臺灣高等法院 高雄分院105年度重上更㈠字第9號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　105年度重上更㈠字第9號

上訴人

金沙假日大飯店股份有限公司

法定代理人

徐金鳳

訴訟代理人

薛西全律師

訴訟代理人

劉妍孝律師

訴訟代理人

陳思潔律師

訴訟代理人

黃陽壽律師

被上訴人

華勁投資股份有限公司

法定代理人

虞幼祥

訴訟代理人

王仁聰律師

　　　　　　田崧甫律師

上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國103 年2月14日臺灣高雄地方法院102 年度重訴字第206 號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於105 年6 月1 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：伊於民國95年3 月17日與訴外人虞幼祥簽訂買賣契約（下稱A 契約），將伊所有坐落福建省金門縣金沙鎮○○○段○00○00○00○00○000 地號土地（下稱系爭土地）及同段24建號即金門縣金沙鎮○○里○○○000 號房屋（下合稱系爭房地），以總價新臺幣（下同）1 億6 千萬元出售予虞幼祥。嗣虞幼祥以其無法將伊之銀行貸款辦理過戶為由，要求改以被上訴人為買受人，兩造乃於96年3 月1 日以相同總價訂立系爭房地買賣契約（下稱B 契約）。伊已將系爭房地移轉登記予被上訴人，被上訴人並以系爭房地向合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合庫）辦妥抵押貸款，惟其僅給付伊價金9,450 萬元，尚欠第3 期款2,550 萬元及尾款4,000 萬元未付，屢經催告置之不理，伊遂於102 年3 月26日以存證信函通知被上訴人解除契約，並請求返還系爭房地。縱認伊解約不合法，伊仍得依約請求被上訴人給付未付價金共計6,550 萬元。爰依民法第179 、367 條規定及買賣契約之法律關係，先位聲明請求：㈠被上訴人應將系爭房地所有權登記予以塗銷，並回復所有權登記為上訴人所有。㈡願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明請求：㈠被上訴人應給付上訴人6,550 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：上訴人與虞幼祥簽立A 契約後，上訴人無法處理其與台灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）間借款違約之問題，土地銀行因將對上訴人之借款債權及抵押權讓與訴外人兆豐資產管理股份有限公司（下稱兆豐公司），A 契約因此無法履行。斯時系爭房地隨時有被聲請拍賣之可能，上訴人公司實際負責人即董事葉國清乃與虞幼祥委請訴外人王國華出面購買上開借款債權及抵押權，並由葉國清將系爭房地委託估價後，兩造合意以9,540 萬元為買賣總價，由王國華代表伊與上訴人重新簽訂B 契約，將系爭房地出售予伊，B 契約虛偽記載總價為1 億6 千萬元，係為便於申辦貸款。伊已付清全部價金9,540 萬元，上訴人請求為無理由等語為辯。

三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，僅就備位部分提起上訴。本院前審仍為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，最高法院將前審判決廢棄發回，上訴人於本院上訴聲明：㈠原判決除確定部分外廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人6,550 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。另上訴人於原審先位請求敗訴部分，因未據聲明不服而告確定。

四、兩造不爭執之事項：

㈠上訴人曾與虞幼祥簽立A 契約。

㈡兩造曾簽立B 契約。

㈢被上訴人已依B 契約第2 條所定付款條件，支付上訴人訂約款2,000 萬元，及第2 期款4,000 萬元。王國華以2,450 萬元之代價向兆豐公司（原判決誤繕為兆豐銀行）購得抵押權及所擔保之債權。

