臺灣高等法院 高雄分院105年度重上字第35號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　 105年度重上字第35號

上訴人

即被上訴人

張金水

訴訟代理人

許惠珠律師

被上訴人

即上訴人

神洲紙器股份有限公司

法定代理人

林三孃

訴訟代理人

吳永茂律師

訴訟代理人

羅玲郁律師

訴訟代理人

侯昱安律師

被上訴人

即上訴人

蕭本融

即上訴人

王仁樂

即上訴人

吳俐潔

共同訴訟代理人

唐小菁律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，兩造對於民國105 年1 月15日臺灣高雄地方法院103 年度重訴字第94號第一審判決提起上訴，本院於105 年8 月9 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人即被上訴人張金水起訴主張：

㈠伊因欲購買坐落高雄市鳥松區大腳腿段1604、1604-1～13地等14筆土地（合併分割前為1604、1605地號土地，下合稱系爭土地）及其上同段314 建號建物（下合稱系爭房地），而於民國102 年5 月3 日與被上訴人即上訴人蕭本融、王仁樂及吳俐潔（下稱蕭本融等人），簽訂不動產買賣仲介協議書（下稱系爭協議書），並經由其等之仲介，而於同年月14日以新台幣（下同）8,500 萬元，向被上訴人即上訴人神洲紙器股份有限公司（下稱神洲公司）買受其所有之系爭房地，並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），且連同仲介費等合計支付高達1 億730 萬元之購地成本。詎伊於系爭房地辦畢所有權移轉登記後，欲興建房屋而經申請地政機關鑑界，始發現系爭土地西側如附圖所示編號B-B'至E-E'範圍，有美山路19巷之柏油路及排水溝占用，致無從供建地使用，而有減少通常效用之瑕疵（下稱系爭瑕疵），且神洲公司事先並未告知該部分供道路使用之瑕疵，自應負出賣人之瑕疵擔保責任，伊並請求應減少價金304 萬1,999 元。又伊因上開瑕疵而減少可得興建面積，神州公司即有債務不履行情事，經以建蔽率60% 及預期投資報酬率30% 計算，受有銷售所失利益49萬4,904 元，合計353 萬6,903 元，均得向神洲公司請求給付。又蕭本融等人就系爭土地現供道路使用之瑕疵，未依系爭協議書之約定，盡善良管理人之調查注意及告知義務，致伊因上開瑕疵而受有上開損害，亦應負債務不履行之損害賠償責任，並與神洲公司間為不真正連帶債務。另伊依系爭協議書雖尚有230 萬元未付，但蕭本融等人所可取得之仲介費合計為2,230 萬元，與一般不動產仲介業之報酬上限相較，顯然過高，而應依民法第572 條規定予以酌減，而經酌減後，伊尚未給付之230 萬元即無再為給付義務，故一併請求確認伊與蕭本融等人間就該230 萬元之債權債務關係不存在。爰依系爭買賣契約及系爭協議書之法律關係，提起本訴，並聲明求為命神洲公司應給付353 萬6,903 元及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息；蕭本融等人應給付353 萬6,903 元及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息；且其中任何1 人為給付時，其他人即免為給付；確認伊與蕭本融等人間就該230 萬元之債權債務關係不存在；及就金錢給付部分，願供擔保為假執行之判決。

㈡就蕭本融等人在原審所提反訴部分則以：伊依系爭協議書合計雖應給付蕭本融等人2,230 萬元，經扣除實際支付承租人400 萬元、支出拆除費用215 萬6,200 元、建築師委任費3萬6,000 元後，餘1,610 萬7,800 元皆為仲介費，約為買賣價金之18.9% ，縱再扣除另給付神洲公司法定代理人林三孃之800 萬元，餘款810 萬7,800 元亦約為買賣價金之9.57%，均顯然高於一般不動產仲介業之報酬上限（6%），而應依民法第572 條規定予以酌減，而經酌減後，伊尚未給付之230 萬元，即無再為給付義務等語，資為抗辯。

二、神洲公司則以：伊係以系爭土地當時之現況與蕭本融等人談妥買賣條件而出賣，實際交易對象為蕭本融等人，且其等原指定蕭洪秋香為名義上買受人，嗣又改為由張金水出名簽約，則超出該原約定買賣條件範圍之約定，伊自不負任何法律上責任。又系爭土地上雖有柏油路面、排水溝占用，然伊已依約為移轉登記，且所交付之面積亦無短少，即無瑕疵可言。至系爭土地之利用須受相關建築法規之限制，致部分土地因形成道路，而需退縮始能建築使用之情事，係張金水於買受建屋時依建築法令應受之限制，並非系爭土地有減損物之通常效用之瑕疵，伊自不負瑕疵擔保責任。又張金水買受系爭土地時，其上原有建物亦係退縮建築線而建築，而張金水具有建築專業，依系爭土地之客觀情狀，其理應知悉部分面積為道路、排水溝占用之事實，況張金水未曾於簽約前要求指界或鑑界，顯係明知或因重大過失而不知上開瑕疵存在，伊亦不負瑕疵擔保責任。再者，縱認系爭土地有瑕疵而得減少價金，亦應採公告現值加4 成為計算道路用地之價值為適當，則其減少金額僅為88萬4,932 元，且不得再重複請求所失利益之49萬4,904 元等語，資為抗辯。

