臺灣高等法院 高雄分院108年度上易字第200號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　108年度上易字第200號

上訴人

陳文英

訴訟代理人

謝勝合律師

被上訴人

穆姿廷

訴訟代理人

吳紹貴律師

被上訴人

穆汶盛

被上訴人

穆宥萱

被上訴人

兼 上 一

法定代理人

黃麗純

共同訴訟代理人

鄂美純

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國108 年4 月16日臺灣橋頭地方法院107 年度訴字第591 號第一審判決提起上訴，並為訴之追加、變更，本院於108 年12月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限。又訴狀送達後，上訴人不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用者而言。

二、本件上訴人於原審主張坐落高雄市○○區○○○段000 地號土地（重測地號：前圓潭子段37-1地號土地，下稱系爭土地）及其上門牌號碼高雄市○○區○○路0 ○00號之未辦理第一次所有權登記建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）為其所有，被上訴人穆姿廷無權占用系爭建物，上訴人依民法第767 條第1 項、第179 條規定，請求穆姿廷騰空返還系爭建物，並給付相當於租金之不當得利每月新臺幣（下同）1,919 元。縱系爭建物為訴外人穆秋喜（已於民國107 年4 月8 日死亡）出資興建取得所有權或有事實上處分權，被上訴人為穆秋喜之繼承人，其等無權占有系爭土地，上訴人亦得依據民法第767 條第1 項、第179 條規定，請求被上訴人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利每月224 元。

三、原審判決後，上訴人就同一原因事實，就請求穆姿廷騰空返還系爭建物部分，原依據民法第767 條第1 項規定請求，嗣於本院不再主張民法第767 條第1 項，變更改依據民法第179 條、第184 條第1 項前段規定請求，且主張若被上訴人得依民法第425 條之1 第1 項規定占用系爭土地，追加依民法第425 條之1 第2 項或類推適用該規定，請求被上訴人給付租金（見本院卷一第190 至191 頁、第488 至489 頁）。而變更及追加之訴與原訴既均本於穆姿廷及被上訴人同一占有系爭房地之行為請求，可認請求之基礎事實同一，且尚無害於被上訴人程序權之保障及訴訟之終結，依訴訟經濟原則，自宜允之利用同一訴訟程序審理，俾一次解決紛爭。雖被上訴人不同意此變更及追加，惟依前開規定，應予准許。

貳、實體事項：

一、上訴人主張：上訴人前經原法院105 年度司執字第102418號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）拍定取得訴外人郭忠雄所有系爭房地，並於106 年11月1 日領得不動產權利移轉證書，已取得系爭土地所有權及系爭建物之事實上處分權。穆姿廷無正當權源占用系爭建物，並獲有相當於租金之不當得利，自應騰空返還系爭建物，並給付自106 年11月1 日起至騰空返還之日止，依申報地價年息10% 計算之相當於租金不當得利每月1,919 元。若認系爭建物為穆秋喜出資興建取得所有權或有事實上處分權，被上訴人因繼承取得系爭建物，其等仍無權占用系爭土地而應拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利。縱被上訴人得依民法第425 條之1 第1 項規定占用系爭土地，上訴人亦得請求依民法第425 條之1 第2 項或類推適用該規定，請求被上訴人給付租金。為此，爰依據民法第179 條、第184 條第1 項前段、第425 條之1 第2 項、類推適用第425 條之1 第2 項、第767 條第1 項規定。先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡穆姿廷應將系爭建物騰空返還予上訴人。㈢穆姿廷應自106 年11月1 日起至騰空返還系爭建物之日止，按月給付1,919 元。備位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭建物拆除，並將前開占用之土地返還上訴人。㈢被上訴人應自106 年11月1 日起至拆除系爭建物之日止，按月給付上訴人224 元。

