臺灣高等法院 高雄分院107年度上易字第21號

• 裁判案由: 租佃爭議
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 高雄分院
• 裁判日期: 107 年 07 月 11 日

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　 107年度上易字第21號上　訴　人　李新基
李源財（即李岡基之承受訴訟人）
李孫金彩（即李岡基之承受訴訟人）
李坤財（即李岡基之承受訴訟人）
李和財（即李岡基之承受訴訟人）
李素琴（即李岡基之承受訴訟人）
詹明財
詹語喬
詹進財
陳銀足
共　　　同
訴訟代理人　戴慕蘭律師
被 上訴 人　高雄市政府
法定代理人　許立明
訴訟代理人　洪鐶珍律師
傅裕仁
廖偵伶
上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國106 年12月28日臺灣橋頭地方法院105 年度訴字第101 號第一審判決提起上訴，本院於107 年6 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人李新基負擔三分之一，其餘上訴人各負擔十二分之一。
事實及理由
一、被上訴人之法定代理人已變更為許立明，並經被上訴人具狀聲明承受訴訟（見本院卷第187 頁），核無不合，應予准許。
二、被上訴人主張：伊與上訴人李新基、詹明財、詹語喬、詹進財、陳銀足，及上訴人李孫金彩、李坤財、李和財、李素琴之被繼承人李岡基（與李新基、詹明財、詹語喬、詹進財、陳銀足，下合稱李新基等6 人），就伊所有坐落高雄市○○區○○段○○段000 地號土地（面積4,181 平方公尺，下稱系爭土地）訂立耕地租賃契約（下稱系爭租約），詎李新基等6 人自民國94年起，分別有如附表所示之不自任耕作情事，違反耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條第1 項規定，依同條第2 項規定，系爭租約應屬無效，爰請求確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在之判決。
三、上訴人則以：訴外人李國標自日據時期即承租系爭土地，嗣由李新基等6 人輾轉繼承而接續承租，至今近80年，承租人均依約繳納地租及換訂租約。李國標初承租時原種植甘藷，嗣因時代改變甘藷需求大減，遂改種果樹，並為便於農機及載運果物出入，始於系爭土地舖設水泥地面，作為對外連絡之道路。而李國標於土地上搭建之棚架、鐵皮屋，除棚架曾一度供畜牧使用外，均係作為放置耕作農具、肥料之用，並未供人居住使用，占用面積亦未超過系爭土地面積百分之7
，性質應屬農舍。李新基等6 人亦無於系爭土地上堆放廢棄物、搭建儲藏間，承租人並無不自任耕作情事。又被上訴人於94年間即知悉系爭土地之使用狀況，並未認為承租人有不自任耕作情事，且於94年12月、100 年12月與承租人換訂租約，被上訴人已同意李新基等6 人保留水泥地面、棚架、鐵皮屋繼續承租系爭土地，承租人自非不自任耕作，被上訴人再以李新基等6 人未自任耕作為由，主張系爭租約無效，有違誠信原則，亦屬權利濫用等語，資為抗辯。
四、原審判決被上訴人勝訴，上訴人提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事實：
㈠系爭土地為被上訴人所有。
㈡被上訴人與李國標於39年間就系爭土地訂立耕地三七五租約，李國標於59年4 月10日死亡後，由李新基、李岡基、詹再基以現耕繼承人身分接續變更承租人名義並於期限屆滿後換約持續承租。嗣詹再基於承租期間之93年6 月6 日死亡，其繼承人詹明財、詹進財、詹語喬、詹添財以現耕繼承人身分接續變更承租人名義並於期限屆滿後換約持續承租。詹添財於承租期間之95年8 月13日死亡，由現耕繼承人陳銀足接續變更承租人名義並於期限屆滿後換約持續承租。李新基等6
人與被上訴人於100 年12月15日換訂租約之租賃期間自101
年1 月1 日起至106 年12月31日止。
