民法 第 867 條（抵押不動產之讓與及其效力）

去地政事務所花二十元申請土地和建物登記謄本（第二類），上面「他項權利部」會列出所有抵押權的設定金額、債權人、設定日期。線上也可以透過「全國地政電子謄本系統」申請，十分鐘拿到。內行人提示：不要只看最新的一筆。有些房子身上掛了二胎、三胎抵押，每一筆都是一個潛在的拍賣風險。金額加總超過房價的，絕對要三思。

如果買賣契約有約定賣方應塗銷抵押權而未塗銷，可以依契約請求賣方負責。如果賣方刻意隱瞞抵押權的存在，可以主張被詐欺而撤銷契約（民法第 92 條），或主張物的瑕疵擔保（民法第 353 條）。內行人提示：實務上最有效的預防手段是在交屋前由代書確認謄本乾淨再撥尾款，而不是事後追究。追究需要訴訟、時間、律師費，預防只需要二十元謄本費。

法律上完全可以賣（民法第 867 條明文允許）。但實務上，買方看到謄本上有抵押權會非常緊張。最常見的做法是在過戶流程中，用買方的價金先清償抵押債務、塗銷抵押權登記，再完成所有權移轉。代書會幫忙安排這個流程。內行人提示：如果抵押金額接近或超過房屋市價（俗稱「溺水屋」），可能需要自己先補差額才能塗銷抵押，否則這筆交易很難成立。

可以。民法 867 條明文允許設定抵押的不動產仍得讓與，但抵押權追及於房屋本身。實務上通常以買方價金先清償貸款並同步塗銷抵押權。

物權附麗於標的物本身之效力，物權人得追及該物在任何人之手中實行其權利。抵押權即為典型，房子轉手到誰名下都帶著抵押權。

雙重保護：保護所有人之處分自由（仍得讓與），同時保護抵押權人之擔保利益（抵押權不受影響）。買方並非本條直接保護對象。

土地建物登記簿中所有權以外之物權登記欄位，記載抵押權、地上權、地役權、典權等。買房前必查此欄位掌握不動產真實負擔。

至物件所在地政事務所或全國地政電子謄本系統申請第二類土地及建物登記謄本（約 20 元），查看「他項權利部」欄位，逐筆檢視抵押金額、債權人、設定日期。

在買賣契約明文塗銷義務 → 委由代書（地政士）將部分價金信託保管 → 代書代向抵押權人（通常為銀行）清償債務 → 完成抵押權塗銷登記 → 同步辦理所有權移轉登記。

立即向地政事務所調最新謄本確認 → 寄存證信函向出賣人主張權利瑕疵擔保（民法 353 條）或詐欺撤銷（民法 92 條）→ 必要時聲請假處分防止抵押權人先行拍賣 → 提民事訴訟請求減少價金或解除契約。

塗銷登記規費約 80 元/筆，代書服務費約 2000-5000 元/筆。流程含銀行清償證明、塗銷同意書、地政申請，從清償日起約 7-14 個工作日完成。

867 規範所有權讓與（賣斷），抵押權絕對不受影響。866 規範設定地上權或租賃，抵押權原則不受影響，但拍賣時得聲請法院除去用益權，效力不對稱。