二、被上訴人則以：系爭建物為訴外人即系爭土地之原地主郭陳桂美（即郭忠雄之被繼承人）於72年間與訴外人即建商李昌銘（下稱建商）所合建，約定建商分得房屋7 間，系爭建物即為其中之一。訴外人張榮盛向建商購買系爭建物後，因建商於興建中倒閉，張榮盛自行出資完成其未竟部分後，出售予穆秋喜，穆秋喜於107 年4 月8 日死亡後，由被上訴人繼承取得系爭建物之事實上處分權，其等非無權占有。雖上訴人經由拍賣取得系爭房地，惟系爭建物非屬執行債務人郭忠雄之財產，該拍賣自始當然無效，上訴人並未取得系爭建物所有權，無權請求其等遷讓返還。另系爭土地之原地主郭陳桂美既與建商合建，更同意建商使用系爭土地，系爭建物就系爭土地自有利用之權，縱經拍賣由上訴人拍定取得系爭土地，依民法第425 條之1 規範目的，應得類推適用，被上訴人自有合法占用系爭土地之權源。況上訴人於拍定前已知郭陳桂美與建商合建分售，而由占有人長期使用系爭土地之事實，顯非善意第三人，且拍賣公告亦已具備使上訴人知悉之公示作用，上訴人於拍定後向被上訴人主張無權占有請求拆屋還地及並給付相當於租金之不當得利，於法未洽，更違誠信原則，且為權利濫用，上訴人主張應無理由等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並追加、變更原訴，請求將原判決廢棄，改判如上揭聲明所示。被上訴人則聲明請求駁回上訴。

四、兩造不爭執之事項：

㈠系爭土地原係郭陳桂美所有。上訴人於106 年10月17日因系爭強制執行事件拍定系爭土地及包括系爭建物在內共7 間建物，繳清價金後，於106 年11月1 日領得不動產權利移轉證書。

㈡系爭建物係屬未辦理保存登記之建物，系爭建物占用系爭土地之面積為112.23平方公尺。

㈢系爭土地於105 年間之申報地價為每平方公尺240 元及系爭建物之評定現值為20萬3,300 元。

㈣穆秋喜於107 年4 月8 日死亡，其繼承人為黃麗純、穆姿廷、穆汶盛、穆宥萱，並無聲請拋棄繼承。

㈤系爭建物現由穆姿廷占有使用中。

㈥坐落系爭土地之建物均為地上2 層1 幢8 棟1 戶，門牌號碼為高雄市○○區○○路0 ○0 號、4 之7 號、4 之8 號、4之9 號、4 之10號、4 之11號、4 之12號、4 之13號（下稱系爭8 連棟建物），另坐落高雄市○○區○○○○段00地號土地（建築用地，下稱37號土地）上之建物地址為高雄市○○區○○路0 ○00號、4 之15號，依使用執照原始即為10棟（下稱系爭10連幢建物），設10筆房屋稅籍，並自73年7 月設籍起課。

五、本院之判斷：

㈠系爭建物之事實上處分權人為何人？上訴人於系爭強制執行事件拍得系爭建物，是否取得系爭建物之事實上處分權？上訴人依據民法第179 條、第184 條第1 項前段規定，請求穆姿廷騰空返還系爭建物，並給付相當於租金之不當得利，是否有理由？

⒈查系爭建物係僅辦理稅籍登記而未辦理所有權第一次登記之建物，有卷附系爭土地登記謄本、高雄市房屋稅籍紀錄表、不動產權利移轉證書可稽（見原審旗調卷第6 至10頁），為兩造所不爭執。是系爭建物在未辦理第一次所有權登記以前，其所有權即屬於出資興建之原始建築人，現占有人必直接或輾轉自原始建造人處受讓該房屋，始得認有事實上處分權。上訴人主張系爭建物為郭陳桂美於其所有系爭土地上所興建，故系爭建物為起造人郭陳桂美原始取得云云，固提出其上載明起造人及納稅義務人均為郭陳桂美之使用執照及上開稅籍紀錄表為證（見原審卷第42至61頁、原審旗調卷第10頁）。惟按主管機關核發建造或使用執照所載之起造人，僅為聲請核發執照之人而已，非謂執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人。故建造或使用執照，乃行政主管建築機關為實施建築管理而依建築法規定所核發准予建築或使用之證照，此與建物建築完成後，該建物所有權之歸屬，應屬二事，不得僅憑建造或使用執照記載之起造人名義，遽認其係建物之原始建築人，可原始取得所有。另按房屋稅之納稅義務人未必即為房屋之所有權人，而未辦保存登記房屋，其房屋稅係向使用或建照執照所載起造人，或向現住人或管理人徵收，為房屋稅條例第4 條第1 、3 、4 項所規定。故稅籍登記僅為行政上課徵稅捐之依據，亦難憑為房屋所有權或事實上處分權誰屬之證明。準此，不得僅憑系爭建物建造及課稅之執照、稅籍紀錄等記載郭陳桂美為名義人，遽謂郭陳桂美係系爭建物之出資建築人而原始取得房屋所有權，且於其死亡後由郭忠雄繼承。