六、本件爭點：李新基等6 人有無不自任耕作情事？被上訴人請求確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，有無理由？
七、得心證理由：
㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1 、2 項定有明文。次按減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判例要旨可參）。再按承租人未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效（最高法院84年度台上字第2584號判決、99年度台上字第339 號判決參照）。又所稱耕作，依土地法第106 條第2 項規定，雖包括漁牧，但此係謂自始約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬耕地租用而已，並非凡屬耕地租用即可任意變更農地原有性質而為漁牧。是原為種植農作物之耕地租約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，自屬不自任耕作（最高法院99年度台上字第1576號判決參照）。
㈡被上訴人主張李新基等6 人分別有如附表所示之不自任耕作情事，上訴人否認之，並以前揭情詞為辯。經查：
⒈被上訴人主張系爭土地上有棚架、鐵皮屋、水泥地面、儲物間及堆置廢棄物等情，並提出李新基等6 人承租期間之102 年、104 年間系爭土地使用情況照片（原審卷一第92至99頁、卷二第34至36頁）、103 年9 月google街景圖片（原審卷二第37至42頁）為證，由上開照片及街景圖片顯示，系爭土地上有棚架、鐵皮屋、水泥地面、儲物間及堆置廢棄物。上訴人雖否認照片、街景圖片所示為系爭土地之使用情況，然證人吳啟勁證述：我於101 年7 月起在被上訴人地政局（下稱地政局）擔任科員，106 年4 月5 日退休，102 年間區公所有防治登革熱通報，表示系爭土地環境髒亂，有孳生蚊子之虞，地政局為系爭土地管理機關，派我前往查看，我有跟李新基、李岡基配偶、陳銀足分別確認承租人之使用情形，並數次到系爭土地分別拍攝照片，該處位於後昌路853 巷。102 年查看後，我有告知承租人已有不自任耕作情事，並發公文希望勸導承租人自行拆除改善，並未直接處理租約效力問題等語（原審卷三第54至56、58、59頁），並有被上訴人所提出證人吳啟勁拍攝之照片、土地登記申請書、異動索引為憑（原審卷一第92至99、236 至238 頁、卷二第34至36頁、）。而高雄市楠梓區隆昌里辦公處以系爭土地為都市計畫公園用地，已閒置多年，目前被作私人使用且凌亂不堪為由，請高雄市楠梓區公所函轉地政局儘速規劃及開闢，俾利環境衛生及增加里民休憩空間，嗣高雄市楠梓區公所於102 年5 月22日函請地政局就系爭土地堆積資源回收物品，影響環境衛生，儘速清除改善，地政局於102 年5 月27日派員勘查後，限期請李新基等6 人自行清除廢棄物及其他非農作設施，亦有高雄市楠梓區隆昌里辦公處、高雄市楠梓區公所、地政局函文足憑（原審卷二第31至33頁）。可見，證人吳啟勁所屬地政局於102 年間接獲楠梓區公所來函請求清除改善系爭土地上堆積物品、影響環境衛生，遂派吳啟勁前往勘查確認。衡以，吳啟勁於原審證述時已經退休，與被上訴人間已無隸屬關係，自無偏頗被上訴人而自陷偽證風險之必要。其次，吳啟勁與李新基等6 人間素無嫌隙，其勘查後，認為承租人有該當不自任耕作情事，尚對承租人柔性勸導改善恢復耕作，並未逕以租約無效為由要求上訴人返還土地，應無虛構系爭土地真實使用情況，更無以其他土地之照片移作系爭土地使用狀況之動機，其證述應足採信，被上訴人所提照片、街景圖片顯示確為系爭土地之使用情況，應可認定。被上訴人此部分主張，並非無據，系爭土地於李新基等6 人承租期間，於該等地上物占用範圍內之面積，未有種植農作物之事實，應甚明確。
