民法 第 445 條（不動產出租人之留置權）
- 1.不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。
- 2.前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。
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重點摘要民法第 445 條規定，不動產出租人就租賃所生債權，對承租人置於屋內之物有留置權，但限於未付租金與損害賠償範圍，禁止扣押之物除外。
Q · 房東可以扣住我放在租屋處的東西嗎？
依民法第 445 條，只要你有租賃契約所生的欠款（如未付租金），房東對你置於租屋處的物品就有法定留置權，不需事先告知或經你同意。但第二項畫了硬線：只能在「已得請求的損害賠償」與「本期及以前未交的租金」限度內就留置物取償；超出欠款金額的留置構成權利濫用。此外，身分證、存摺等禁止扣押之物不在留置範圍內。
白話解讀
你欠房東三個月房租，某天回家發現門鎖被換了，房東說「你的東西我扣著，把租金補齊再來談」。你的第一反應是報警，覺得房東在搶劫。但翻開這條，你會發現：房東可能是合法的。民法給了不動產出租人一項多數房客完全不知道的權利：對你放在租屋處的物品，房東有留置權。你的筆電、衣服、家具，只要放在那間房裡，房東在你欠租的範圍內，可以合法扣住不讓你搬走。但這把刀是有刻度的：第二項限制了房東只能就「已經到期的租金」和「已經可以請求的損害賠償」範圍內行使。換句話說，你欠三個月租金一萬五，房東不能扣住你價值二十萬的設備不放。超出範圍的留置就不是行使權利，是濫權。
法律定性
民法第 445 條規定的不動產出租人留置權，是法律就租賃契約所生債權，賦予出租人對承租人置於該不動產之物的法定擔保物權。其行使範圍受第二項限制，僅及於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金，禁止扣押之物則排除在外。
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Q1房東可以直接把我的東西賣掉抵租金嗎？▾
不行。留置權只是「扣住不讓你拿走」的權利，不是「變賣抵債」的權利。房東要把留置物變現，必須走法定程序：先催告你在相當期限內清償，你不理的話再依民法第 936 條聲請法院拍賣。私自變賣的話，房東反而要負侵權責任。
Q2我放在租屋處的東西是分期付款還沒付完的，房東能扣嗎？▾
這裡有一個實務上很容易踩的坑。如果你的物品是動產擔保交易（如附條件買賣），所有權可能還在賣方手上。房東的留置權只及於承租人之物，所有權不在你手上的東西有爭議，但實務上房東通常先留置再由法院判斷。保留購買契約和付款紀錄是保護自己的關鍵。
Q3我是二房東，原房東能扣我次承租人的東西嗎？▾
原則上不行。留置權針對的是承租人之物，次承租人跟原房東之間沒有直接的租賃關係（民法第 444 條）。但如果次承租人的物品被誤認為是二房東的，實務上會先留置再釐清。次承租人最好保留自己物品的購買證明，糾紛時能快速舉證歸屬。
Q4房東扣押房客物品合法嗎？▾
在房客欠租或違約時合法，民法 445 條賦予房東法定留置權，但僅限欠款金額範圍且不及於禁止扣押之物。
Q5民法 445 條的出租人留置權是什麼？▾
法律就租賃債權賦予不動產出租人對承租人置於屋內物品的法定擔保物權，無須約定即成立。
Q6什麼叫禁止扣押之物？▾
依強制執行法不得查封之物，如維生必需品、身分證件，留置權不及於此。
Q7出租人留置權跟民法 928 一般留置權差在哪？▾
928 須以債權人占有他人之物為要件，445 則是房東不占有也成立的特殊法定留置權。
Q8房東欠租想留置房客東西怎麼做？▾
確認欠款 → 確認物品屬承租人 → 排除禁止扣押物與業務必需品 → 搬離當下明確異議 → 依 936 條聲請法院拍賣。
Q9房東留置物可以扣多少金額？▾
已得請求的損害賠償＋本期及以前未交租金的總額，留置物價值不得逾此上限。
Q10房客被留置東西怎麼自保？▾
計算自己承認的欠款、對照被扣物品價值，超額要求返還，業務必需品先取回，並寄存證信函留書面紀錄。
Q11怎麼證明被扣的東西是我的不是承租人的？▾
保留購買契約、付款紀錄、發票，第三人或次承租人之物不在留置範圍，但需主動舉證歸屬。
Q12房東換鎖扣東西 vs 行使留置權差在哪？▾
留置權是扣住不讓搬走的合法擔保，但換鎖、斷水電屬自力救濟，可能構成強制罪或侵權。
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