⒉次查，系爭10連幢建物分別坐落於郭陳桂美所有之系爭土地及37號土地上，依使用執照所載，其原始興建即為10棟，並自73年7 月設10筆房屋稅籍起課，有高雄市稅捐稽徵處旗山分處108 年3 月12日高市稽旗房字第1088452318號函及使用執照可稽（見本院卷一第431 至436 頁）。足見含系爭建物在內之系爭10連幢建物，確係同時於郭陳桂美所有上開2 筆土地上興建。而系爭10連幢建物之起造及後續更迭情形，依據證人黃隆火於原審107 年度訴字第590 號事件到庭證稱：「我從民國50年住在旗甲路迄今，與大德路相距3 、400 公尺，大德路上10間相連之上揭房屋係住在旗山鎮上綽號叫『福安』之包商所蓋，是他去找地主的女兒郭陳桂美談要合蓋10間房屋出賣，在系爭土地旁之建地（即37號土地）上蓋的房屋是地主的。蓋到2 樓時，牆壁旁邊的磚頭堆好了，屋頂蓋好了，但沒有門窗，也沒抹水泥跟油漆，算是初胚，福安拿一些錢就跑路了，跟他訂購房屋的人就自己出錢請工人蓋好。房屋不是郭陳桂美蓋的，包商跑掉後，就變成郭陳桂美的，每個訂購的人都不能過戶。」等語（見本院卷一第439至446 頁）；另證人胡坤城則於上揭事件證稱：「房屋是『福安』蓋的，福安向林憲男買建材，沒錢給他，就把4 之9號建物給林憲男抵債。福安蓋到2 樓就走了，有屋頂跟水泥外牆，林憲男整理好賣給我，我再賣給陳進源；林金昌有跟我說，說他給福安一半錢，福安就跑掉，他自己請人來完成；我跟李芳牧是以前的鄰居，他也跟福安買房屋；我認識蔡春福，我們是鄰居，蔡春福是向張榮盛買的，聽別人說張榮盛有買2 間；陳乾記也有買房子，他跟我說還沒有蓋好就跟建商買的，建商走後，有跟我抱怨房屋沒有完成」等語（見本院卷一第447 至456 頁）。再參諸卷附陳乾記、李芳牧於72年2 月間所簽立買賣合約書均記載：「『李昌銘將其所建』坐落高雄市旗山鎮大林里大德路邊如後附附圖所示房屋出賣予陳乾記（第一間A1）、李芳牧（第六間A6）」，該附圖所繪房屋共10間，其中編號A8至A10 載明為地主所得（見本院卷一第327 至331 頁、第437 至438 頁）。另依卷附張榮盛與蔡春福、穆秋喜所簽立之房屋買賣契約書、不動產買賣契約書所載（見原審卷第241 至242 頁、第82至83頁），可認蔡春福、穆秋喜均向張榮盛而非郭陳桂美購買坐落於系爭土地之建物。且依系爭強制執行事件之公告於使用情形欄亦載明：「債權人代理人具狀查報本件土地上有7 棟建物（即本件拍賣標的建物），建物原係由地主郭陳桂美提供本件土地予建商蓋屋，俟房屋建妥後部份由建商出售，惟房屋尚未完全蓋好，建商卻去向不明，惟建商已先行以預售之方式分別出售本件建物予第三人等共7 人，經地主郭陳桂美與該7人協議，本件拍賣標的建物均待法拍時，由該7 人分別各自標購取得房屋所有權，惟實際使用情形，投標人應自行查明」等語（見本院卷一第259 至262 頁）。經核前開證據與證人黃隆火、胡坤成所述相符，堪認證人所為證述，應屬可採。另依系爭土地上之系爭8 連幢建物中除4 之6 號建物係由郭陳桂美於73年3 月15日「連同坐落基地」出售予王連外，餘7 棟未含土地之建物均為系爭拍賣之標的物，有買賣合約書、不動產權利移轉證書可稽（原審卷第28至31頁、原審旗調卷第6 頁），再與陳乾記、李芳牧之買賣合約附圖及上開拍賣公告勾稽，可見含系爭建物在內之該7 棟建物確為建商所分得，惟因建商未依約完成合建，並進而辦理保存登記，致向其購買所分得建物之後手或再轉後手，未能由其移轉所有權，最後始遭拍賣。是此，堪認興建系爭10連幢建物為綽號「福安」之建商，該建商即係陳乾記、李芳牧訂立買賣合約書之李昌銘，且包含系爭建物在內之其中7 間並約定由建商分得。