⒉被上訴人主張李新基、李岡基於承租期間，另在系爭土地上飼養鴨子，承租期間乙情，上訴人雖否認之。然被上訴人工務局養護工程處（下稱工務局）為辦理94年度楠梓07公A2開闢工程，曾於94年間前往系爭土地現場辦理地上物查估補償作業，當時所拍攝之照片顯示系爭土地上飼養鴨子乙情，有工務局94年2 月16日養工處五字第0940002478號函、104 年11月11日高市工養處管字第10475546200 號函所附照片可憑（原審卷一第227 頁、卷二第25、28頁），證人吳啟勁亦證述：系爭土地早期有養雞、養鴨，但我102 年去看已經廢棄使用，工務局94年拍的照片與我102
年拍攝的建物，完全一樣，只是內部使用性質略為改變等語（原審卷三第56頁）。堪認94年間工務局前往系爭土地辦理地上物查估補償作業時，系爭土地確有飼養鴨子情事。而由照片觀之，雖未能特定係何人所為，然此部分土地利用並非系爭租約所約定之種植農作物，應為甚明。
⒊上訴人雖稱：李國標於土地上搭建之棚架、鐵皮屋，除棚架曾一度供畜牧使用外，均係作為放置耕作農具、肥料之用，並未供人居住使用，占用面積亦未超過系爭土地面積百分之7 ，性質應屬農舍云云。然系爭土地上之鐵皮屋，於94年間工務局辦理94年度楠梓07公A2開闢工程而前往系爭土地現場辦理地上物查估補償作業時所拍攝之照片顯示，鐵皮屋內有擺放流動攤販推車，有照片在卷可憑（原審卷二第26、27頁），顯非供耕作之用，則承租人就鐵皮屋之使用，已超出以耕作為目的或為便利耕作所建，以供堆置農具、肥料或臨時休息用之農舍範圍。上訴人徒以前揭情詞為辯，並無可採。
⒋上訴人固抗辯：李國標初承租時原種植甘藷，嗣因時代改變甘藷需求大減，遂改種果樹，並為便於農機及載運果物出入，始於系爭土地舖設水泥地面，作為對外連絡之道路云云。然系爭土地於李新基等6 人承租期間，既有堆置廢棄物、飼養鴨子、擺放流動攤販推車等，顯與耕作無關之利用，即使僅占系爭土地部分面積，亦屬不自任耕作，應為甚明。是上訴人上開抗辯並不足以認定無不自耕作之事實。
⒌上訴人又謂：被上訴人於94年間即知悉系爭土地之使用狀況，並未認為承租人有不自任耕作情事，且於94年12月、100 年12月與承租人換訂租約，被上訴人已同意李新基等6 人保留水泥地面、棚架、鐵皮屋繼續承租系爭土地，承租人自非不自任耕作云云。然承租人是否違反減租條例第16條第1 項應自任耕作之規定，應以承租人就承租土地之使用情形而定，非憑出租人主觀認定為斷。是被上訴人縱使知悉承租人不自任耕作情形存在，仍與之換訂租約，亦不得據以認定承租人並無不自任耕作之情形。至上訴人援引99年度台上字第1576號判決意旨反面解釋，稱被上訴人已同意承租人保留地上物、變更使用云云，因該判決乃闡釋原為種植農作物之耕地租約，欲變更為同屬耕作之漁牧應經出租人同意，並未併指耕地租約之出租人同意承租人為耕作目的以外之使用，仍屬自任耕作之意，上訴人謂被上訴人已同意李新基等6 人保留水泥地面、棚架、鐵皮屋繼續承租系爭土地，即非不自任耕作云云，要無足採。
⒍上訴人稱：被上訴人未待法院判決認定系爭租約無效，即逕行派員拆除系爭土地上之地上物並強占系爭土地，致上訴人聲請法院勘驗系爭土地之使用狀況未果，無從舉證無「不自任耕作」情事，應有民事訴訟法第282 條之1 之適用云云。按當事人因妨礙他造使用，故意將證據滅失、隱匿或致礙難使用者，法院得審酌情形認他造關於該證據之主張或依該證據應證之事實為真實，民事訴訟法第282 條之1 第1 項固有明文。惟工務局辦理94年度楠梓07公A2開闢工程，經與李新基等6 人於104 年11月間簽立「核發土地改良物拆遷補償金及救濟金行政契約書」，李新基等6
人於104 年11月具領補償費後，工務局於104 年12月間通知李新基等6 人，要求配合拆遷，逾期未配合，視為廢棄物一併拆除，有行政契約書、具領補償費聯單、工務局函文、會議紀錄、送達證書在卷可稽（原審卷二第62至78頁背面、第120 至131 頁），可見，系爭土地上之地上物於原審到場勘驗前業已拆除、清空，乃工務局辦理94年度楠梓07公A2開闢工程作業，經與李新基等6 人簽立行政契約書、具領地上物補償後所為，難謂係為妨礙上訴人本件舉證而故意為之。況且，本院審酌前述各項事證，系爭土地承租人未自任耕作之事實明確，要難僅以系爭土地之現況無從勘驗，即依上述規定認上訴人抗辯為可採。
