民法 第 445 條（不動產出租人之留置權）
- 1.不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。
- 2.前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。
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重點摘要民法第 445 條規定，不動產出租人就租賃所生債權，對承租人置於屋內之物有留置權，但限於未付租金與損害賠償範圍，禁止扣押之物除外。
Q · 房東可以扣住我放在租屋處的東西嗎？
依民法第 445 條，只要你有租賃契約所生的欠款（如未付租金），房東對你置於租屋處的物品就有法定留置權，不需事先告知或經你同意。但第二項畫了硬線：只能在「已得請求的損害賠償」與「本期及以前未交的租金」限度內就留置物取償；超出欠款金額的留置構成權利濫用。此外，身分證、存摺等禁止扣押之物不在留置範圍內。
白話解讀
你欠房東三個月房租，某天回家發現門鎖被換了，房東說「你的東西我扣著，把租金補齊再來談」。你的第一反應是報警，覺得房東在搶劫。但翻開這條，你會發現：房東可能是合法的。民法給了不動產出租人一項多數房客完全不知道的權利：對你放在租屋處的物品，房東有留置權。你的筆電、衣服、家具，只要放在那間房裡，房東在你欠租的範圍內，可以合法扣住不讓你搬走。但這把刀是有刻度的：第二項限制了房東只能就「已經到期的租金」和「已經可以請求的損害賠償」範圍內行使。換句話說，你欠三個月租金一萬五，房東不能扣住你價值二十萬的設備不放。超出範圍的留置就不是行使權利，是濫權。
法律定性
民法第 445 條規定的不動產出租人留置權，是法律就租賃契約所生債權，賦予出租人對承租人置於該不動產之物的法定擔保物權。其行使範圍受第二項限制，僅及於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金，禁止扣押之物則排除在外。
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Q1民法 445 條是什麼？▾
賦予不動產出租人對承租人置於屋內物品的法定留置權，作為租賃債權的擔保。
Q2房東留置權可以扣多少？▾
僅限已得請求的損害賠償加本期及以前未交的租金範圍，超出即屬權利濫用。
Q3房東可以扣我的身分證存摺嗎？▾
不行，禁止扣押之物不在留置權範圍，扣證件可能構成刑法強制罪。
Q4房東能直接把扣住的東西賣掉抵租金嗎？▾
不行，須先催告清償，再依民法第 936 條聲請法院拍賣，私自變賣要負侵權責任。
Q5我欠租想搬家，房東怎麼留置？▾
房東必須在物品搬離前或當下明確提出異議，物品一旦搬走留置權即消滅（民法 446）。
Q6室友欠租跑路，房東能扣我的東西嗎？▾
不行，留置權只及於承租人之物，但你需主動舉證哪些物品是你的。
Q7房東留置權跟一般留置權差在哪？▾
445 是房東不占有物品也成立的特殊法定留置權，與民法 928 須占有為要件的通則不同。
Q8工作用的工具房東能扣住不讓我帶走嗎？▾
不行，執行業務所必需之物，承租人有權取去（民法 446 第二項）。
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