臺灣高等法院 高雄分院108年度上易字第198號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　108年度上易字第198號

上訴人

陳文英

訴訟代理人

謝勝合律師

被上訴人

蔡陳耳

訴訟代理人

吳紹貴律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國108 年4 月16日臺灣橋頭地方法院107 年度訴字第589 號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於108 年11月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2、3 款分別定有明文。本件上訴人於原審主張坐落高雄市○○區○○○段000 地號土地（即重測前圓潭子段37-1地號土地，下稱系爭土地）及其上門牌號碼高雄市○○區○○路0○0 號之未辦理第一次所有權登記建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）為其所有，被上訴人無權占用系爭建物及土地，應遷讓返還或拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利每月新臺幣（下同）1,929 元或234 元，依民法第767 條第1 項、第179 條規定提起本件訴訟。經原審判決後，上訴人就同一原因事實，對依民法第767 條第1 項規定請求遷讓返還房屋部分，變更為依民法第179 條、第184 條第1 項前段規定請求，並擴張其相當於租金不當得利部分之聲明為每月1,941 元或246 元，且主張若被上訴人得依民法第425 條之1 第1 項規定占用系爭土地，追加依民法第425 條之1 第2 項請求核定租金。核其不當得利部分係屬擴張應受判決事項之聲明，無庸得被上訴人之同意；而變更及追加之訴與原訴既均本於被上訴人同一占有系爭房地之行為請求，可認請求之基礎事實同一，且尚無害於被上訴人程序權之保障及訴訟之終結，依訴訟經濟原則，自宜允之利用同一訴訟程序審理，俾一次解決紛爭。雖被上訴人不同意此變更及追加，惟依前開規定，應予准許。

二、上訴人主張：上訴人前經原法院105 年度司執字第102418號強制執行事件（下稱系爭拍賣事件）拍定取得訴外人郭忠雄所有系爭房地，並於民國106 年11月1 日領得不動產權利移轉證書，已取得系爭土地所有權及系爭建物之事實上處分權。被上訴人無正當權源占用系爭建物，並獲有相當於租金之不當得利，自應遷出系爭建物返還，並給付自106 年11月1日起至返還之日止，依申報地價年息10% 計算之相當於租金不當得利每月1,941 元。若認被上訴人就系爭建物有事實上處分權，仍屬無權占用系爭土地，應命被上訴人拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利。縱認被上訴人得依民法第425 條之1 第1 項規定占用系爭土地，則請求依民法第425 條之1 第2 項核定租金。爰依民法第179 條、第184 條第1 項前段、第425 條之1 第2 項、第767 條第1 項規定提起本件訴訟。先位聲明：被上訴人應將系爭建物騰空返還予上訴人，並應自106 年11月1 日起至返還之日止，按月給付1,941元；備位聲明一：被上訴人應將如附圖所示A 、B 、C 部分之地上物拆除，將占用之土地返還上訴人，並應自106 年11月1 日起至拆除之日止，按月給付246 元；備位聲明二：被上訴人應將如附圖所示B 、C 部分之地上物拆除，將占用之土地返還上訴人，並應自106 年11月1 日起至拆除之日止，按月給付109 元。

三、被上訴人則以：系爭建物為坐落土地之地主即訴外人郭陳桂美（即郭忠雄之被繼承人）於72年間與建商即訴外人李昌銘所合建，約定建商分得房屋7 間，系爭建物即為其中之一。訴外人張榮盛向建商購買系爭建物後，因建商於興建中倒閉，張榮盛即自行出資完成其餘未竟部分，並於79年10月間售予其夫即訴外人蔡春福，蔡春福於93年4 月6 日死亡後，由其繼承取得系爭建物之所有權，其非無權占有。又上訴人雖經拍賣取得系爭房地，惟系爭建物非屬執行債務人郭忠雄之財產，該拍賣自始當然無效，上訴人並未取得系爭建物所有權，無權請求其遷讓返還。另系爭土地之原地主既與建商合建，同意建商使用土地，系爭建物就系爭土地自有利用之權，事後縱經拍賣致房地異主，依民法第425 條之1 規範目的，應得類推適用，被上訴人自有合法占用系爭土地之權源。況上訴人於拍定前已知原地主與建商合建分售，且由占有人長期使用之事實，顯非善意第三人，於拍定後向被上訴人請求拆屋還地並給付相當於租金之不當得利，於法未洽，更違誠信原則，且為權利濫用，上訴人主張應無理由等語，資為抗辯。

