臺灣高等法院 高雄分院106年度上字第105號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　　106年度上字第105號

上訴人

陳秀卿

訴訟代理人

謝孟璇律師

被上訴人

林應專

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國106 年3 月30日臺灣高雄地方法院105 年度訴字第1900號第一審判決提起上訴，本院於107 年1 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：伊向法務部行政執行署高雄分署（下稱高雄行政執行署）標得坐落高雄市○○區○○段○○段000○00地號土地（下稱系爭土地），經該署於民國103 年10月21日核發權利移轉證書予伊，伊為系爭土地所有人。惟上訴人所有同段第1696建號建物，即門牌號碼高雄市○○區○○○路000 巷0 號房屋（下稱9 號房屋）及如原審判決附圖（下稱附圖）所示增建部分（下合稱系爭房屋），無權占用系爭土地。又上訴人系爭房屋無權占有系爭土地，上訴人受有利益，致伊受有損害，上訴人應返還自103 年10月21日起至拆除系爭房屋之日止，按日給付新台幣（下同）197 元之不當得利，爰依民法第767 條、第179 條規定起訴。聲明：㈠上訴人應將系爭房屋拆除，並將所占用土地返還予被上訴人；㈡上訴人應自103 年10月21日起至拆除系爭房屋拆除之日止，按日給付被上訴人197 元。㈢願供擔保，請准宣告假執行（被上訴人就原審判決其敗訴部分，未聲明不服，本院不予贅述）。

二、上訴人則以：系爭土地前手楊飛龍提供土地予蘇國禎、謝金印在其上建造系爭房屋，楊飛龍顯默許系爭土地上之不特定房屋承買人繼續使用土地，此經楊飛龍對訴外人陸楊秀足提起拆屋還地訴訟，經原審法院81年訴字第184 號、鈞院83年上更㈡字第82號、最高法院84年台上字第2023號判決認定陸楊秀足係基於使用借貸關係占用系爭土地，非無權占有確定（下稱另案判決）。又上訴人、被上訴人分別承繼系爭房屋前手陸楊秀足、系爭土地前手楊飛龍之權利義務，且未曾改建，被上訴人不得對上訴人請求拆屋還地。另楊飛龍當初以地主身份與他人合建房屋，本有「賣斷」土地意思，而允許不特定房屋所有權人繼受房屋占有土地之權源，系爭房屋受讓人均得承繼前手之權利義務而對系爭土地有使用權。謝金印原始起造之系爭房屋，既基於債之關係而有權占有系爭土地，且出賣系爭房屋之前手將其直接占有之土地移轉與買受之第三人，第三人亦得對土地所有人主張占有連鎖而占有系爭土地，伊屬有權占有。再者，系爭房屋並未滅失，則其使用土地之目的尚未消滅，被上訴人無權請求拆屋還地。縱認上訴人為無權占有，然系爭改建房屋現值200 餘萬元以上，且供上訴人及家人居住之用；反觀被上訴人並無明確利用計畫，其訴請拆除系爭房屋後僅將土地出租他人，依原審判決計算之租金，每月不過6,000 元許，即被上訴人行使所有物返還請求權，所得利益極少，而上訴人及國家社會所受損害甚大，應認被上訴人權利之行使以損害上訴人為主要目的，有違誠信原則，且屬權利濫用等語資為抗辯。

三、原審判決上訴人應將系爭房屋拆除，將占用之土地返還予被上訴人；並應自103 年10月21日起至系爭房屋拆除之日止，按日給付被上訴人新台幣197 元。上訴人不服，提起上訴，於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、不爭執事項：

