 年4 月7 日起至返還系爭建物之日止，按月各給付上訴人833,333 元及遲延利息部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，容有未洽，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決廢棄改判，連同擴張請求及追加之訴有理由部分，判決如主文第二至六項所示，並依上訴人、人道公司、蓮香齋事業公司之聲請，分別諭知供擔保後為准免假執行之宣告，及依職權就仁道商貿公司部分諭知供擔保後免假執行之宣告。原審就上訴人請求蓮香齋國際公司返還系爭建物及給付不當得利、請求蓮香齋事業公司給付自102 年7 月24日起103 年4 月6 日止之不當得利部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，理由雖有不同，惟結論相同，仍應予維持，上訴意旨指摘原判決此部分不當，為無理由，應予駁回。另上訴人就蓮香齋國際公司部分所為訴之追加、就蓮香齋事業公司關於自102 年7 月24日起至103 年4 月6 日止之不當得利金額所為訴之追加及追加請求仁道商貿公司給付自106 年9 月24日起至106 年12月5 日止之不當得利部分，均無理由，應併予駁回。又本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊或防禦方法暨證人之證述內容於訴訟結果不生影響，故不逐一論述，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴及追加之訴，均為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第2 項、第1 項、第79條、第85條第1 項後段、第463 條、第385 條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。

民事第四庭

附註：民事訴訟法第466 條之1 ：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。