三、蕭本融等人則以：

㈠伊等原與神洲公司訂約以8,500 萬元買受系爭房地，因張金水於移轉登記前欲搶買，伊等乃將承買權讓與張金水，並受其委任處理協助購地及承租人搬遷事宜，則系爭協議書應為承買權讓與及委任之混合契約，並不具仲介居間性質。而伊等已完全履行系爭協議書所載義務，自無債務不履行之情事。又依地籍圖所示，系爭土地前方道路僅有4.8 公尺，而系爭土地為工業用地，且張金水買受後本欲興建廠房，自應受建築法令之限制而有退縮建築線之必要，自難謂系爭土地供道路使用部分即為物之瑕疵。況張金水於買受前，神洲公司原興建之廠房已有建築線之指定，而張金水購買之本意亦係使用舊廠房之建築線來蓋新廠房，即無減少通常效用之瑕疵。另張金水未曾於簽約前要求指界或鑑界，亦無人刻意隱瞞或誤導土地範圍，且張金水於發現道路退縮地部分後，卻拒絕伊等表示願賣回該道路占用土地之提議，可見其於買賣時即明知須容忍退縮建築線情事，自無損害可言等語，資為抗辯。

㈡另在原審提起反訴主張：伊等與張金水簽訂系爭協議書，並已完成契約約定之內容，而張金水尚有230 萬元尾款未給付，爰依系爭協議書之法律關係，聲明求為命張金水分別給付蕭本融、吳俐潔各76萬6,667 元、王仁樂76萬6,666 元，及加計自102 年12月2 日起算法定遲延利息，且願供擔保為假執行之判決。

四、原審經審理後，就本訴部分，命神洲公司及蕭本融等人均應給付張金水166 萬9,320 元本息，且其中任何1 人為給付時，其他人即免為給付，而駁回張金水之其餘請求；另就反訴部分，則命張金水給付蕭本融、吳俐潔各76萬6,667 元本息、給付王仁樂76萬6,666 元本息。兩造就敗訴部分各自提起上訴，張金水於本院聲明：㈠原判決關於駁回張金水後開第2 ～5 項之訴部份，及該部分假執行之聲請，併訴訟費用之裁判均廢棄。㈡神州公司應再給付186 萬7,583 元及自103年1 月31日起至清償日，按年息5%計算之利息。㈢蕭本融、王仁樂及吳俐潔應再給付186 萬7,583 元，及蕭本融自103年1 月17日日起、王仁樂、吳俐潔102 年12月28日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣上開第2 、3 項聲明，神州公司、蕭本融、王仁樂或吳俐潔之其中1 人為給付時，就其給付範圍，其他人免給付義務。㈤確認張金水與蕭本融、王仁樂及吳俐潔間就230 萬元之債權債務關係不存在。

㈥原判決關於命張金水給付部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。㈦上開廢棄部分，蕭本融、王仁樂及吳俐潔在第一審之訴駁回。㈧神州公司及蕭本融、王仁樂、吳俐潔之上訴駁回。㈨第一、二審訴訟費用由神州公司，蕭本融、王仁樂及吳俐潔負擔。㈩就金錢給付部分，願供擔保為假執行，及若受不利判決，願供擔保請宣告准免於假執行。神州公司則聲明：㈠張金水之上訴駁回。㈡原判決關於命神州公司給付部分廢棄。㈢上開廢棄部分，張金水在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈣如受不利判決，願供擔保免為假執行。㈤第

一、二審訴訟費用由張金水負擔。蕭本融等人則聲明：㈠張金水之上訴駁回。㈡原判決關於命蕭本融、王仁樂、吳俐潔給付部分廢棄。㈢上開廢棄部分，張金水在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈣如受不利判決，願供擔保免為假執行。㈤第一、二審訴訟費用由張金水負擔。

五、兩造爭執及不爭執事項：

㈠不爭執部分：

⒈蕭本融之配偶蕭洪秋香於102 年4 月21日與神洲公司簽訂不動產買賣契約，以8,500 萬元買受系爭房地。

⒉蕭本融等人於102 年5 月3 日與張金水簽訂系爭仲介協議書，張金水就約定應付款項，除230 萬元尚未給付外，其餘均已給付完畢。

⒊張金水與神洲公司於102 年5 月14日簽訂系爭買賣契約，約定買賣總價為8,500 萬元。而張金水買受系爭房地之目的，係為拆除系爭地上建物後，再另興建廠房出售，且張金水於取得系爭房地所有權後，亦已將系爭土地為合併分割，並已興建房屋出售。

⒋系爭土地因退縮建築線而供道路使用面積為178.27平方公尺。

⒌蕭本融等人及神洲公司在系爭買賣契約簽訂前，均未告知張金水系爭土地之現況範圍包含柏油路面、排水溝之面積在內，亦未告知上情係為使道路符合面寬8 公尺而退縮建築線之結果；而張金水在簽約前亦未要求測量或鑑界。

