重點摘要民法第 66 條規定不動產指土地及其定著物，出產物在分離前也是不動產的一部分。
Q · 民法上什麼算不動產？樹上的果實算嗎？
土地與定著物是不動產，果實分離前也算
依民法第 66 條，不動產是「土地及其定著物」。定著物指固定附著於土地、有持續使用意圖的物（如房屋）。第二項規定不動產的出產物（如樹上的果實、田裡的稻），在尚未與土地分離前，都是該不動產的一部分；一旦摘下、收割而分離，瞬間變成動產，適用的法律規則完全改變。
你買了一棟房子，你以為你買的是「房子」。法律告訴你：你買的是「土地加上黏在土地上的東西」。這個看似無聊的定義，其實劃出了整部民法最重要的一條分水嶺。在這條線的這一邊，是不動產：轉讓要登記才生效，抵押要設定地上權或抵押權，法院強制執行要走查封拍賣的完整程序。在另一邊，是動產：交付就移轉，質押就能擔保，執行程序簡單得多。同一顆蘋果，掛在樹上的時候是不動產的一部分，摘下來的瞬間變成動產。同一台冷氣，掛在牆上跟工廠結構焊死的那台是定著物，你房間裡用螺絲鎖的那台可能不是。一個東西被歸到哪邊，決定了它適用哪一套法律遊戲規則。搞錯歸類，後面的每一步都走錯棋。
民法第 66 條為不動產的法定定義：不動產指土地及其定著物；不動產的出產物於尚未分離前，視為該不動產之一部分。本條與第 67 條（動產定義）共同構成民法物的二分法基礎，決定物權變動、擔保設定與強制執行所適用的程序。
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取決於那個鐵皮倉庫算不算定著物。若以水泥基座固定、有持續使用意圖，法院可能認定為定著物（不動產的一部分），原則上隨土地歸地主，但可依民法第 811 條添附規定向地主請求補償。實務上最省成本的做法是簽租約時就約定租期屆滿地上物歸屬。
水果在被摘下前是不動產的一部分（第 66 條第二項），摘的動作讓它分離變成動產。竊盜罪的客體是動產，所以偷摘行為在刑法上構成竊盜。大規模偷採還可依民法第 184 條請求損害賠償，包括預期收益損失。
土地及其定著物，加上尚未分離的出產物，是民法物二分法的不動產那一邊。
非土地構成部分、繼續附著於土地、達經濟使用目的且不易移動的物，例如房屋。
樹上的果、田裡未收割的稻，這些在與土地分離前都屬不動產一部分。
不動產變動要登記、用抵押權、走查封拍賣；動產交付即移轉、程序簡單。
先看是不是土地→是否固定附著且持續使用（定著物）→是否未分離出產物，三關決定歸類。
看是否以水泥基座固定、有無持續使用意圖、能否輕易移動，法院綜合判斷。
簽約前明列哪些地上物隨地移轉（定著物）、哪些賣方要搬走（動產），省掉八成交屋糾紛。
提出固定方式（水泥基座、結構焊接）、使用持續性與不易移動的事證，必要時聲請鑑定。
鐵皮屋若固定附著多認定定著物；貨櫃屋可隨時吊走多認定動產。固定方式是分水嶺。
視固定方式而定，直接影響房貸抵押權是否及於該設備，能源融資模式建立在此歸類上。
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稱不動產者，謂土地及其定著物。 不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。
稱不動產者，謂土地及其定著物。 不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。
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