㈢系爭土地於承租期間，李新基等6 人有不自任耕作之事實，已如前述，而不自任耕作雖僅占系爭土地之一部，然依首揭說明，系爭租約仍屬全部無效。上訴人雖謂：被上訴人於94年間即知悉系爭土地之使用狀況，且於94年12月、100 年12月與承租人換訂租約，顯已同意李新基等6 人保留水泥地面、棚架、鐵皮屋繼續承租系爭土地，被上訴人再以李新基等6 人未自任耕作為由，主張系爭租約無效，有違誠信原則，亦屬權利濫用云云，然所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張，即當然向後失其效力，故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人明知承租人使用未自任耕作土地而仍於原訂租約租期屆滿後換訂租約，即使原已無效之租約恢復其效力（最高法院97年度台上字第2257號判決意旨參照）。是系爭租約因李新基等6 人不自任耕作而無效，不因被上訴人是否明知李新基等6 人就系爭土地之使用情形仍與承租人換訂租約而有異，被上訴人訴請確認耕地租賃關係不存在，乃正當行使其權利，尚難指有違反誠信原則，或權利濫用。上訴人前述抗辯，洵非可採。從而，被上訴人請求確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，應屬有據。
八、綜上所述，被上訴人依減租條例第16條第1 項、第2 項條規定，訴請確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，為有理由，應予准許，原審判決上訴人敗訴，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，並無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1
項、第78條、第85條第1 項後段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 11 日民事第六庭
審判長法 官 魏式璧
法 官 黃宏欽
法 官 陳宛榆
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 107 年 7 月 11 日書記官 陳勃諺
附表：被上訴人主張李新基等6人不自任耕作情事：
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│承租人 │不自任耕作情事 │
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│李新基 │於系爭土地上搭建棚架飼養鴨子逕將農地變更為漁牧之用│
│ │、搭建鐵皮屋供停車之用、鋪設水泥地面以供車輛停放及│
│ │進出使用，並於系爭土地上、地上物內堆置廢棄物。 │
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│李岡基（即上訴人│於系爭土地上搭建鐵皮屋供放置流動攤販推車、瓦斯、鍋│
│李源財、李孫金彩│具、冰箱、儲放櫃使用、於系爭土地上鋪設水泥地面供通│
│、李坤財、李和財│行及停放小貨車及私人轎車使用、於鐵皮屋旁圈地供飼養│
│、李素琴之被繼承│家禽鴨子使用，並於系爭土地上、前述地上物內堆置廢棄│
│人） │物。 │
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│詹明財、詹語喬、│於系爭土地上搭建停車棚、儲藏間及鐵皮屋倉庫，並於系│
│詹進財、陳銀足 │爭土地上及前述地上物內堆置廢棄物，放任訴外人即鄰地│
│ │所有權人陳金波占用系爭土地建築房屋、鐵皮屋，以鐵皮│
│ │圍牆圈圍作庭院空間使用。 │
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