㈡爭執部分：

⒈系爭土地供道路、排水溝占用部分是否為瑕疵。

⒉若系爭土地存有瑕疵，張金水得否請求神洲公司減少價金、損害賠償及金額以若干為適當。

⒊系爭仲介協議書之性質為何；張金水得否因系爭瑕疵而請求蕭本融等人賠償損害；得否請求酌減報酬及得酌減之金額以若干為適當。

⒋蕭本融等人得否請求張金水給付230 萬元。

六、本院之判斷：

㈠系爭土地供道路、排水溝占用部分是否為瑕疵部分：

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，亦經最高法院73年台上字第1173號判例意旨闡釋明確。可見物之瑕疵，有未能達物之通常效用之情狀（即所謂客觀上之瑕疵），亦有未能達契約預定效用之情狀（即所謂主觀上之瑕疵）。而前者，係就物之客觀上狀態為衡量判斷；後者，則係以當事人之主觀需求並經明確載入契約內容之斟酌考量。又買受人於契約成立時，知其物有上開條文所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失而不知者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，亦為同法第355 條所明定。亦可見在買賣標的物存有瑕疵之情形，如係因買受人之重大過失而不知時，原則上出賣人即不負瑕疵擔保責任，僅在出賣人有保證無瑕疵，或故意不告知有該瑕疵時，始應負瑕疵擔保責任。

⒉本件張金水主張其係向神洲公司買受系爭房地，並提出系爭買賣契約為據（見原審卷㈠第21～24頁），而神州公司並不否認有簽訂該買賣契約，僅陳稱其在洽談買賣過程中，均係與蕭本融等人接洽，且原先係以蕭洪秋香名義簽約，嗣又改以張金水名義簽約，故而認張金水僅為出名買受人而已。但系爭買賣契約既已載明買受人為張金水，雙方並就相關買賣細節（含支付價金之期限、查封狀態之塗銷、租賃關係之處理等）為協商確認，可見張金水與神州公司為系爭買賣契約之當事人無誤。則張金水自得本於系爭買賣契約向神洲公司主張物之瑕疵擔保責任。

⒊系爭土地如附圖所示編號B-B'至E-E'範圍（在尚未興建房屋前之測量面積為185 平方公尺，實際退縮建築線之面積則為178.27平方公尺），有美山路19巷之柏油路及排水溝占用等情，為神洲公司所不爭執，且經原審會同兩造及地政機關派員勘驗現場查明屬實，有勘驗筆錄、現場照片及地政機關測量後製作之複丈成果圖在卷可稽（見原審卷㈠第147 ～157、卷㈡第167 、168 頁），則系爭土地在買賣當時，並非全屬單純素地，而係有遭道路及排水溝占用之狀態，即甚明確。又系爭土地地目為雜，且屬長方形之完整地形，有土地登記謄本及地籍圖在卷可稽（見原審卷㈠第37、38、150 頁），且在系爭買賣契約訂立當時，尚有神州公司之廠房並蓋有圍牆（嗣因興建房屋而均拆除），且排水溝係在圍牆外等情，亦有當時照片在卷可憑（見原審卷㈡第140 、141 頁），則從圍牆係土地界址之象徵，排水溝屬公共設施之性質為斟酌，衡諸一般交易常情，若出賣人未為特別說明，買受人當係認知圍牆所在即為地界。再參以張金水買受系爭土地係欲興建廠房之用途，為神州公司於買賣成立時所知悉，而就興建房屋轉售獲利購地目的之而言，系爭土地可供建築使用與否及面積多寡，自然影響張金水就價金之評估，然因雙方在成交前既未就此為區別議價，應可推認所交付之系爭土地應全部可供建築使用，方符合通常之效用及價值。則無論從系爭土地有遭道路及排水溝占用之客觀事實，或從張金水購買系爭土地之主觀需求而言，系爭土地之上開客觀存在之狀態，即已無法為完整之使用，對本件買賣即有減少其通常效用之瑕疵，且該在無法使用之面積高達178.27平方公尺（詳後述），亦可見該瑕疵並不符合無關重要而不得視為瑕疵之程度，故張金水主張系爭土地有物之瑕疵存在，應屬可採。至張金水買受之主觀使用需求，雖係興建房屋出售，但因買賣契約並未將此項供興建房屋使用之目的明確載入契約內容，故尚難認有不符合契約預定效用之瑕疵，併予說明。

⒋神洲公司雖陳稱張金水購買系爭土地之目的係欲興建房屋出售，則依法令本即應受建築技術規則之限制，且系爭土地面臨之道路（即1605-1地號，見原審卷㈠第113 、114 頁），寬度僅約5 公尺，若欲合法興建即應退縮建築線1.5 公尺，使道路寬度達8 公尺以上方得為之，則系爭土地本應提供部分面積供道路使用，故並無瑕疵存在等語。然查，系爭土地在客觀上有遭道路及排水溝占用之情事，既屬實情，則該遭占用部分即無從與其他未遭占用部分相同為完整之使用收益，自屬未具有物之通常效用之瑕疵。而系爭土地遭道路及排水溝占用之事實，既屬買賣當時客觀上存在瑕疵之狀態，自難以張金水購買後之主觀用途（興建房屋）所應受之限制為否定瑕疵存在之論據，亦即張金水買受系爭土地之目的雖為興建房屋，且在興建時應受建築法令之限制，但與上開客觀存在瑕疵之狀態無涉，況若張金水在買受後因其他因素而不願興建房屋，並欲改為其他不受指定建築線退縮地之使用時（例如供停車場使用），則就該遭道路及排水溝占用部分，即仍明顯受有無法完整使用之不利益，而有減少物之通常效用之瑕疵，故神州公司有關上開張金水購買後應受建築法令限制為瑕疵不存在之論據，係將客觀上存在之瑕疵與特定使用目的所應受之法令限制混為一談，本院尚難採為其有利之認定。