⒊按民法第66條第1 項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物。上訴人主張縱有合建契約，然建商未完成系爭10連幢建物之興建，無法依合建契約取得系爭建物之所有權云云。然依證人黃隆火、胡坤城上開陳證，建商於停工不蓋時，其所應分之7 棟建物已完成2 樓結構體，為具有覆蓋牆垣、屋頂，已足以避風雨而達經濟上使用目的之建築物，自足為物權之客體。繼前所述，建商依其與郭陳桂美間合建契約之約定，就其出資興建包括系爭建物在內之7 間房屋確已原始取得房屋之所有權；建商將系爭建物出售予張榮盛，其於完成2 樓建構體而取得建物所有權後，縱未全部完成，依約應移轉與張榮盛占有，而張榮盛於建商離去後接受系爭建物，已取得系爭建物之事實上處分權。張榮盛再於79年8 月6 日售予穆秋喜，穆秋喜即取得系爭建物之事實上處分權，穆秋喜於107 年4 月8 日死亡，被上訴人為穆秋喜之繼承人，有房屋買賣契約書、繼承系統表、戶籍謄本在卷可證（見原審卷第96至97頁、第241 至242 頁），被上訴人因繼承而成為系爭建物之事實上處分權人至明。

⒋次按強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者，其拍賣無效。承前所論，系爭建物未為所有權登記，並非執行債務人郭忠雄所有，且有事實上處分權之人應為被上訴人而非郭忠雄。則系爭建物誤遭債權人聲請查封拍賣，該拍賣為無效，且係當然、自始無效，此拍賣不動產之權利人既為被上訴人而非郭忠雄，自不因經法院強制執行程序之錯誤拍賣而發生買賣之效果，拍定人即上訴人並不能取得系爭建物所有權或事實上處分權。上訴人主張其已因拍定領得權利移轉證書而取得系爭建物之事實上處分權云云，即屬無據。

⒌上訴人又以郭陳桂美與建商間之合建契約，其等分配土地及房屋之約定，違反修正前土地法第30條應以有自耕者為限，且不得移轉為共有，該合建契約應屬無效云云。雖依卷附土地登記謄本所載（見原審旗調卷字第8 頁），系爭土地使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，核屬農地。而按修正前土地法第30條：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」之規定，乃係就私有農地所有權移轉之物權行為所作之強制規定，至於約定負擔移轉該農地所有權之債權行為，並不在限制之內。另關於農地之買賣，承買人雖無自耕能力，如約定由其指定登記與任何有自耕能之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，尚非民法第246 條第1 項所稱以不能之給付為契約標的，難認其契約為無效。況且，依郭陳桂美與建商間之合建契約、建商與購屋者間之房屋買賣契約，均未涉及農地之買賣及所有權之移轉。故郭陳桂美與建商間之合建契約（債權契約）並無違反強制規定而歸無效可言，上訴人此一主張，自非可採。