四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並為訴之擴張及追加，求將原判決廢棄，改判如上揭聲明所示。被上訴人答辯聲明：上訴及擴張、追加之訴均駁回。

五、兩造爭點及本院之判斷：本件兩造爭點為㈠上訴人是否取得系爭建物之事實上處分權？得否請求被上訴人遷讓返還，並給付相當於租金之不當得利？㈡若由上訴人取得系爭建物之事實上處分權，上訴人請求被上訴人拆除系爭建物返還土地，並給付占有土地部分之不當得利，是否有據？㈢若上訴人不得請求拆屋還地，得否請求核定系爭建物占用土地部分之租金？敘述如下：

㈠上訴人是否取得系爭建物之事實上處分權？得否請求被上訴人遷讓返還，並給付相當於租金之不當得利？上訴人先位主張其因拍賣取得系爭建物之事實上處分權，被上訴人無權占用，自應遷讓返還，並給付所獲相當於租金之不當得利等情，已為被上訴人所否認，上訴人就此有利於己之事實，自須負舉證之責。經查：

⒈系爭建物係僅辦理稅籍登記而未辦理所有權第一次登記之建物，有高雄市房屋稅籍紀錄表、不動產權利移轉證書可稽（原審審訴卷第26至28頁、旗調卷第6 至7 頁），並為兩造所不爭。是系爭建物在未辦理第一次所有權登記以前，其所有權即屬於出資興建之原始建築人，現占有人必直接或輾轉自原始建造人處受讓該房屋，始得認有事實上處分權。上訴人主張系爭建物為郭陳桂美於其所有系爭土地上所興建，故系爭建物為起造人郭陳桂美原始取得云云，固以載明起造人及納稅義務人均為郭陳桂美之使用執照及高雄市房屋稅籍紀錄表為據（原審審訴卷第52至58頁）。惟主管機關核發建造或使用執照所載之起造人，僅為聲請核發執照之人而已，非謂執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人。是建造或使用執照，乃行政主管建築機關為實施建築管理而依建築法規定所核發准予建築或使用之證照，此與建物建築完成後，該建物所有權之歸屬，應屬二事，不得僅憑建造或使用執照記載之起造人名義，遽認其係建物之原始建築人，可原始取得所有。且依房屋稅條例第4 條第1 、3 、4 項規定，房屋稅之納稅義務人未必即為房屋之所有權人，而未辦保存登記房屋，其房屋稅係向使用或建照執照所載起造人，或向現住人或管理人徵收，故稅籍登記僅為行政上課徵稅捐之依據，亦難憑為房屋所有權或事實上處分權誰屬之證明。而被上訴人辯以系爭建物係李昌銘與郭陳桂美所合建，並約定由李昌銘分得（詳下述），準此，自不得僅憑建物建造及課稅之執照、稅籍紀錄等記載郭陳桂美為名義人，即得遽認郭陳桂美係建物之建築人而原始取得房屋所有權，且於其死亡後已由郭忠雄繼承。