⒌神洲公司雖又陳稱張金水具有建築專業，而其買受系爭土地時，系爭土地上已有依法退縮建築線使道路寬度達8 公尺以上而建築之舊廠房，且當時美山路19巷、排水溝及兩側建築物均屬確定，依地籍圖亦可研判1605-1地號土地之寬度不足8 米，則張金水理應知悉系爭土地有部分面積係供道路及排水溝占用之事實，況張金水未曾於簽約前要求指界或鑑界，並同意依現況點交，顯見張金水願意承擔風險，其顯係明知或重大過失而不知上情，自不得主張物之瑕疵擔保等語。然查：

⑴依買賣當時現場情狀，系爭土地上係蓋有神州公司之舊廠房及圍牆，而道路及排水溝均在圍牆外，此有當時之照片在卷可稽（見原審卷㈡第140 、141 頁），則從該客觀情狀觀之，依一般人之認知，應係圍牆內土地始為私有土地並為買受之範圍，而不包括圍牆外之土地，則能否謂張金水已可從現場情形推知系爭土地遭柏油路面、排水溝占用部分，即係神洲公司當初建築廠房為臨接寬8 公尺以上道路而退縮之結果，自有疑義；而地籍圖係以比例尺標示，一般人未必即能據以完全確認其實際距離為若干，亦難據以跟實際現況為比對，則就一般人對圍牆即係界址之認知常情而言，尚難謂張金水係明知或因重大過失而不知上開瑕疵。

⑵又張金水在訂約前雖未要求指界或鑑界，且證人陳惠絹在原審亦證稱沒有提到土地鑑界問題，係因張金水及蕭本融等人均很厲害等語（見原審卷㈡第41頁），但是否在買賣前為指界或鑑界，係屬個人需求，而從系爭土地當時存有圍牆及舊廠房，且圍牆與舊廠房間尚有空地之現況，既已可使一般人產生圍牆內土地始為私有土地範圍之認知，再參以本件神州公司及蕭本融等人均不否認其等於洽商過程中，均未告知張金水系爭土地之現況範圍包含柏油路面、排水溝之面積在內，亦未告知上情係為使道路符合面寬8 公尺而退縮建築線之結果，則張金水縱未要求指界或鑑界，亦難認即有重大過失。至張金水雖同意依現況點交，但如係在其不知瑕疵存在之情況下而為同意，即難解為係願意承擔風險或拋棄瑕疵擔保請求權之意思，而神洲公司並未能就張金水係知悉系爭瑕疵存在，而仍同意依現況接受點交之有利事實為舉證證明，則其所為上開論述，即不足採。

⒍依上所述，張金水主張系爭土地遭道路及排水溝占用事實，屬物之瑕疵，應屬可採；神州公司抗辯並無瑕疵或不負瑕疵擔保責任，尚難採信。

㈡若系爭土地存有瑕疵，張金水得否請求神洲公司減少價金、損害賠償及金額以若干為適當部分：

⒈張金水主張因神州公司因系爭土地存有上開瑕疵，而應負瑕疵擔保責任，並請求應減少價金304 萬1,999 元；又因上開瑕疵而減少可得興建面積，神州公司即有債務不履行情事，而得請求銷售所失利益49萬4,904 元，合計353 萬6,903 元；神州公司則陳稱縱認系爭土地有瑕疵而得減少價金，亦應採公告現值加4 成為計算道路用地之價值為適當，則其減少金額僅為88萬4,932 元，且不得再重複請求所失利益之49萬4,904 元等語。

⒉就減少價金部分，經查：

⑴按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求減少其價金，為民法第359 條所明定。神州公司出賣之系爭土地有上開遭道路、排水溝占用之瑕疵，而應負瑕疵擔保責任，業如前述，則張金水請求減少價金，即屬有據。又張金水就應減少之價金，係主張以其支付之全部價金1 億730萬元，依系爭土地全部面積4,174 平方公尺，換算得出每平方公尺2 萬5,707 元，並以3,300 元計算遭占用面積178.27平方公尺之價值，而請求減少304 萬1,999 元之價金。然查，依張金水與神州公司所簽訂之系爭買賣契約所載價金為8,500 萬元，有該買賣契約在卷可稽（見原審卷㈠第21～24頁），且為張金水所不爭執。而張金水所稱之1 億730 萬元，則係包括支付給神州公司法定代理人林三孃之800 萬元、支付給承租人搬遷費400 萬元及支付給蕭本融等人之相關費用在內，而上開費用既非由神州公司依買賣契約所收取款項，即非屬價金之性質，自不得入本件價金之範圍內。又本件買賣係房地同時計價而未區分土地及房屋之個別價金，且雙方均知悉購買後係欲將舊廠房拆除再興建新廠房，故買賣價金應未考量該廠房之價值，而係單純以土地計價，故計算系爭土地每平方公尺之單價，自應以系爭買賣契約所載之8,500萬元與系爭土地之面積為核算，較為相當。則依此計算，系爭土地每平方公尺之單價應為2 萬364 元（計算式：85,000,000÷4,174 ＝20,364，元以下四捨五入），此亦為原審所委請鑑定之高雄市建築師公會之鑑定報告認同（見外放證物之該報告第12頁）。故張金水主張應以1 億730 萬元為計算基準，而認每平方公尺單價為2 萬5,707 元，即不足採。

