民事訴訟法 第 10 條（因不動產涉訟之特別審判籍（一））
- 1.因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。
- 2.其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄。
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重點摘要民事訴訟法第 10 條規定不動產物權、分割、經界訴訟專屬不動產所在地法院管轄，合意管轄無法變更。
Q · 房子的官司一定要去房子所在地的法院打嗎？
依民事訴訟法第 10 條第 1 項，不動產之物權、分割、經界訴訟專屬不動產所在地法院管轄，連合意管轄都無法推翻；但第 2 項「其他因不動產涉訟」（如租金、修繕、裝修瑕疵等債權糾紛）僅「得由」所在地法院管轄，當事人仍可選被告住所地或合意管轄法院。
白話解讀
所有管轄規則裡，這條是最沒有談判空間的一條。房子在哪、土地在哪，官司就在哪。而且第一項用的是「專屬」兩個字，不是「得由」。差別在哪？「得由」是給你多一個選擇；「專屬」是只有這一個選擇，連雙方事先約定的合意管轄都無法推翻。你跟賣方的買賣契約寫「本契約爭議由台北地院管轄」，但房子在台中？如果你打的是所有權移轉登記的訴訟（物權），台中地院專屬管轄，台北地院碰都不能碰。但要注意第二項：如果你的糾紛不是物權、不是分割、不是經界，只是「其他因不動產涉訟」（例如租金給付、裝修糾紛），那就只是「得由」，不是專屬。合意管轄仍然有效，你有選擇的空間。第一項和第二項的差別，比這條文表面看起來重要十倍。
法律定性
民事訴訟法第 10 條為不動產特別審判籍規定，區分兩種管轄強度：第一項對不動產物權、分割、經界訴訟採『專屬管轄』，排除合意管轄；第二項對其他不動產相關訴訟採『得由』之選擇性管轄，當事人保有法院選擇權。
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Q1不動產官司要去哪個法院告？▾
物權、分割、經界訴訟專屬不動產所在地法院；其他不動產糾紛則可選所在地、被告住所地或合意管轄。
Q2專屬管轄是什麼意思？▾
法律指定唯一法院、當事人不能用合意變更的管轄，違反時法院應依職權移送。
Q3租屋糾紛適用專屬管轄嗎？▾
不適用。租金、押金等是債權糾紛，屬第 2 項「得由」，當事人仍有法院選擇權。
Q4合約寫了合意管轄法院還算數嗎？▾
涉及不動產物權時不算數，第 1 項專屬管轄會排除合意管轄（民訴第 26 條）。
Q5經界訴訟一定要去土地所在地法院嗎？▾
是，經界訴訟屬第 1 項專屬管轄，沒有其他選項。
Q6繼承的不動產要分割，去哪告？▾
分割不動產屬專屬管轄，去不動產所在地法院，即使繼承人都住別處也一樣。
Q7物權和債權的不動產官司怎麼分？▾
主張「東西是我的」是物權（專屬）；主張「你欠我錢／該修繕」是債權（得由）。
Q8管轄錯了會怎樣？▾
違反專屬管轄屬絕對的管轄欠缺，法院應依職權裁定移送至正確法院。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 面向 | 第1項（物權/分割/經界） | 第2項（其他不動產） |
|---|---|---|
| 管轄強度 | 專屬管轄 | 得由（選擇性） |
| 合意管轄是否有效 | 無效，被排除 | 有效 |
| 當事人選擇權 | 無 | 有（含被告住所地） |
| 法院依職權移送 | 是 | 原則否 |
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