㈣迨至95年1 月14日，上訴人積欠土地銀行本金2,950 萬元、利息11,660,900元、違約金3,986,531 元，共計45,144,431元。

㈤上訴人為系爭房地之原所有權人，已將相關過戶資料交予被上訴人，並於97年2 月20日辦畢系爭房地所有權移轉登記，將系爭房地所有權移轉登記至被上訴人名下。

㈥系爭房地於84年12月29日設定本金最高限額3,540 萬元抵押權予土地銀行，土地銀行於95年9 月19日將該抵押權讓與兆豐公司，兆豐公司於96年9 月26日將上開抵押權讓與王國華，王國華嗣於97年2 月26日以清償為原因，塗銷該抵押權登記。又被上訴人於97年2 月26日、98年7 月29日先後設定擔保債權總金額4,800 萬元、3,600 萬元之最高限額抵押權予合庫。

㈦被上訴人及虞幼祥曾就系爭房地支付上訴人之價金合計為94,710,501元，含向兆豐公司買受抵押債權而支付之2,450 萬元、繳納土地增值稅3,612,160 元，代償對訴外人李明宗債務700 萬元、代償虞幼祥債務162 萬元，及支付上訴人共計57,978,341元（包括代償上訴人每月應繳付銀行之6 萬元利息，代償對訴外人吳怡熊抵押債務1,000 萬元，及代償其他債務。即︰96年3 月1 日前，合計24,634,155元；96年3 月1 日後，合計33,344,186元）。

㈧金門縣政府於98年9 月22日發布系爭土地為旅館專用區，並於同年月30日發給都市計畫土地使用分區證明書。

㈨虞幼祥為上訴人代償對於吳怡熊債務1,000萬元。

㈩被上訴人提出被上證1 之高雄市政府97年4 月29日函稿（關於被上訴人公司申請改選董監事、董事長等事項）及股份有限公司變更登記表之形式上真正。被上證2 之被上訴人股份有限公司案卷及上證5 之A 契約附件債務清冊之真正。

五、本件爭點在於：㈠兩造就系爭房地所合意之買賣價金為若干？㈡上訴人得請求被上訴人給付之價金為若干？茲論述如下：

㈠兩造就系爭房地所合意之買賣價金為若干？上訴人主張系爭房地買賣價金為1 億6 千萬元，並舉B 契約為憑。被上訴人則辯稱B 契約係通謀虛偽配合申辦銀行貸款所為，實際價金應為9,540 萬元云云。查：

⒈按解釋契約，須探求當事人之真意，固不能拘泥於契約之文字，但契約之文字業已表達當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照) 。

⒉A 契約第1 條記載：「甲方（即上訴人）將位於金門縣金沙鎮○○里○○○000 號之建物及金門縣金沙鎮○○○段00○00○00○00○000 號等5 筆土地以價款新台幣1 億6 千萬元整出售乙方（即虞幼祥）」；第2 條記載：「乙方喜諾承買並願依照左列日期與方法將價款交付甲方清楚不得拖欠。1.訂約：本契約訂立同時乙方交付訂金1,000 萬元整。2.交付證件：甲方將土地及建物所有權狀正本、公司執照影本、登記事項卡等過戶登記文件交付乙方，同時乙方以價款之一部分計2,000 萬元整交付甲方。3.貸款過戶：乙方於地政機關過戶完成後一個月內需將甲方貸款過名，費用由乙方支付。