⑵又系爭土地中供道路使用而退縮建築線之面積為178.27平方公尺，為高雄市建築師公會經依本件實際建築相關資料所認定，有該鑑定報告在卷可稽（見該報告第8 、9 頁），且為兩造所不爭執，並同意採為計算減少價金中面積部分之基準。而退縮建築線之目的，依高雄市政府工務局函稱：指定建築線位置離地界1.5 公尺處（見原審卷㈠第319 頁）；而依上開鑑定報告所載亦稱：基地僅面臨5 公尺美山路19巷之現有（既成）巷道，丁種建築用地興建工廠類廠房，依建築技術規則建築設計施工編第117 條第7 項、第118 條第1 項第2 款規定應臨接寬8 公尺以上之道路，並應按規定寬度自建築線退縮後建築。指定建築線時即以兩邊各退縮1.5 公尺，合計3 公尺以維持臨接之面前道路達8 公尺方可建築使用等語（見該報告第6 頁）。可見上開退縮建築線之目的，係為供道路使用，形同以私人土地供公眾通行使用（提供人亦因而獲得使用利益，自不待言）。本院經斟酌上情，認若以道路用地之性質為計算該退縮建築線所需面積價格之基準，應屬適當。

⑶又本件因退縮建築線而供道路使用之土地為1605地號，而相鄰為道路用地之1605-1地號土地在102 年之公告現值為1 萬1,078 元（見本院查詢資料），與1605地號土地在102 年之公告現值為1 萬1,000 元相較（見鑑定報告所附資料），價值相當（僅相差78元），再參以供道路使用為公共設施之性質，雖有被徵收之可能，但在本件買賣前後時段，並無任何資訊顯示將可能徵收，況依101 年9 月1 日施行之土地徵收條例第30條第1 項規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價」，可見土地徵收係以市價補償為原則，則自不宜在審酌減少價金時，逕以政府徵收土地之價格為計算基準。本院經斟酌上開供道路使用之土地部分，實際上已屬道路而不具可另供其他用途之性質（見鑑定報告第6 頁所述退縮地不得計入法定空地，亦不得建造圍牆），並參酌本件買賣價金為每平方公尺2 萬364 元，而公告現值為1 萬1,000 元等情，而認其價值應為買賣價金之6 成即每平方公尺1 萬2,218.4 元，則每平方公尺減少之價金應為8,145.6 元（計算式：20,364－12,218.4＝8,145.6 ）。依此核算，該面積所減少之價金應為145 萬2,116 元（計算式：8,145.6 ×178.27＝1,452,116 ，元以下四捨五入）。

⑷張金水雖陳稱上開供道路使用之土地，其價值應以鑑定報告所列計算方法中，以公告現值1 萬1,000 元之為3 成即3,300 元為計算，而認每平方公尺應減少之價金為1 萬7,064 元（計算式：20,364－3,300 ＝17,064）；神州公司則認應以鑑定報告所列計算方法中，以公告現值加4 成即1 萬5,400元為計算供道路使用之價值，而認每平方公尺減少之價金應為4,964 元（即20,364－15,400＝4,964 ）。然張金水所稱之道路價值僅為公告現值之3 成，明顯偏低，自不適當；而神州公司所稱之計算方法，係以先前政府徵收補償之慣例為據，亦與土地徵收條例規定不符，更非本件買賣當時現實存在之狀態（買賣當時並未有任何將被徵收之資訊），況依鑑定報告所載，亦明確表示僅列出上開計算方式之數據，而不作價格決定（見鑑定報告第14頁）。故本院經斟酌後，認均難採為減少價金之依據，併予說明。

⑸依上所述，張金水得請求減少之價金及減少後得請求神州公司返還之金額應為145 萬2,116 元。其在此範圍請求之金額，應可准許；逾此範圍請求之金額，不應准許。

⒊就損害賠償部分，經查：

⑴張金水陳稱系爭土地因上開瑕疵而減少可得興建面積，神州公司即有債務不履行情事，而得請求銷售所失利益49萬4,904 元，並以因退縮建築線而供道路使用面積為178.27平方公尺，及建蔽率為60% 核算，其減少可建之銷售面積為106.96平方公尺（即178.27之60% ），故因而受有上述預期開發利益之損失等語（見鑑定報告第17頁）。