㈠被上訴人於103 年10月21日經高雄行政執行署核發系爭土地權利移轉證書，於同年11月4 日辦畢所有權移轉登記。系爭土地拍定前之所有人為楊飛龍。

㈡被上訴人拍賣取得系爭土地時，土地上即有系爭房屋存在。

㈢9 號房屋建築完成日期為48年8 月2 日，辦理第一次保存登記之日期為55年5 月17日，而系爭房屋於55年5 月間係一加強磚造二層建物。

㈣9 號房屋依序由黃寶琛於55年5 月17日、蔡顏秀鳳於60年7月28日、陸楊秀足於68年9 月10日及上訴人於86年10月2 日取得所有權。

㈤系爭土地位在高雄市建國二路與復興一路交叉口附近，距離高雄火車站約350 公尺，其南側10公尺處有第二運河、步道，西側50公尺有傳統市場。

㈥系爭土地申報地價自102 年起至105 年止，每年均為每平方公尺17,600元。

㈦原審103 年度訴字第408 號確認優先承買權事件影印資料，形式上為真正（含勘驗等）。

㈧楊飛龍對陸楊秀足所提另案拆屋還地事件，經判決駁回楊飛龍之訴。

㈨原審勘驗、所附照片及地政機關製作之複丈成果圖，形式上為真正。

㈩被上訴人於拍賣過程中，已知悉系爭房屋占有系爭土地。

五、被上訴人主張：系爭土地為其所有，其上有上訴人所有及事實上處分權之系爭房屋，為上訴人所不爭，且有高雄執行署103 年10月21日雄執孝101 年地稅執字第00000000號權利移轉證書、土地、建物登記謄本、原審勘驗筆錄、相片、高雄市政府地政局三民地政事務所（下稱三民地政所）函及附件複丈成果圖等可稽（原審卷第5 至14頁、第145至175頁），堪信為真。又被上訴人主張上訴人之系爭房屋無權占用系爭土地及上訴人獲有不當得利等情，則為上訴人以前揭情詞否認。

六、本院論斷：

㈠上訴人之系爭房屋，有無占用系爭土地之合法權源？被上訴人請求拆屋還地，有無理由？

⒈系爭房屋占用系爭土地有無占有權源？被上訴人主張兩造各為另案當事人陸楊秀足、楊飛龍之後手，縱路楊秀足有權使用系爭土地，基於使用借貸債之相對性，其效力不及於伊等語，為上訴人否認；經查：

⑴楊飛龍前以系爭土地為其所有，陸楊秀足所有之房屋無權占有系爭土地，提起拆屋還地另案訴訟，經另案確定判決認定：「按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，而房屋之性質不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用房屋基地。查被上訴人（陸楊秀足）之房屋既係上訴人（楊飛龍）出具土地使用權證明書，同意提供系爭土地予他人建造。則楊飛龍顯有默許系爭土地上之房屋承買人繼續使用系爭土地，不得逕指陸楊秀足為無權占有，據以請求拆屋還地」確定，有另案判決可稽（本院卷第46至57頁）。即另案判決認定系爭土地上陸楊秀足之房屋是基於土地所有人之同意而占用土地，非無權占用。

⑵被上訴人雖主張陸楊秀足所有房屋使用與楊飛龍所有系爭土地，為使用借貸關係，僅具債之關係，其效力不能拘束非契約當事人之伊云云。然承上所述，系爭土地上陸楊秀足之房屋有權占用系爭土地，乃基於房屋與土地各為獨立之所有物，各得為交易，及房屋與土地不能分離之特性等使然，此為社會通念，且為所有人提供其土地予他人建房時所知，基上開特性，除所有人提供其土地予他人興建房屋時，明示房屋使用土地限於該契約當事人外，應認房屋有權繼續使用土地至房屋滅失為止。又土地及房屋各為獨立之所有物，於分別出售予他人時，因土地上建有房屋，客觀上可自土地外觀查明，卻仍各自買受土地、房屋，則基於所有權之社會化即所有權兼具社會經濟功能，個人利益考量，並誠信原則等，應認土地、房屋雖數度為所有權之移轉，然買受土地之後手仍不得對買受房屋之後手，主張無權占用而訴請拆屋還地，以利社會經濟及兩造利益之衡平。亦即房屋使用土地之法律關係及效力，是基於上開房屋與土地得各別交易，不能分離之特性，並社會經濟目的、誠信原則等綜合考量以致之，與一般因使用借貸關係而占有借用物不盡相同。經查，高雄行政執行署拍賣系爭房屋時，其拍賣公告附表已載明：「....查封時該建物現住戶（即上訴人）表示，其於20餘年前於該地址承租、開設漫畫店....並於7 、8 年前買受該建物；惟實際占有使用狀況及占有權源均不明，投標人應自行查明」，有拍賣公告附表可稽（行政執行卷第12頁），且為被上訴人不爭執（不爭執事項㈩）。被上訴人拍賣前既已知系爭土地上有他人興建之房屋存在，而予以投標應買，依上說明，被上訴人即不可指前述經認定楊飛龍同意興建之房屋部分占用系爭土地為無權占有。是被上訴人主張系爭房屋使用系爭土地，全部均為無權占有而訴請上訴人拆屋還地等語，自非可採。