⒍另上訴人主張依農業發展條例（下稱農發條例）第18條第4項：「第1 項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權」之規定，主張系爭建物與其坐落基地未併同移轉，穆秋喜買受系爭建物違反強制規定而無效云云。惟按農發條例係於89年1 月26日所修訂，該條第1 項亦明示其適用範圍限於「89年1 月4 日修正施行後取得農業用地之農民」，則張榮盛與建商、張榮盛與穆秋喜間就系爭建物之買賣契約既均發生於農發條例修正施行前，顯無上開條文之適用（按農業用地於農業發展條例89年修正施行前已興建農舍，若該農業用地與農舍分屬不同所有權人，為避免該類所有權人無法處分其產權之疑慮，行政院農業委員會業於91年10月21日以農企字第0910156498號函建議該農舍或農地移轉時得不受農業發展條例第18條第4 項之限制，有該會93年10月27日農企字第0930150054號函釋意旨可供參照）。況且，農發條例第18條第4 項關於農舍應與農地一併移轉之規定，係移轉農舍所有權之限制，該規定並不妨讓與事實上處分權之出售訟爭建物行為（債權行為）。故此，上訴人此一主張，亦非可取。

⒎上訴人再以其信賴系爭強制執行事件之拍賣公告，應善意取得系爭建物之事實上處分權云云。惟按主張信賴保護者，除須權利外觀之信賴基礎存在外，更須主張信賴保護者已生信賴之表現行為，始足相當。而系爭強制執行事件業以拍賣公告公示於眾，而上訴人亦自承其於拍賣前已向系爭房地鄰居打聽房地狀況等語（本院卷一第265 至266 頁），足見其於應買前已知悉郭陳桂美提供系爭土地與建商合建，建商已預售含系爭建物在內之7 間房屋，並有產權紛爭之情。上訴人仍執意應買，自無信賴保護之可言。又系爭建物為未辦所有權第一次登記之建物，無地政機關土地登記之表徵，並無民法第758 條、土地法第43條適用之餘地；而強制執行程序之拍賣公告，亦無任何法律明定具公示絕對效力，無從作為善意保護之依據。是上訴人上開主張，並非有理。

⒏綜上，系爭建物乃建商因合建分配而原始取得，嗣由被上訴人輾轉取得其事實上處分權，上訴人並不因拍定領得權利移轉證書，而可取得系爭建物之事實上處分權。從而，上訴人先位依民法第179 條、第184 條第1 項前段規定，請求穆姿廷應騰空返還系爭建物，並給付相當於租金之不當得利云云，即屬無據。

㈡上訴人依據民法第767 條第1 項規定，備位請求被上訴人拆除系爭建物返還土地，並依民法第179 條規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，是否有據？

⒈我國民法或其他特別法對於土地所有人與建商之「合建」關係，並未定有典型契約予以規範，而係依當事人契約約定之內容，適用或準用相關典型契約之規定，如買賣、承攬、互易或其他契約，或逕依當事人之約定，以定其權利義務之歸屬。而地主提供土地，由建主出資合建房屋，雙方按約定之比例分配房屋之契約，如契約當事人言明，須俟房屋建竣後，始將應分歸地主之房屋與分歸建主之基地互易所有權，固屬互易契約。惟如約定建主向地主承攬完成一定工作，而以地主應給予之報酬，充作建主買受分歸其取得房屋部分基地之價款，則屬買賣與承攬之混合契約。至若契約約定地主、建主各就分得之房屋以自己名義領取建築執照，就地主部分而言，應認該房屋之原始所有人為地主，地主與建主就此部分之關係則為承攬契約。依前所論，系爭建物於72年間申請建造執照與農舍證明，起造人為郭陳桂美，於73年5 月核發使用執照，起造人亦為郭陳桂美，非由郭陳桂美與建商分別為起造人再為移轉，與互易情形有間。另參以建商與陳乾記、李芳牧前開買賣合約書第2 條均記載：「土地範圍自路心算起長度約100 公尺大約40坪」，第4 條均記載：「關於買賣所需之增值稅由乙方（即建商）負擔」，關於買賣價款則分別為70萬元與63萬元等語，顯見建商除建物外，並有出售建物所坐落基地與陳乾記、李芳牧之意。且依郭陳桂美於73年3 月15日與王連所簽立上開買賣合約書亦記載：「二、房屋建坪1 、2 樓共40坪、基地40坪（從路面水溝算起至後面築起地基尾端止）。四、本筆地號坐落旗山區圓潭子段37-1地號乃係田地目、目前尚無法分割過戶於甲方，待法令規定可分割移轉時，乙方應無條件分割過戶於甲方。六、雙方約定買賣價款為60萬元。」，該情亦為上訴人於原審107 年度簡上字第197 號案件中所不爭執，堪認郭陳桂美亦於73年間將其所分得之房屋連同基地以60萬元之金額出售予王連，建物與坐落基地面積均與建商出售與陳乾記以及李芳牧者相當，價款亦相差不大，另上訴人對於郭陳桂美與建商合建房屋，郭陳桂美所分得3 間房屋連同坐落基地均已出售他人乙情，亦不爭執。可認建商與郭陳桂美成立合建契約，建商在系爭土地及37地號土地上出資興建系爭10棟連棟房屋，其中分歸郭陳桂美之3 間房屋，係建商以郭陳桂美所有之意思為其興建，而屬其向郭陳桂美承攬，分歸建商之7 間房屋，建商為原始取得人取得房屋之所有權；建商因承攬興建房屋，而得向郭陳桂美請求給與之報酬，則充作其向郭陳桂美買受分歸其之7 間房屋坐落基地之價款。嗣建商並將該7 間房屋連同坐落基地出售他人，而郭陳桂美亦將分予其之3 間房屋連同基地部分一併售予他人，故建商與郭陳桂美間合建契約應屬買賣與承攬之混合契約。