⑵然查，張金水購買系爭土地後之主觀使用內容，係其就系爭土地使用收益權能之自由行使，且此項興建房屋之使用方式，雖為買賣雙方所知悉，但既未將此目的明確載入契約內容，甚或已明確將相關建築圖說列為契約之附件，用以確認系爭土地全部可供興建房屋使用為契約預定之目的，已難認屬契約約定之範圍，況張金水亦未能舉證證明神州公司有保證或故意不告知該瑕疵之情事，則其所稱因給付有瑕疵而可請求無法完整供建屋使用之債務不履行之所失利益，依民法第216 條規定，尚屬無據。

⑶再者，張金水於購買系爭土地後，業已整體規劃使用（系爭土地業經合併分割為1604～1604-13 等14筆），雖在可供建築面積上因退縮建築線而有減少（即上述106.96平方公尺），但此項因退縮建築線而供道路使用之全部面積（即上述178.27平方公尺），既已經由本院上開准予減少價金之效果，而得到瑕疵部分之填補，就其主觀使用土地需求致減少之預期利益，因並未在系爭買賣契約上將此項主觀使用需求明確載入，自無從據以請求。故張金水請求此項因減少興建面積致銷售利益減少之損失，即屬無據，不應准許。

㈢系爭協議書之性質為何；張金水得否因系爭瑕疵而請求蕭本融等人賠償損害；得否請求酌減報酬及得酌減之金額以若干為適當部分：

⒈張金水主張系爭協議書為仲介居間與委任性質，而蕭本融等人則稱係承買權讓與及委任之混合契約等語。經查：

⑴依系爭協議書第2 條、第3 條、第4 條所載，係約定：「乙方（即蕭本融等人）同意將前條所示不動產（即系爭房地）仲介予甲方（即張金水），甲方願依8,500 萬元承買之，並另行支付800 萬元予林三孃。乙方需協助甲方與出賣人神洲公司重新簽訂買賣合約及不動產買賣價金信託，信託管理費用由乙方負擔，若無法重新簽約，得於原合約載明承買人及登記名義人。甲方同意給付乙方不動產買賣仲介費為1,430萬元（包含點交搬遷費及地上物拆除費用），但若屆時買賣無法完成，甲方得拒絕給付，若有損失，乙方應退回已收之仲介費用」等語（見原審卷㈠第18頁）。則依此文義，張金水與蕭本融等人合意之內容，係由蕭本融等人促成張金水與神洲公司就系爭房地簽訂買賣契約，並協助張金水處理買賣之訂約及購地後續拆遷事宜。

⑵按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。本件蕭本融等人於102 年5 月14日與張金水簽訂系爭協議書之前，已由蕭本融之配偶蕭洪秋香為出名買受人，於102 年4 月21日與神洲公司簽訂買賣契約，以8,500 萬元買受系爭房地，此為雙方所不爭執，且有蕭洪秋香與神州公司所簽訂之買賣契約在卷可稽（見原審卷㈠第315 、316 頁）。可見蕭本融等人在與張金水簽訂系爭協議書前，即已與神州公司達成買賣系爭房地之合意，並可因履約而取得系爭房地之所有權，此亦可從神州公司一再陳稱其認為張金水僅係蕭本融等人另行指定之出名買受人（與蕭洪秋香之情形相同），即可得佐證。則衡諸常情，蕭本融等人既已與神州公司訂約買受系爭房地，則其等在張金水欲為買受時，逕可直接再轉售予張金水並賺取價差即可，而無需就自己可取得產權之系爭房地，另行再為媒介張金水與神州公司為買賣，而賺取仲介報酬之必要。就此而言，系爭協議書之約定內容，即與民法第565 條所稱仲介居間係以報告訂約機會或為訂約媒仲，並取得報酬之要件不符。

⑶又依系爭協議書第2 條載明張金水願以8,500 萬元承買系爭房地；第3 條載明蕭本融等人需協助張金水與神州公重新簽訂買賣契約；第4 條載明張金水願給付蕭本融等人1,430 萬元（含點交搬遷及拆除費用）。而此8,500 萬元之金額與蕭本融等人原先向神州公司買受之價金相同，則張金水同意以此金額為買受，即可免除神州公司不同意重簽買賣契約之顧慮；而重簽買賣契約係保障張金水得以買受人身分直接向原所有權人神州公司主張相關權利；另張金水給付1,430 萬元予蕭本融等人則應係其等轉售系爭房地可取得之對價利潤。則蕭本融等人所稱係將其等原已與神州公司訂約買受，但在辦理過戶前，因張金水強欲購買，乃將承買權讓與張金水，並協助由張金水以自己名義與神州公司簽約，即與其等原先已與神州公司簽訂買賣契約之情事相符，且無違背常情及轉售獲利之經驗法則。