⒉系爭房屋是否為楊飛龍允許於系爭土地上興建之房屋？

⑴按借用人應依約定方法，使用借用物，無約定方法者，應以依借用物之性質而定之方法使用之，民法第467 條第1 項定有明文。另所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉；土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下，民法第765 條、第773 條，分別定有明文。亦即土地所有人如同意他人使用其土地特定部分，就該同意使用之土地，借用人固有占有、使用之權，惟借用人如就超過同意部分之土地為使用，就該超過部分，基於土地所有人就土地之權利及於土地之上下，是借用人就超過借用部分土地之使用，不論是平面面積或土地上下之立體擴張使用，既非土地所有人同意使用範圍，其使用已侵害土地所有人之所有權。

⑵經查，系爭土地前經所有人楊飛龍同意提供予他人建築合法房屋，則依上開使用借貸契約當事人之意思合致，房屋所有人依借用關係所得使用者，當為原約定之合法建物，是借用人如超過上開意思表示合致使用範圍，而另於借用土地之上下予以新建、增建、擴建，既與約定不合，自不能認有權使用。次查，依系爭房屋原始登記謄本所載，樓層、面積、結構，為加強磚造二層房屋，第一層面積41.71 平方公尺、第二層面積30.78平方公尺，共計72.49平方公尺，有舊建物謄本可稽（原審卷第11頁）。另於發現部分逾越鄰地建築，而拆除越界建築部分後，房屋仍為加強磚造結構，第一層面積36.79 平方公尺、第二層為25.92平方公尺，共計62.71平方公尺，有建物新登記謄本，及部分滅失前、後之建物測量成果圖可稽（原審卷第83頁、本院卷第119 頁）。準此，堪認楊飛龍當初同意於系爭土地上使用者，應為舊建物謄本登記之加強磚造第一層面積36.79 平方公尺、第二層為25.92 平方公尺，共計62.71 平方公尺。至原始登記部分雖第一層面積41.71 平方公尺、第二層30.78 平方公尺，計72.49 平方公尺，但上開原始登記部分中，既包含占用鄰地部分，該部分楊飛龍既無同意使用之權，該越界建築面積自應予以扣除。又查，原審勘驗系爭房屋現況，已另有增建，總面積高達173.81平方公尺（第一層58.38 平方公尺【增建21.59 平方公尺】、第二層58.4平方公尺【增建32.48 平方公尺】、第三層增建面積23.29 平方公尺、第四層增建面積33.74 平方公尺；各原始房屋、拆除越界建築後房屋及增建部分之面積等，均詳如附表所示）。依上說明，超過楊飛龍原同意蓋屋之1 樓、2 樓之上方、後方或旁邊增建，既非經土地所有人楊飛龍同意使用系爭土地，則超過同意使用部分之房屋占用土地，並無使用借貸關係存在，均屬無權占用，應堪認定。至上訴人雖主張上開新建、擴建部分，屬必要修繕及供遮雨之用云云，然上開部分各設有窗戶，且隔間供住居之用，業經本院勘明。尤以增建之3 、4 層房屋更為原始起造房屋所無，是上訴人此部分抗辯顯與事實不合，而非可信。

⑶上訴人雖抗辯系爭房屋縱有增建，亦為其前手即陸楊秀足所建，且於另案判決前即已增建，而另案判決既認定增建部分亦為有權占用土地，則被上訴人亦應受開另案判決之拘束等語。然查系爭另案判決卷宗已於101 年依法銷燬，至無從調閱，有電話查詢紀錄單等可稽（本院卷第148 、149 頁），而依上訴人提出之另案判決（含原審、本院及最高法院判決），均未記載法院曾囑託地政機關測量及引用複丈成果圖，則縱增建部分為陸楊秀足所建，且另案為陸楊秀足勝訴判決，然增建範圍既未經另案判決實質認定，自不生拘束被上訴人問題，況該增建部分確超過楊飛龍原同意使用之部分已如前述。