4.尾款：扣除以上乙方已支付之價金3,000 萬元整及甲方負債6,600 萬元整（含貸款），其餘尾款計6,400 萬元整，甲方同意於乙方出售時支付，但以三年為限」（原審卷第14、15頁）；B 契約第1 條記載：「甲方（即上訴人）將位於金門縣金沙鎮○○里○○○000 號之建物及金門縣金沙鎮○○○段00○00○00○00○000 號等5 筆土地（詳后附權狀影本），雙方合意以價款新台幣1 億6 千萬元整出售乙方（即被上訴人）」；第2 條記載：「乙方喜諾承買並願依照左列方式將價款交付甲方清楚不得拖欠。1.訂約：本契約訂立同時乙方交付訂金2,000 萬元整。2.第一期款：甲方設定抵押權人王國華君之抵押權3,450 萬元轉為買賣價金之一部份。3.第二期款：買賣價金4,000 萬元由乙方代甲方清償債務，並辦理移交手續。4.第三期款：甲方將土地及建物所有權狀正本、公司執照影本、登記事項卡等過戶登記文件交付乙方，同時乙方支付2,550 萬元整交付甲方。5.尾款：扣除以上乙方已支付之價金計1 億2 千萬元整，尾款計4,000 萬元整於乙方辦妥銀行貸款時支付甲方」（原審卷第19、20頁），是2 份契約之買賣標的、價金均為相同，僅於履行方式、條件略有出入。而被上訴人不否認A 契約為真實，且其價額（1億6 千萬元）為真正（本院卷第98頁），則B 契約如已減價至9,540 萬元，以被上訴人專營投資事業（前審卷第121 頁），對此攸關自身權益之重大事項，縱無法將減價之事實記載於欲供以申辦銀行貸款之B 契約上，理亦應與上訴人另行簽立書面以明確化自身給付責任，然被上訴人坦承並未就減價部分另有書面約定（本院卷第99頁），所為顯有違常理，則其反於契約文字而指稱系爭房地買賣價金僅有9,540 萬元云云，即有可議。

⒊證人葉國清證稱：當時公司經營不是很理想，貸款繳息不正常，虞幼祥在94年間有幫忙繳息，在95年3 月份二人談妥以1 億6 千萬元購買系爭房地。買賣不動產後，土地銀行把債權賣掉，虞幼祥想貸款買該債權，訴外人林榮進協助伊等去談，用王國華名義以2,450 萬元買下債權，買債權後，因為虞幼祥債信不好，無法貸款支付，要用被上訴人名義貸款，所以才要求伊再跟他簽一個合約，方便他貸款，買賣金額是一樣的。伊一開始是跟虞幼祥訂約，被上訴人也是虞幼祥的，王國華只是人頭，當時虞幼祥沒那麼多錢，所以要伊先過戶讓他可以去貸款。伊簽訂A 契約時土地分區為第一種風景區，後來變更成旅館區，買賣過程中，虞幼祥跟伊約定如果使用分區未變更成功，要伊以原價買回。B 契約未將相同條件寫上去是因為如果寫上去銀行不會同意貸款等語（原審卷第150-153 頁）。而依上開A 契約付款條件之約定，過戶完成後，貸款應過名至虞幼祥名下，故系爭房地之貸款依約定應轉由虞幼祥負擔。然系爭房地於84年12月29日設定3,540萬元之最高限額抵押權予土地銀行，土地銀行於95年9 月19日將該抵押權及債權讓與兆豐公司，兆豐公司再於96年9 月26日將上開抵押權及債權讓與王國華，並非由虞幼祥出名承擔抵押債務，則葉國清指虞幼祥因債信問題無法貸款支付，改用被上訴人名義貸款等語，尚非無據。