⑷再者，證人即參與該協議洽商之代書楊金龍於原審證述：「伊有參與系爭協議書簽立過程，系爭協議書內容由伊與吳俐潔聘請之代書王綉環共同擬定，內容係協議書雙方同意」、「當天本來要簽立買賣契約書，但所有權人（指神州公司）未到場，蕭本融等人認為可以幫張金水處理，才有系爭協議書之產生，協議由蕭本融等人為張金水仲介處理向神洲公司買賣系爭土地事宜」、「當天蕭本融等人雖有提出已向神洲公司買受系爭土地，但伊與張金水不予認同，認為應以登記之所有權人為準」、「若當天他們堅持要簽，被查封之土地還有被法院拍賣之案子，伊等立場不可能跟他們簽買賣合約書」等語（見原審卷㈡第52～54、150 、151 頁）；證人即系爭協議書之見證人陳慧琳及買賣仲介柳玉娟雖於原審均證稱：「蕭本融是中途去跟林三孃買土地再賣給張金水，算是賺價差」、「是指蕭本融買了，我們（指陳慧琳及柳玉娟）中途再帶張金水去買」、「蕭本融等人是讓與承買的權利給張金水」、「仲介費由我（陳慧琳）與柳玉娟2 人平分」等語（見原審卷㈡第44、48、49、51頁）；證人即參與協議之代書王綉環於原審證述：「是承購權讓與，當時想不出有何比較好的名詞，楊代書（指楊金龍）就說就用仲介的協議書，抬頭才以不動產買賣仲介協議書來寫」、「大家的共識是針對承買權的讓與，1,430 萬元是承買權讓與的對價」等語（見原審卷㈡第144 、147 、148 頁）；證人即系爭協議書見證人陳惠絹於原審證稱：「當時蕭本融等人過來跟張金水談時，應該是賣承買權。因蕭本融等人還沒過戶完成，沒有權利跟我們（指張金水）簽買賣，代書他們協議以不動產（仲介協議）來簽合約書比較順，因為沒有資料顯示蕭本融等人是地主，才會簽立系爭協議書」、「我拿0.5%仲介費，是張金水給的」、「蕭本融是陳慧琳那邊的業主，陳慧琳跟我講這塊地要賣，我問張金水要不要買，因為原本這塊地法拍時，我與陳慧琳曾帶張金水去看過，張金水很喜歡，打算要去競標，但拍賣停拍後，就沒下文，過沒多久，陳慧琳又告訴我那塊地被蕭本融他們處理了，要我問張金水是否願意再來買，所以我才去找張金水」等語（見原審卷㈡第37～39、42頁）。

⑸則從上開均參與系爭房地買賣及協議過程之證人之陳述觀之，系爭房地因遭神州公司之債權人彰化商業銀行聲請查封拍賣（見王綉環在原審卷㈡第144 、145 頁之證言及系爭買賣協議書第2 、5 條之記載），蕭本融等人因欲購買轉售獲利，乃積極籌畫並經由陳慧琳、王綉環等人之協助，先與相關債權銀行協調並塗銷抵銷權之相關事宜後（見原審卷㈢第78頁），向神州公司買受，嗣再經由陳慧琳與陳惠絹之仲介，而促成蕭本融等人與張金水間之轉售事宜，但因蕭本融等人當時尚未辦理所有權移轉登記，且張金水亦認蕭本融等人既非登記之所有權人，而認若以買賣方式處理（即蕭本融等人出賣系爭房地予張金水），保障較為薄弱，故而藉由簽訂系爭協議書之方式，轉由蕭本融等人協助張金水直接與神州公司簽訂買賣契約之方式處理，並因而獲取轉售之利益（含協助處理承租人搬遷等事宜，合計取得對價為1,430 萬元，即系爭協議書第4 條所示金額）。而上開證人均為親自參與全部買賣及協議過程，所為證言經核與相關事證所示實情相符，且其等分別為協議見證人及各有受託仲介之對象，衡情本應會對委託仲介之一方為較有利之述，然其等為證述內容均相符合，且均表示雙方洽商之內容應屬讓與承買權之性質。本院經斟酌後，認上開證述內容應可採信，且就雙方簽訂系爭協議所根基之上開原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知而言，作如此解讀系爭協議書之真意，亦符合蕭本融等買受系爭房地轉售獲利之目的，陳慧琳、柳玉娟、陳惠絹等參與仲介轉賣情事者均分別取得由蕭本融等人及張金水支付之仲介報酬之實際情況。

⑹至證人楊金龍雖稱：「當時蕭本融等人有提出承買權讓與，但伊不同意，後來伊等說要簽仲介協議書，雙方同意才簽立，伊等不同意簽訂買賣契約書，亦不同意簽立承買權讓與契約書」、「對方代書有提出要簽訂承買權讓與契約書，因為我們認為與事實不符，所以沒簽」等語（見原審卷㈡第52～54、150 、151 頁），但依證人王綉環所述：「當時想不出有何比較好的名詞，楊代書（指楊金龍）就說就用仲介的協議書。大家的共識是針對承買權的讓與，1,430 萬元是承買權讓與的對價」、「當時對不動產仲介協議書這個名詞，蕭本融等人也沒有意見，他們認為談的款項只要可以清楚交付，他們就好了，而我們也不是賣方，就把這個承買權讓與張金水」等語觀之（見原審卷㈡第144 、151 頁），應可見系爭協議書訂立主要經濟目的，係在將蕭本融等人已購買但尚未過戶之系爭房地直接轉由張金水購買取得產權，而系爭協議書內所使用之「仲介」文字，係因當時蕭本融等人尚非登記之所有權人，且張金水對此所可能產生之權利義務有所顧慮，故而在不知如何使用較好名詞下所為之權宜措詞，本院經斟酌上述各情，認此項「仲介」文字之使用及上開楊金龍之證言，均尚不足採為張金水有利之認定。