⑷上訴人雖又抗辯系爭房屋使用系爭土地數十年，且現值200餘萬元以上，又供上訴人及家人居住之用；反觀被上訴人並無明確利用計畫，其訴請拆除系爭房屋後僅將土地出租他人，依原審判決計算之租金，每月不過6,000 元許，即被上訴人行使所有物返還請求權，所得利益極少，而上訴人及國家社會所受損害甚大，應認被上訴人權利之行使以損害上訴人為主要目的，有違誠信原則，且屬權利濫用等語。經查，被上訴人於拍得系爭土地後，即對上訴人提起本件訴請拆屋還地訴訟，就前述無使用借貸關係存在之增建部分建物，被上訴人於時序上，自無長久不行使權利，致使上訴人誤信被上訴人不行使所有權，突然行使權利之情形。上訴人主張被上訴人行使權利有違誠信原則，自非可採。次查，民法第148條第1 項前段所定之權利行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失極大者，基於權利社會化之基本內涵，方可認為係以損害他人為主要目的而有權利濫用情形。爰比較被上訴人以2,472,200元標得系爭土地筆，有執行筆錄及上開權利轉證書可稽（執行卷第12頁、原審卷第5 頁），其中除原起造房屋占用之土地，上訴人仍得無償使用，若謂其餘應予拆除部分，被上訴人亦不得訴請拆屋還地，無異被上訴人以高達247 萬餘元買受之土地，繼續長期無償提供上訴人使用，被上訴人卻不能使用土地或收益，自與社會常情有悖；反之，上訴人自買受系爭房屋後無償使用系爭土地近10年許，參酌上訴人無償使用系爭土地所得之利益、被上訴人不能使用土地或收益所受之損害等兩造之利益，並社會經濟等情綜合以觀，認被上訴人訴請拆除無使用借貸關係存在之增建部分建物，及請求返還該部分占用之土地，並無權利濫用情形，是上訴人此部分抗辯，為不可採。

⑸至上訴人雖另稱原地主將系爭土地賣斷等語，然並未就此舉證，且與另案判決及本院認定是原土地所有人楊飛龍同意提供系爭土地予他人建築房屋，即房屋是基於使用借貸而使用系爭土地不同，故不足採。

⑹被上訴人雖主張系爭房屋現況外牆面，部分為磚塊、水泥砌牆，外貼磁磚、部分為鐵皮牆面；屋頂為鐵皮等金屬浪板。又原1 、2 樓房屋內有金屬樓梯、並鋪樓地板、內牆另貼磁磚，已變更當初起造房屋之結構等語。上訴人則抗辯系爭房屋右邊鐵皮，是因拆除越界建築之房屋後所建，不得歸責於伊，其餘部分均僅為修繕或遮雨之用，並無變動原有房屋之結構。然查，依本院勘驗所見，系爭房屋緊鄰右側空地部分係因越界予以拆除，房屋右側現況牆壁於拆除越界房屋後以水泥砌牆，外加烤漆板（被上訴人所稱鐵皮），另系爭房屋與左鄰11號房屋間，各與牆壁緊接，據地政人員丈量結果，左牆寬度約一塊磚寬度。足見現狀雖有改變，係因原始越界房屋拆除而為（本院卷第118 頁）。況越界部分牆壁原有磚造構造並未變更，僅於牆壁外觀上加上水泥砌牆、鐵皮包覆。另原1 、2 樓房屋內牆、地板雖部分改裝為新式之磁磚，但主要如樓梯、牆壁等牆面所貼合之磁磚，均為數十年前之舊式磁磚，此經本院勘明，且有相片可憑（本院卷第129 、128 頁），即牆面新磁磚貼合僅具美觀作用，不致變動房屋結構。另屋內雖新設金屬樓梯，但亦未變動原有結構體。是被上訴人以上開新設鐵皮、樓梯、牆面及地板貼合瓷磚等，遽指上訴人變更原有結構云云，並非可採。，

⑺被上訴人主張：縱認本件有使用借貸關係，然起造房屋部分樑柱有裂縫，且自48年起造距今屋齡達57年，已逾加強磚造52年使用年限，如無上開增建，原屋已傾廢而無價值，應認使用目的完畢，伊得依民法第470 條第1 項規定，請求上訴人拆除房屋返還土地等語，為上訴人否認。然查，房屋使用年限之規定，乃行政機關基於管理上而為，尚難以此認定房屋實際狀況，是否已達不堪使用，亦即房屋是否不堪使用，應依具體狀況以為認定。查系爭房屋內橫樑上水泥雖有一小段裂縫。惟裂縫發生原因不一，參以該裂縫如係肇因房屋結構體所導致，衡之經驗，就結構體破壞後之受力作用，當會發生一連串之裂縫，非僅止一處，然除上開裂縫外，該橫樑其他處仍舊完好，亦經本院勘明，有相片可參（本院卷129頁），足認非屬結構性破壞，仍得為居住之用，被上訴人此部分主張，自不可採。按房屋使用土地既屬必然，而依前揭相片即本院勘驗所見。原始起造房屋不論屋內屋外均適於居住，則被上訴人僅以行政機關管理上之使用年限規定，遽指原起造房屋已不堪使用，即原起造房屋使用系爭土地之目的已完畢云云，為不可採。