⒉又門牌號碼高雄市○○區○○路0 ○0 號、4 之7 號、4 之8 號、4 之9 號、4 之10號、4 之11號、4 之12號、4 之13號之地上2 層1 幢8 棟1 戶建物（下稱系爭8 連幢建物），與同路4 之14號、4 之15號之1 棟1 戶建物（與上開8 建物合稱系爭10連幢建物），分別坐落於原為郭陳桂美所有之系爭土地及重測前圓潭子段37地號土地（建築用地，下稱37號土地），依使用執照所載，其原始興建即為10棟，並自73年7 月設10筆房屋稅籍起課，有高雄市稅捐稽徵處旗山分處108 年3 月12日高市稽旗房字第1088452318號函及使用執照可稽（外放原法院107 年度訴字第587 號卷㈡第5 至10頁），足見含系爭建物在內之系爭10連幢建物，確係同時於郭陳桂美所有上開2 筆土地上興建。又上揭建物之起造及後續更迭情形，業據證人黃隆火證稱：「我從民國50年住在旗甲路迄今，與大德路相距3 、400 公尺，大德路上10間相連之上揭房屋係住在旗山鎮上綽號叫『福安』之包商所蓋，是他去找地主的女兒郭陳桂美談要合蓋10間房屋出賣，在系爭土地旁之建地（即37號土地）上蓋的房屋是地主的。蓋到2 樓時，牆壁旁邊的磚頭堆好了，屋頂蓋好了，但沒有門窗，也沒抹水泥跟油漆，算是初胚，福安拿一些錢就跑路了，跟他訂購房屋的人就自己出錢請工人蓋好。房屋不是郭陳桂美蓋的，包商跑掉後，就變成郭陳桂美的，每個訂購的人都不能過戶」；證人胡坤城證稱：「房屋是『福安』蓋的，福安向林憲男買建材，沒錢給他，就把4 之9 號建物給林憲男抵債。福安蓋到2 樓就走了，有屋頂跟水泥外牆，林憲男整理好賣給我，我再賣給陳進源；林金昌有跟我說，說他給福安一半錢，福安就跑掉，他自己請人來完成；我跟李芳牧是以前的鄰居，他也跟福安買房屋；我認識蔡春福，我們是鄰居，蔡春福是向張榮盛買的，聽別人說張榮盛有買2 間；陳乾記也有買房子，他跟我說還沒有蓋好就跟建商買的，建商走後，有跟我抱怨房屋沒有完成」等語【外放原法院107 年度訴字第590 號卷（下稱590 號卷）第138 至142-1 頁、585 號卷第165 至170 頁】。核與陳乾記、李芳牧於72年2 月間所簽立之買賣合約書均記載：「『李昌銘將其所建』坐落高雄市旗山鎮大林里大德路邊如後附附圖所示房屋出賣予陳乾記（第一間A1）、李芳牧（第六間A6）」，而該附圖所繪房屋共10間，最後3 間（A8至A10 ）載明為地主所得（本院卷第55至57頁、第461 至465 頁）相符。且參被上訴人及訴外人穆姿廷復均係向張榮盛而非郭陳桂美購買地上建物，有房屋買賣契約書、不動產買賣契約書可稽（原審卷第82至83頁、本院卷第467 至469 頁）。及系爭拍賣事件之公告於使用情形欄業載：「債權人代理人具狀查報本件土地上有7 棟建物（即本件拍賣標的建物），建物原係由地主郭陳桂美提供本件土地予建商蓋屋，俟房屋建妥後部份由建商出售，惟房屋尚未完全蓋好，建商卻去向不明，惟建商已先行以預售之方式分別出售本件建物予第三人等共7 人，經地主郭陳桂美與該7人協議，本件拍賣標的建物均待法拍時，由該7 人分別各自標購取得房屋所有權，惟實際使用情形，投標人應自行查明」等語（原審審查卷第60至63頁，下稱系爭公告），證人黃隆火、胡坤城所述應與事實相符而堪採信。另酌系爭土地上之8 連幢建物中除4 之6 號建物係由郭陳桂美於73年3 月15日「連同坐落基地」出售予王連外，餘之7 棟未含土地之建物則均為系爭拍賣之標的物，有買賣合約書、不動產權利移轉證書可稽（原審旗調卷第6 至7 頁、本院卷第357 至360頁），再與陳乾記、李芳牧之買賣合約附圖及上開拍賣公告勾稽，可見含系爭建物在內之該7 棟建物確為建商所分得，惟因建商未依約完成合建，最後始遭拍賣。據此，堪認同時興建之系爭10連幢建物應為郭陳桂美與綽號「福安」之建商即與陳乾記、李芳牧訂立買賣合約書之李昌銘，在系爭土地與37號土地上所合建，且含系爭建物在內之其中7 間並約定由建商分得，被上訴人所辯，即屬可信。

⒊上訴人雖稱陳乾記買賣合約書附圖指示之A1即大德路4 之6號建物，係郭陳桂美售予王連，非李昌銘所出售，該買賣契約與事實不符，綽號「福安」之建商並非李昌銘云云。惟李昌銘於72年2 月間與陳乾記、李芳牧所訂立之2 份買賣合約書均載明：「一、李昌銘『將其所建』坐落於旗山鎮大林里大德路邊如後附附圖所示房屋出賣予陳乾記（第一間A1）、李芳牧（第六間A6）。二、土地範圍. . 三、建築構造. .