⒉又郭陳桂美與建商間之合建契約，及建商與張榮盛、張榮盛再與穆秋喜間就系爭建物併同坐落基地之買賣契約，性質於法律上固均屬債權契約，惟該合建契約、買賣契約之目的既在讓建商於系爭土地上興建系爭建物等房屋，並享有所分得房屋基地之所有權，及允由張榮盛、穆秋喜於系爭土地上使用系爭建物，以系爭建物不能與土地分離而存在之事物本質，倘第三人得由此占有之公示外觀認知其擬買受之土地，現實存在永久性房屋，且知悉或可得而知系爭建物占有系爭土地之原因或權源，而仍予買受，即見其願承受該永久性建物坐落其上之負擔，揆諸所有權社會化之精神，自應認土地之繼受取得人於買受取得土地時，亦默示同意負有與前手相同容忍房屋坐落其上，不容以土地所有權人之更易，逕使原於土地上合法興建之房屋翻異成為不具正當權源，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果。

⒊除前開㈠⒎所引，系爭強制執行事件之拍賣公告關於系爭土地與建物之使用情形欄，業已載明：「據地政人員於105 年8 月22日指界時陳稱本件土地上有數棟建物坐落（即門牌號碼為大德路4 之13號等如本件拍賣標的建物），建物後方空地種有金桔；另債權人代理人分別於105 年9 月1 日、同年10月13日及106 年3 月20日具狀查報本件土地上有7 棟建物（即本件拍賣標的建物），建物以外部份種植金桔，建物原係由地主郭陳桂美（繼承人郭忠雄即債務人）提供本件土地予建商蓋屋，俟房屋建妥後部分由建商出售，惟房屋尚未完全蓋好，建商即去向不明，惟建商已先行以預售之方式分別出售本件建物予第三人等共7 人，經地主郭陳桂美（繼承人郭忠雄即債務人）與該7 人商議，本件拍賣標的建物均待法拍時，由該7 人分別各自標購取得房屋所有權」，另備註欄

七、亦明載「本件拍賣標的物現分別由第三人李芳牧、蔡春福、陳進源、穆秋喜、林金昌、李吉正及陳乾記因買賣關係占有中，拍定後不點交，請投標人注意」等語（見本院卷第261 至262 頁）。上訴人經由拍賣公告確已知悉包括系爭建物在內7 間房屋長期占有系爭土地，且占有原因來自地主郭陳桂美同意建商興建，房屋占有人再與建商成立買賣關係，上訴人已知悉該情，均經本院認定如上。再觀諸原審民事執行處105 年8 月22日執行筆錄，載明諭知請債權人代理人查報系爭土地使用情形（見本院卷一第273 至274 頁），足見上訴人確係自系爭建物鄰居處以及債權人查報資料，而於系爭拍賣前即明白知悉系爭土地上存有原地主郭陳貴美與建商所合建包括系爭建物在內共7 間未辦理保存登記之連棟建物，並由被上訴人等人買受而長期占有使用，卻仍參與投標應買系爭土地，繼受取得系爭土地之所有權。上訴人應受原地主郭陳桂美與建商、建商與張榮盛、張榮盛與穆秋喜間之法律關係之拘束，被上訴人接續以系爭建物占用系爭土地，即非無法律上權源。

