民法 第 832 條（普通地上權之定義）
稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。
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重點摘要民法第 832 條普通地上權，指以在他人土地之上下有建築物或工作物為目的而使用其土地之物權，登記後對抗第三人。
Q · 在別人的土地上蓋房子，房子是我的還是地主的？
依民法第 832 條設定普通地上權後，你在他人土地上下建造的建築物或工作物所有權歸你，可貸款、出售、出租。地上權登記於土地謄本上屬物權，土地轉手幾次，你的權利都對抗新地主；這正是它與租地蓋屋（債權）最大的差別。民國 99 年修法加入「上下」二字後，地下停車場、地下商場等地下空間也納入適用範圍。
白話解讀
台灣有一種權利，讓你合法地在別人的土地上蓋房子，而且蓋完之後房子是你的，地主不能隨便叫你拆。這就是普通地上權。它跟租地蓋屋最大的差別在於：租約只是你跟地主之間的約定（債權），地主把地賣了，新地主可以不認你的租約。但地上權是登記在土地謄本上的物權，不管土地轉手幾次，你的權利都在，任何人都必須尊重。更多人不知道的是，民國 99 年修法之後，「上下」兩個字被加進來了。意思是你不只能往上蓋，還能往下挖。地下停車場、地下商場、地下倉儲，全都可以是地上權的範圍。一個「上下」，把這條的適用場景擴大了一倍。
法律定性
普通地上權為用益物權之一種，指以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權利。其性質為物權，經登記後可對抗第三人，並使建物所有權與土地所有權分離存在，是不動產立體利用的核心法律基礎。
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Q1民法 832 條普通地上權是什麼？▾
以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地的物權，登記後可對抗任何人。
Q2地上權跟租地差在哪？▾
地上權是登記在土地謄本上的物權，地主換人權利仍在；租賃是債權，原則上只拘束簽約雙方。
Q3地上權住宅可以買嗎？▾
可以，但土地不是你的，到期後建物可能要拆或移轉給地主，銀行貸款成數較低、轉售較難。
Q4地上權的房子可以貸款嗎？▾
可以，地上權得設定抵押向銀行貸款（民法第 838 條），但成數通常比一般所有權住宅低。
Q5地上權的「上下」是什麼意思？▾
民國 99 年修法加入，明確地上權範圍及於土地上方與地下，地下停車場、地下商場都可適用。
Q6種竹木可以設定地上權嗎？▾
不行。民國 99 年修法後竹木種植已移歸農育權（民法第 850 條之 1 以下），設地上權會被退件。
Q7地上權沒約定期限怎麼辦？▾
未定期限者，當事人得隨時終止但須有正當理由，並依民法第 833 條之 1、834 條處理。
Q8地上權到期建物怎麼處理？▾
依民法第 840 條，地上權人得於期限屆滿前請求地主按建物時價補償，或約定建物歸屬。
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