四、稅賦負擔..五、完工期限從動土起一年內完成，遇有天災地變順延。六、付款方式：訂金5 萬元、動工5 萬元、地坪完成時15萬元、壹樓完成時15萬元、貳樓完成時15萬元、粉刷完成時10萬元（李芳牧為5 萬元）、交屋時全部付清尾款」等語，附圖並載明地主分得3 戶之房屋位置（本院卷第55至57頁、第461 至465 頁）。以該2 買賣合約書締約日期均為72年2 月，且契約條款、格式完全相同，有關李昌銘之簽名、印文亦核屬同一，自非臨訟製作，而此2 合約既由陳乾記、李芳牧分別持有，佐以證人胡坤城、黃隆火之前述證詞，自可認為真實。又依該合約約定，買方係按房屋之動工興建階段依序給付賣方價金，雙方並就房屋使用之建材逐一約定，此已合於一般預售屋契約之條款約定。參以李昌銘知悉建築房屋之總數量、座落位置等細節，復親自與買方為上開有關興建之約定，堪認李昌銘即為綽號「福安」之建商無誤。至4 之6 號建物最後雖係由郭陳桂美於73年3 月間售予王連，惟陳乾記與李昌銘係於該屋未興建前之72年2 月間即先訂約，以陳乾記最後係取得A8即4 之13號建物（外放590號卷判決書），可見此應為李昌銘及郭陳桂美於此間曾為分配房屋之更換以致。再參系爭拍賣事件之標的物即不動產權利移轉證書所載之7 棟建物均未含有土地在內，及該買賣合約書附圖所示地主分得3 間、建商分得7 間，亦合於基地地主與建商合建後，分配房屋之實務，應屬無誤，自不因4 之6 號建物即A1房屋最後由係郭陳桂美出售，即得認上開買賣合約為偽，上訴人所辯並無可採。

⒋按民法第66條第1 項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物。上訴人主張建商未完成系爭10連幢建物之興建，應無法依合建契約取得系爭建物之所有權云云。然依證人黃隆火、胡坤城之上開所證，該建商於停工不蓋時，其所應分之7 棟建物已完成2 樓結構體，為具有覆蓋牆垣、屋頂，已足以避風雨而達經濟上使用目的之建築物，自足為物權之客體。是郭陳桂美與李昌銘彼等之合建契約，係李昌銘在郭陳桂美提供之系爭土地上建屋，分歸郭陳桂美取得之3 間房屋，係李昌銘使歸地主所有之意思為地主興建，另分歸營造業者李昌銘之含系爭建物在內之7 間房屋，李昌明為原始取得人而取得房屋之所有權。換言之，該合建契約之法律性質，並無礙郭陳桂美與李昌銘各自原始取得契約約定分配房屋之所有權。又系爭建物係被上訴人之夫蔡春福向張榮盛所購買，已提出房屋買賣契約書為憑（原審卷第82至83頁），核與張榮盛之配偶曾美妹證陳：「張榮盛跟『福安』買房屋，買的時候，蓋到2 樓沒有完全好，張榮盛蓋好後就賣給別人，4 之8 號賣給蔡春福」等語相符（外放原法院107 年度訴字第591 號卷第171 頁），佐之證人胡坤城上開證述，被上訴人所辯系爭建物係張榮盛向建商購買，並於自行出資完成2 樓結構體外之未竟部分後售予蔡春福，堪可採信。則李昌銘既已出售系爭建物予張榮盛，並收取價金，其於完成2 樓結構體而取得建物所有權後，縱未全部完成，依約仍應移轉予張榮盛占有，而張榮盛於李昌銘離去後接手系爭建物，仍符買賣契約約定，其自已取得系爭建物之事實上處分權。準此，張榮盛再將系爭建物出賣予蔡春福，蔡春福死亡既由被上訴人繼承，被上訴人即輾轉自李昌銘等人取得系爭建物之事實上處分權，可堪認定。

⒌按強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣無效。系爭未為所有權登記之建物，並非執行債務人郭忠雄所有，且有事實上處分權之人為被上訴人而非郭忠雄，已如前述。則系爭建物誤遭債權人聲請查封拍賣，該拍賣為無效，且係當然、自始無效，此拍賣不動產之權利人既為被上訴人而非郭忠雄，自不因經法院強制執行程序之拍賣而發生拍賣之效果，拍定人之上訴人並不能取得被拍賣之系爭建物所有權或事實上處分權。上訴人主張其已因拍定領得權利移轉證書而取得系爭建物之事實上處分權云云，即屬無據。