⒋證人楊慧娟證稱：虞幼祥、葉國清第一次跟伊洽談塗銷吳怡熊抵押債務時，王國華並未到場，第二次簽上證2 之契約書時（前審卷第85-88 頁，下稱C 契約），王國華在場沒有表示什麼意見，他就是簽了一張本票給伊。伊印象中虞幼祥用台語說王國華是他自己的人，是他的小的（台語），他表示被上訴人公司是他的，可是因為信用關係，他沒辦法擔任董事長，所以由王國華擔任，伊的理解就是說王國華是他的人頭。吳怡熊1,000 萬元債務是虞幼祥出面清償等語（前審卷第125 、126 頁）；佐以葉國清、虞幼祥、吳怡熊及被上訴人於96年1 月25日簽署之C 契約記載：「…丁方（即上訴人）及乙方（即虞幼祥）為免原本1 億6 千萬元之資產遭兆豐公司拍賣（按系爭不動產丁方實於95年3 月7 日已出售予乙方），乃由乙方委託王國華先生向兆豐公司出具不良債權讓與邀約書，雙造並於95年11月10日訂定系爭不良債權讓與契約書，以2,400 萬元受讓該債權，並已交付三期款共計250萬元，尚有第四期款2,150 萬元未繳付三、乙方及丁方為籌措前揭所示之第四期款，乃於日前向丙方（即吳怡熊）表示，希望丙方能先配合塗銷於系爭不動產上之第二順位本金最高限額1,200 萬元之抵押權，以便王國華得向安泰銀行以債權融資方式借款給付…俟王國華自兆豐公司取得完全債權後，再由乙、丁方配合持之向合庫銀行借貸8,000 萬元，以清償安泰銀行及丙方之借款…」（前審卷第85、86頁）；及B契約係虞幼祥找王國華、葉國清至其辦公室簽署，訂金2,000 萬元則為虞幼祥對葉國清之借款債權，此經證人王國華證述明確（原審卷第207 頁、原審法院99年度重訴字第283 號卷第105 頁），第1 期款則以王國華向兆豐公司購買之抵押債權抵償（原審卷第19頁背面）；虞幼祥並於97年間入股被上訴人公司，於98年9 月23日起擔任被上訴人董事長，有公司登記資料附卷可參（前審卷第181 、182 頁）。則原本應由虞幼祥承擔之抵押債務，卻由王國華出面買受抵押債權，王國華買受後，相關事宜及購買債權之應付款項仍由虞幼祥出面處理、負責籌措，其並邀集王國華、葉國清以被上訴人名義簽訂買賣標的、價額相同，僅付款條件、方式略有不同之B 契約，並逕以虞幼祥之前支付之款項計為B 契約已付價款，虞幼祥事後再擔任被上訴人董事長等情觀之，王國華應為虞幼祥購買抵押債權之人頭，被上訴人為虞幼祥實際主導之公司，虞幼祥為順利辦理貸款，乃改以被上訴人名義與上訴人簽署B 契約，B 契約並非新約，僅為A 契約履行條件之變更之事實，應堪認定。被上訴人亦於另案即原審法院99年度重訴字第283 號給付價金事件中主張係以B 契約取代A 契約，B 契約係屬真正，則其於本件復行主張B 契約為通謀虛偽，又未能提出證據以實其說，所辯自難憑採。

⒌金門縣政府於95年6 月28日函請內政部都市計畫委員會審核含系爭土地在內之區域變更為旅館專用區事宜，並依該會之審查意見，於95年9 月12日召集上訴人及其他飯店經營者召開「變更金門特定區計畫（第一次通盤檢討- 旅館專用區）案」，且於同年10月11日函知上訴人提出擴建計畫轉陳內政部審議，有金門縣政府函文、會議簽到簿及紀錄、協商會議簡報資料附卷可參（本院卷第121-127 頁）。是虞幼祥與上訴人在96年3 月1 日簽署B 契約時，系爭土地應已確定可變更為旅館專用區，而A 契約所約定之1 億6 千萬元價格為真正，已如前述，B 契約僅為A 契約履行條件之變更，其簽立時，系爭土地並已確定變更為旅館專用區，在此有利條件加持之情況下，上訴人顯無合意改以9,540 萬元價格出售系爭房地，平白蒙受6,460 萬元鉅額損失之理，被上訴人於此復未能提出上訴人同意減價之相關事證，則其辯稱B 契約價金實際上為9,540萬元等語，即無可採。