⒉系爭仲介協議書之性質係承買權之讓與，而非仲介居間之性質，為本院認定之事實，已如前述，且蕭本融等人亦已履行將系爭房地轉由張金水與神州公司簽訂買賣契約，張金水亦已辦畢所有權移轉登記等情，均為張金水所不爭執，則蕭本融等人即已依約履行而無債務不履行情事。又系爭瑕疵係因買賣關係所生及應負之瑕疵擔保責任，而蕭本融等人係將承買權讓與張金水，並非出賣系爭房地予張金水（張金水亦不主張係買賣而主張係居間仲介），自無瑕疵擔保責任可言。至系爭瑕疵存在雖為客觀事實，但該供道路使用之瑕疵，並非本件承買權讓與之債務履行內容，亦即蕭本融等人依系爭協議書應履行之義務，僅為促使張金水與神州公司簽約，並完成過戶及承租人拆遷等事宜，而不包括系爭瑕疵之擔保部分，故系爭瑕疵縱客觀存在，亦難謂蕭本融等人有疏未善盡注意之債務不履行情事。則張金水以蕭本融等人未注意該瑕疵存在即有債務不履行，而請求蕭本融等人賠償損害，即屬無據，不應准許。又系爭協議書既不具有居間仲介性質，則就張金水主張因該報酬過鉅失其公平，而本於民法第572 條規定請求酌減報酬及得酌減之金額以若干為適當之爭點部分，本院即無再為審酌之必要與實益，併予說明。

㈣蕭本融等人得否請求張金水給付230 萬元部分：

⒈本件蕭本融等人就與張金水所簽訂之系爭協議書應履行之內容均已履行完畢，且尚有尾款230 萬元未給付，為張金水所不爭執，而張金水所稱可酌減報酬，並無所據，已如前述，則張金水請求確認蕭本融等人間就上開230 萬元債權債務關係不存在，即難准許。另蕭本融等人請求張金水給付230 萬元，並以此部分金錢給付係屬可分，而請求張金水分別給付蕭本融、吳俐潔76萬6,667 元、王仁樂76萬6,666 元，即屬有據，應予准許。

七、綜上所述：

㈠張金水依系爭買賣契約之法律關係，主張減少價金而請求神洲公司給付減少之金額，在145 萬2,116 元及自起訴狀繕本送達翌日即103 年1 月31日起至清償日止，按年息5%計算利息之範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回；又其請求神州公司給付預期銷售利益之損失49萬4,904 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，則無理由，應予駁回；另其依系爭協議書之法律關係，請求蕭本融等人給付353 萬6,903 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，則無理由，應予駁回；又其請求確認蕭本融等人依系爭協議書所生之230 萬元債權不存在，亦無理由，應予駁回。而蕭本融等人依系爭協議書之法律關係，請求張金水給付蕭本融、吳俐潔各76萬6,667 元、王仁樂76萬6,666 元，及均自102年12月2 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

㈡原審就張金水對神州公司之請求不應准許部分（指上開145萬2,116 元本息至166 萬9,320 元本息部分），仍命神州公司給付，並與蕭本融等人負不真正連帶債務責任，且為假執行之宣告，尚有未洽。神州公司上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，並改判如主文第2 項所示。至原審就張金水對神州公司之請求應准許部分（即上開145 萬2,116 元本息），命神州公司單獨給付，並無違誤。神州公司上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至就同上金額命神州公司與蕭本融等人負不真正連帶債務責任部分，則無理由，應予駁回。另張金水對神州公司之請求不應准許部分（指逾原審所准166 萬9,320 元本息部分），原審駁回其請求及該部分假執行之聲請，理由雖非與本院完全相同，但結論一致，仍應予以維持。張金水上訴意旨指摘此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又神州公司敗訴部分，並未逾民事訴訟法第466 條第1 項規定得上訴至第三審之金額，一經本院判決即告確定，故就原審酌定假執行及免為假執行之擔保金額部分，即不為調整變更，併予說明。

㈢原審就張金水對蕭本融等人之請求不應准許部分（指166 萬9,320 元本息），仍命蕭本融等人給付，並與神州公司負不真正連帶債務責任，且為假執行之宣告，尚有未洽。蕭本融等人上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院予以廢棄，並改判如主文第2 項所示。另張金水對蕭本融等人之請求不應准許部分（指逾原審所准166 萬9,320 元本息部分），及張金水請求確認蕭本融等人230 萬元債權不存在部分，原審均駁回其請求及該金錢部分假執行之聲請，理由雖非與本院完全相同，但結論一致，仍應予以維持。張金水上訴意旨指摘此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

㈣原審就蕭本融等人請求張金水給付230 萬元部分，原審命張金水給付蕭本融、吳俐潔各76萬6,667 元、王仁樂76萬6,666 元，及均自102 年12月2 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並無違誤。張金水上訴意旨指摘此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、據上論結：本件張金水之上訴為無理由；神州公司之上訴為一部有理由、一部無理由；蕭本融等人之上訴有理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第2 項、第79條，判決如主文。

民事第五庭

附註：民事訴訟法第466 條之1 ：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。