⒋雖上訴人援引原審法院107 年度旗簡字第63號、第197 號及108 年度簡上字第57號判決，主張與系爭建物連棟之其他建物，業經法院判決無權占用系爭土地而應拆除云云（見本院卷第361 至391 頁）。然查，上開案件之建物主要坐落在重測前同段37地號土地上，主建物占用系爭土地之面積僅2.12平方公尺（見該判決不爭執事項㈡所載），上開案件之爭點乃在審究越界建築之問題，與系爭建物坐落基地即系爭土地之情形，迥然不同。且該案被告並無就其等取得建物事實上處分權為抗辯，亦無提出占用系爭土地之合法權源，亦與本件事實、舉證均不相同，自難比附援引。則上訴人執前開民事判決，據以為主張，亦無可採。

⒌故此，上訴人備位依據民法第767 條第1 項規定，訴請被上訴人應將系爭建物拆除，並將所占用之土地返還；並依民法第179 條規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，均無理由，不應准許。

㈢上訴人依民法第425 條之1 第2 項規定或類推適用該規定，請求被上訴人給付租金，有無理由？

⒈按民法第425 條之1 第1 項乃租賃權之物權化類型，與「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，均係以土地及地上房屋同屬一人所有為前提。復因該規定甚明，難認有法律漏洞待填補，亦不得任意類推適用，俾免過於侵蝕私法自治原則而影響社會交易秩序。

⒉系爭建物係郭陳桂美與建商訂立合建契約，由郭陳桂美提供系爭土地，建商出資建造，系爭建物為建商原始起造，並經協議分配由建商取得所有權，所在基地由郭陳桂美出賣予建商，惟系爭土地迄至系爭拍賣時止仍登記為郭陳桂美或其繼承人郭忠雄所有，系爭建物及系爭土地未曾同屬一人所有。揆諸前揭說明，自無民法第425 條之1 第1 項規定之適用，亦無類推適用上開法律規定之同一法律理由。故此，上訴人主張其得依民法第425 條之1 第2 項規定或類推適用該規定，請求被上訴人給付租金云云，自無可取。

⒊況承前所論，被上訴人之被繼承人穆秋喜因向張榮盛買受系爭建物暨所坐落基地而占有系爭土地，張榮盛則係向建商所買受，而建商就系爭建物所坐落基地，乃係以其承攬施作郭陳桂美所分得3 間房屋之報酬，充作向郭陳桂美買受之對價，而給付完畢，則張榮盛向建商買受系爭建物暨坐落基地，及穆秋喜向張榮盛買受系爭建物暨所坐落基地，自無再給付任何對價與郭陳桂美之必要；且上訴人應買系爭土地前，已知悉或可得而知上揭情事，即應受該等連鎖債權關係之約束，不得請求被上訴人給付使用系爭土地之對價。

六、綜上所述，上訴人依民法第179 條、第184 條第1 項前段規定，先位請求穆姿廷應騰空返還系爭建物，並自106 年11月1 日起至騰空返還系爭建物之日止，按月給付不當得利1,919 元；另備位依據民法第767 條第1 項、第179 條、民法第425 條之1 第2 項或類推適用該規定，請求被上訴人拆除系爭建物，並自106 年11月1 日起至拆除系爭建物之日止，按月給付不當得利224 元，均為無理由，均應予駁回。雖原審就駁回備位之訴部分，理由有所不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至於上訴人於本院先位變更依民法第179 條、第184 條第1 項前段規定，請求穆姿廷騰空返還系爭建物，備位追加依民法第425 條之1 第2 項規定或類推適用該規定，請求被上訴人給付租金，均無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴及追加、變更之訴均無理由，依民事訴訟法第449 條第1 、2 項、第78條，判決如主文。

民事第四庭