⒍被上訴人雖辯稱金門縣政府係於98年9 月22日始正式發布系爭土地為旅館專用區，系爭土地於95年11月鑑價時僅有1 億元左右（原審卷第65頁）之價值，合庫鑑價亦僅有5,800 萬元左右（原審卷第159 、160 頁），系爭土地如有1 億6 千萬元價值，上訴人何以不向金融機構貸款而亟欲出售云云。惟金門縣政府於95年6 月間即已將變更計畫送交內政部審議，並依該會之審查意見於同年9 月間召開通盤檢討會議，於同年10月通知上訴人提出擴建計畫，已如前述，是系爭土地於95年9 月間幾已確認將成為旅館專用地。而系爭土地於96年1 月1 日之最終估價價格為162,938,000 元、合理價格為100,246,000 元（原審卷第65頁）；證人即不動產估價師林書宏證稱：現行土地使用分區為第一種風景區，建蔽率、容積率分別只有30、60，因為委託者有提供資訊，本案使用分區可能會改成旅館區，建蔽率和容積率會分別提高為60、300 ，在此特定條件成就下，才會有一個特定價格和正常價格，二者區別就是土地有無變更分為旅館區等語（原審卷第210 、211 頁），則系爭土地於估價時既已確認將成為旅館專用地，其特定條件自已成就，依林書宏所證述，系爭土地當時至少即應有1 億6 千萬元之價值。又被上訴人於97年2 月26日、98年7 月29日先後設定擔保債權總金額4,800 萬元、3,600 萬元之最高限額抵押權予合庫，已如前述，以實務上銀行通常設定高於實際貸放額度二成之抵押權而觀，合庫前後實際貸放之金額合計應約為7,000 萬元【計算式：（4800萬元+3600 萬元）÷1.2 ＝7000萬元】，此貸放數額已高於合庫鑑估之58,262,481元價格，且此與林書宏所鑑估未達特定條件之合理價格1 億多元亦差距甚大，是上訴人稱合庫分行經理僅有核貸不超過4,000 萬元之權限，為達核貸4,000萬元之目的，僅需做成系爭房地總價不低於5,800 萬元額度之鑑估報告，即可達貸放七成即4,000 萬元目的等語，信非無據。是被上訴人辯稱系爭房地當時並無1 億6 千萬元之價值云云，要難採信。又系爭房地原設定有吳怡熊及李明宗之第二、三順位抵押權，有土地登記謄本在卷可參（原審卷第27、28頁），葉國清並證述：金門當時仍為戰地，且有民間借款，銀行不可能會借款等語（原審卷第154 頁），是系爭房地在已設定有民間二、三胎借款之情況下，欲以之向金融機構借貸確有其困難，且上訴人當時已無力支付土地銀行之貸款利息，其不願再支付高額利息而未尋求民間借貸，亦不違經驗法則，尚難以上訴人當時未逕以系爭房地再向金融機構借款，即認系爭房地並無1 億6 千萬元之價值。是被上訴人上開所辯，並無足為其有利之認定。

⒎從而，A 、B 契約均明文約定系爭房地總價為1 億6 千萬元，兩造亦未另有減價之特約，是上訴人主張系爭房地買賣價金為1 億6 千萬元，自屬可採。

㈡上訴人得請求被上訴人給付之價金為若干？系爭房地買賣價金應為1 億6 千萬元，業如前述，而被上訴人及虞幼祥曾就系爭房地支付上訴人之價金合計為94,710,501元，被上訴人並已將系爭房地過戶予被上訴人，且於97年2 月26日、98年7 月29日先後設定擔保債權總金額4,800 萬元、3,600 萬元之最高限額抵押權予合庫，貸得款項，為兩造所不爭執，則上訴人請求被上訴人給付剩餘款項65,289,499 元（計算式：1 億6 千萬元-94,710,501 元＝65,289,499 元），即屬有據，逾此範圍外，則無依據。

六、綜上所述，上訴人依買賣之法律關係請求被上訴人給付65,289,499元，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年3 月7 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，核屬有據，應予准許；逾此之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴判決，容有未洽。上訴意旨指摘此部分判決違誤，求予廢棄改判，為有理由，應廢棄該部分，改判如主文第2 項所示。至其餘部分，原判決既無不合，上訴意旨請求廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於訴訟結果不生影響，不逐一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。

民事第二庭

附註：民事訴訟法第466 條之1 ：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。