⒍又上訴人固以郭陳桂美與建商間之合建契約，其等分配土地及房屋之約定，違反修正前土地法第30條應以有自耕者為限，且不得移轉為共有，故該合建契約應屬無效云云。然修正前土地法第30條「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效」規定，係就私有農地所有權移轉之物權行為所作之強制規定，約定負擔移轉該農地所有權之債權行為，並不在限制之內。另關於農地之買賣，承買人雖無自耕能力，如約定由其指定登記與任何有自耕能之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第246 條第1 項所稱以不能之給付為契約標的，難認其契約為無效。且郭陳桂美與建商間之合建契約、建商與購屋者間之房屋買賣契約，均未涉及農地之買賣及所有權之移轉，故郭陳桂美與建商間之合建契約（債權契約）並無違反強制規定而歸無效可言，上訴人上揭主張，應有所誤。

⒎上訴人再以郭陳桂美與建商間之合建契約，違反農地農舍應一併移轉且不得分割之強制規定，應屬無效云云。查建商出賣其所分得之房屋予各買受人，固有違內政部71年4 月19日台71內地字第82346 號、77年1 月25日台77內地字第564583號函等行政函釋農舍應與農地併同移轉之要求，但此不因嗣後89年1 月26日修正公布農業發展條例第18條第4 項農地農舍應一併移轉之規定，即得反謂建商讓與農舍事實上處分權之行為，係違反強制規定而無效。而系爭建物乃未辦理保存登記之建物，建商或張榮盛並非出售建物所有權，張榮盛以次各人受讓或繼承，僅能取得事實上處分權，而農業發展條例第18條第4 項關於農舍應與農地一併移轉之規定，均係移轉農舍所有權之限制，該規定並不妨礙讓與事實上處分權之出售系爭建物行為，上訴人前開主張，亦非有據。

⒏上訴人又以其信賴原法院公告拍賣，應善意取得系爭建物之事實上處分權云云。惟主張信賴保護者，除須權利外觀之信賴基礎存在外，更須主張信賴保護者已生信賴之表現行為，始足相當。查系爭拍賣事件業以系爭公告公示於眾，且上訴人亦自承其於拍賣前已向系爭房地鄰居打聽房地狀況等語（本院卷第95至97頁），足見其於應買前自已知悉郭陳桂美與建商合建，且建商已預售含系爭建物在內之7 間房屋，並有產權紛爭之情。則上訴人既仍執意應買受，自不能受正當信賴之保護。況系爭建物為未辦所有權第一次登記之建物，無地政機關土地登記之表徵，並無民法第758 條、土地法第43條之適用，當無民法善意取得規定之類推適用，上訴人主張，並無可採。

⒐綜上，系爭建物為建商因與郭陳桂美合建分配而原始取得，嗣由被上訴人輾轉取得其事實上處分權，上訴人並不因其拍定領得權利移轉證書而可取得系爭建物之事實上處分權。從而上訴人依民法第179 條、第184 條第1 項前段規定請求被上訴人應遷讓返還系爭建物，並給付相當於租金之不當得利云云，即屬無據。

㈡上訴人請求被上訴人拆除系爭建物返還土地，並給付占有土地部分之不當得利，是否有據？上訴人備位主張系爭建物若由被上訴人取得事實上處分權，仍無權占用系爭土地，應命被上訴人拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利等語，為被上訴人所否認。而查：

⒈系爭土地乃農地，依當時之法令不能分割，該土地所有權人郭陳桂美於72年間與建商訂立合建契約，約定由郭陳桂美提供土地，由建商在土地上興建10間房屋，3 間歸地主取得，其餘7 間歸建商取得。從上揭情節過程及社會事實，應認本件係地主與建商約定，建商向地主承攬完成各該房屋工作，而以地主應給予之報酬，充作分歸建商所取得7 間房屋得以使用該所坐落基地之代價，核其性質屬承攬與基地租賃之混合契約，此與社會上較習見之買賣與承攬之混合契約不同，原因在於房屋所坐落之基地是農地，而農地在當時之現實上並無法分割得使房屋與基地之所有權人同屬一人故也。是而以此方式合作建築，地主本應給予建商之承攬報酬，即以使該7 間房屋有權占用基地為對價。是而，依上該契約所建之系爭建物，雖未經移轉土地所有權，但房屋對基地依約有合法占有權源，後手亦得因占有連鎖之關係，取得直接占有之權。至於占有基地之對價（租金），依上該所述合建契約之性質，即已對原先之地主為給付，自無再對上訴人為不當得利之給付可言。至訴人雖辯陳：建商未興建完成即行離開，有違約之情云云。查地主與建商之該合建契約，迄未經該契約當事人解除，且系爭房屋確已完成2 樓結構體，已屬土地之定著物而為物權客體，已如前述，該契約亦不致當然失效。是而於系爭房屋滅失或不堪使用前，被上訴人就基地之使用權能即持續存在，其在地上之建物仍有占用之權源，自得對上訴人主張有占有土地之法律上原因。從而上訴人請求拆除系爭建物，並請求被上訴人給付相當於土地租金之不當得利，即不應准許。