⑻綜上，如附圖下方紅色實線所示1 、2 樓擴建及新建3 、4樓房屋部分，因未經土地所有人同意，而擅於土地上方建屋使用，為無權占有外；其餘部分既與原起造房屋不失其同一性，即該部分使用土地，業經原土地所有人楊飛龍同意，自非無權占用土地，堪予認定。

⒊被上訴人訴請上訴人拆除系爭房屋部分，是否有理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項定有明文。承上所述，如判決附圖下方紅色實線示之增建部分，即一樓面積21.59 平方公尺、二樓面積32.48 平方公尺、三樓面積23.29 平方公尺、四樓面積33.74 平方公尺，既非原土地所有人楊飛龍同意使用，為無權占用土地，且上開部分上訴人自承有事實上處分權。從而，被上訴人為系爭土地所有人，依上開規定，請求上訴人應將判決附圖下方紅色實線所示之增建部分予以拆除，將占用土地返還予被上訴人，為可採。至其餘部分房屋，上訴人使用土地既屬有權占有，則被上訴人就該部分，並請求拆屋還地為無可採。

㈡被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？金額若干？

1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會之通常觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨資照）。次按建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定以不超過該土地申報價額年息百分之十為限。又審酌基地租金，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、承租人利用基地可獲經濟價值及利益等事項，參考鄰近地區之土地租金綜合判斷之。

2.經查，系爭土地為建地，有土地登記謄本可憑（原審卷第81頁），該地位處建國二路與復興一路交叉口附近，距離高雄火車站約350 公尺，南側10公尺有第二運河步道，西側50公尺有傳統市場等事實，為兩造所不爭執，並經原審勘明，有勘驗筆錄可考（原審卷第146 至156 頁）。爰審酌系爭土地位處火車站附近之巷弄內，生活機能佳，交通便利，上訴人系爭房屋為自住，及系爭土地自102 年起至105 年止之申報地價均為17,600元，並上訴人提出鄰近系爭房屋之高雄市○○區○○○路000 巷0 號、12號房屋暨其基地之每月租金各為15,000元、13,000元等情（同上卷第73至75頁），認上訴人占用系爭土地所受相當於租金之利益，按申報地價年息百分之七計算為適當。又無權占有土地之系爭增建房屋即一樓面積21.59 平方公尺、二樓面積32.48 平方公尺、三樓面積23.29 平方公尺、四樓面積33.74 平方公尺方，即上訴人無權占用土地之最大面積為33.74 平方公尺，自應依33.74 平方公尺占用面積計算不當得利。則被上訴人得請求上訴人給付自103 年10月21日起至拆除上開增建房屋之日止，按日給付給114 元（17600 ×33.74 ×7%÷365 ＝114 ，元以下四捨五入）為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。

七、綜上所述，被上訴人主張上訴人有所有權或事實上處分權之系爭房屋，無權占用系爭土地，受有每日197 元之不當得利等情，就其中主張之如判決附圖下方紅色實線所示增建房屋，即一樓面積21.59 平方公尺、二樓面積32.48 平方公尺、三樓面積23.29 平方平尺、四樓面積33.74 平方公尺，無權占有系爭土地，上訴人因而受有自103 年10月21日起至拆除該增建部分房屋之日止，受有按日114 元之不當得利等語，為可採；逾此部分之主張不可採。從而，被上訴人依民法第767 條第1 項、第179 條規定，請求上訴人應將判決附圖下方紅色所示增建房屋即一樓面21.59 平方公尺、二樓面積32.48 平方公尺、三樓面積23.29 平方公尺、四樓面積33.74平方公尺予以拆除，將該部分所占用土地返還予伊，並應自103 年10月21日起至拆除該部分房屋之日止，按日給付伊114 元不當得利，均屬有據，應予准許；逾此部分之請求，均為無據，不應准許。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，即有未合。上訴意旨應摘原判決該部分於法有違，求予廢棄改判，為有理由，自應廢棄該部分，改判如主文第二項所示。至原判決其餘部分既無違誤，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本件判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊、防禦方法，於訴訟結果不生影響，不逐一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第95條、第79條，判決如主文。

民事第一庭

附註：民事訴訟法第466條之1：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。