民法 第 832 條（普通地上權之定義）

能買，但你必須知道自己買的是什麼。地上權住宅的土地不是你的，到期後建物可能要拆除或無償移轉給地主（看契約怎麼寫）。銀行貸款成數通常比一般住宅低一到兩成，轉售也比較困難。價格便宜是有原因的。內行人提示：看剩餘年限，五十年跟二十年的地上權住宅，銀行鑑價邏輯完全不同，剩餘年限低於三十年的物件貸款幾乎拿不到好條件。

最簡單的區別：地上權登記在土地謄本上是物權，地主換人你不用怕；租賃寫在契約裡是債權，地主賣地後新地主原則上不受你的租約拘束。第二個差別：地上權可以設定抵押向銀行貸款，租賃權不行。內行人提示：實務上很多人用租賃名義做地上權的事（長期租地蓋屋），出事才發現法律保障天差地遠，確認登記比相信契約重要。

如果是經地主同意蓋的，趕快跟地主協商補辦地上權設定登記。如果地主不同意，你的建物在法律上非常危險，地主隨時可依民法第 767 條請求拆屋還地。內行人提示：長期佔用他人土地蓋屋若已超過二十年且符合一定要件，可主張時效取得地上權（民法第 772 條準用第 769 條），但要件嚴格，必須找專業律師評估。

以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地的物權，登記後可對抗任何人，是不動產立體利用的核心法律基礎。

民國 99 年修法加入，明確地上權範圍及於土地上方與地下空間，地下停車場、地下商場、地下倉儲都能設定地上權。

對他人之物於一定範圍內為使用收益的物權，地上權、農育權、不動產役權都屬之，地上權是其中最常見的型態。

普通地上權使用土地之上下全部，區分地上權（民法 841 之 1）只就土地上下一定範圍（某層空間）設定，如捷運上方或地下特定樓層。

與地主協商目的、期間、地租 → 簽書面設定契約（建議公證）→ 備齊文件 → 向地政事務所辦設定登記 → 登記完成才生對抗效力。

可以，依民法第 838 條地上權得設定抵押。但銀行鑑價看剩餘年限，成數通常比一般住宅低一到兩成。

地上權設定契約書、土地所有權人同意書、雙方身分證明、土地登記申請書，依土地登記規則第 113 條辦理。

依民法第 840 條，地上權人得於期限屆滿前請求地主按建物時價補償，或依契約約定處理建物歸屬，地主不補償可延長期間。

地上權是物權登記後對抗全世界，地主賣地不影響；租地是債權，未公證的租約遇地主賣地可能被要求拆屋還地。