⒉上訴人雖主張郭陳桂美與建商之合建契約僅具債權性質，其非該契約當事人，未繼受此契約義務，不受該債權契約效力之拘束云云。惟按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果。查郭陳桂美與建商之合建契約係約定由其提供土地予建商興建10間房屋，其取得3 間，建商則以地主應給予之承攬報酬，充作分歸建商所取得7 間房屋得以使用坐落基地之代價，買受房屋之後手則因此繼受取得使用土地之權，且無庸再給付占有基地之對價，而上訴人早因系爭公告及自行查訪知悉上情，已經本院認定如上。則郭陳桂美與建商之合建契約既隱含使建商得占有使用該土地作為建物基地之目的，並經交付建商占有，且該有權占用狀態已具備使為上訴人知悉之公示作用，依上開說明，原地主同意建商暨其後手繼續使用系爭土地之合建契約，對於受讓系爭土地之上訴人即繼續存在，上訴人應受此債權契約之拘束，所辯並無理由。

⒊又上訴人固以其縱須受合建契約之拘束，惟依申請建照及房屋稅籍資料所示之建物面積，此合建約定之效力應僅限於如附圖A 之建物主體部分，不及於B 之雨遮及C 之屋後磚造建物部分，B 、C 部分自應予拆除，並給付不當利得云云。惟建商於申請建照興築完成，取得使用執照暨房屋稅籍之申設後，再循與買方之約定為增建，事所多有，無從以建築或稅籍等資料，即得逕認原合建契約約定之使用土地面積僅及於建物主體部分，此觀系爭建物主體尚隔如附圖所示之前部雨遮及部分空地始得到達大德路即明，否則如建物連結道路之土地部分非在地主允許建商使用之範圍，買受房屋之人將如何聯外通行，此將嚴重貶低房屋價值及通常效用。又依李昌銘與陳乾記、李芳牧所訂立之買賣合約書均記載「土地範圍大約40坪，到鹿寮尾處為止」等語（本院卷第55、461 頁），郭陳桂美與王連就4 之6 號建物所訂買賣合約書亦載明「房屋建坪一、二樓共40坪，基地40坪（從大水溝算起至後面築起地基尾端止）（本院卷第357 頁）。以40坪換算為132.23平方公尺，已較附圖所示A 、B 、C 部分之總面積123.17平方公尺多出9.06平方公尺，且郭陳桂美出售之4 之6 號建物與系爭建物本為連棟同幢建築，其前後均為切齊，有勘驗筆錄、照片可稽（本院卷第223 至233 頁），為合建房屋之一之4 之6 號建物就其屋前及屋後部分既得占有使用，屬連棟第3 間之系爭建物自無相異之理，堪認原合建契約約定之可使用土地範圍，應及於B 、C 部分，被上訴人自屬有權占用。則上訴人次備位請求拆除B 、C 部分，並請求被上訴人給付相當之租金，亦無理由。

㈢上訴人備位請求核定系爭建物占用土地部分之租金，是否有據？上訴人主張若被上訴人得占用系爭土地，其得依民法第425條之1 第2 項規定請求本院核定租金云云。惟被上訴人係依郭陳桂美與建商所訂合建契約而得占用系爭土地，且系爭建物得使用該坐落基地之代價，已經建商以地主應給予之承攬報酬抵付完畢，已如上述。則被上訴人既非類推適用民法第425 條之1 第1 項規定得占用系爭土地，上訴人再依同條第2 項請求核定租金，自屬無據。

六、綜上所述，上訴人依民法第179 條、第184 條規定，先位請求被上訴人應遷讓返還系爭建物，並給付不當得利1,929 元；備位依民法第767 條第1 項、第179 條規定，請求拆除系爭建物，並給付占用土地部分之不當得利234 元，均為無理由，應予駁回。原審就此為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人擴張請求被上訴人應給付不當得利逾1,929 元或234 元部分，並追加依民法第425 條之1 第2 項規定請求核定租金，亦均無理由，應予駁回。又本件為判決基礎之事實已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及證據方法，於訴訟結果不生影響，不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴及追加、擴張之訴均無理由，依民事訴訟法第449 條第2 項、第78條，判決如主文。

民事第二庭